Pachtvertrag

Hast Du Dich schon einmal gefragt aufgrund von welchem Vertrag ein*e Landwirt*in die Ländereien nutzen kann oder welchen Vertrag ein*e Gastronom*in schließt, damit das Restaurant genutzt werden kann? Der Pachtvertrag ist insbesondere im Berufsleben von Bedeutung, da einige Räumlichkeiten häufig erst durch einen Pachtvertrag genutzt werden können.

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Inhaltsangabe

    Daher wirst Du in dieser Erklärung erfahren, was ein Pachtvertrag ist, wie dieser zustande kommt, welche Rechte und Pflichten die Beteiligten haben und wie der Pachtvertrag beendet werden kann. Außerdem wirst Du einige Beispiele von Pachtverträgen kennenlernen.

    Pachtvertrag: Definition

    Die Regelungen zum Pachtvertrag findest Du in den §§ 581 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

    Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der*die Verpächter*in verpflichtet ist, dem*der Pächter*in den Gebrauch der verpachteten Sache und den Genuss der Früchte zu überlassen. Der*die Pächter*in muss dem*der Verpächter*in die vereinbarte Pacht zahlen, § 581 Abs. 1 BGB.

    Da der Pachtvertrag ein gegenseitiger Vertrag ist, kommt er durch zwei übereinstimmende, mit Bezug aufeinander abgegebene Willenserklärungen zustande. Der Vertragsschluss ist nicht an bestimmte Formvorschriften gebunden, sodass er auch mündlich abgeschlossen werden kann.

    Damit Du verstehst, was die Bestandteile des Pachtvertrags sind, ist es notwendig, dass Du weißt, was unter Willenserklärungen zu verstehen ist.

    Eine Willenserklärung ist eine Äußerung des eigenen Willens, die unmittelbar auf die Herbeiführung eines bestimmten rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet ist. Sie muss mit Rechtsbindungswillen abgegeben werden.

    Der Rechtsbindungswille ist der Wille, sich durch die Erklärung rechtlich zu binden.

    Hanna möchte Brötchen kaufen. Deswegen erklärt sie gegenüber der Bäckerin, dass sie zwei Körnerbrötchen kaufen möchte. Durch diese Äußerung bringt sie zum Ausdruck, dass sie einen Kaufvertrag schließen möchte. Die Äußerung ist daher unmittelbar auf die Herbeiführung eines rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet und es handelt sich um eine Willenserklärung.

    Der Pachtvertrag ist also ein Dauerschuldverhältnis, durch das der*die Pächter*in die Pachtsache nutzen und Gewinne daraus erwirtschaften kann. Dazu muss der*die Verpächter*in die Pachtsache dem*der Pächter*in überlassen. Der*die Pächter*in muss im Gegenzug die vereinbarte Pacht zahlen.

    Der*die Verpächter*in ist die Person, die Eigentümer*in der Pachtsache ist. Dagegen ist der*die Pächter*in die Person, die die Sache nutzen und Früchte daraus ziehen möchte.

    Es gibt unter anderem

    • Pachtverträge für Gebäude oder Räumlichkeiten in einem Gebäude

    • Pachtverträge für ein bebautes oder unbebautes Grundstück

    • Pachtverträge für ein landwirtschaftliches Grundstück (Landpachtvertrag)

    • Pachtverträge für ein Gartengrundstück

    • Pachtverträge für die Gastronomie

    • Pachtverträge für Campingplätze

    Der Koch Luis sucht eine Räumlichkeit für seine Gastronomie. Er trifft Larissa, die Eigentümerin eines Restaurants ist, welches sie verpachten möchte. Luis und Larissa schließen einen Pachtvertrag mit dem Inhalt, dass Larissa die Räumlichkeiten des Restaurants Luis überlässt, damit Luis diese nutzen und Geld verdienen kann. Im Gegenzug zahlt Luis ihr monatlich die vereinbarte Pacht.

    Pachtvertrag: Inhalt

    Die wichtigsten Bestandteile des Pachtvertrags sind die Fruchtziehung durch die Nutzung der Pachtsache. Die Pachtsache darf durch den*die Pächter*in nicht nur genutzt werden, sondern soll vorrangig der Gewinnerzielung dienen. Dabei geht der Verkaufserlös an den*die Pächter*in.

    Jetzt fragst Du Dich vielleicht, was unter Früchten zu verstehen ist. Damit kann je nach Vereinbarung auch Obst gemeint sein. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Was Früchte sind, ist in § 99 BGB geregelt. Dort wird zwischen Sach- und Rechtsfrüchten und zwischen unmittelbaren und mittelbaren Früchten unterschieden. Als Früchte der Pachtsache kommen alle in § 99 BGB genannten Früchte in Betracht.

    Der Begriff der unmittelbaren Früchte ist in § 99 Abs. 1 BGB geregelt.

    Früchte einer Sache sind die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird. - § 99 Abs. 1 BGB

    Mit den Erzeugnissen einer Sache sind etwa Obst, Hühnereier oder Milch gemeint. Die Ausbeute, die aus der Sache ihrer Bestimmung nach gewonnen werden, so wie beispielsweise Holz bei der Abholzung aus einem Wald.

    Bei mittelbaren Früchten einer Sache handelt es sich um Erträge, welche eine Sache kraft eines Rechtsverhältnisses gewährt, § 99 Abs. 3 BGB. Darunter fällt unter anderem der Mietzins aus einem Mietvertrag. Mittelbare Früchte eines Rechts sind Erträge, die aus der Überlassung der Nutzung des Rechts erlangt werden, § 99 Abs. 3 BGB. Darunter fallen etwa die Pachtzinsen durch eine Unterverpachtung.

    Unmittelbare Früchte eines Rechts sind Erträge, die ein Recht seiner Bestimmung nach gewährt, § 99 Abs. 2 BGB. Ein Beispiel dafür ist die Ernte des*der Pächters*in.

    Die Verpächterin Lena vereinbart mit dem Landwirt Jens, dass sie ihm ihren Bauernhof überlässt, damit er den Hof bewirtschaften und von dem Gewinn leben kann. Im Gegenzug muss Jens ihr monatlich einen bestimmten Betrag als Pacht zahlen. Der Landwirt baut Getreide und Obstbäume an und verkauft die Ernte. Außerdem hält er Kühe und Hühner und verkauft die Eier und die Milch. Gleichzeitig vermietet er ein Zimmer des Bauernhofs. Der Landwirt Jens zieht daher aus der Pachtsache Früchte. Die unmittelbaren Früchte der Sache sind in diesem Fall das Getreide, das Obst, die Eier und die Milch. Mittelbare Früchte der Sache sind die Einnahmen aus dem Mietvertrag. Die Früchte sind insgesamt unmittelbare Früchte eines Rechts, weil sie aufgrund des Pachtrechts des Bauers erwirtschaftet werden können.

    Bei einem Pachtvertrag kann neben der Pachtsache auch das Inventar verpachtet werden.

    Inventar bezeichnet alle Gegenstände, die zu einem Betrieb, einem Haus oder einem Raum gehören.

    Wenn das Inventar zusammen mit der Pachtsache verpachtet wird, darf der*die Pächter*in das Inventar benutzen. Allerdings muss er oder sie die Sachen pfleglich behandeln und, nachdem der Pachtvertrag beendet ist, unbeschädigt zurückgeben, § 582 BGB. Üblicherweise handelt es sich bei dem Inventar eines Restaurants um das Mobiliar oder die Küche.

    Pachtvertrag: Laufzeit

    Je nachdem, was die Beteiligten vereinbart haben, gilt der Pachtvertrag befristet oder unbefristet. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben über die Laufzeit eines befristeten Pachtvertrags.

    Bei Pachtverträgen in der Gastronomie sind meistens kürzere Laufzeiten üblich. Dagegen werden Verträge in der Landwirtschaft häufig für eine längere Zeit geschlossen.

    Grundsätzlich gibt es zwar keine Vorgaben zur Laufzeit von Pachtverträgen. Für Landpachtverträge gilt allerdings, dass sie, wenn sie für eine Zeit von mehr als zwei Jahren nicht schriftlich geschlossen sind, für unbestimmte Zeit gelten, § 585a BGB. Dass der Pachtvertrag als dadurch dauerhaft abgeschlossen gilt, kann Auswirkungen auf die Möglichkeit zur Kündigung haben.

    Eine Landwirtin pachtet ein großes Feld, um dort Getreide anzubauen und dies zu verkaufen. Der Vertrag wurde mündlich mit dem Inhalt geschlossen, dass die Laufzeit des Vertrags fünf Jahre sein soll. Sie fragt sich, ob der Pachtvertrag befristet oder unbefristet geschlossen wurde. Es handelt sich bei dem Vertrag um einen Landpachtvertrag, § 585 BGB. Daher gilt, dass der Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für mehr als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, § 585a BGB. Dass die Beteiligten sich mündlich geeinigt haben, ändert nichts daran. Der Vertrag wurde mündlich für fünf Jahre geschlossen. Angesichts dessen gilt der Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit.

    Zahlung des Pachtzinses

    Du kannst in § 581 Abs. 1 S. 2 BGB lesen, dass der*die Pächter*in dem*der Verpächter*in die vereinbarte Pacht zu zahlen hat. In der Regel vereinbaren die Beteiligten, dass der*die Pächter*in monatlich einen bestimmten Betrag zahlen muss, damit sie die Pachtsache zur Früchteziehung nutzen kann.

    Die Zahlung der Pacht wird auch Pachtzins genannt. Möglich ist auch, dass die Pacht abhängig von dem monatlichen Umsatz gezahlt werden muss. Dies wird insbesondere im Bereich der Gastronomie vereinbart. Dadurch muss der*die Pächter*in in Monaten, in denen er oder sie weniger verdient, weniger Pacht zahlen.

    Wenn der*die Verpächter*in die Pacht erhöhen möchte, muss dies vertraglich vorgesehen sein oder der*die Pächter*in muss der Erhöhung zustimmen. Wenn der*die Pächter*in nicht zustimmt und die Erhöhung nicht im Vertrag vereinbart wurde, kann der*die Verpächter*in einen befristeten Pachtvertrag auslaufen lassen und anschließend einen Vertrag mit einem erhöhten Pachtzins vereinbaren.

    Im Gegensatz dazu ist es bei einem Landpachtvertrag für den*die Verpächter*in möglich, die Pacht während der Pachtzeit zu erhöhen. § 593 BGB regelt, dass der*die Verpächter*in alle zwei Jahre den Pachtzins anpassen kann. Dafür müssen sich die Verhältnisse allerdings stark verändert haben. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Pachtzins in der Region deutlich gestiegen ist.

    Pachtvertrag: Eigentümerwechsel

    Es kann dazu kommen, dass sich der*die Eigentümer*in der Pachtsache ändert. Möglich ist dies zum Beispiel durch den Verkauf der Pachtsache. Du fragst Dich vielleicht, welche Konsequenzen ein solcher Eigentümerwechsel hat. Die Antwort auf diese Frage ist, dass sich an der Wirksamkeit des Pachtvertrages nichts ändert. Der Pachtvertrag bleibt unverändert bestehen. Dies ergibt sich aus § 593b BGB, der auf § 566 BGB verweist. In § 566 Abs. 1 BGB wird in Bezug auf den Mietvertrag geregelt, dass Kauf Miete nicht bricht. Dies bedeutet für den Pachtvertrag, dass dieser weiterhin besteht und mit dem*der neuen Verpächter*in fortgesetzt wird.

    Der Verkauf der Pachtsache führt nur zum Wechsel des*der Eigentümers*in und damit zu einem*r anderen Verpächter*in. Am Pachtvertrag mit dem*der Pächter*in ändert sich dagegen nichts.

    Roman und Jasmin haben in einem Pachtvertrag vereinbart, dass Roman ihr seinen Bauernhof verpachtet, damit sie Getreide anbauen und verkaufen kann. Jasmin zahlt Roman monatlich die vereinbarte Pacht. Roman entschließt sich nach einem Jahr den Bauernhof an Elisa zu verkaufen. Jasmin hat Angst, dass der Pachtvertrag, den sie mit Roman geschlossen hat, nicht mehr wirksam ist. Der Verkauf des Bauernhofs an Elisa ändert jedoch nichts an dem Pachtvertrag von Jasmin, denn „Verkauf bricht nicht Pacht“. Es ändert sich durch den Eigentümerwechsel nur der*die Verpächter*in. Nach dem Verkauf ist nicht mehr Roman der Verpächter, sondern Elisa.

    Unterverpachtung

    Um zu verstehen, inwiefern eine Unterverpachtung überhaupt möglich ist, ist es unerlässlich, den Begriff zunächst zu erklären.

    Die Unterverpachtung ist eine Nutzungsüberlassung des*der Pächters*in an eine dritte Person. In dem Verhältnis zwischen dem*der Pächter*in und der dritten Person ist der*die ursprüngliche Pächter*in der*die Verpächter*in der dritten Person und die dritte Person ist der*die Pächter*in.

    Gem. § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist eine Unterverpachtung nicht möglich. Dort heißt es:

    Der Pächter ist ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt, die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu verpachten. - § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB

    Eine Unterverpachtung ist also nur mit Erlaubnis des*der Verpächter*in möglich. Wenn der*die Pächter*in und der*die Verpächter*in sich darauf geeinigt haben, dass die Pachtsache an eine dritte Person verpachtet werden darf, ist die Unterverpachtung dagegen möglich.

    Finn und Hanna möchten einen Pachtvertrag über die Verpachtung eines Feldes schließen. Hanna plant eine Weltreise zu machen und die Nutzung des Feldes in dieser Zeit an Tobias abzugeben. Sie fragt sich vor Vertragsschluss mit Finn, ob eine Unterverpachtung an Tobias für die Zeit der Weltreise möglich ist. Die Unterverpachtung an Tobias für ein Jahr ist nur möglich, wenn Hanna dies mit dem Verpächter Finn bespricht und er einverstanden ist.

    Pachtvertrag: Beispiele

    Es gibt einige häufig genutzte Bereiche für den Pachtvertrag.

    • Landpachtvertrag
    • Kleingartenpachtvertrag
    • Gastonomiepachtvertrag
    • Jagdpachtvertrag

    Landpachtvertrag

    Eine besondere Form ist die Landpacht im landwirtschaftlichen Bereich. Für diesen Landpachtvertrag gelten die Regelungen der §§ 585 ff. BGB. Bei diesem Pachtvertrag vereinbaren der*die Pächter*in und der*die Verpächter*in, dass der*die Pächter*in ein Grundstück für eine bestimmte Dauer nutzt und bewirtschaftet. Was unter Landwirtschaft verstanden wird, ist in § 585 Abs. 1 S. 2 BGB geregelt:

    Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung. - § 585 Abs. 1 S. 2 BGB

    Unter einen Landpachtvertrag fallen unter anderem:

    • der Ackerbau

    • der Erwerbsgartenbau

    • der Obst- und Weinbau

    • die Wiesen- und Weidewirtschaft

    Tierhaltung und Gartenbau sind nicht Teil eines Landpachtvertrages.

    Kleingartenpachtvertrag

    Ein Pachtvertrag kann auch über die gärtnerische Nutzung und Bewirtschaftung eines Gartengrundstücks geschlossen werden. Es handelt sich bei den Gärten zumeist um sogenannte Kleingärten. Durch die Vereinbarung eines Pachtvertrags kann in den Kleingärten Obst und Gemüse angebaut werden.

    Gastronomiepachtvertrag

    Der Pachtvertrag wird auch im Bereich der Gastronomie häufig genutzt. Bestandteil des Pachtvertrags sind dabei der gastronomische Raum und das Inventar.

    Der*die Pächter*in kann einen Pachtvertrag beispielsweise über folgende schließen:

    • ein Café

    • eine Kneipe

    • eine Bar

    • ein Restaurant

    • eine Mensa

    Jagdpachtvertrag

    In Betracht kommt auch die Verpachtung von Rechten. Von dieser Möglichkeit wird insbesondere in Bezug auf die Jagd oder die Fischerei Gebrauch gemacht. Durch den Pachtvertrag kann das Recht zur Fischerei oder zur Jagd verpachtet werden. Der*die Eigentümer*in des Waldgrundstücks mit See hat beispielsweise selbst keinen Fischerei- oder Jagdschein. Der*die Pächter*in erhält durch den Pachtvertrag das Recht, das Waldstück zur Jagd oder Fischerei zu nutzen.

    Um einen Jagdpachtvertrag schließen zu können, müssen der*die Verpächter*in und der*die Pächter*in bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese sind in §§ 11-14 JagdG geregelt.

    Unterschied Mietvertrag – Pachtvertrag

    Der Pachtvertrag und der Mietvertrag haben viele Ähnlichkeiten. So sind teilweise auf den Pachtvertrag die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, § 581 Abs. 2 BGB. Allerdings gibt es auch Unterschiede zwischen den Vertragsformen. Für Dich ist es wichtig, diese Unterschiede zu kennen, damit Du die Verträge voneinander abgrenzen kannst.

    Der Miet- und Pachtvertrag sind sich sehr ähnlich, weil beide Verträge die vorübergehende Überlassung einer Sache gegen Zahlung eines bestimmten Betrages beinhalten.

    Der wichtigste Unterschied zum Mietvertrag ist, dass der*die Pächter*in die Pachtsache nicht nur in Gebrauch nehmen, sondern auch Früchte daraus ziehen kann, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Daher eignet sich der Pachtvertrag für Situationen, in denen der*die Pächter*in die Sache wirtschaftlich nutzen möchte. Dem*der Pächter*in werden durch einen Pachtvertrag deutlich mehr Rechte eingeräumt. Die Sache wird nicht nur überlassen, sondern er oder sie kann Gewinne erwirtschaften. Ein Mietvertrag kann außerdem nur über Sachen geschlossen werden. Gegenstand eines Pachtvertrags können dagegen auch Rechte sein.

    Wenn der*die Beteiligte mit der Sache Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht aus, sondern es muss ein Pachtvertrag vereinbart werden. Bei einem Mietvertrag wird die Sache lediglich für den Gebrauch überlassen. Ob es sich um einen Pacht- oder einen Mietvertrag handelt, hängt also von der Nutzungsmöglichkeit und der Ausstattung ab.

    David möchte auf einem Bauernhof leben. Dabei plant er die Räumlichkeiten mit seiner Familie zu bewohnen und Pferde, Kühe, Hühner und Schafe zu halten. Daneben hat er auch vor, auf einem Feld Getreide anzubauen, um seine Tiere zu füttern und den übrigen Teil zu verkaufen. Zudem möchte er die Apfelbäume, die bereits auf dem Grundstück stehen, ernten und die Äpfel verkaufen. Er fragt sich, ob er einen Pacht- oder einen Mietvertrag abschließen muss. Würde David mit seiner Familie nur auf dem Bauernhof leben und seine eigenen Tiere dort unterbringen, würde es sich um einen Mietvertrag handeln. In diesem Fall möchte er jedoch das Getreide und Obst weiterverkaufen. Dadurch zieht er Früchte aus der Pachtsache und erwirtschaftet Gewinne. Es handelt sich deshalb um einen Pachtvertrag.

    Pachtvertrag: Rechte und Pflichten der Beteiligten

    Sowohl den*die Verpächter*in, als auch den*die Pächter*in treffen unterschiedliche Rechte und Pflichten. Die Rechte und Pflichten sind größtenteils im Mietrecht zu finden. Dies liegt daran, dass auf den Pachtvertrag die Regelungen des Mietrechts anzuwenden sind, § 581 Abs. 2 BGB. Eine Ausnahme davon bilden die Landpachtverträge.

    Neben den gesetzlichen Regelungen können sich die Beteiligten vertraglich auf weitere Rechte und Pflichten einigen.

    Rechte und Pflichten des Verpächters

    Den*die Verpächter*in trifft die Pflicht, dem*der Pächter*in den Gebrauch und den Fruchtgenuss zu verschaffen, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Dazu muss der Gebrauch an der Pachtsache dem*der Pächter*in überlassen werden.

    Der*die Verpächter*in muss dem*der Pächter*in die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit verschaffen. Dazu ist erforderlich, dass der*die Pächter*in die Sache in Besitz nimmt.

    Neben der Gebrauchsüberlassung muss der*die Pächter*in die Möglichkeit haben, in den Genuss der Früchte zu kommen.

    Durch den*die Verpächter*in muss der*die Pächter*in die Möglichkeit verschafft bekommen, die Früchte der Sache zu erwerben.

    Der*die Verpächter*in muss also dafür sorgen, dass der*die Pächter*in die Pachtsache wirtschaftlich nutzen kann.

    Rechte und Pflichten des Pächters

    Im Gegensatz zu der Gebrauchsverschaffung mit der Möglichkeit zur Ziehung der Früchte, muss der*die Pächter*in den vereinbarten Pachtzins zahlen, § 581 Abs. 1 S. 2 BGB. Außerdem muss das Inventar erhalten und nach Ende des Pachtvertrags zurückgegeben werden, § 582 BGB. Wenn Teile der Pachtsache zerstört werden, muss der*die Pächter*in sie dem*der Verpächter*in ersetzen.

    Rechte des*der Pächters*in sind, dass ihm oder ihr ein uneingeschränktes Nutzungsrecht an der Pachtsache zusteht. Der daraus erwirtschaftete Verkaufserlös geht an den*die Pächter*in.

    Pachtvertrag: Beendigung

    Solltest Du einen Pachtvertrag abschließen, ist es wichtig zu wissen, wie dieser wieder beendet werden kann. Für die Beendigung eines Pachtvertrags gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wenn der*die Pächter*in die Pachtsache nach der Beendigung des Pachtvertrags nicht herausgibt, hat der*die Verpächter*in einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

    Pachtvertrag: Kündigung

    Eine Möglichkeit zur Beendigung des Pachtvertrags ist die Kündigung des*der Pächters*in oder des*der Verpächters*in.

    Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, durch die das Vertragsverhältnis beendet wird.

    Ordentliche Kündigung

    Die erste Möglichkeit zur Kündigung eines Pachtvertrags ist die ordentliche Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung solltest Du befristete und unbefristete Pachtverträge voneinander unterscheiden, weil für sie unterschiedliche Regelungen gelten.

    Ein befristeter Pachtvertrag endet, wenn der vereinbarte Zeitraum vorüber ist. Wenn eine bestimmte Zeit vereinbart ist, kann vor diesem Zeitablauf nicht durch eine ordentliche Kündigung gekündigt werden. Ein unbefristeter Pachtvertrag kann nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden, § 584 Abs. 1 BGB. Dabei muss die Kündigungsfrist von einem halben Jahr eingehalten werden.

    Zitat: „[…] sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, § 584 Abs. 1 BGB.“

    Die Kündigung muss spätestens zu diesem Zeitpunkt dem*der Pächter*in oder dem*der Verpächter*in gegenüber erklärt werden.

    Für die Kündigungsfrist von Landpachtverträgen gilt § 594a BGB. Demnach gilt für unbefristete Landpachtverträge eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres erklärt werden. Außerdem muss die Kündigung gem. § 594 BGB schriftlich erklärt werden.

    Wenn der Vertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach 30 Jahren jede*r Beteiligte den Pachtvertrag mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren kündigen, § 594b BGB.

    Hanno und Julia haben einen unbefristeten Landpachtvertrag geschlossen. Nach fünf Jahren entscheidet sich Hanno, sich beruflich umzuorientieren und möchte deswegen den Pachtvertrag kündigen. Möglich ist eine ordentliche Kündigung durch den Pächter Hanno. Dabei muss er die Kündigungsfristen aus § 594a BGB beachten, da es sich um einen Landpachtvertrag handelt. Für unbefristete Landpachtverträge gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren und die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres erklärt werden, § 594a Abs. 1 BGB. Das heißt für Hanno, dass er am Anfang des Pachtjahres kündigen kann und der Pachtvertrag nach der Kündigungsfrist von zwei Jahren beendet wird.

    Außerordentliche Kündigung

    Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung des Pachtvertrags ist die außerordentliche Kündigung. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung muss bei der außerordentlichen Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen.

    Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn es dem*der Vertragspartner*in nicht zumutbar ist, weiterhin an dem Vertrag festzuhalten, um fristgerecht zu kündigen.

    Mögliche wichtige Gründe für die vorzeitige fristlose Kündigung können sein:

    • das längere Ausbleiben der Pachtzahlung

    • schwerwiegende Pflichtverletzungen

    • die Beschädigung der Pachtsache

    • die Verwahrlosung der Pachtsache

    Bei der Kündigung von Landpachtverträgen beträgt die Kündigungsfrist der außerordentlichen Kündigung sechs Monate, § 594a Abs. 2 BGB. Dadurch kann der Landpachtvertrag zum Ende des Jahres gekündigt werden.

    Till und Laura haben einen Pachtvertrag geschlossen, der beinhaltet, dass Laura ihm ihr Restaurant überlässt. Dafür muss Till monatlich einen Pachtzins zahlen. Der Vertrag wurde mit einer Laufzeit von fünf Jahren geschlossen. Nach einem Jahr steckt Till in finanziellen Schwierigkeiten und zahlt deshalb bereits seit sieben Monaten keine Pacht mehr an Laura. Sie hat ihm gegenüber bereits mehrfach eine Mahnung ausgesprochen und möchte den Pachtvertrag jetzt so schnell wie möglich kündigen. Möglicherweise kann sie den Pachtvertrag durch eine außerordentliche Kündigung beenden. Als Grund führt sie an, dass Till bereits sieben Monate keine Pacht an Laura zahlt. Es ist für sie deshalb nicht zumutbar, länger als nötig an dem Vertrag festzuhalten. Daher kann sie fristlos kündigen und damit den Pachtvertrag beenden.

    Pachtvertrag: Sonstige Beendigungsgründe

    Eine weitere Möglichkeit, den Pachtvertrag zu beenden, ist ein Pachtaufhebungsvertrag. In diesem Vertrag einigen sich die Beteiligten, dass das Pachtverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet werden soll. Dem Pachtaufhebungsvertrag müssen beide Beteiligten zustimmen.

    Pachtvertrag – Das Wichtigste

    • Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der*die Verpächter*in verpflichtet ist, dem*der Pächter*in den Gebrauch der verpachteten Sache und den Genuss der Früchte für die Dauer des Pachtvertrags zu überlassen. Der*die Pächter*in ist dazu verpflichtet, dem*der Verpächter*in die vereinbarte Pacht zu zahlen, § 581 Abs. 1 BGB.
    • Der Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, durch das der*die Pächter*in die Pachtsache nutzen und Gewinne daraus erwirtschaften kann.
    • Mit den Früchten der Pachtsache sind die Erträge gemeint, die der*die Pächter*in aus der Pachtsache erwirtschaften kann.
    • Wenn sich der*die Eigentümer*in der verpachteten Sache wechselt, bleibt es trotzdem bei dem ursprünglichen Pachtvertrag. Nur die Person des*der Verpächters*in ändert sich.
    • Der*die Pächter*in ist verpflichtet, den vereinbarten Pachtzins zu zahlen, § 581 Abs. 1 S. 2 BGB.
    • Eine Unterverpachtung ist gem. § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB nur mit Zustimmung des*der Verpächter*in möglich.
    • Der wichtigste Unterschied des Pachtvertrags zum Mietvertrag ist, dass der*die Pächter*in die Pachtsache nicht nur in Gebrauch nehmen, sondern auch Früchte daraus ziehen kann, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB.
    • Ein befristeter Pachtvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Pachtzeit.
    • Ein unbefristeter Pachtvertrag kann durch eine ordentliche Kündigung, mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr, gekündigt werden, § 584 Abs. 1 BGB.
    • Der Pachtvertrag kann durch eine außerordentliche Kündigung fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
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    Häufig gestellte Fragen zum Thema Pachtvertrag

    Was regelt ein Pachtvertrag?

    Der Pachtvertrag regelt, dass der*die Verpächter*in verpflichtet ist, dem*der Pächter*in den Gebrauch der verpachteten Sache und den Genuss der Früchte für die Dauer des Pachtvertrags zu überlassen. Der*die Pächter*in ist dazu verpflichtet, dem*der Verpächter*in die vereinbarte Pacht zu zahlen, § 581 Abs. 1 BGB.

    Wann ist ein Pachtvertrag ungültig?

    Für die Gültigkeit eines Pachtvertrags gelten die allgemeinen Vorschriften über die Wirksamkeit von Verträgen. Ungültig kann der Vertrag unter anderem sein, wenn ihn ein*e Minderjährige*r geschlossen hat oder eine Willenserklärung des Vertrages angefochten wird.

    Was muss ich bei einem Pachtvertrag beachten?

    Bei einem Pachtvertrag sollte beachtet werden, dass einige Punkte vertraglich vereinbart werden. Dazu gehören unter anderem

    die genau bezeichnete Pachtsache

    das Inventar der Pachtsache

    der Zustand der Pachtsache vor Beginn der Pachtzeit

    der Pachtzins und wann dieser gezahlt werden soll

    die Laufzeit des Pachtvertrags

    die Regelungen zur Kündigung

    Wie lange gilt ein Pachtvertrag?

    Wie lange ein Pachtvertrag gelten kann, ist nicht gesetzlich festgelegt. Es kann vertraglich vereinbart werden, wie lange der Pachtvertrag gilt.

    Wenn eine bestimmte Pachtzeit bestimmt ist, handelt es sich um einen befristeten Pachtvertrag. Wenn keine Pachtzeit vereinbart ist, liegt ein unbefristeter Pachtvertrag vor. Ein unbefristeter Pachtvertrag gilt so lange, bis er durch eine Kündigung oder einen Pachtaufhebungsvertrag beendet wird. 

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