Grunderwerbsteuer Was du als Erstkäufer wissen musst

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Das Wichtigste auf einen Blick

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Als Käufer bist du in der Regel der Steuerschuldner – und die Zahlung ist Pflicht, bevor du überhaupt ins Grundbuch eingetragen werden kannst.

Rechner: Steuer sparen

Was ist die Grunderwerbsteuer – und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland erhoben wird. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerschuldner ist laut GrEStG grundsätzlich der Käufer – also du als Erstkäufer. Zwar können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Verkäufer einen Teil der Steuer übernimmt, doch gegenüber dem Finanzamt haftet der Käufer stets. In der Praxis zahlt fast immer der Käufer allein.

Die Steuer entsteht in dem Moment, in dem der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird – nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder dem Grundbucheintrag. Nach der Beurkundung meldet der Notar den Vertragsabschluss automatisch an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid. Erst wenn die Steuer vollständig bezahlt ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur mit dieser Bescheinigung erteilt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung und trägt dich als neuen Eigentümer ein. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist also keine bürokratische Formalität, sondern eine echte Voraussetzung für den rechtssicheren Eigentumserwerb.

Wichtig zu verstehen: Die Grunderwerbsteuer ist streng von der Grundsteuer zu unterscheiden. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf anfällt, ist die Grundsteuer eine laufende kommunale Abgabe, die Eigentümer jährlich entrichten müssen. Beide Steuern betreffen zwar dasselbe Objekt, haben jedoch völlig unterschiedliche Rechtsgrundlagen, Berechnungsweisen und Fälligkeitszeitpunkte.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland 2026

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Gemäß § 11 GrEStG legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz fest. Ursprünglich galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 %, doch seit der Föderalismusreform 2006 haben die Länder das Recht, ihre Sätze eigenständig anzupassen – und viele haben davon ausgiebig Gebrauch gemacht.

Bayern und Sachsen halten traditionell am niedrigsten Satz von 3,5 % fest und gelten damit als günstigste Bundesländer für Immobilienkäufer. Am oberen Ende liegen Bundesländer wie Thüringen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein, die Sätze von bis zu 6,5 % erheben. Die übrigen Bundesländer verteilen sich in einem Korridor dazwischen, häufig bei 5,0 % oder 6,0 %. Für Erstkäufer, die flexibel in der Wahl ihres Wohnorts sind, kann der Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes daher ein durchaus relevanter finanzieller Faktor sein.

Die folgende Übersicht zeigt die Steuersätze der Bundesländer. Da sich Sätze politisch ändern können, empfiehlt es sich, den aktuellen Stand direkt beim zuständigen Finanzamt oder auf den Seiten des jeweiligen Landesfinanzministeriums zu prüfen. Als Orientierungshilfe gilt: Je höher der Kaufpreis, desto stärker fällt der Unterschied zwischen einem 3,5-%-Satz und einem 6,5-%-Satz ins Gewicht – bei einem typischen Immobilienkauf kann das eine Differenz von mehreren tausend Euro bedeuten, die du vollständig aus Eigenkapital aufbringen musst.

So wird die Grunderwerbsteuer berechnet

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einer einfachen Formel: Kaufpreis multipliziert mit dem jeweiligen Steuersatz ergibt die fällige Steuer. Bemessungsgrundlage ist dabei die sogenannte Gegenleistung, also der im notariellen Kaufvertrag festgehaltene Kaufpreis inklusive aller vereinbarten Nebenleistungen des Käufers – etwa die Übernahme von Schulden des Verkäufers. In der Regel ist der vereinbarte Kaufpreis gleichzusetzen mit der Bemessungsgrundlage.

Eine legale und häufig genutzte Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren, ist die gesonderte Ausweisung mitverkaufter beweglicher Gegenstände. Klassische Beispiele sind eine hochwertige Einbauküche, Gartengeräte, Außenmöbel oder eine Sauna. Werden diese Gegenstände im Kaufvertrag mit einem realistischen und plausiblen Wert separat aufgeführt, mindert dieser Betrag die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft jedoch die Plausibilität dieser Aufteilung genau – ein überhöhter Wert für eine veraltete Küche wird nicht anerkannt und kann zu Nachforderungen führen. Korrekte und marktgerechte Wertangaben sind daher essenziell.

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn eine Immobilie unentgeltlich übertragen wird, also bei Schenkung oder Erbschaft. In diesen Fällen greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Gleiches gilt für Übertragungen innerhalb der geraden Linie (Eltern an Kinder, Kinder an Eltern) sowie zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern – diese sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch unterhalb einer gesetzlichen Freigrenze entsteht keine Grunderwerbsteuerpflicht; diese Freigrenze ist im GrEStG geregelt und liegt bei einem sehr geringen Betrag, der für reale Immobilientransaktionen in der Praxis kaum relevant ist.

Kaufnebenkosten im Überblick: Was noch auf dich zukommt

Die Grunderwerbsteuer ist zwar der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten, aber bei weitem nicht der einzige. Als Erstkäufer musst du zusätzlich mit Notar- und Grundbuchkosten rechnen. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden auf Basis des Kaufpreises berechnet. Zusammen belaufen sich Notar und Grundbuch in der Regel auf einen Anteil von rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises – exakte Zahlen hängen vom individuellen Kaufpreis und dem Umfang der notariellen Leistungen ab.

Hinzu kommt in vielen Fällen eine Maklerprovision. Seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der Halbteilung: Wird ein Makler vom Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte seiner Provision auf den Käufer umlegen. Die Maklerprovision liegt je nach Region und Vereinbarung üblicherweise in einer Spanne, über die du dich vorab informieren solltest – konkret vereinbarte Sätze variieren regional stark. In vielen Fällen liegt die gesamte Provision für beide Seiten bei rund 6 % bis 7 % des Kaufpreises, von denen du als Käufer maximal die Hälfte trägst.

In der Summe können alle Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen, der je nach Bundesland und Maklereinbindung deutlich variiert. Finanzierungsberater empfehlen einhellig, dass Erstkäufer zumindest die gesamten Nebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital bestreiten sollten. Eine Vollfinanzierung der Nebenkosten durch die Bank ist zwar technisch möglich, erhöht jedoch die Zinskosten und das Risiko erheblich. Als Immobilienkäufer, der erstmals in Eigentum investiert, ist ein solides Eigenkapitalpolster daher keine optionale Empfehlung, sondern eine praktische Notwendigkeit.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? – Ausnahmen und Befreiungen

Das GrEStG enthält in § 3 eine Reihe von Befreiungstatbeständen, die in bestimmten Situationen die Steuerpflicht vollständig entfallen lassen. Am relevantesten für Privatpersonen sind die Befreiungen für Übertragungen innerhalb der Familie: Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie – also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln – sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt sowohl für entgeltliche als auch für teilentgeltliche Übertragungen innerhalb dieses Personenkreises.

Erbschaften und Schenkungen lösen grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt stattdessen – sofern der Wert über den persönlichen Freibeträgen liegt – Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Diese ist in ihrer Struktur völlig von der Grunderwerbsteuer getrennt. Für viele junge Erwachsene, die eine elterliche Immobilie übernehmen, ist dies ein relevantes Planungselement.

Auch bei Gesamtrechtsnachfolgen, etwa bei der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften, können Befreiungen nach § 6a GrEStG greifen. Dies ist für Privatpersonen in der Regel nicht unmittelbar relevant, aber als Grundlagenwissen nützlich – etwa wenn du eine Immobilie über eine GmbH oder eine andere Gesellschaftsstruktur erwerben möchtest. In solchen Fällen ist kompetente steuerrechtliche Beratung unerlässlich, denn die Regelungen sind komplex und einzelfallabhängig.

Grunderwerbsteuer sparen – legale Strategien für Erstkäufer

Die effektivste und einfachste Strategie für Privatpersonen ist die korrekte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag. Werthaltige bewegliche Güter, die zusammen mit der Immobilie verkauft werden – zum Beispiel eine neue Einbauküche, hochwertige Einbauschränke oder Gartengeräte – sollten mit einem plausiblen Marktwert separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Dieser Betrag fließt nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein. Wichtig ist dabei: Das Finanzamt prüft die Angaben auf Plausibilität. Übertriebene Wertangaben werden korrigiert, und im schlimmsten Fall drohen Nachforderungen oder steuerrechtliche Konsequenzen. Lass dich von deinem Notar beraten, welche Beträge realistisch und akzeptiert sind.

Ein weiteres Modell, das vor allem bei gewerblichen Immobilientransaktionen bekannt ist, ist der sogenannte Share Deal: Statt die Immobilie direkt zu kaufen, werden Gesellschaftsanteile an einer Kapitalgesellschaft erworben, die die Immobilie hält. Unter bestimmten Schwellenwerten kann dabei die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise vermieden werden. Dieses Konstrukt ist jedoch komplex, erfordert rechtliche und steuerliche Expertise und ist für die meisten Privatpersonen nicht praktikabel. Als Erstkäufer einer selbstgenutzten Wohnung oder eines Hauses ist der Share Deal in aller Regel kein relevantes Modell.

Interessant für Menschen mit flexiblem Wohnort: Wer noch nicht festgelegt ist, ob er in Bayern oder beispielsweise in Nordrhein-Westfalen kauft, sollte den Steuersatz als einen von mehreren Standortfaktoren berücksichtigen. Die Differenz zwischen 3,5 % und 6,5 % kann bei einem höheren Kaufpreis einen erheblichen Betrag ausmachen, der dein verfügbares Eigenkapital entlastet. Bei einem Neubau lohnt sich zudem zu prüfen, ob Grundstück und Gebäude von verschiedenen, unabhängigen Verkäufern erworben werden können – in diesem Fall fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an, nicht auf den Gebäudewert. Sobald jedoch Verkäufer und Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbunden sind, behandelt das Finanzamt beide Leistungen als einheitliches Vertragswerk und bezieht den Gesamtpreis in die Bemessungsgrundlage ein.

Grunderwerbsteuer und Finanzierung: Was Banken erwarten

Bei der Immobilienfinanzierung spielt die Grunderwerbsteuer eine wichtige Rolle für deine Eigenkapitalplanung. Banken verlangen in der Regel, dass alle Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – vollständig aus eigenen Mitteln bestritten werden. Das Darlehen selbst deckt dabei üblicherweise nur den reinen Kaufpreis der Immobilie ab, manchmal auch nur einen Teil davon. Diese Anforderung besteht unabhängig davon, wie gut deine Bonität ist.

Eine sogenannte Vollfinanzierung, bei der die Bank 100 % oder sogar 110 % des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) finanziert, ist bei einzelnen Kreditinstituten möglich – aber sie ist mit deutlich höheren Zinssätzen verbunden und setzt eine besonders gute Bonität sowie einen sehr stabilen Einkommensnachweis voraus. Für junge Erstkäufer oder Menschen mit geringem Eigenkapital ist diese Option in der Praxis selten realistisch und finanziell riskant. Im schlimmsten Fall bist du von Beginn an in einer negativen Eigenkapitalposition, falls der Immobilienwert sinkt.

Besonders wichtig ist die Liquiditätsplanung: Der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts wird nach der notariellen Beurkundung zugestellt. Ab dem Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids läuft eine Zahlungsfrist von einem Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag erforderlich ist. Du musst also sicherstellen, dass du zu diesem Zeitpunkt tatsächlich liquide bist – das Geld muss abrufbar vorhanden sein, nicht nur theoretisch in einem schwer zugänglichen Depot oder Bausparvertrag.

Schritt für Schritt: Von der Unterschrift bis zur Steuerzahlung

Der Weg von der Kaufvertragsbeurkundung bis zur Grundbucheintragung folgt einem klar geregelten Ablauf. Als Erstkäufer hilft es, diesen Prozess zu verstehen, damit du keine Fristen versäumst und den Überblick behältst.

Im ersten Schritt wird der notarielle Kaufvertrag beurkundet. In diesem Moment entsteht die Grunderwerbsteuerschuld – nicht erst bei der Zahlung oder dem Eigentumswechsel. Der Notar übermittelt anschließend eine Abschrift des Kaufvertrags an das zuständige Finanzamt; dieser Schritt erfolgt in der Regel automatisch und ohne dein Zutun. Das Finanzamt erlässt dann auf Basis des Kaufvertrags den Grunderwerbsteuerbescheid und sendet ihn an dich als Käufer. Nach Erhalt des Bescheids hast du einen Monat Zeit, die Steuer zu bezahlen.

Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die dem Notar und dem Grundbuchamt signalisiert, dass steuerlich keine Hindernisse mehr bestehen. Erst jetzt kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornehmen und die zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung in eine vollständige Eigentümerstellung umwandeln. Der gesamte Prozess vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag dauert in der Praxis typischerweise mehrere Wochen bis einige Monate, abhängig von der Auslastung der Behörden und der Schnelligkeit aller Beteiligten.

Fazit: Gut vorbereitet in den Immobilienkauf starten

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