Eigentumswohnung kaufen Der vollständige Guide für junge Käufer

Eigentumswohnung kaufen – lohnt es sich wirklich für junge Menschen?

Eine Eigentumswohnung kaufen klingt für viele junge Menschen oft wie ein ferner Traum. Doch mit dem richtigen Wissen über Finanzierung, Nebenkosten und staatliche Förderung ist Wohneigentum früher erreichbar, als viele denken – wenn die persönliche Situation stimmt.

Rechner: Wie viel Absicherung brauchst du?

Lohnt sich eine Eigentumswohnung für Sparer:innen und Berufseinsteiger:innen?

Die Frage, ob Kaufen oder Mieten sinnvoller ist, lässt sich nicht pauschal beantworten – sie hängt von Standort, Laufzeit und persönlicher Lebensplanung ab. Als Faustregel gilt: Je länger du in einer Wohnung bleibst, desto mehr relativieren sich die hohen Einstiegskosten (Kaufnebenkosten, Einrichtung, eventuelle Sanierung) gegenüber den monatlich gesparten Mietbeträgen. Wer dagegen weiß, dass er in ein paar Jahren in eine andere Stadt zieht, riskiert beim schnellen Wiederverkauf Verluste, weil Notarkosten, Grunderwerbsteuer und möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank anfallen.

Die typische Lebenssituation junger Käufer sieht so aus: Das Einkommen ist noch überschaubar – oft unter 2.500 € netto – Eigenkapital wurde bestenfalls durch eigene Rücklagen, Nebenverdienste oder familiäre Unterstützung angespart, und die Jobflexibilität ist ein realer Wert, den man nicht leichtfertig aufgeben sollte. Dennoch zeigen aktuelle Marktdaten, dass gerade B- und C-Städte sowie der ländliche Raum Kaufpreise bieten, die für Berufseinsteiger:innen mit solidem Einstiegsgehalt tatsächlich finanzierbar sind.

Den richtigen Zeitpunkt zu finden ist entscheidend. In der ersten Berufsphase fehlt meist das notwendige Eigenkapital und ein nachweisbares, regelmäßiges Einkommen, das Banken für eine Kreditvergabe verlangen. Mit dem ersten unbefristeten Arbeitsvertrag – idealerweise nach der Probezeit – verbessern sich die Konditionen erheblich. Wer jedoch bereits früh gezielt anspart und vielleicht sogar Schenkungen von Angehörigen nutzt, kann schon bald die Weichen stellen.

Die Vorteile des Kaufens sind real: Jede abbezahlte Rate baut echtes Vermögen auf, anstatt monatlich Miete zu zahlen, die dem Vermieter zugute kommt. Darüber hinaus kannst du als Eigentümer:in die Wohnung nach eigenen Vorstellungen gestalten, renovieren und langfristig von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Wer seine ETW vermietet, erzielt zusätzlich monatliche Mieteinnahmen und profitiert von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

Kaufpreise und regionale Unterschiede beim Wohnungskauf

Deutschland ist ein Land extremer Preisgefälle. In den sogenannten A-Städten – München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Köln – können Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen weit über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, was den Erstkauf für Berufseinsteiger erheblich erschwert. Gutachterausschüsse der jeweiligen Kommunen veröffentlichen jährlich aktuelle Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen, die als verlässliche Orientierungsgrundlage dienen. Die Deutsche Bundesbank beobachtet die Immobilienpreisentwicklung ebenfalls systematisch und warnt regelmäßig vor möglichen Überbewertungen in Ballungszentren.

In B- und C-Städten wie Leipzig, Magdeburg, Erfurt, Augsburg oder Koblenz sind die Einstiegspreise deutlich moderater – und für Berufseinsteiger oder Sparer:innen mit Erspartem realistischer. Im ländlichen Raum sind Eigentumswohnungen manchmal zu Preisen erhältlich, die mit einer günstigen Mietwohnung in einer Großstadt vergleichbar wären. Der Haken: Infrastruktur, Jobangebote und Wertsteigerungspotenzial sind entsprechend anders zu bewerten.

Neubau versus Bestandswohnung ist eine wichtige Entscheidung. Neubauten sind in der Regel deutlich teurer, bieten aber moderne Energiestandards und damit geringere Heizkosten sowie keine unmittelbaren Sanierungspflichten. Bestandswohnungen hingegen kosten weniger pro Quadratmeter, können aber Sanierungsbedarf mitbringen – besonders relevant seit der Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das künftige Anforderungen an Heizsysteme und Dämmstandards festlegt. Wer eine ältere ETW kauft, sollte unbedingt den Energieausweis prüfen und potenzielle Sanierungskosten in die Gesamtkalkulation einbeziehen.

Neben der Lage beeinflussen Baujahr und Energieeffizienzklasse den Kaufpreis spürbar. Eine Wohnung der Energieeffizienzklasse A oder B erzielt Aufpreise, weil Käufer:innen langfristig niedrigere Betriebskosten erwarten. Umgekehrt können Wohnungen mit schlechter Energiebilanz (Klasse E, F, G) günstiger sein – aber das Risiko künftiger Pflichtinvestitionen steigt entsprechend.

Kaufnebenkosten: Diese Posten kommen auf den Kaufpreis obendrauf

Ein häufiger Fehler bei Erstkäufern ist, nur den eigentlichen Kaufpreis im Blick zu haben. Die Kaufnebenkosten können jedoch einen erheblichen Anteil ausmachen und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie selten finanzieren. Die größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer: Sie variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Da dies ein bundeslandspezifischer Steuersatz ist, solltest du ihn vor dem Kauf genau recherchieren – er ist ein nicht verhandelbarer Pflichtposten.

Hinzu kommen Notarkosten und Grundbuchgebühren, die sich zusammen auf ungefähr 1,5 bis 2 % des beurkundeten Kaufpreises belaufen. Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und schützt beide Parteien – die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit nicht verhandelbar. Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld ebenfalls Gebühren.

Die Maklerprovision wurde durch das seit Dezember 2020 geltende Gesetz zur Teilung der Maklerkosten neu geregelt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision – Käufer:innen können also nicht mehr allein zur Kasse gebeten werden. Üblich sind Gesamtprovisionen von 3 bis 7 % des Kaufpreises, je nach Region und Makler. Nicht jede Transaktion läuft über einen Makler, aber wenn, ist dies ein erheblicher Kostenblock.

Als Faustformel für die Gesamtnebenkosten gilt ein Korridor von typischerweise 10 bis 15 % des Kaufpreises – abhängig davon, ob ein Makler involviert ist und in welchem Bundesland du kaufst. Diese Summe sollte vollständig aus Eigenkapital bestritten werden, da Banken sie selten in die Finanzierung einbeziehen. Wer ein Objekt für 200.000 € kauft, muss also damit rechnen, 20.000 bis 30.000 € allein für Nebenkosten bereitstellen zu müssen.

Finanzierung: Eigenkapital, Zinsen und Tilgung richtig einschätzen

Die meisten Banken erwarten laut Empfehlung der Deutschen Bundesbank ein Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises – zuzüglich der Kaufnebenkosten. Wer weniger mitbringt, zahlt in der Regel deutlich schlechtere Zinsen oder bekommt gar keine Finanzierungszusage. Manche Banken finanzieren in Ausnahmefällen bis zu 100 % des Kaufpreises (sogenannte Vollfinanzierung), aber das ist teuer und riskant, weil schon leichte Wertrückgänge der Immobilie zu einer Überschuldung führen können.

Das am häufigsten verwendete Finanzierungsmodell ist das Annuitätendarlehen: Du zahlst monatlich eine gleichbleibende Rate (die Annuität), die aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt – du tilgst also mit der Zeit immer schneller. Für Berufseinsteiger ist eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfehlenswert, um die Laufzeit in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Bei der Zinsbindung hast du die Wahl: Eine kurze Zinsbindung (5–10 Jahre) bietet anfangs oft günstigere Konditionen, bedeutet aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) gibt dir Planungssicherheit, ist aber in der Regel etwas teurer. Für junge Erstkäufer:innen mit langem Anlagehorizont ist eine mittlere bis lange Zinsbindung oft sinnvoller, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren.

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist eine Schlüsselgröße für deinen Zinssatz: Er beschreibt das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert der Immobilie (üblicherweise etwas unter dem Kaufpreis). Je niedriger der LTV, desto besser der Zinssatz – weil das Risiko für die Bank sinkt. Ein LTV unter 60 % bringt die günstigsten Konditionen; ab 80 % werden die Aufschläge spürbar.

KfW und staatliche Förderung: Was Jungkäufer beantragen können

Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Produkt 124) richtet sich an Privatpersonen, die selbst genutztes Wohneigentum kaufen oder bauen möchten. Es bietet zinsgünstige Darlehen, die über die Hausbank beantragt werden – also immer vor Vertragsabschluss, nicht danach. Besonders für Berufseinsteiger kann dieses Programm eine attraktive Ergänzung zur klassischen Baufinanzierung sein, da die Zinsen teils unter dem Marktniveau liegen. Die aktuellen Konditionen variieren und sollten direkt bei der KfW oder über ein Vergleichsportal geprüft werden, da sie sich regelmäßig ändern.

Das KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau (Produkt 300) fördert den Kauf oder Bau besonders energieeffizienter Neubauten. Voraussetzung ist, dass das Gebäude den Standard eines Effizienzhauses 40 (EH 40) erfüllt und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vorweisen kann. Die Fördersummen sind erheblich, aber die Anforderungen sind streng – hier lohnt sich die Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten vor dem Kauf.

Wohn-Riester (offiziell: Wohnriester oder Eigenheimrente) ermöglicht es, die staatlichen Riester-Zulagen und Steuervergünstigungen für die Immobilienfinanzierung einzusetzen. Für Berufseinsteiger mit Riester-Vertrag kann das eine interessante Option sein, allerdings ist das Konstrukt komplex: Die geförderten Beträge müssen im Rentenalter versteuert werden (sogenanntes Wohnförderkonto). Eine unabhängige Beratung ist hier essenziell.

Neben den bundesweiten KfW-Programmen haben fast alle Bundesländer eigene Förderbanken mit spezifischen Programmen – etwa die L-Bank in Baden-Württemberg, die NRW.BANK oder die IBB in Berlin. Dort gibt es häufig zinsgünstige Darlehen, Tilgungszuschüsse oder Bürgschaften speziell für Erstkäufer:innen, Familien oder den Erwerb energetisch sanierter Bestandsimmobilien. Die jeweiligen Programme und Konditionen findest du auf den Websites der Landesförderbanken – ein Erstgespräch dort kostet nichts und kann erhebliche Ersparnisse bringen.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt erklärt

Am Anfang steht die Budgetermittlung: Bevor du auch nur eine Immobilie besichtigst, solltest du wissen, wie viel Wohnung du dir tatsächlich leisten kannst. Dafür brauchst du eine realistische Einschätzung deines verfügbaren Eigenkapitals (nach Abzug der Nebenkosten), deines monatlichen Nettoeinkommens und deiner monatlichen Belastbarkeitsgrenze. Als Daumenregel gilt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens betragen sollte. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung von deiner Bank gibt dir außerdem Sicherheit im Bieterverfahren.

Die Wohnungssuche läuft heute primär über Online-Portale, aber es lohnt sich auch, regionale Netzwerke zu aktivieren, lokale Makler anzusprechen und nach sogenannten Off-Market-Angeboten zu fragen – Immobilien, die nie öffentlich inseriert werden. Gerade in gefragten Lagen wird ein erheblicher Teil der Transaktionen im Verborgenen abgewickelt.

Bei der Besichtigung und Prüfung einer Eigentumswohnung gelten besondere Spielregeln, die sich vom Hauskauf unterscheiden: Du kaufst nicht nur die vier Wände, sondern wirst Teil einer Eigentümergemeinschaft (WEG). Deshalb ist es unerlässlich, die Teilungserklärung zu lesen (sie regelt, was dir gehört und was Gemeinschaftseigentum ist), die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu studieren (gibt es Streitigkeiten, geplante Großsanierungen?) und den Stand der Instandhaltungsrücklage zu prüfen. Eine geringe Rücklage bedeutet, dass du nach dem Kauf für anstehende Reparaturen mitzahlen musst.

Nach erfolgreicher Verhandlung kommt der notarielle Kaufvertrag: Der Notar beurkundet den Kauf, erklärt den Vertragsinhalt und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Du hast das Recht, den Vertragsentwurf vorab zu lesen – nimm dir diese Zeit und lasse ihn im Zweifel von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen. Nach der Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – erst dann bist du rechtlich Eigentümer:in.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Buy-to-let für junge Käufer

Wer eine günstige ETW kauft, diese zunächst selbst bewohnt und später vermietet, verfolgt eine in Deutschland verbreitete Strategie. Das sogenannte Buy-to-let-Modell ermöglicht es, von Mieteinnahmen zu profitieren und gleichzeitig Vermögen aufzubauen – solange Kaufpreis und erzielbare Miete in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Der entscheidende Kennwert ist die Mietrendite.

Die Bruttomietrendite berechnet sich einfach: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine Bruttomietrendite von 4–5 % gilt in vielen Märkten als solider Wert. Die Nettomietrendite ist realistischer, weil sie Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und mögliche Leerstände berücksichtigt – sie fällt entsprechend geringer aus und sollte die eigentliche Entscheidungsgrundlage sein.

Steuerlich bietet die vermietete ETW attraktive Möglichkeiten: Du kannst die Abschreibung (AfA) geltend machen – für Bestandsgebäude, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt sie 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (nicht des Grundstücksanteils). Zinsen, Verwaltungskosten, Maklergebühren bei Mieterwechsel und Renovierungskosten sind als Werbungskosten absetzbar. Die Mieteinnahmen selbst sind einkommensteuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden.

Die Risiken solltest du nicht unterschätzen: Mietausfall durch zahlungsunwillige Mieter:innen, längerer Leerstand zwischen Mietverhältnissen und der generelle Verwaltungsaufwand (Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, WEG-Versammlungen) sind reale Belastungen. Eine Mietausfallversicherung und sorgfältige Mieterauswahl können das Risiko reduzieren – eliminieren können sie es nicht.

Wichtige Versicherungen beim Immobilienkauf

Die Wohngebäudeversicherung ist bei einer Baufinanzierung de facto Pflicht – Banken bestehen darauf als Bedingung für die Kreditauszahlung. Sie schützt das Gebäude vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Als WEG-Eigentümer:in wird die Gebäudeversicherung üblicherweise von der Hausverwaltung für das gesamte Gebäude abgeschlossen und anteilig über das Hausgeld auf alle Eigentümer verteilt – du musst hier also nicht selbst aktiv werden, solltest aber prüfen, ob der Schutz ausreichend ist.

Die Hausratversicherung schützt dein persönliches Inventar – Möbel, Elektronik, Kleidung – bei Diebstahl, Feuer oder Wasserschäden. Sie ist gesondert abzuschließen und besonders wichtig, wenn du hochwertige Einrichtungsgegenstände hast. Die Prämie richtet sich meist nach Wohnfläche und Region.

Besonders für junge Käufer:innen ist die Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) ein zentraler Baustein der Absicherung: Wenn du durch Krankheit oder Unfall nicht mehr arbeiten kannst, bricht das Einkommen weg – und damit die Fähigkeit, die monatliche Kreditrate zu bedienen. Eine BU, die mindestens 60–70 % des letzten Nettoeinkommens absichert, ist dringend empfehlenswert, solange du jung und gesund bist, weil die Prämien dann deutlich günstiger sind.

Wer die Immobilie gemeinsam mit einer anderen Person finanziert, sollte über eine Risikolebensversicherung nachdenken: Im Todesfall eines Mitfinanzierenden bleibt der oder die andere auf dem gesamten Kredit sitzen. Eine Restschuldversicherung oder eine separat abgeschlossene Risikolebensversicherung über die Darlehenssumme schützt in diesem Szenario und gibt beiden Parteien Sicherheit.

Häufige Fragen