5 % AfA für Wohnimmobilien So nutzt du den Steuerrückfluss für deinen Vermögensaufbau

5 % AfA: Dein schnellster legaler Steuerhebel bei vermieteten Neubauten

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 kannst du neue Wohnimmobilien mit 5 % pro Jahr abschreiben – statt wie bisher mit 2 %. Das klingt technisch, hat aber eine konkrete Konsequenz: Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt jährlich um einen erheblichen Betrag, und das Finanzamt beteiligt sich faktisch an deiner Investition. Verstehst du, wie dieser Steuerrückfluss funktioniert, kannst du ihn gezielt in deinen Vermögensaufbau einbauen.

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Was die AfA bedeutet – und warum 2023 ein Wendepunkt war

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" und bezeichnet das steuerrechtliche Instrument, mit dem du die Kosten eines Wirtschaftsguts, das sich über mehrere Jahre abnutzt, schrittweise als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abziehen kannst. Bei Immobilien wird damit der Wertverlust des Gebäudes – nicht des Grundstücks – über seine Nutzungsdauer steuerlich berücksichtigt. Das Grundprinzip ist simpel: Du hast heute eine hohe Ausgabe, aber der Steuerabzug verteilt sich über viele Jahre. Das Finanzamt gibt dir diese Kosten also nicht auf einmal zurück, sondern in jährlichen Tranchen.

Bis Ende 2022 lag der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude bei 2 % pro Jahr – was einer rechnerischen Nutzungsdauer von 50 Jahren entsprach. Mit dem Jahressteuergesetz 2022, das ab dem 1. Januar 2023 in Kraft trat, wurde dieser Satz für förderberechtigte Neubauten auf 5 % angehoben. Die Nutzungsdauer verkürzt sich damit rechnerisch auf 20 Jahre. Praktisch bedeutet das: Für dasselbe Gebäude fließt der Steuereffekt 2,5-mal so schnell zurück. Wer früh in vermietete Neubauten investiert, profitiert überproportional in den ersten Jahren des Vermögensaufbaus, wenn der Liquiditätsbedarf für Tilgung und Instandhaltung besonders hoch ist.

Wichtig ist die Abgrenzung: Altbauten, also Gebäude, die vor dem maßgeblichen Stichtag fertiggestellt wurden, laufen nach den alten Regeln weiter. Für sie gilt je nach Baujahr entweder der Satz von 2 % oder – für sehr alte Gebäude mit Baujahr vor 1925 – historisch 2,5 %. Diese Trennung ist nicht verhandelbar: Weder eine Modernisierung noch ein Eigentümerwechsel macht aus einem Altbau automatisch einen „neuen" Abschreibungsgegenstand im Sinne der 5-%-Regel. Kaufst du also eine Bestandsimmobilie, prüfe das Baujahr und den Ersterwerbsstatus sorgfältig, bevor du kalkulierst.

Voraussetzungen: Wer darf die 5 % AfA tatsächlich nutzen?

Die zentrale Voraussetzung ist zeitlicher Natur: Das Gebäude muss nach dem gesetzlich bestimmten Stichtag – dem 31. Dezember 2022 – fertiggestellt oder von dir als Ersterwerber erstmals angeschafft worden sein. Entscheidend ist dabei das Datum der Fertigstellung oder des Übergangs von Nutzen und Lasten gemäß Kaufvertrag, nicht der Baubeginn oder die Baugenehmigung. Wer im Jahr 2022 einen Neubau bestellt hat, der erst 2023 übergeben wurde, fällt in der Regel unter den neuen Satz – aber der Einzelfall zählt, und ein Steuerberater sollte das konkrete Datum prüfen.

Auf der Einnahmeseite setzt die AfA voraus, dass du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 EStG erzielst. Du musst die Immobilie also vermieten, und die Miete muss marktüblich sein – eine verbilligte Vermietung an Angehörige kann die AfA anteilig einschränken. Diese Einkunftsart steht grundsätzlich auch Privatpersonen mit geringem Einkommen oder in der ersten Berufsphase offen. Das Gesetz kennt keine Einkommensschwelle, ab der du erst „Vermieter sein darfst". Hast du also das nötige Eigenkapital oder eine Finanzierungszusage, kannst du auch ohne hohes Gehalt als Vermieter auftreten und die Abschreibung geltend machen.

Für die Berechnung benötigst du als Nachweisgrundlage den Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung (Grundstück vs. Gebäude), die Baubeschreibung oder einen Gutachterwert zur Ermittlung des Gebäudeanteils sowie Belege über alle Anschaffungsnebenkosten. Dazu zählen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, die ebenfalls die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen – mehr dazu im Abschnitt zu typischen Fehlern. Je sorgfältiger du diese Unterlagen sammelst, desto stabiler steht dein AfA-Ansatz bei einer späteren Betriebsprüfung.

Rechenlogik klar erklärt: Vom AfA-Betrag zum tatsächlichen Rückfluss

Die Bemessungsgrundlage der AfA ist der Gebäudeanteil an deinen Gesamtanschaffungs- oder Herstellungskosten. Kaufst du eine neue Eigentumswohnung, musst du also zunächst den Kaufpreis aufteilen: Wie viel entfällt auf das Grundstück (beziehungsweise den Grundstücksanteil bei Wohnungseigentum), wie viel auf das Gebäude? Diese Aufteilung sollte im Kaufvertrag dokumentiert sein; fehlt sie, orientiert sich das Finanzamt an der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Der Grundstücksanteil ist niemals abschreibbar – er „verbraucht" sich steuerlich nicht.

Steht die Bemessungsgrundlage fest, ist der jährliche AfA-Betrag schlicht 5 % davon. Dieser Betrag wird in deiner Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingetragen und mindert dein zu versteuerndes Gesamteinkommen. Die eigentliche Steuerersparnis – also der Rückfluss in Euro – ergibt sich dann aus dem AfA-Betrag multipliziert mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Der Grenzsteuersatz ist dabei entscheidend: Je höher dein Gesamteinkommen, desto größer der prozentuale Effekt. Liegt dein Einkommen knapp oberhalb des Grundfreibetrags von 12.348 € für Ledige im Jahr 2026, ist der Grenzsteuersatz niedrig – und der Rückfluss pro Euro AfA entsprechend kleiner als bei einem gut verdienenden Berufseinsteiger im Spitzensteuersatzbereich.

Für junge Berufseinsteiger mit zunächst geringem Einkommen gibt es dennoch einen Mechanismus, der langfristig hilft: den steuerlichen Verlustvortrag. Übersteigt die AfA zusammen mit anderen Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust wird mit anderen positiven Einkünften verrechnet – oder, falls das nicht möglich ist, in das Folgejahr vorgetragen. Steigt dein Gehalt in den nächsten Jahren, wird der Vortrag wertvoller. Das macht die 5-%-AfA auch für Einsteiger mit noch bescheidenem Einkommen zu einem sinnvollen Instrument, sofern man die langfristige Perspektive einbezieht.

Steuerrückfluss als Baustein im Vermögensaufbau: Drei Renditetreiber gleichzeitig

Eine vermietete Immobilie, die mit Kredit finanziert wird, kombiniert im günstigsten Fall drei Renditetreiber: Mieteinnahmen, Wertsteigerung des Objekts und den Steuerrückfluss durch AfA. Diese drei Effekte wirken gleichzeitig, und genau das macht die Hebelwirkung aus. Der Steuerrückfluss ist dabei besonders attraktiv, weil er weitgehend planbar ist – er hängt nicht von Marktentwicklungen ab, sondern von rechtlich fixierten Parametern. Das unterscheidet ihn von spekulativen Renditebestandteilen.

Eine konkrete Strategie, die in der Praxis funktioniert: Du setzt den jährlichen Steuerrückfluss konsequent für eine außerplanmäßige Sondertilgung ein. Dadurch verkürzt sich die Kreditlaufzeit, und die eingesparten Zinsen potenzieren den Effekt des Rückflusses. Alternativ – und das ist besonders für junge Anleger mit langen Zeithorizonten interessant – kannst du den Rückfluss in einen breit gestreuten ETF-Sparplan investieren. Das schafft Diversifikation gegenüber dem Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie und lässt dich gleichzeitig von globalen Aktienmärkten profitieren. Kapitalerträge aus ETFs werden mit 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag besteuert, wobei der Sparerpauschbetrag von 1.000 € pro Jahr für Ledige zunächst steuerfrei bleibt.

Eines muss aber klar bleiben: Es gibt keinen „kostenlosen" Vermögensaufbau durch Immobilien. Die AfA ist eine Steuerstundung und -minimierung – kein Geschenk ohne Konsequenzen. Beim Verkauf der Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegt ein Gewinn der Einkommensteuer. Außerdem mindern niedrige Instandhaltungsrücklagen, Leerstandsrisiko und sinkende Mieten die reale Rendite. Jede Renditebetrachtung muss netto erfolgen: nach Steuern, nach Kosten, nach Rückstellungen. Wer das beherzigt, kann die AfA aber als das nutzen, was sie ist: ein legaler und erheblicher Steuerhebel.

Degressive AfA, KfW-Förderung und Sonderabschreibungen: Was sich kombinieren lässt

Neben der linearen 5-%-AfA hat der Gesetzgeber zeitweise eine degressive AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG eingeführt. Diese wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes für bestimmte Fertigstellungsjahre und Bauzeiträume temporär ermöglicht und erlaubt höhere Abschreibungen in den frühen Jahren mit einem sinkenden Satz im Zeitverlauf. Der genaue Anwendungsbereich, die Fristen und die Kombination mit linearer AfA sind komplex – hier ist eine aktuelle steuerliche Beratung unerlässlich, denn die Regelungen haben sich mehrfach verändert.

KfW-Förderungen – etwa das Programm „Klimafreundlicher Neubau" – und die AfA schließen sich dem Grunde nach nicht aus. Allerdings gilt: Erhaltene Zuschüsse mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes und damit direkt die AfA-Bemessungsgrundlage. Der Zuschuss ist also nicht „obendrauf", sondern verringert die Basis, von der du 5 % abschreibst. Das ist bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung zu berücksichtigen, ändert aber nichts daran, dass die Kombination aus günstigem Kredit und AfA weiterhin vorteilhaft sein kann.

Wer über Denkmalobjekte nachdenkt, muss wissen: Die Denkmalschutz-AfA nach §§ 7i und 7h EStG ist ein völlig eigenständiges Regime mit teils deutlich höheren Sätzen für Sanierungskosten. Diese lässt sich nicht mit der 5-%-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG kombinieren. Ähnliches gilt für Sonderabschreibungen in städtebaulichen Sanierungsgebieten. Diese Spezialwege können sehr attraktiv sein – erfordern aber eine passgenaue Objektauswahl und eine steuerliche Prüfung, bevor du kaufst.

Typische AfA-Fehler – und wie du sie von Anfang an vermeidest

Der häufigste Fehler beim Ansatz der Gebäude-AfA ist eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung: Der Grundstücksanteil wird zu niedrig angesetzt, um die Abschreibungsbasis zu erhöhen. Das Finanzamt prüft diese Aufteilung bei höheren Kaufpreisen kritisch und greift bei Bedarf auf die eigene Arbeitshilfe zurück. Weicht deine Aufteilung ohne plausible Begründung erheblich ab, droht im Rahmen einer Betriebsprüfung eine Korrektur samt Nachzahlung und Zinsen. Lass die Aufteilung daher von einem Sachverständigen oder Steuerberater nachvollziehbar dokumentieren.

Ein weiterer klassischer Fehler: Selbstnutzung im ersten Jahr nach dem Erwerb. Nutzt du die Immobilie zunächst selbst und vermietest sie erst später, entfällt die AfA für den Selbstnutzungszeitraum anteilig – sie beginnt mit der Vermietung. Das klingt marginal, kann aber bei einem vollständig genutzten Jahr tatsächlich ein Zwanzigstel deiner gesamten Abschreibungsdauer kosten. Plane Vermietungsstart und Übergabetermin daher sorgfältig.

Viele Einsteiger vergessen außerdem, dass Anschaffungsnebenkosten die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage gehören zu den Anschaffungskosten des Gebäudeanteils und sind damit ebenfalls über 20 Jahre abschreibbar – vorausgesetzt, sie werden korrekt aufgeteilt. Wer diese Posten nicht berücksichtigt, verschenkt Abschreibungspotenzial. Schließlich solltest du unbedingt zwischen Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar als Werbungskosten) und Herstellungsaufwand (aktivierungspflichtig, erhöht die AfA-Basis) unterscheiden. Die Grenze liegt bei wesentlichen Verbesserungen des Gebäudes. Falsche Einordnung führt entweder zu sofort abzugsfähigen Kosten, die das Finanzamt nachträglich aktiviert, oder zu unnötiger Kapitalbindung.

Die AfA in der Steuererklärung eintragen: So geht's konkret

Die AfA für vermietete Immobilien wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen. Für jede Immobilie oder jede vermietete Einheit gibt es eine eigene Anlage V. Dort findest du eine eigene Zeile für die Absetzung für Abnutzung, in die du den jährlichen AfA-Betrag einträgst. Im ersten Jahr, in dem du die AfA ansetzt, musst du außerdem Belege beifügen oder zumindest auf Anforderung vorlegen können: Kaufvertrag, Aufteilungsrechnung Grundstück/Gebäude, Nachweise über Anschaffungsnebenkosten und gegebenenfalls das Fertigstellungsdatum des Gebäudes.

Ab dem ersten Jahr der Abschreibung führt das Finanzamt für dich (unsichtbar) ein AfA-Konto: Es weiß, wie hoch die ursprüngliche Bemessungsgrundlage war und wie viel bereits abgeschrieben wurde. Ein Wechsel des AfA-Satzes oder der Methode ist nachträglich nur in engen Grenzen möglich. Es lohnt sich also, beim ersten Ansatz sorgfältig zu sein. ELSTER und gängige Steuer-Software helfen dir bei der Berechnung und der richtigen Zuordnung der Zeilen – sie ersetzen aber keine fachliche Prüfung, sobald die Kaufpreise und AfA-Beträge nennenswert sind. Bei einem Fehler, der sich 20 Jahre lang durch deine Steuererklärungen zieht, ist professionelle Beratung eine günstige Investition.

Immobilie als Erstkauf: Wann lohnt sich der Einstieg für junge Menschen?

Die Frage, ob eine vermietete Immobilie als erster Investitionsbaustein sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten – aber es gibt konkrete Parameter, an denen du dich orientieren kannst. Das Wichtigste zuerst: Banken verlangen für die Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln, häufig deutlich mehr. Das bedeutet, Notargebühren, Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises) und eventuelle Maklerprovision musst du ohne Kredit stemmen. Bevor du über AfA nachdenkst, musst du also Eigenkapital aufgebaut haben – idealerweise über einen strukturierten Sparplan.

Die Kreditwürdigkeit ist der zweite entscheidende Faktor. Bonitätsprüfung, Einkommenshöhe und die Art des Beschäftigungsverhältnisses beeinflussen nicht nur ob du einen Kredit bekommst, sondern auch zu welchem Zinssatz. Personen ohne regelmäßiges Einkommen haben es hier schwerer; Berufseinsteiger mit unbefristeter Stelle und steigendem Gehalt sind in einer deutlich besseren Ausgangslage. Eine Kleinstimmobilie – etwa ein Einzimmer-Appartement in einer wachsenden Stadt – kann sinnvoll sein: das Investitionsvolumen ist überschaubar, die Mietzielgruppe ist breit und die Nachfrage strukturell stabil.

Der steuerliche Vorteil der 5-%-AfA entfaltet sich allerdings mit dem persönlichen Grenzsteuersatz – und der ist bei niedrigem Einstiegseinkommen zunächst gering. Das bedeutet nicht, dass sich die Investition nicht lohnt; es bedeutet, dass du den AfA-Effekt nicht als einziges Argument nutzen solltest. Betrachte ihn als einen von mehreren positiven Faktoren: planbare Mietrendite, Inflationsschutz durch Sachwert und einen Steuereffekt, der mit steigendem Einkommen Jahr für Jahr wertvoller wird. Der Grundfreibetrag für Ledige liegt 2026 bei 12.348 € – Einkommen unterhalb dieser Grenze werden ohnehin nicht besteuert, weshalb die AfA erst oberhalb dieses Schwellenwerts steuerlich wirksam wird.

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