Immobilien und Steuern Das ändert sich für Käufer:innen

Immobilienkauf und Steuern: Was du 2024 wissen musst

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich nicht nur mit dem Kaufpreis konfrontiert – auch steuerliche Regelungen und laufende Kosten spielen eine zentrale Rolle. Rund um das Jahr 2024 haben sich einige wichtige Rahmenbedingungen verändert, die sowohl für Erstkäufer:innen als auch für alle anderen Interessierten relevant sind.

Ob sich der Kauf einer Immobilie für dich lohnt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab: Eigenkapital, Bonität, regionale Preisentwicklung, persönliche Lebenssituation und steuerliche Aspekte sind nur einige davon. Wer noch keine ausreichende Bonität oder kein regelmäßiges Einkommen vorweisen kann, stößt bei der Finanzierung häufig an Grenzen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, zunächst gezielt Vermögen aufzubauen und den Kauf auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Wer dagegen über ausreichend Eigenkapital und ein stabiles Einkommen verfügt, kann durch Immobilieneigentum langfristig Vermögen aufbauen – sofern Lage, Preis und Finanzierungskonditionen stimmen.

Der Mietmarkt bleibt für viele Verbraucher:innen die realistischere Option, solange die Einstiegshürden beim Kauf hoch sind. Flexibilität, geringere Verantwortung und fehlende Bindung an einen Ort sind klassische Argumente fürs Mieten – gerade in Zeiten beruflicher Neuorientierung oder bei unsicheren Lebensumständen. Diese Seite gibt dir einen strukturierten Überblick, ohne konkrete Kaufempfehlungen auszusprechen: Die Entscheidung liegt bei dir, am besten nach individueller Beratung.

Rechner: Steuer sparen

Grunderwerbsteuer: Was du beim Kauf zahlst

Die Grunderwerbsteuer ist eine der ersten größeren Kostenpositionen, auf die Käufer:innen treffen. Sie fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an und zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Berechnungsgrundlage ist in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Steuer wird nicht vom Bund, sondern von den einzelnen Bundesländern festgelegt – das bedeutet, der Steuersatz variiert je nach Bundesland erheblich.

In der Vergangenheit lagen die Sätze zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Da sich diese Sätze grundsätzlich ändern können, solltest du den aktuell geltenden Satz für das Bundesland, in dem du kaufen möchtest, direkt beim zuständigen Finanzamt oder auf der offiziellen Seite deines Bundeslandes nachschlagen. Eine Faustregel lautet: Je nach Standort musst du mehrere Tausend Euro allein für die Grunderwerbsteuer einplanen – bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können das je nach Bundesland zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro sein. Diese Kosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital gedeckt werden, da viele Banken sie nicht mitfinanzieren.

Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Das Finanzamt verschickt daraufhin einen Steuerbescheid; erst nach Zahlung wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für die Eintragung ins Grundbuch notwendig ist. Wer also die Immobilie schnell übertragen haben möchte, muss die Steuer zügig begleichen. Das macht eine frühzeitige Liquiditätsplanung unumgänglich.

Grundsteuer-Reform: Laufende Kosten werden neu berechnet

Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer beim Kauf gibt es die Grundsteuer als dauerhaft laufende Abgabe. Diese wurde in Deutschland grundlegend reformiert: Ab dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit – und bereits in vielen Kommunen seit der Übergangsphase 2024 – ein neues Bewertungsverfahren für Grundstücke und Gebäude. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte.

Die neue Grundsteuer wird auf Basis von drei Faktoren ermittelt: dem Grundsteuerwert (der nun nach aktuellem Bewertungsverfahren festgestellt wird), der Steuermesszahl (bundesgesetzlich geregelt, mit Öffnungsklausel für die Länder) und dem kommunalen Hebesatz. Letzterer wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und kann stark variieren. Das bedeutet: Selbst zwei baugleiche Häuser in benachbarten Gemeinden können unterschiedliche Grundsteuerbelastungen haben. Für Käufer:innen ist das ein relevanter Faktor bei der laufenden Kostenplanung.

Als Eigentümer:in zahlst du die Grundsteuer direkt an die Gemeinde. Als Mieter:in wird sie häufig über die Betriebskosten (Nebenkostenabrechnung) auf dich umgelegt – das ist gesetzlich erlaubt. Wer also eine Immobilie kauft und anschließend vermietet, kann die Grundsteuer als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei Selbstnutzung ist das nicht möglich. Die genaue Belastung lässt sich erst nach Vorliegen des Grundsteuerbescheids der Gemeinde konkret beziffern – ein weiterer Grund, die laufenden Kosten nicht zu unterschätzen.

Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren

Ein häufiger Fehler bei der Finanzierungsplanung: Käufer:innen rechnen nur mit dem Kaufpreis – und vergessen die Nebenkosten. Tatsächlich können diese einen erheblichen Anteil am Gesamtaufwand ausmachen. Neben der bereits genannten Grunderwerbsteuer fallen beim Immobilienkauf regelmäßig Notarkosten, Gebühren für die Grundbucheintragung und – falls ein Makler vermittelt – eine Maklerprovision an.

Notarkosten und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit einheitlich geregelt; sie sind prozentual am Kaufpreis orientiert. Die Maklerprovision wurde durch eine gesetzliche Neuregelung 2020 neu geordnet: Seitdem gilt bei privaten Käufer:innen das Prinzip der Teilung – Käufer:in und Verkäufer:in teilen sich die Provision grundsätzlich hälftig. Die Gesamthöhe der Provision variiert jedoch je nach Region und Vereinbarung.

Als grobe Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland und ob ein Makler eingeschaltet wird auf rund 10 bis 15 % des Kaufpreises. Diese Kosten müssen in aller Regel aus dem Eigenkapital bestritten werden, da Banken sie typischerweise nicht in die Finanzierung einbeziehen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer 300.000 Euro für eine Immobilie zahlt, braucht realistisch zwischen 30.000 und 45.000 Euro allein für die Nebenkosten – zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis selbst. Wer das nicht einplant, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor dem Notartermin.

Für alle, die am Anfang ihres Vermögensaufbaus stehen, ist dieser Punkt besonders relevant: Die Nebenkosten machen deutlich, warum ein gewisser Kapitalstock Voraussetzung für einen seriösen Immobilienkauf ist. Nutze den Vermögensaufbau-Rechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und ein realistisches Bild deiner Ausgangslage zu gewinnen.

Förderung & Kredite für junge Käufer:innen

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, muss nicht vollständig auf eigene Mittel zurückgreifen. Staatliche Förderprogramme – allen voran die Angebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) – können unter bestimmten Voraussetzungen günstigere Konditionen als marktübliche Bankdarlehen bieten. Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse vor allem für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen.

Ein wichtiges Merkmal: KfW-Programme sind in der Regel an bestimmte Anforderungen geknüpft – etwa an den energetischen Standard des Gebäudes (z. B. Effizienzhaus-Klassen), an Einkommensgrenzen oder an bestimmte Personengruppen wie Familien mit Kindern. Programme und Konditionen werden regelmäßig angepasst, teils auch kurzfristig gestoppt oder neu aufgelegt. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, vor einer Kaufentscheidung den aktuellen Stand der Förderprogramme direkt bei der KfW oder einer Förderberatung zu erfragen.

Neben der KfW gibt es auf Länderebene weitere Fördermöglichkeiten: Viele Bundesländer haben eigene Programme für den sozialen Wohnungsbau, für Familien oder für bestimmte Regionen. Kommunen bieten gelegentlich verbilligte Grundstücke oder Sonderprogramme an. Auch das Baukindergeld – das bis 2021 lief – zeigt exemplarisch, wie sich staatliche Förderung kurzfristig verändern kann. Wer auf Förderung setzt, sollte immer mehrere Quellen prüfen und keinen einzigen Programmstand als dauerhaft gegeben ansehen.

Für junge Erwachsene gilt außerdem: Ein Wohn-Riester-Vertrag oder der Einsatz von angespartem Riester-Kapital für selbst genutztes Wohneigentum kann in bestimmten Konstellationen sinnvoll sein. Auch hier lohnt sich individuelle Beratung, da die steuerlichen Konsequenzen bei Wohnförderkonten komplex sein können.

Steuervorteile: Vermieten vs. Selbstnutzen

Einer der größten steuerlichen Unterschiede beim Immobilieneigentum liegt in der Frage, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest. Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss diese in der Steuererklärung angeben – kann im Gegenzug aber zahlreiche Kosten steuermindernd absetzen. Dazu zählen unter anderem die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung), Werbungskosten wie Zinsen auf das Darlehen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen.

Die lineare Abschreibung für Wohngebäude beträgt nach aktueller Rechtslage für Neubauten ab 2023 drei Prozent jährlich auf den Gebäudewert (nicht den Grundstückswert). Für ältere Gebäude gelten andere Sätze. Das bedeutet: Über viele Jahre hinweg können Vermieter:innen nennenswerte Beträge steuerlich geltend machen, was die tatsächliche Steuerlast auf Mieteinnahmen reduzieren kann. Wichtig ist aber: Bei Verlust aus Vermietung kann dieser unter Umständen mit anderen Einkünften verrechnet werden – steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sollten jedoch immer mit einer Steuerberatungsfachkraft abgestimmt werden.

Wer die Immobilie hingegen selbst bewohnt, hat auf diese Abzugsmöglichkeiten grundsätzlich keinen Anspruch. Das eigengenutzte Eigenheim ist steuerlich „neutral" – weder Werbungskosten noch Abschreibungen sind abziehbar. Dafür gibt es einen anderen Vorteil: Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie entfällt in der Regel die Spekulationssteuer, sofern du sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast. Bei vermieteten Objekten hingegen greift die zehnjährige Spekulationsfrist: Wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn als Einkommen versteuern.

Für junge Anleger:innen, die über eine Immobilie als Kapitalanlage nachdenken, ist diese Frist ein wichtiges Planungselement. Ein frühzeitiger Verkauf kann eine erhebliche Steuerbelastung nach sich ziehen – das sollte bei der Renditeberechnung von Anfang an berücksichtigt werden.

Immobilie & Kaufen als junge:r Erwachsene:r

Der Traum vom Eigenheim ist auch unter jungen Erwachsenen präsent – doch die Realität der Finanzierungsanforderungen dämpft oft die Erwartungen. Banken prüfen bei der Kreditvergabe vor allem zwei Faktoren: das vorhandene Eigenkapital und die Bonität, die sich maßgeblich aus dem regelmäßigen Einkommen ableitet. Wer sich noch in der Ausbildung befindet oder beruflich am Anfang steht, hat oft keines von beidem in ausreichendem Maße.

Ohne nachweisbares, dauerhaftes Einkommen ist eine klassische Immobilienfinanzierung in der Regel nicht möglich oder nur zu deutlich ungünstigeren Konditionen erhältlich. Das Einkommen von Angehörigen als Bürg:innen einzubringen, kann in manchen Fällen helfen – birgt aber eigene Risiken für alle Beteiligten. Wer über Erbschaft oder Schenkung bereits über ausreichend Eigenkapital verfügt, hat naturgemäß bessere Ausgangsbedingungen – ist aber auch dann gut beraten, die Finanzierbarkeit nüchtern zu kalkulieren.

Eine sinnvolle Alternative für viele junge Erwachsene: erst gezielt Vermögen aufbauen – durch regelmäßiges Sparen, ETF-Investments oder andere Anlageformen – und dann zu einem späteren Zeitpunkt mit besserem Eigenkapitalpolster und stabilerem Einkommen in eine Immobilienfinanzierung einsteigen. Das ist keine Niederlage, sondern oft die klügere Strategie. Unser Vermögensaufbau-Rechner hilft dir dabei, verschiedene Szenarien durchzurechnen und einen realistischen Zeitplan zu entwickeln.

Absicherung rund um die Immobilie

Mit dem Kauf einer Immobilie übernimmst du nicht nur ein Vermögensobjekt, sondern auch Verantwortung und Haftung. Zwei Versicherungsthemen sind dabei besonders zentral: die Wohngebäudeversicherung und die private Haftpflichtversicherung. Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sie ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber de facto für jede:n Eigentümer:in unverzichtbar – und von vielen Banken als Bedingung für die Kreditvergabe gefordert.

Die private Haftpflichtversicherung greift, wenn durch das Grundstück oder Gebäude Schäden bei Dritten entstehen – etwa durch einen nicht geräumten Gehweg im Winter oder einen umgestürzten Baum. Für Hauseigentümer:innen empfiehlt sich eine Police, die explizit Eigentümerhaftpflicht umfasst. Wer zur Miete wohnt, ist in der Regel durch die eigene private Haftpflicht für Schäden innerhalb der Wohnung abgesichert – als Eigentümer:in gelten jedoch weitergehende Pflichten.

Ein oft unterschätztes Risiko: Ein dauerhafter Einkommensausfall durch Krankheit oder Berufsunfähigkeit kann die Rückzahlung eines Immobilienkredits erheblich gefährden. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) gehört deshalb für alle, die einen laufenden Kredit bedienen, zur elementaren Absicherung. Gerade junge Menschen können BU-Versicherungen oft noch zu günstigen Konditionen abschließen, da das Einstrittsalter und der Gesundheitszustand maßgeblich die Prämie beeinflussen. Informationen zu passenden Absicherungslösungen findest du über unsere StudyBU-Schiene – lass dich dort gezielt beraten.

So planst du deinen Immobilienkauf Schritt für Schritt

Ein Immobilienkauf ist keine spontane Entscheidung, sondern ein Prozess, der Monate oder sogar Jahre der Vorbereitung erfordern kann. Der erste Schritt ist immer eine ehrliche Bestandsaufnahme: Wie viel Eigenkapital habe ich? Wie stabil ist mein Einkommen? Wie hoch wäre eine monatliche Kreditrate, die ich langfristig tragen kann – auch bei unvorhergesehenen Ausgaben? Nutze dafür strukturierte Hilfsmittel wie den Vermögensaufbau-Rechner von StudySmarter, um verschiedene Szenarien zu simulieren.

Im zweiten Schritt geht es darum, Fördermöglichkeiten zu recherchieren und Finanzierungsangebote einzuholen. Vergleiche mindestens drei bis vier Banken oder nutze einen unabhängigen Finanzierungsvermittler – die Unterschiede bei Zinskonditionen können über die Laufzeit eines Kredits zu erheblichen Differenzbeträgen führen. Informiere dich parallel über aktuelle KfW-Programme und Landesförderungen, und prüfe, ob du die Voraussetzungen erfüllst.

Im dritten Schritt solltest du steuerliche Fragen klären – vor allem wenn du eine Kapitalanlage planst oder dir unsicher bist, welche Kosten du absetzen kannst. Für komplexere Fälle, etwa beim Kauf mit mehreren Personen, bei gemischter Nutzung oder bei geplanter Sanierung, lohnt sich eine Beratung durch eine Steuerberatungskanzlei. Diese Kosten sind gut investiert, wenn sie dir helfen, steuerliche Fehler zu vermeiden.

Vergiss auch nicht: Vor dem notariellen Kaufvertrag solltest du das Objekt gründlich prüfen lassen – baulich, rechtlich und lagebezogen. Ein Gutachter:in kann versteckte Mängel aufdecken, die nach dem Kauf teuer werden könnten. Die Kosten eines Gutachtens sind im Vergleich zu einem möglichen Sanierungsstau gut angelegt. Erst wenn alle diese Bausteine stimmen, ist der Zeitpunkt für die Unterschrift beim Notar gekommen.

Häufige Fragen