Bestandsimmobilien & Zertifizierung at Universität Stuttgart

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Lebenszyklus von Immobilien:

Nutzungsphase - Instandhaltung

Was sind die Elemente der Instandhaltung nach DIN 31051?

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Lebenszyklus von Immobilien:

Was sind die Ursachen von Abnutzung und wie können diese differenziert werden?

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Lebenszyklus von Immobilien:

Bestandszyklus / Nutzungsphase - Instandhaltung

Wie kann die Nutzungsdauer differenziert werden und was sind die jeweiligen Einflussgrößen?

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Wohnungen und Wohngebäude:

Zusammenfassende Übersicht Deutschland Stand: 31.12.2016

Zahlen Daten Fakten

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Wohnungen und Wohngebäude:

Struktur Wohnungsbestand — Anzahl Räume

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Bedarfsbestimmung einzelner Immobilienarten — Wohnungsmarkt

Nenne Einflussgrößen der Wohneigentumsquote und erläutere die Eigentümerstruktur auf dem Wohnungsmarkt

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Soziodemographische & ökonomische Einflussgrößen des Immobilienmarktes:

Nenne Einflussgrößen der Bevölkerungsentwicklung

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Bedarfsbestimmung einzelner Immobilienarten — Büromarkt:

Welche Trends-Auswirkungen auf dem Büromarkt gibt es?

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Immobilienanalyse:

Übergeordnete Einflussfaktoren auf die Attraktivität von Immobilien

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Immobilienanalyse:

Technische Analyse - Flächeneffizienz

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Systematisierung von Risiken

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Risikokategorien:

Inwiefern können Risiken differenziert und kategorisiert werden?

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Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Lebenszyklus von Immobilien:

Nutzungsphase - Instandhaltung

Was sind die Elemente der Instandhaltung nach DIN 31051?

  • Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes eines Gebäudes bzw. von Gebäudeelemente
  • Wartung: Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes eines Gebäudes. Wartungsmaßnahmen besitzen einen vorbeugenden Charakter und dienen dazu, die Funktion eines Gebäudes bzw. von Gebäudeteilen zu erhalten.
  • Instandsetzung: Wiederherstellung des Soll-Zustandes eines Gebäudes bzw. von Gebäudeelementen. Maßnahmen zur Instandsetzung werden durch Defekte an Gebäudeelementen hervorgerufen oder resultieren aus dem Ergebnis von Inspektion- und Wartungsmaßnahmen.

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Lebenszyklus von Immobilien:

Was sind die Ursachen von Abnutzung und wie können diese differenziert werden?

Abnutzung:

  • materielle Abnutzung:
    • Alterung
    • Verschleiß
    • Korrosion
    • plötzlich auftretende Zustandsänderung
    • Beispiele:
      • Nutzungsart und Nutzungsintensität
      • Qualität
      • Äußere Einflüsse
      • Instandhaltungsqualität
  • immaterielle Abnutzung:
    • Wertverlust infolge wachsender Anforderungen und Ansprüche
    • Wertverlust infolge von technisch/wirtschaftlich verbesserter Gebäudeelemente
    • Beispiele:
      • Technischer Fortschritt
      • Mode, Trend
      • Funktionale Anforderungen
      • Gesetzliche Änderungen

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Lebenszyklus von Immobilien:

Bestandszyklus / Nutzungsphase - Instandhaltung

Wie kann die Nutzungsdauer differenziert werden und was sind die jeweiligen Einflussgrößen?

  • Technische Nutzungsdauer:
    • Zeitraum, in dem ein Vermögensgegenstand technisch in der Lage ist, seinen Verwendungszweck zu erfüllen. Durch vorbeugende Instandhaltung ist es möglich, das Nutzungspotenzial aufzufüllen und die Lebensdauer zu verlängern.
    • Begrenzung der technischen Nutzungsdauer:
      • Grenze der Schadhaftigkeit, bei der eine Instandsetzung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll ist
      • Veränderungen der Nutzungsanforderungen
      • funktionale Alterung
      • Veränderung rechtlicher Auflagen
      • ästhetische Überlegungen
  • Wirtschaftliche Nutzungsdauer:
    • Zeitspanne, in der es sinnvoll ist, ein Anlagegut zu nutzen. Optimale Nutzungsdauer = Nutzungsdauer mit maximalem Kapitalwert
    • Einflussgrößen:
      • im Verlauf der Nutzungszeit ansteigende Instandhaltungskosten
      • technischer Fortschritt
      • veränderte Nutzungsanforderungen

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Wohnungen und Wohngebäude:

Zusammenfassende Übersicht Deutschland Stand: 31.12.2016

Zahlen Daten Fakten

  • Wohnungen in Wohngebäuden: ca. 40.300.000 Stück
  • Wohnfläche / Wohnung: Ø 91,7 m²
  • Wohnfläche / Einwohner: Ø 46,5 m² (Wohn- & Nichtwohngebäude)
  • Zugänge:
    • durch Neubau: ca. 240.000 Stück (ca. 60 %)
    • durch Maßnahmen an Bestandsgebäuden: ca. 170.000 Stück (ca. 40 %)
    • Sonstige Zugänge: ca. 1.500 Stück
  • Abgänge:
    • Totalabgang: ca. 25.500 Stück (ca. 16 %)
    • Abgang durch Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden: ca. 131.000 Stück (ca. 84 %)
    • Sonstige Abgänge: ca. 275 Stück


-> Neue Wohnungen in Wohngebäuden: ca. 260.000 Stück

-> Zuwachsrate: ca. 0,06 %

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Wohnungen und Wohngebäude:

Struktur Wohnungsbestand — Anzahl Räume

  • 1 Raum: 3,3 %
  • 2 Räume: 9,4 %
  • 3 Räume: 22,2 %
  • 4 Räume: 25,8 %
  • 5 Räume: 16,8 %
  • 6 Räume: 10,7 %
  • 7+ Räume: 11,8 %

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Bedarfsbestimmung einzelner Immobilienarten — Wohnungsmarkt

Nenne Einflussgrößen der Wohneigentumsquote und erläutere die Eigentümerstruktur auf dem Wohnungsmarkt

  • professionell-gewerbliche Anbieter: (23%)
    • Genossenschaften 5%
    • Kommunale WU 5%
    • Öffentliche WU 1%
    • Privatwirtschaftlich professionell-gewerbliche Eigentümer 11%
    • Kirchen und sonstige WU 1%
  • Private Kleinanbieter: (37%)
    • Ein- & Zweifamilienhäuser 14%
    • Geschosswohnungen 23%
  • Selbstnutzer: (40%)
    • Ein- & Zweifamilienhäuser 32%
    • Geschosswohnungen 8%

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Soziodemographische & ökonomische Einflussgrößen des Immobilienmarktes:

Nenne Einflussgrößen der Bevölkerungsentwicklung

  • Natürliche Bevölkerungsentwicklung:
    • Geburtenrate (ca. 740.000 Geburten)
    • Lebenserwartung (Sterbefälle) (ca. 930.000 Sterbefälle)
  • Wanderungsbewegung:
    • Außenwanderung (Zu- & Fortzüge über die Grenzen der BRD hinweg)
      ca. 1.500.000 Zuzüge & ca. 915.000 Fortzüge -> positives Wanderungssaldo
    • Binnenwanderung (Wohnungswechsel von Gemeinde zu Gemeinde)
      absolute Größenordnung: ca. 1.100.000 Fälle
  • Altersaufbau der Gesellschaft

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Bedarfsbestimmung einzelner Immobilienarten — Büromarkt:

Welche Trends-Auswirkungen auf dem Büromarkt gibt es?

  • Demographie
  • Strukturwandel
  • Veränderung der Arbeit- & Büroorganisation
  • Globalisierung: Deregulierung nationaler Industrie- & Dienstleistungsmärkte — erhöhter Konkurrenzdruck -> Verlagerung von Arbeitsplätzen ins Ausland
  • Fortschreitende Technisierung der Arbeitswelt: Effizienteres Zusammenwirken von Mensch und Maschine
  • Gesamtwirtschaftliche & branchenspezifische Entwicklungen
  • Wandel der Bürotätigkeiten zu spezifischer Sachbearbeitung und Führungsaufgaben
  • Veränderung der Nutzungsanforderungen an Büroflächen

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Immobilienanalyse:

Übergeordnete Einflussfaktoren auf die Attraktivität von Immobilien

  • Marktentwicklungen quantitativ
  • Marktentwicklungen qualitativ
  • Entwicklung des Standortes
  • Objektattraktivität
  • Rechtliche Rahmenbedingungen


bestimmen die erfolgreiche Platzierung einer Immobilie am Markt

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Immobilienanalyse:

Technische Analyse - Flächeneffizienz

Abhängigkeiten:

  • Primärstruktur (Gebäuderaster, ortsgebundene Bauteile)
  • Sekundärstruktur

Kenngrößen:

  • Flächenanteil der Mietflächen an der BGF

Flächenstruktur:

  • NF / BGF
  • VF / BGF
  • TFF / BGF
  • KGF / BGF

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Systematisierung von Risiken

  • Immobilienspezifische Risiken:
    • Standort- & Marktrisiken:
      • National
      • Regional
      • Makrostandort
      • Mikrostandort
    • Objektbezogene Risiken:
      • Risiken während der Nutzung
      • Risiken in der Entstehungsphase
      • Objekteigenschaften
  • Finanz- & Vermietungsrisiken

Bestandsimmobilien & Zertifizierung

Risikokategorien:

Inwiefern können Risiken differenziert und kategorisiert werden?

Differenzierung und weitere Kategorisierung nach...

  • Chancen- & Risikorelationen
    • eindimensionale Risiken
    • zweidimensionale Risiken
  • Messbarkeit & Erfassbarkeit
    • quantifizierbare Risiken
    • nicht quantifizierbare Risiken
  • Beeinflussbarkeit & Einflussnahme auf die Immobilie
    • systematische Risiken
    • unsystematische Risiken
  • Sphären der Risikoentstehung
    • existentielle Risiken
    • finanzielle Risiken

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