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Mietvertrag

Wenn Du in einer Mietwohnung wohnst, kannst Du Dir bestimmt schon etwas unter einem Mietvertrag vorstellen. Aber auch im Alltag kommst Du häufig mit Mietverhältnissen in Kontakt. Jedes Mal, wenn Du einen E-Scooter gegen Bezahlung nutzt, schließt Du einen Mietvertrag über eine bewegliche Sache ab. Auch im Berufsleben sind Mietverträge von großer Bedeutung. Beispielsweise, wenn Geschäftsräume oder Baumaschinen vermietet werden.

Deswegen wirst Du in dieser Erklärung erfahren, was ein Mietvertrag ist, wie er zustande kommt, welche Rechte und Pflichten die Mietvertragsparteien trifft und wie ein Mietvertrag beendet werden kann

Mietvertrag Definition

Der Mietvertrag ist in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag. Der*die Vermieter*in verpflichtet sich dem*der Mieter*in den Gebrauch einer Sache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Der*die Mieter*in ist im Gegenzug dazu verpflichtet, dem*der Vermieter*in die vereinbarte Miete zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB.

Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das zwischen dem*der Vermieter*in und dem*der Mieter*in über eine bestimmte Mietsache geschlossen wird. Dabei gelten die allgemeinen Vorschriften für den Vertragsschluss. Der Mietvertrag muss also durch eine Einigung zustande kommen.

Ein Vertrag wird durch eine Einigung, also durch zwei übereinstimmende, mit Bezug aufeinander abgegebene Willenserklärungen, nämlich Angebot und Annahme, geschlossen.

Die Bestandteile eines Mietvertrags sind gem. § 535 BGB, dass:

  • der*die Vermieter*in dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit überlässt, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB

  • der*die Vermieter*in die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und in diesem Zustand erhält, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB

  • der*die Mieter*in die vereinbarte Miete an den*die Vermieter*in zahlt, § 535 Abs. 2 BGB

Annick möchte einen Tisch bauen und hat keine eigene Säge. John bietet ihr seine Säge für einen Tag an. Im Gegenzug möchte er 10 Euro als Mietgebühr haben.

Annick und John haben sich geeinigt, einen Mietvertrag zu schließen. Der Inhalt des Mietvertrags ist, dass der Vermieter John der Mieterin Annick die Mietsache, hier die Säge, für einen Tag überlässt. Im Gegenzug zahlt Annick 10 € als Mietpreis an John.

Auch wenn bei dem Abschluss von Mietverträgen häufig das Wort leihen benutzt wird, handelt es sich nicht um einen Leihvertrag. Ein Leihvertrag ist unentgeltlich, bei einem Mietvertrag muss ein Mietpreis gezahlt werden.

Abschluss des Mietvertrags

Ein Mietvertrag setzt den Abschluss eines Vertrages zwischen den Mietparteien voraus. In dem Mietvertrag müssen sich der*die Vermieter*in und der*die Mieter*in mindestens über die Mietsache und die Mietzahlung einig sein.

Vertragsparteien

Durch den Vertrag muss deutlich werden, welche Personen die Pflichten des*der Mieter*in und des*der Vermieter*in übernehmen.

Der*die Vermieter*in ist zwar häufig Eigentümer*in der Mietsache, muss es aber nicht unbedingt sein. So ist beispielsweise bei der Untervermietung der*die Vermieter*in nicht der*die Eigentümer*in.

Die Vertragsfreiheit des*der Vermieters*in wird durch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) eingeschränkt. §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG regelt, dass der*die Mieter*in nicht aufgrund der ethnischen Herkunft, der Rasse, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität benachteiligt werden darf.

Dies bedeutet für den*die Vermieter*in, dass er den*die Mieter*in nicht wegen dieser Gründe schlechter behandeln darf, als andere Personen. Der*die Vermieter*in kann also nicht von Anfang an festlegen, dass die Mietsache nur an einen jungen Mann vermietet wird, weil er oder sie sonst die anderen Geschlechter und ältere Menschen benachteiligen würde.

Tom möchte seine Wohnung vermieten. Für ihn steht von Anfang an fest, dass er die Wohnung nicht an eine Person im Rollstuhl vermieten möchte, weil es für ihn mehr Arbeit bedeuten würde. Helena, die Rollstuhlfahrerin ist, wird aus diesem Grund von Tom als Mieterin abgelehnt. Gem. §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG dürfen Vermieter*innen Personen mit Behinderung nicht benachteiligen.

Form eines Mietvertrags

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag mündlich vereinbart werden. Besonders bei der Vermietung von Gebäuden oder Grundstücken bietet es sich jedoch an, einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen. Der*die Mieter*in und der*die Vermieter*in können also die Schriftform gem. § 127 BGB vereinbaren.

Eine Ausnahme von der Formfreiheit sind Mietverträge über Wohnräume, sonstige Räume oder Grundstücke, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, §§ 550 S. 1, 578 BGB. Wenn der Mietvertrag unbefristet oder mit einer Laufzeit von über einem Jahr geschlossen wird, müssen sich die Beteiligten an die Schriftform gem. § 126 BGB halten.

Besonders bei Mietverträgen von Wohnungen oder Grundstücken wird die Schriftform vereinbart. Häufig wird ein Mustervertrag benutzt, in dem die wichtigsten Regelungen des konkreten Mietvertrags festgelegt werden. Anschließend wird der Vertrag von den Beteiligten unterschrieben.

Mietvertrag widerrufen

Normalerweise gilt, dass ein abgeschlossener Mietvertrag für beide Parteien bindend ist. Ein Widerruf ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.

Ein Widerruf ist die Rücknahme der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärung, § 355 Abs. 1 BGB.

Ein Widerruf eines Mietvertrags ist möglich, wenn es sich um einen Verbrauchermietvertrag handelt.

Ein Verbrauchermietvertrag ist ein Mietvertrag, der zwischen einem*r Unternehmer*in (§ 14 BGB) als Vermieter*in und einem*r Verbraucher*in (§ 13 BGB) als Mieter*in geschlossen wird.

Daneben muss dieser Vertrag über Wohnräume abgeschlossen worden sein. Wenn jedoch diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der*die Mieter*in gem. § 312 Abs. 4 BGB die Willenserklärung, die auf den Abschluss des Mietvertrags gerichtet war, widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt normalerweise 14 Tage. Der Widerruf ist nicht möglich, wenn die Wohnung zuvor besichtigt worden ist.

Inhalt des Mietvertrags

Grundsätzlich können sich die Vertragsparteien ohne Einschränkungen darüber einigen, was in dem Mietvertrag stehen soll. Besonders bei Mietverträgen über Wohnraum ist es jedoch wichtig, dass einige Angaben enthalten sind. Diese können unter anderem sein:

  1. Angaben zu dem*der Vermieter*in und dem*der Mieter*in

    • vollständiger Name

    • Geburtsdatum

    • Anschrift

    • Berufsauskunft und monatliches Einkommen des*der Mieters*in

  2. Angaben zur Mietsache

    • genaue Beschreibung

    • Anschrift, Lage

    • Art der Nutzung

    • aktueller Zustand

    • Mietpreis, Nebenkosten

    • Mietbeginn und Mietdauer

  3. Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete

    • Kontoverbindungen

    • Zeitpunkt der Zahlung der Miete

  4. Sonstige Angaben

    • Regelungen zu Schönheitsreparaturen

    • Regelungen über Haustierhaltung

    • Regelungen zur Möglichkeit der Kündigung

Der schriftliche Mietvertrag muss von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden.

Mietsache

Vielleicht denkst Du bei Mietverträgen als Erstes an einen Mietvertrag über Wohnraum. Die Vermietung von Wohnräumen macht einen Großteil der Mietverträge aus. Daneben können aber auch andere Sachen vermietet werden. Als Mietsache kommen alle körperlichen Gegenstände (§ 90 BGB) in Betracht, da Gegenstand einer Mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB eine Sache sein muss. Die Mietsache kann unbeweglich oder beweglich sein.

Unbewegliche Sachen sind alle Immobilien, also Grundstücke und ihre wesentlichen Bestandteile. Bewegliche Sachen sind alle anderen Gegenstände, die körperlich abgrenzbar sind. Sie können im Gegensatz zu den unbeweglichen Sachen von einem Ort zum anderen bewegt werden, ohne dass sie zerstört werden müssen.

Unter körperlichen Gegenständen kannst Du Dir so gut wie alle Sachen vorstellen, die Du sehen oder anfassen kannst.

In der Tabelle findest Du Beispiele zu unbeweglichen und beweglichen Sachen.

Unbewegliche SachenBewegliche Sachen
Gebäude und GrundstückeBücher
GaragenAutos
Sporthallen und SportplätzeMöbel
GärtenTiere (§ 90a BGB)
SchulenKleidung

Gebrauchsüberlassung

Gem. § 535 Abs. 1 BGB muss der*die Vermieter*in dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit überlassen. Aber was ist eigentlich mit der Gebrauchsüberlassung gemeint?

Die Gebrauchsüberlassung erfordert die Überlassung des Besitzes bzgl. der Sache an den*die Mieter*in.

Das heißt, dass der*die Mieter*in zu dem*der Besitzer*in der Mietsache wird. Der*die Vermieter*in verliert somit den Besitz an der Sache. Allerdings bleibt er oder sie weiterhin Eigentümer*in.

Um die Gebrauchsüberlassung zu verstehen, solltest Du wissen, was unter einem*r Eigentümer*in und einem*r Besitzer*in zu verstehen ist.

Eigentümer*in einer Sache ist der*diejenige, dem*der die Sache rechtlich gehört. Der*die Eigentümer*in kann frei über die Sache verfügen, das heißt er oder sie kann mit der Sache machen, was er oder sie möchte. Dagegen ist Besitzer*in einer Sache die Person, die die tatsächliche Sachherrschaft über die Sache besitzt. Dies ist der*diejenige, der*die die Sache in dem Moment bei sich hat.

Julia ist Eigentümerin eines Fahrrads. Deswegen kann sie frei über die Sache verfügen. Sie kann es beispielsweise anmalen oder umgestalten. In dem Moment, in dem Julia das Fahrrad bei sich hat, ist sie gleichzeitig Besitzerin. Der Grund dafür ist, dass sie die rechtliche und die tatsächliche Sachherrschaft über die Sache hat. Sie leiht das Fahrrad ihrer Freundin Alina. Durch den Leihvertrag wird Alina nicht die Eigentümerin des Fahrrads. Sie ist Besitzerin der Sache, wenn sie das Fahrrad bei sich hat. Alina kann aber nicht frei über das Fahrrad entscheiden, sondern muss sich an die Absprachen mit Julia halten.

Durch die Gebrauchsüberlassung darf der*die Mieter*in die Sache besitzen. Er oder sie darf aber nicht wie ein*e Eigentümer*in über sie verfügen. Das heißt, dass er oder sie nicht frei über die Sache entscheiden kann, sondern sich an die vertragliche Vereinbarung halten muss.

Maik und Luisa schließen einen Mietvertrag. Dieser hat den Inhalt, dass Maik ihr seinen Laptop für eine Woche übergibt und Luisa dafür 30 € bezahlt. Maik ist es wichtig, dass sein Laptop unversehrt und in demselben Zustand zu ihm zurückkommt. Luisa möchte den Laptop verschönern und deswegen einen Sticker darauf kleben. Sie fragt sich, ob sie das machen darf. Durch den Mietvertrag muss Maik den Gebrauch an dem Laptop Luisa überlassen. Dies bedeutet, dass er selbst nicht mehr der Besitzer ist, sondern Luisa. Als Besitzerin darf sie allerdings nicht frei über die Sache verfügen. Das darf nur der*die Eigentümer*in. Luisa darf also ohne Absprache mit Maik keinen Sticker auf den Laptop kleben.

Zahlung der Miete

Im Gegenzug zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache, ist der*die Mieter*in verpflichtet, den vereinbarten Mietpreis zu zahlen. Die Höhe des Mietpreises können die Vertragsparteien vereinbaren und dadurch vertraglich festlegen. Allerdings wird die Höhe des Mietpreises durch den Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB begrenzt. Für die Höhe der Miete über Wohnräume gelten viele Sonderregelungen (§§ 556d ff. BGB). Diese dienen dem Schutz des*der Mieters*in.

Du erinnerst dich. Ein Mietvertrag ist ein entgeltlicher Vertrag. Das heißt, er ist auf eine Gegenleistung ausgerichtet. Die Miete ist in der Regel eine Geldleistung. Es kann aber auch eine Sach- oder Dienstleistung vereinbart werden. Die Beteiligten können auch vereinbaren, wann und wie häufig die Miete zu zahlen ist. Bei einigen Verträgen wird eine regelmäßige Zahlung vereinbart, in anderen eine einmalige Zahlung der Miete.

Wann die Miete bei Mietverhältnissen über Wohnräume oder andere Räume gezahlt werden muss, regelt § 556b BGB. Bei Mietverträgen über Wohnräume ist es üblich, dass monatlich eine bestimmte Miete gezahlt wird. Bei anderen Verträgen kann auch eine einmalige Zahlung vereinbart werden. Dies ist insbesondere bei Mietverträgen mit einer kurzen Mietzeit typisch. Beispiele für Mietverträge mit einer einmaligen Zahlung sind die Vermietung eines Werkzeugs, eines Buches oder eines Fahrrads.

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. - § 556b Abs. 1 BGB

Die einzelnen Zeitabschnitte können etwa Monate sein. Dies würde bedeuten, dass der*die Mieter*in einer Wohnung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats die vereinbarte Miete zahlen muss.

Luna und Timo haben einen Wohnmietvertrag geschlossen. Sie vereinbaren, dass Luna ihm monatlich die Miete in Höhe von 550 € zahlt. Luna ist also dazu verpflichtet bis zum dritten Werktag des Monats 550 € an Timo zu zahlen. Luna hat einen weiteren Mietvertrag mit Jan vereinbart. Jan vermietet ihr sein Fahrrad für ein Wochenende, wenn Luna ihm vorher 40 € zahlt. Luna muss Jan die 40 € zahlen, wenn sie sich das Fahrrad bei ihm abholt.

Vielleicht hast Du Dir auch schon einmal die Frage gestellt, was passiert, wenn der*die Vermieter*in die Miete erhöhen möchte. Ist die Mieterhöhung während der Mietzeit überhaupt möglich?

Eine Mieterhöhung ist nur unter den Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB zulässig. Gem. § 558 BGB hat der*die Vermieter*in einen Zustimmungsanspruch zur Erhöhung der Miete. Es kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr später als die letzte Mieterhöhung verlangt werden, § 558 Abs. 1 S. 2 BGB. Gem. §§ 558-559 BGB muss sich der*die Vermieter*in noch an viele weitere Formvorschriften und Voraussetzungen halten, damit er oder sie die Miete erhöhen kann.

Für die Miete von Wohnräumen gelten die §§ 556d-556g BGB. Diese Regelungen beinhalten seit 2015 die sogenannte Mietpreisbremse. Die Vorschriften beziehen sich auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt.

David hat in einem Gebiet, in dem kein angespannter Wohnungsmarkt herrscht, eine Wohnung von Karla gemietet. Der Mietvertrag besteht bereits seit drei Jahren und die Miete wurde bisher noch nicht erhöht. Karla möchte nun die Zustimmung von David für eine Mieterhöhung einholen, § 558 Abs. 1 BGB. Wenn die weiteren Voraussetzungen für die Mieterhöhung eingehalten werden, ist die Erhöhung der Miete möglich und David muss in Zukunft einen höheren Mietpreis zahlen.

Unbefristeter und befristeter Mietvertrag

Wenn Du einen Mietvertrag schließt, ist es wichtig festzulegen, wie lang die Mietzeit sein soll. Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, weil der Vertrag für eine längere Zeit geschlossen wird. Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge, § 542 BGB.

Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Mietzeit auf eine bestimmte Dauer bestimmt. Es wird genau festgelegt, wie lang der Mietvertrag sein und wann er enden soll.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird nicht festgelegt, wann die Mietzeit enden soll. Der Mietvertrag gilt deswegen so lange, bis er gekündigt wird.

Die Mietparteien können also selbst entscheiden, ob sie einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag schließen. Je nachdem, wofür sie sich entschieden haben, gelten unterschiedliche Vorschriften hinsichtlich der Kündigung.

Fiona und Tarik einigen sich, dass Tarik ihr sein Auto zum Gebrauch überlässt. Dafür verlangt er einen bestimmten Mietpreis pro Tag. Sie vereinbaren, dass Fiona das Auto für einen Monat nutzen kann. Fiona und Tarik haben damit einen befristeten Mietvertrag geschlossen, weil die Mietdauer von einem Monat vereinbart wurde. Hanno ist der Vermieter einer Wohnung und möchte sie dauerhaft vermieten. Felix ist auf der Suche nach einer Wohnung und vereinbart mit Hanno einen Mietvertrag. In dem Vertrag legen sie sich nicht fest, wie lange dieser anhalten soll. Hanno und Felix haben damit einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen.

Veräußerung der Mietsache

Vielleicht hast Du Dich schon einmal gefragt, was passiert, wenn die Mietsache durch den*die Vermieter*in an eine dritte Person verkauft wird. Es ist grundsätzlich möglich, dass der*die Vermieter*in die Mietsache verkauft, weil er oder sie weiterhin Eigentümer*in der Mietsache ist. Wenn die Mietsache an eine dritte Person veräußert wird, könnte es möglich sein, dass die dritte Person die Mietsache von dem*der Mieter*in zurückfordern kann.

Bei beweglichen Sachen gilt das Recht zum Besitz des*der Mieters*in weiterhin, auch wenn die Mietsache im Eigentum einer dritten Person steht, § 986 Abs. 2 BGB. Deshalb ändert sich für den*die Mieter*in nichts daran, dass sie oder er die Mietsache bis zum Ablauf des Mietvertrags behalten darf. Die Mietsache muss am Ende nur an die dritte Person als neue*r Eigentümer*in herausgegeben werden.

Thomas hat von Anja für zwei Jahre ein Fahrrad gemietet. Anja veräußert das Fahrrad während der Mietzeit an Florian. Florian fragt sich, wann er das Fahrrad von Thomas herausverlangen darf. Auch wenn Florian durch die Veräußerung Eigentümer des Fahrrads geworden ist, kann er die Sache nicht vor Ablauf der zwei Jahre von Thomas herausverlangen. Nachdem der Mietvertrag nach 2 Jahren endet, muss Thomas das Fahrrad an Florian herausgeben.

Bei der Veräußerung von unbeweglichen Mietsachen, also Grundstücken, gelten andere Regelungen. Was die Folge davon ist, wenn das Grundstück an eine dritte Person veräußert wird, ist in § 566 BGB geregelt.

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. - § 566 Abs. 1 BGB

»Kauf bricht nicht Miete« bedeutet, dass die dritte Person anstelle des*der Vermieters*in in den Mietvertrag eintritt.

Für den*die Mieter*in bedeutet dies nur, dass er oder sie die Miete nicht mehr an den*die ursprüngliche*n Vermieter*in zahlen muss, sondern an die dritte Person, die den vermieteten Wohnraum erworben hat.

Wenn die vermietete Wohnung an eine dritte Person veräußert wird, bedeutet das keinesfalls, dass der ursprüngliche Mietvertrag unwirksam ist. Durch die Regelung „Kauf bricht nicht Miete“ kann die Mietsache zwar verkauft werden, der Mietvertrag besteht jedoch fort. Anstelle des*der ursprünglichen Vermieters*in tritt die dritte Person.

Tim vermietet seine Wohnung an Anna. Während der Mietzeit veräußert er die Sache an Sara, die ab dem Zeitpunkt Eigentümerin ist. Anna fragt sich, ob der Verkauf an Sara etwas an der Gültigkeit ihres Mietvertrags ändert. Gem. § 566 BGB bricht der Kauf nicht die Miete. Dies bedeutet für Anna, dass sich an der Gültigkeit ihres Mietvertrags nichts ändert, wenn eine dritte Person Eigentümer*in geworden ist. Der Mietvertrag besteht weiterhin und Sara kann nicht ohne Weiteres verlangen, dass Anna auszieht. Das Einzige, das sich für Anna ändert, ist, dass sie die Miete nicht mehr an Tim, sondern an Sara zahlen muss.

Mietverträge über Wohnraum

Viele Mietverträge werden über Wohnraum geschlossen. Für diese sogenannten Wohnraummietverhältnisse gelten die Besonderheiten der §§ 549 ff. BGB. Der Grund für diese Regelungen ist, dass der*die Mieter*in in einem Abhängigkeitsverhältnis zu dem*der Vermieter*in steht. Der*die Mieter*in muss besonders geschützt werden, weil er oder sie die gemietete Wohnung als Lebensmittelpunkt nutzt und darauf angewiesen ist, dass es möglichst wenig Probleme mit der Mietsache gibt. Um zu erkennen, wann es sich um einen Wohnraummietvertrag handelt, solltest Du wissen, was unter Wohnraum zu verstehen ist.

Der Wohnraum ist jeder Bestandteil eines Gebäudes, der zu einer dauerhaft gedachten privaten Nutzung als Wohnung bestimmt und geeignet ist.

In Bezug auf die Laufzeit des Mietvertrags ist zu beachten, dass ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum nur möglich ist, wenn die Voraussetzungen des § 575 BGB erfüllt sind. Häufig wird zur Sicherheit des*der Vermieters*in eine Kaution vereinbart, die der*die Mieter*in zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen muss. Die Höchstgrenze der Kaution beträgt gem. § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der Monatsmiete. Die Kaution muss zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis endet.

Es kann zu der Situation kommen, dass der*die Mieter*in ein Zimmer in der Wohnung an eine*n Dritte*n weiter vermieten möchte. Dies wird Untervermietung genannt.

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der*die Mieter*in einen Vertrag mit einer*m Dritten schließt. Inhalt dieses Vertrages ist die Weitervermietung der Wohnung oder Teile davon gegen Zahlung eines Mietpreises.

Die Frage ist, ob eine Untervermietung erlaubt ist oder nicht. Ohne Erlaubnis des*der Vermieters*in darf die Mietsache nicht an Dritte überlassen werden, § 540 Abs. 1 BGB. Der*die Mieter*in braucht also eine Erlaubnis des*der Vermieters*in, um die Mietsache weiterzuvermieten.

Vermietet der*die Mieter*in die Mietsache ohne Erlaubnis weiter, ist dies ein Kündigungsgrund für den*die Vermieter*in.

Abgrenzung von Mietverträgen

Auf den ersten Blick ähneln sich der Miet-, Pacht-, Leih- und Leasingvertrag sehr. Damit Du die verschiedenen Verträge voneinander abgrenzen kannst und weißt, wann welcher Vertrag vereinbart wird, wirst Du im Folgenden die Abgrenzungskriterien kennenlernen.

Abgrenzung zum Pachtvertrag

Der Mietvertrag und der Pachtvertrag haben viele Ähnlichkeiten und teilweise sind auf den Pachtvertrag die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, § 581 Abs. 2 BGB. Allerdings gibt es einige Unterschiede zwischen den Vertragsformen.

Der Grund, warum sich der Miet- und Pachtvertrag sehr ähnlich sind, ist, dass beide Verträge die vorübergehende Überlassung einer Sache gegen Zahlung beinhalten.

Der wichtigste Unterschied zum Mietvertrag ist, dass der*die Pächter*in die Pachtsache nicht nur in Gebrauch nehmen, sondern auch Früchte daraus ziehen kann, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Dem*der Pächter*in wird durch einen Pachtvertrag deutlich mehr Rechte eingeräumt. Die Sache wird nicht nur überlassen, sondern er oder sie kann Gewinne erwirtschaften. Ein Mietvertrag kann außerdem nur über Sachen geschlossen werden. Gegenstand eines Pachtvertrags können jedoch auch Rechte sein.

Wenn der*die Beteiligte mit der Sache Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht aus, sondern es muss ein Pachtvertrag vereinbart werden. Bei einem Mietvertrag wird die Sache lediglich für den Gebrauch überlassen.

Ob es sich um einen Miet- oder einen Pachtvertrag handelt, hängt also von der Nutzungsmöglichkeit und der Ausstattung ab.

Beispiel:

David möchte auf einem Bauernhof leben. Dabei plant er die Räumlichkeiten mit seiner Familie zu bewohnen und Kühe und Hühner zu halten. Daneben hat er auch vor, auf einem Feld Getreide anzubauen, um seine Tiere zu füttern und den übrigen Teil zu verkaufen. Zudem möchte er die Apfelbäume, die bereits auf dem Grundstück stehen, ernten und die Äpfel verkaufen. Er fragt sich, ob er einen Pacht- oder einen Mietvertrag abschließen muss. Würde David mit seiner Familie nur auf dem Bauernhof leben und seine eigenen Tiere dort unterstellen, würde es sich um einen Mietvertrag handeln. In diesem Fall möchte er jedoch das Getreide und Obst weiterverkaufen. Dadurch zieht er Früchte aus der Pachtsache und erwirtschaftet dadurch Gewinne. Es handelt sich deshalb um einen Pachtvertrag.

Du möchtest mehr zum Pachtvertrag lernen? Dann sieh Dir doch einfach die Erklärung zum Pachtvertrag an.

Abgrenzung zum Leihvertrag

Im Gegensatz dazu lassen sich der Leih- und Mietvertrag einfacher voneinander unterscheiden. Der Unterschied ist, dass der Leihvertrag eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung voraussetzt, § 598 BGB. Bei einem Mietvertrag muss der*die Mieter*in eine Gegenleistung, in der Regel in Form von einer Geldzahlung, erbringen, § 535 Abs. 2 BGB. Wenn der*die Beteiligte eine Sache überlassen bekommt, ohne dafür eine Gegenleistung zu erbringen, handelt es sich um einen Leihvertrag. Wenn er oder sie dagegen monatlich oder einmalig Geld zahlen muss, handelt es sich um einen Mietvertrag.

Jonas betreibt einen Bootsverleih und bietet an, dass Boote bei ihm für 10 € pro Stunde geliehen werden können. Sina möchte eine Bootsfahrt machen und fragt sich, ob es sich dabei um einen Leih- oder Mietvertrag handelt. Auch wenn Jonas die Überlassung der Boote für 10 € pro Stunde als Verleih bezeichnet, handelt es sich um einen Mietvertrag. Die Boote werden nicht unentgeltlich überlassen, sondern der*die Mieter*in muss 10 € für die Nutzung zahlen.

Abgrenzung zum Leasingvertrag

Der Mietvertrag unterscheidet sich auch vom Leasingvertrag. Die Verträge sind sich sehr ähnlich und können teilweise nur schwer voneinander abgegrenzt werden. Bei einem Leasingvertrag sind mindestens drei Personen beteiligt. Bei einem Mietvertrag trägt der*die Mieter*in die Gefahr der Verschlechterung und des Verlusts der Mietsache. Daneben trägt bei einem Leasingvertrag der*die Leasingnehmer*in auch die Kosten für die Instandhaltung der zum Gebrauch überlassenen Sache.

Wenn Du mehr über den Leasingvertrag und die Unterschiede zum Mietvertrag wissen möchtest, kannst Du Dir die Erklärung zum Leasingvertrag anschauen.

Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Wie bei jedem gegenseitigen Vertrag haben die Parteien auch bei einem Mietvertrag verschiedene Rechte und Pflichten.

Pflichten des Vermieters

Den*die Vermieter*in trifft die Hauptpflicht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Daneben bestehen weitere Nebenleistungs- und Schutzpflichten.

Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter

Gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der*die Vermieter*in verpflichtet, dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der*die Vermieter*in muss dem*der Mieter*in die Mietsache also in der Form verschaffen, sodass er*sie die Sache nutzen kann. Außerdem muss sich die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand befinden.

Anton und Luisa haben einen Mietvertrag über Antons Auto geschlossen, damit sie in den Urlaub fahren kann. Luisa möchte das Auto, wie vereinbart, bei Anton abholen. Dabei stellt sich jedoch heraus, dass die Bremsen nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert. Anton fragt sich, ob er die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nicht schon dadurch erfüllt hat, dass Luisa das Auto in ihrem Besitz hat. Allerdings ist das Auto nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand. Anton und Luisa haben vereinbart, dass Luisa das Auto nutzt, um in den Urlaub zu fahren. Wenn die Bremsen nicht ordnungsgemäß funktionieren, ist dies nicht möglich, sodass die Pflicht der Gebrauchsüberlassung durch Anton noch nicht erfüllt ist.

Der*die Vermieter*in ist zudem verpflichtet, dass die Sache im gebrauchsfähigen Zustand bleibt. Diese sogenannte Gebrauchserhaltungspflicht bedeutet, dass der*die Vermieter*in dafür sorgen muss, dass der*die Mieter*in die Mietsache ordnungsgemäß nutzen kann. Dazu muss der*die Vermieter*in die Mietsache instand halten. Während der Mietzeit muss er*sie daher die dazu erforderlichen Erhaltungs- und Reparaturarbeiten vornehmen.

Zur Gebrauchserhaltung zählt auch, dass der*die Vermieter*in die Mietsache während der vollständigen Mietzeit dem*der Mieter*in überlassen muss. Die Mietsache darf dem*der Mieter*in also nicht vorzeitig entzogen werden. Außerdem muss der*die Vermieter*in den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dulden, wenn diese im Rahmen des üblichen Gebrauchs liegen.

Bastian vermietet seine Garage an Alena für eine Dauer von fünf Jahren. Nach drei Jahren lässt sich das Garagentor nur noch schwer öffnen, sodass es repariert werden muss. Bastian trifft als Vermieter die Pflicht, die Mietsache instand zu halten. Daher muss er während der Mietzeit die erforderlichen Reparaturarbeiten vornehmen und das Garagentor reparieren.

Nebenleistungs- und Schutzpflichten des Vermieters

Daneben muss der*die Vermieter*in einige Nebenleistungspflichten beachten. Dazu zählen allgemeine Sorgfalts- und Schutzpflichten gem. § 241 Abs. 2 BGB, die Duldung der Wegnahme von Einrichtungen gem. § 539 BGB und der Aufwendungsersatz für die Mietsache gem. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Als Schutzpflicht ist unter anderem die Aufklärungspflicht des*der Vermieter*in, über mögliche Gefahren, die von der Mietsache ausgehen, zu nennen.

Den Aufwendungsersatz kann der*die Mieter*in dann verlangen, wenn er*sie die Mietsache auf eigene Kosten repariert hat. Der Grund dafür ist, dass der*die Vermieter*in für die Erhaltung der Mietsache sorgen muss. Wenn der*die Mieter*in anstelle des*der Vermieters*in die Mietsache repariert, müssen diese Aufwendungen gem. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB ersetzt werden.

Pflichten des Mieters

Wie auch den*die Vermieter*in, treffen auch den*die Mieter*in einige Pflichten. Neben der Hauptleistungspflicht, der Zahlung der Miete, muss er*sie weitere Nebenleistungs- und Schutzpflichten beachten.

Zahlung der Miete durch den Mieter

Der*die Mieter*in muss dem*der Vermieter*in die vereinbarte Miete zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Je nachdem, was die Beteiligten vereinbart haben, muss die Miete einmalig oder als laufende Zahlung in regelmäßigen Abständen gezahlt werden. Die Höhe und der Zeitpunkt der Fälligkeit können grundsätzlich von den Parteien bestimmt werden. Lediglich für Wohnraummietverhältnisse gelten gesonderte Regelungen (siehe weiter oben).

Nebenleistungs- und Schutzpflichten des Mieters

Daneben muss der*die Mieter*in den vertragsgemäßen Gebrauch einhalten, ihn*sie treffen Obhuts- und Sorgfaltspflichten, es müssen Maßnahmen des*der Vermieters*in geduldet und die Mietsache später zurückgegeben werden.

Der*die Mieter*in darf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht überschreiten. Dies wäre beispielsweise bei einer Untervermietung oder bei der Verwendung der Mietsache entgegen der vertraglichen Absprache.

Beispiel: Carina und Louis haben vereinbart, dass Louis den Lieferwagen von Carina für seinen Umzug mietet. Louis gibt den Wagen jedoch entgegen der Absprache an Sebastian weiter, der ihn für sein Unternehmen nutzt. Dadurch wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch Louis überschritten. Es war lediglich vereinbart, dass er ihn für seine eigene Zwecke benutzt und nicht, dass er den Wagen weitergeben darf.

Die Einhaltung der Obhuts- und Sorgfaltspflicht bedeutet, dass der*die Mieter*in die Sache pflegt und in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB. Außerdem muss er*sie dem*der Vermieter*in unverzüglich mitteilen, wenn Mängel an der Mietsache auftreten, § 536c BGB.

Überdies muss der*die Mieter*in bestimmte Maßnahmen des Vermieters dulden. Darunter fallen insbesondere die Reparaturarbeiten und Instandhaltungsarbeiten zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand.

Den*die Mieter*in trifft die Rückgabepflicht der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit gem. § 546 Abs. 1 BGB. Der*die Mieter*in muss die Sache dem*der Vermieter*in daher die Sache zurückgeben.

Folgen einer Pflichtverletzung

Aber was passiert, wenn der*die Mieter*in oder der*die Vermieter*in diese Pflichten verletzt?

Verletzung der Vermieterpflichten

Zunächst kann der*die Mieter*in Erfüllung verlangen, wenn der*die Vermieter*in den Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Die Rechtsfolgen von Sach- oder Rechtsmängeln sind in §§ 536, 536a BGB geregelt. Die Mietsache muss für die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB mangelhaft sein.

Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung aufhebt oder mindert, § 536 Abs. 1 BGB.

Dieser Mangel darf die Tauglichkeit der Sache nicht nur unerheblich mindern, § 536 Abs. 2 BGB.

Wenn die Mietsache mangelhaft ist, hat der*die Mieter*in verschiedene Ansprüche, die neben dem Erfüllungsanspruch stehen.

Der*die Mieter*in hat:

  • einen Anspruch auf Mietminderung gem. § 536 BGB

  • einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536a BGB

  • einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536a Abs. 2 BGB

René vermietet seine Wohnung an Sabine. Nach einem Jahr stellt sich heraus, dass im Badezimmer Schimmel auftritt. Sabine hat René sofort über den Mangel informiert und es kann herausgefunden werden, dass der Schimmel wegen einer fehlerhaften Belüftungsanlage aufgetreten ist. Der Schimmel stellt einen Sachmangel gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, weil während der Mietzeit ein Fehler an der Mietsache aufgetreten ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung erheblich mindert. Sabine hat daher einen Anspruch auf eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Außerdem kann sie Schadensersatz gem. § 536a BGB verlangen, weil der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. René hätte aufgrund der Instandhaltungspflicht dafür sorgen müssen, dass die Belüftungsanlage ordnungsgemäß funktioniert.

Verletzung der Mieterpflichten

Wenn der*die Mieter*in die Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, werden die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts gem. §§ 275 ff., 320 ff. BGB angewandt. Neben den allgemeinen Vorschriften bestehen einige gesonderte Regelungen für Mietverhältnisse.

Wenn der*die Mieter*in die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben hat, hat der*die Vermieter*in gem. § 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der Miete für diesen Zeitraum.

Der*die Mieter*in muss Mängel unverzüglich anzeigen, § 536c BGB. Wenn er*sie diese Anzeigepflicht verletzt, hat der*die Vermieter*in einen Anspruch auf Schadensersatz.

Der*die Mieter*in hat gem. § 540 Abs. 2 BGB auch das Verschulden von Dritten zu vertreten.

Wenn der*die Mieter*in den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache schuldhaft überschreitet, muss er*sie dem*der Vermieter*in Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB leisten.

Alina und Nico vereinbaren einen Mietvertrag über ein Buch. Dieses soll Nico nach drei Wochen an Alina zurückgeben und dafür 5 € pro Woche bezahlen. Nach dem Ende der drei Wochen meldet sich Nico zwei Wochen lang überhaupt nicht bei Alina. Alina möchte wissen, ob sie für die zwei zusätzlichen Wochen Zahlung verlangen kann. Nico hat das Buch zwei Wochen zu spät zurückgegeben. Gem. § 546a Abs. 1 BGB hat Alina deshalb einen Anspruch auf die Zahlung der Miete für diesen Zeitraum. Sie kann von Nico also die Zahlung von 10 € verlangen, weil er das Buch zu spät zurückgegeben hat.

Beendigung des Mietvertrags

Wenn Du einen Mietvertrag abschließt, ist es sinnvoll zu wissen, wie Du diesen wieder beenden kannst. Das Mietverhältnis kann durch eine Kündigung oder auf andere Weise beendet werden. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, § 542 Abs. 2 BGB. Befristete Mietverhältnisse müssen also nicht gekündigt werden.

Nachdem das Mietverhältnis beendet ist, muss der*die Mieter*in die Mietsache an den*die Vermieter*in herausgeben, § 546 Abs. 1 BGB.

Kündigung Mietvertrag

Einen Mietvertrag kannst Du durch eine Kündigung beenden. In Betracht kommen die ordentliche und die außerordentliche Kündigung, die unterschiedliche Voraussetzungen haben. Gekündigt werden können nur unbefristete Mietverhältnisse, § 542 Abs. 1 BGB. Sowohl der*die Vermieter*in, als auch der*die Mieter*in kann den Mietvertrag kündigen.

Ordentliche Kündigung Mietvertrag

Der Regelfall ist die ordentliche Kündigung. Bei der Kündigung muss eine Kündigungsfrist eingehalten werden. Die Kündigung muss zunächst erklärt werden.

Die Kündigung wird durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung erklärt. Sie ist darauf gerichtet, dass das Vertragsverhältnis nach Ablauf einer Frist endet.

Bei der Kündigungserklärung muss keine bestimmte Form gewahrt werden, sie kann also auch mündlich abgegeben werden. Außerdem setzt die ordentliche Kündigung keine Angabe des Kündigungsgrundes voraus.

Bei der ordentlichen Kündigung muss eine bestimmte Frist eingehalten werden. Die Länge der Frist ist abhängig davon, ob ein Mietvertrag über Wohnraum, Grundstücke oder bewegliche Sachen handelt. Die Regelungen zur Kündigungsfrist findest Du in den §§ 573c, 580a BGB.

Für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gelten Sondervorschriften. Die Kündigung muss gem. § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erklärt werden. Bei der Kündigung durch den*die Vermieter*in soll diese*r zusätzlich die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben angeben. Weiterhin soll auf die Möglichkeit des Widerspruchs gem. §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 2 BGB verwiesen werden. Der*die Vermieter*in kann den Mietvertrag jedoch nur dann kündigen, wenn er*sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Um das berechtigte Interesse festzustellen, müssen die gegenseitigen Interessen des*der Mieters*in und des*der Vermieters*in im Einzelfall gegeneinander abgewogen werden, § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.

In § 573 Abs. 2 werden drei Regelfälle dargestellt, bei denen ein berechtigtes Interesse anzunehmen ist:

schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Eigenbedarf des Vermieters, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Die ordentliche Kündigung des*der Mieters*in muss auch bei der Kündigung von Wohnräumen nicht begründet werden.

Selin und Dana haben einen unbefristeten Mietvertrag über Danas Auto geschlossen. Der Inhalt des Vertrags ist, dass Selin das Auto von Dana mietet und ihr dafür monatlich die vereinbarte Miete zahlt. Selin möchte den Vertrag jetzt kündigen und fragt sich, wie sie dies machen kann. Zunächst muss sie die Kündigung erklären. Selin muss Dana also mitteilen, dass sie den Mietvertrag beenden möchte. Dabei muss sie sich an keine bestimmte Form halten. Auch die Angabe eines Kündigungsgrundes ist nicht erforderlich. Sie muss allerdings die Kündigungsfrist beachten. Dadurch, dass es sich bei dem Auto um eine bewegliche Sache handelt, gilt die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 3 BGB. Die Miete ist nicht nach Tagen, sondern nach längeren Zeitabschnitten (Monaten) bemessen, weshalb § 580a Abs. 3 Nr. 2 BGB angewendet werden muss. Selin muss also spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll, die Kündigung erklären. Wenn sie den Mietvertrag am 01.07.2022 (Freitag) kündigen möchte, muss sie die Kündigung spätestens am 28.06.2022 (Dienstag) erklären.

Außerordentliche Kündigung Mietvertrag

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung. Dabei kannst Du zwischen der außerordentlichen befristeten und der außerordentlichen fristlosen Kündigung unterscheiden.

Außerordentliche befristete Kündigung des Mietvertrags

Die außerordentliche, befristete Kündigung kann nur bei unbefristeten Mietverhältnissen erklärt werden. Sie wird in bestimmten gesetzlichen Ausnahmefällen angewendet, zum Beispiel §§ 540 Abs. 1 S. 2, 544, 563 Abs. 4 oder 564 BGB. Es handelt sich in diesen Fällen um außerordentliche Kündigungen mit einer gesetzlich bestimmten Frist.

Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung musst Du keine Kündigungsfristen beachten. Diese Form der Kündigung führt zu der sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt gem. § 543 Abs. 1 BGB nur infrage, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich, fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. - § 543 Abs. 1 BGB

Ein wichtiger Grund liegt also vor, wenn dem*r Kündigenden das Festhalten an dem Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Bei einem wichtigen Grund ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien meistens so stark gestört, dass der Mietvertrag nicht fortgesetzt werden kann. Mögliche Kündigungsgründe sind in § 543 Abs. 2 BGB geregelt. Dazu kommen weitere Gründe, unter anderem:

  • Kündigungsgrund des*der Mieters*in

    • die Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

  • Kündigungsgründe des*der Vermieters*in

    • der vertragswidrige Gebrauch, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB

    • die drohende Zahlungsunfähigkeit des*der Mieters*in

    • ein Mietrückstand § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

    • unpünktliche Mietzahlungen trotz Abmahnungen

    • die unerlaubte Untervermietung durch den*die Mieter*in

Daneben kommen weitere Kündigungsgründe in Betracht, durch die das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien erheblich gestört wird. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss keine Kündigungsfrist beachtet werden.

Für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gelten die Regelungen in § 569 BGB. Mögliche Kündigungsgründe bei Wohnraummietverträgen sind:

  • eine Gesundheitsgefährdung des*der Mieters*in aufgrund des Wohnraums, § 569 Abs. 1 BGB
  • eine fehlerhafte Abrechnung der Betriebskosten durch den*die Vermieter*in
  • eine nachhaltige Störung des Hausfriedens, § 569 Abs. 2 BGB
  • ein Zahlungsverzug der Miete von zwei Monatsmieten, § 569 Abs. 2a BGB

Justus und Thea haben einen unbefristeten Mietvertrag über das Fahrrad von Justus vereinbart. Justus überlässt Thea den Gebrauch am Fahrrad und im Gegenzug zahlt sie ihm wöchentlich 20 €. Justus ist aufgefallen, dass Thea bereits seit drei Wochen keine Miete zahlt. Er hat sie auch bereits vor einer Woche und vor einem Tag dazu aufgefordert, die Miete zu zahlen. Zusätzlich erfährt er noch, dass Thea ihre Freundin Lisa mit dem Fahrrad fahren lässt, obwohl Justus und Thea vereinbart haben, dass niemand sonst mit dem Fahrrad fahren soll. Er möchte den Mietvertrag sofort kündigen. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen, weshalb es Justus nicht zumutbar ist, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten. Thea hat trotz mehrfacher Mahnung bereits seit drei Wochen keine Miete gezahlt. Außerdem hat sie sich nicht an den vertraglich vereinbarten Gebrauch gehalten, indem sie Lisa fahren gelassen hat. Durch diese Gründe ist es Justus nicht zumutbar, weiterhin an dem Mietvertrag festzuhalten. Ein wichtiger Grund liegt also vor, sodass er das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen kann.

Sonstige Beendigungsgründe des Mietvertrags

Neben der Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrages kann dieser auch aufgrund eines Aufhebungsvertrages beendet werden. Bei einem Aufhebungsvertrag einigen sich die Beteiligten, dass das Mietverhältnis ab einem bestimmten Zeitpunkt beendet werden soll. Diesem Vertrag müssen die Beteiligten zustimmen.

Mietvertrag - Das Wichtigste

  • Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag. Der*die Vermieter*in verpflichtet sich dem*der Mieter*in den Gebrauch einer Sache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Der*die Mieter*in ist im Gegenzug dazu verpflichtet, dem*der Vermieter*in die vereinbarte Miete zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB.
  • Grundsätzlich kann ein Mietvertrag formfrei geschlossen werden. Eine Ausnahme gilt für Mietverträge über Wohnräume, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, §§ 550 S. 1, 578 BGB, die die Schriftform wahren müssen.Als Mietsache kommen alle körperlichen Gegenstände (§ 90 BGB) in Betracht, da Gegenstand einer Mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB eine Sache sein muss.

  • Der*die Vermieter*in muss dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit überlassen, § 535 Abs. 1 BGB. Dem*der Mieter*in muss der Besitz an der Sache verschafft werden.

  • Die Parteien können die Höhe und den Zeitpunkt der Zahlung der Miete frei vereinbaren. In Bezug auf Wohnraummietverhältnisse gelten Sondervorschriften.

  • Der Mietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden.

    • Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Mietzeit auf eine bestimmte Dauer bestimmt.

    • Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird nicht festgelegt, wann die Mietzeit enden soll.

  • Die Veräußerung der Mietsache an eine dritte Person verändert nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrages (Kauf bricht nicht Miete).

  • Den*die Vermieter*in trifft die Hauptpflicht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Daneben bestehen weitere Nebenleistungs- und Schutzpflichten.

  • Neben der Hauptleistungspflicht, der Zahlung der Miete, muss der*die Mieter*in weitere Nebenleistungs- und Schutzpflichten beachten.

  • Der Mietvertrag kann durch einen Aufhebungsvertrag, eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung beendet werden oder er endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

    • Die ordentliche Kündigung muss kein Kündigungsgrund angegeben werden. Allerdings muss eine bestimmte Kündigungsfrist gewahrt werden, §§ 573c, 580a BGB

    • Die außerordentliche, fristlose Kündigung kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erklärt werden. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen, weshalb es dem*der Kündigenden unzumutbar ist bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietvertrag

Ein Mietvertrag entsteht durch zwei übereinstimmenden Willenserklärungen des*der Vermieters*in und des*der Mieters*in. Der Mietvertrag wird also vertraglich vereinbart und je nach Vereinbarung schriftlich geschlossen.

In einem Mietvertrag müssen mindestens die Vertragsparteien, die zu zahlende Miete und die Mietsache enthalten sein. Daneben können weitere Bestandteile des Vertrags vereinbart werden. Beispielsweise die Dauer des Vertrags, der Zeitpunkt der Mietzahlung, Regelungen über die Kündigung und der aktuelle Zustand der Mietsache.

Ohne Weiteres kann ein bestehender Mietvertrag nicht durch einen neuen ersetzt werden. Änderungen des Mietvertrags sind grundsätzlich nur mit der Zustimmung der Vertragsparteien möglich. Wenn der*die Vermieter*in die Mietsache veräußert, wird der Mietvertrag nicht durch einen neuen ersetzt oder wird unwirksam, sondern bleibt unverändert.

Finales Mietvertrag Quiz

Mietvertrag Quiz - Teste dein Wissen

Frage

Was ist ein Mietvertrag?

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Antwort

Ein Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag. Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Gebrauch einer Sache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Mieter ist im Gegenzug dazu verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB.

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Frage

Welche Formvorschriften gelten für den Mietvertrag?

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Antwort

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag formlos vereinbart werden.

Bei Mietverträgen über Wohnraum, sonstige Räume oder Grundstücken, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, gilt gem. §§ 550 S. 1, 578 BGB die Formvorschrift gem. § 126 BGB. Die Beteiligten müssen den Vertrag schriftlich schließen.

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Frage

Welche Gegenstände können vermietet werden?

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Antwort

Als Mietsache kommen alle körperlichen Gegenstände (§ 90 BGB) in Betracht.

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Frage

Was ist unter der Gebrauchsüberlassung zu verstehen?

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Antwort

Die Gebrauchsüberlassung erfordert die Überlassung des Besitzes an der Sache an den Mieter.

Der Vermieter verliert den Besitz an der Sache, der Mieter wird Besitzer.

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Frage

Was ist bezüglich der Mietzahlung gesetzlich geregelt?

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Antwort

Die Höhe und der Zeitpunkt der Mietzahlung kann von den Beteiligten frei vereinbart werden.

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Frage

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Antwort anzeigen

Antwort

Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Mietzeit auf eine bestimmte Dauer festgelegt.

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Frage

Was ist unter einem unbefristeten Mietvertrag zu verstehen?

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Antwort

Die Mietzeit ist bei einem unbefristeten Mietvertrag nicht genau festgelegt. Stattdessen gilt der Mietvertrag so lange, bis er gekündigt oder auf andere Art beendet wird.

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Frage

Was hat es für Auswirkungen, wenn eine dritte Person statt des Vermieters Eigentümer der Mietsache wird?

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Antwort

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB.

Dies bedeutet, dass sich an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts ändert, wenn der Eigentümer der Mietsache wechselt.

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Frage

Warum gelten für Mietverträge über Wohnraum Sonderregelungen?

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Antwort

Der Grund für die besonderen Regelungen der §§ 549 ff. BGB ist, dass der*die Mieter*in in einem Abhängigkeitsverhältnis zu dem*der Vermieter*in steht und besonders geschützt werden muss.

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Frage

Kann der*die Mieter*in die Mietsache an eine dritte Person weitervermieten?

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Antwort

Eine Untervermietung ist grundsätzlich nicht möglich. Die Mietsache kann nur durch den*die Mieter*in an eine dritte Person weitervermietet werden, wenn der*die Vermieter*in der Untervermietung zustimmt, § 540 Abs. 1 BGB.

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Frage

Was ist der wichtigste Unterschied eines Mietvertrags zu einem Pachtvertrag?

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Antwort

Der wichtigste Unterschied zum Mietvertrag ist, dass der*die Pächter*in die Pachtsache nicht nur in Gebrauch nehmen, sondern auch Früchte daraus ziehen kann, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB.

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Frage

Welche Pflichten treffen den*die Vermieter*in?

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Antwort

  • Gebrauchsüberlassung § 535 Abs. 1 S. 1 BGB
  • allgemeine Sorgfalts- und Schutzpflichten § 241 Abs. 2 BGB
  • Duldung der Wegnahme von Einrichtungen § 539 BGB
  • Aufklärung über Gefahren, die von der Mietsache ausgehen

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Frage

Welche Pflichten treffen den*die Mieter*in?

Antwort anzeigen

Antwort

  • Zahlung der Miete zum vereinbarten Zeitpunkt § 535 Abs. 2 BGB
  • Obhuts- und Sorgfaltspflichten
  • Duldung von Maßnahmen des Vermieters
  • Rückgabe der Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses

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Frage

Auf welche Arten kann der Mietvertrag beendet werden?

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Antwort

In Frage kommt die ordentliche, außerordentliche befristete oder fristlose Kündigung und der Aufhebungsvertrag.

Frage anzeigen

Frage

Was ist unter einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung zu verstehen?

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Antwort

Ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn dem*der Kündigenden das Festhalten an dem Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist.

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