Mieterhöhung

Zulässigkeit der Mieterhöhung

Um die Miete zu erhöhen, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst ist grundlegend, dass eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen muss. Darüber hinaus sind gemäß § 558 BGB noch weitere Aspekte zu beachten, um eine rechtskräftige Mieterhöhung durchführen zu können.

• Durchführung der Mieterhöhung frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung
• Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig
• Mieterhöhung ist schriftlich beim Mieter geltend zu machen

Fristen für die Mieterhöhung

Die Mieterhöhung unterliegt auch bekannten und gesetzlich festgesetzten Fristen. Es handelt sich dabei um Verfahrensfristen, die im Rahmen der Mieterhöhung zu beachten sind. Gemäß § 558b BGB muss die Mieterhöhung mindestens zwei Monate vor dem Beginn der Erhöhung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.

Mieterhöhung bei langjährigen Mietern

Bezüglich der Mieterhöhung bei langjährigen Mietern gibt es keine speziellen Rechtsvorschriften. Sie unterliegen den gleichen Regelungen wie andere Mieter auch. Allerdings darf die Miete nach § 558 Absatz 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht werden - unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Maximale Mieterhöhung: Gesetzliche Regulierungen

Die Obergrenze für Mieterhöhungen ist gesetzlich geregelt und soll dem Mieterschutz dienen. Neben der oben erwähnten Kappungsgrenze, gibt es noch weitere Regulierungen. So darf die Miete durch die Mieterhöhung beispielsweise nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Das bedeutet, Berechnungen könnten folgendermaßen aussehen: Ist die ortsübliche Miete beispielsweise 10 Euro pro Quadratmeter, können bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung nicht mehr als 800 Euro verlangt werden.

Wie und wann darf eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Die Ankündigung einer Mieterhöhung darf nicht leichtfertig und unvorbereitet erfolgen. Sie muss sich an gesetzliche Regelungen halten, die sowohl den Zeitpunkt der Ankündigung als auch die Form betreffen. Hierbei spielen Vorlage und Formvorschriften eine wesentliche Rolle.

Ankündigung Mieterhöhung: Vorlage und Formvorschriften

Die Ankündigung einer Mieterhöhung erfolgt in der Regel in Form eines Briefes, der u.a. folgende Punkte enthalten sollte:

• Grundlage der Mieterhöhung (z.B. gestiegener Mietspiegel)
• Konkreter Betrag der Mieterhöhung
• Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll

Es ist notwendig, dass alle Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind, die Mieterhöhungsankündigung erhalten. Des Weiteren muss der Mieterhöhungsbrief vom Vermieter oder seinem gesetzlichen Vertreter unterzeichnet sein. Ein einschlägiges Urteil des Bundesgerichtshofes hat die Notwendigkeit der eigenhändigen Unterschrift des Vermieters auf einer Mieterhöhungserklärung bestätigt.

Mieterhöhung: Wie oft ist sie zulässig?

Im Gesetz ist festgelegt, dass eine Mieterhöhung frühestens nach einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung angekündigt werden darf. Darüber hinaus darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese so genannte Kappungsgrenze kann in einigen Gemeinden oder Städten auf bis zu 15 Prozent abgesenkt werden, wenn die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. Es ist wichtig zu wissen, dass Mieterhöhungen, die die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten, unwirksam sind. Auch Mieterhöhungen, die weniger als 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung ausgesprochen werden, sind unwirksam.

Fristerfordernisse bei einer Mieterhöhung

In Bezug auf die Mieterhöhung gibt es auch bestimmte Fristen, die zu beachten sind. So muss die schriftliche Mieterhöhung mindestens drei Monate vor Beginn der erhöhten Mietzahlungen erfolgen. Dies gibt dem Mieter genügend Zeit, sich auf die Änderung einzustellen und gegebenenfalls gegen die Mieterhöhung vorzugehen. Bei Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, beträgt die Frist sogar sechs Monate. Bei einer mieterseitigen Zustimmung zur Mieterhöhung verkürzt sich diese Frist auf zwei Monate. Bei Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens hat dann wiederum der Vermieter drei Monate Zeit, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Die Mieterhöhung wird dann, wenn das Gericht zugunsten des Vermieters entscheidet, frühestens zum Beginn des übernächsten Monats nach Einreichung der Klage wirksam.

Was du bei einer Mieterhöhung wissen musst

Als Mieter hast du bestimmte Rechte, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt. Zuallererst muss die Mieterhöhung begründet sein. Ein Vermieter kann die Miete nicht ohne Weiteres und ohne bestimmten Grund erhöhen. Außerdem muss die Erhöhung schriftlich angekündigt werden. Die Ankündigung einer Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt und muss verschiedene Anforderungen erfüllen. Unter anderem muss in der Mitteilung der Grund für die Erhöhung genannt werden und sie muss eine Erklärung enthalten, aus der hervorgeht, wie der neue Mietbetrag berechnet wurde. Zusätzlich hat der Mieter das Recht, Einspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen, wenn er der Ansicht ist, dass die Erhöhung ungerechtfertigt ist. Der Einspruch kann schriftlich erfolgen und der Mieter hat bis zur Dritten Werktag des Monats, ab dem die erhöhte Miete gelten soll, Zeit dafür. Während der Mieter Einspruch einlegt, muss die erhöhte Miete noch nicht gezahlt werden.

Die Höhe der Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt. Nach § 558 Abs. 1 BGB darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit üblich sind. Außerdem besagt § 558 Abs. 3 BGB, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20% (Kappungsgrenze) erhöht werden darf. Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 BGB die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Es ist wichtig zu wissen, dass bestimmte Städte und Gemeinden eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15% innerhalb von drei Jahren haben. Diese Städte und Gemeinden finden sich in der Kappungsgrenzen-Verordnung.

Wenn du eine Mieterhöhungserklärungerhältst, kann das zunächst verunsichern. Wichtig ist jedoch, ruhig zu bleiben und die Mitteilung genau zu prüfen. In einem ersten Schritt solltest du prüfen, ob die rechtlichen Bestimmungen eingehalten wurden. Ist die Mieterhöhung zum Beispiel schriftlich erfolgt und wurde sie rechtzeitig angekündigt? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten und entspricht die erhöhte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete? In einem nächsten Schritt entscheidest du dann, ob du der Mieterhöhung zustimmst oder Widerspruch einlegen möchtest. Zustimmst du der Mieterhöhung, wird die erhöhte Miete ab dem in der Mitteilung genannten Zeitpunkt fällig. Möchtest du jedoch Widerspruch einlegen, ist es ratsam, sich juristischen Beistand zu suchen. Mit Hilfe eines Anwalts oder eines Mietervereins kannst du herausfinden, ob die Mieterhöhung rechtens ist und wie du dagegen vorgehen kannst. Hierbei ist zu beachten, dass du die fristgerechten Termine zur Einreichung des Widerspruchs einhältst. Bei einer ungerechtfertigten Mieterhöhung hast du das Recht, die Zustimmung zu verweigern. Lässt sich der Vermieter daraufhin nicht auf eine Einigung ein, muss er innerhalb von drei Monaten nach Ende der Überlegungsfrist des Mieters Klage einreichen. Tut er das nicht, verfällt sein Erhöhungsverlangen. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zu und leitet der Vermieter auch keine Klage ein, bleibt die Miete unverändert.