Immobilien und die Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer

Warum zahlen Erben und Beschenkte plötzlich mehr Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien?

Seit dem Jahressteuergesetz 2023 werden Immobilien für das Finanzamt deutlich höher bewertet als zuvor – nicht weil die Steuersätze gestiegen sind, sondern weil die Berechnungsgrundlagen an aktuelle Marktwerte angepasst wurden. Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, kann schneller in eine steuerpflichtige Zone rutschen als noch vor wenigen Jahren.

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Was bedeutet die „Erhöhung" der Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien wirklich?

Viele Medienberichte sprechen von einer „Erhöhung" der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien. Präziser formuliert: Der Gesetzgeber hat mit dem Jahressteuergesetz 2023 die Bewertungsparameter für Immobilien im Bewertungsgesetz (BewG) aktualisiert. Das Ziel war, den steuerlichen Ansatz näher an den tatsächlichen Verkehrswert heranzuführen – denn zuvor wurden viele Immobilien deutlich unter ihrem Marktwert angesetzt, was zu einer faktischen Begünstigung gegenüber anderen Vermögenswerten geführt hatte.

Was das in der Praxis bedeutet: Dieselbe Immobilie, die vor der Reform mit einem steuerlichen Wert von beispielsweise 300.000 Euro angesetzt wurde, kann heute mit einem deutlich höheren Betrag bewertet werden – je nach Lage, Baujahr und Nutzungsart. Der Steuersatz selbst wurde dabei nicht verändert. Es ist also die Bemessungsgrundlage, die größer geworden ist, und damit automatisch auch die berechnete Steuer. Das trifft insbesondere Häuser und Eigentumswohnungen in Ballungsräumen, in denen die Bodenrichtwerte und Vergleichswerte stark gestiegen sind.

Für viele Menschen ist das Thema besonders relevant, weil in Deutschland die eigene Immobilie oft den zentralen Vermögenswert darstellt. Ob Eltern das Haus oder die Wohnung bereits zu Lebzeiten übertragen – Stichwort vorweggenommene Erbfolge – oder es im Erbfall übergeht: Die steuerlichen Konsequenzen können erheblich sein und sollten frühzeitig eingeplant werden.

Wie wird der Wert einer Immobilie für das Finanzamt ermittelt?

Das Bewertungsgesetz kennt für Immobilien drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind. Mietobjekte werden typischerweise nach dem Ertragswertverfahren, andere Immobilien nach dem Sachwertverfahren bewertet.

Durch das Jahressteuergesetz 2023 wurden mehrere Parameter innerhalb dieser Verfahren angepasst. Im Sachwertverfahren etwa wurden die Normalherstellungskosten aktualisiert, und der sogenannte Sachwertfaktor wurde neu gefasst, um regionale Marktbesonderheiten besser abzubilden. Beim Ertragswertverfahren wurden die Bewirtschaftungskostenansätze und Liegenschaftszinssätze überarbeitet. All diese Änderungen führen dazu, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert in vielen Fällen deutlich höher ausfällt als vor der Reform.

Ein wichtiger Schutzmechanismus besteht jedoch: Steuerpflichtige können gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert (also den tatsächlichen Verkehrswert) durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen. Liegt der tatsächliche Marktwert unterhalb des vom Finanzamt berechneten Wertes, kann dieses Gutachten die Steuerlast erheblich reduzieren. Gerade in Regionen, in denen die Vergleichsdaten verzerrt sind oder ein Objekt besondere Mängel aufweist, lohnt sich die Investition in ein Sachverständigengutachten – die Kosten sind in vielen Fällen gut angelegt.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: Was bleibt steuerfrei?

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht in § 16 persönliche Freibeträge vor, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen. Kinder erhalten sowohl bei der Schenkung als auch bei der Erbschaft einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von einem Freibetrag von 500.000 Euro. Für Enkel gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro, sofern das eigene Elternteil bereits verstorben ist – ansonsten 100.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen sowie nicht verwandte Personen erhalten lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro.

Entscheidend für eine langfristige Steuerplanung ist, dass diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Wer eine Immobilie frühzeitig in Teilen überträgt oder über mehrere Jahrzehnte gestaffelte Schenkungen vornimmt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen. Für alle, die eine schuldenfreie oder weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen oder von Eltern oder Großeltern übertragen bekommen, ist das ein konkreter Anknüpfungspunkt: Wird beispielsweise eine Eigentumswohnung im Wert innerhalb des Freibetrags übertragen, fällt keine Schenkungsteuer an – die Schenkung muss jedoch beim Finanzamt angezeigt werden.

Wichtig ist auch, dass der Freibetrag für jedes Elternteil separat gilt. Ein Kind kann also von Mutter und Vater jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten – insgesamt also bis zu 800.000 Euro, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. Gerade bei Immobilien in Ballungsräumen, deren Wert diesen Betrag übersteigt, sollte die Übertragungsstrategie sorgfältig geplant werden.

Steuerklassen und Steuersätze: Wer zahlt wie viel?

Das ErbStG unterteilt Erwerber in drei Steuerklassen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder Schenker richten. Steuerklasse I umfasst Eheleute, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel und Eltern (bei Erbschaft). Steuerklasse II gilt für Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern sowie geschiedene Eheleute. Alle übrigen Personen – Freunde, nicht verwandte Lebensgefährt:innen, Bekannte – werden der Steuerklasse III zugeordnet.

Innerhalb jeder Steuerklasse gilt ein progressiver Tarif: Je höher der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug der Freibeträge ist, desto höher der anwendbare Steuersatz. In Steuerklasse I beginnen die Steuersätze bei 7 % für die unterste Erwerbsstufe und steigen auf bis zu 30 % für sehr hohe Beträge. In Steuerklasse II beginnen die Sätze bei 15 % und erreichen bis zu 43 %, in Steuerklasse III sind es 30 % bis zu 50 % auf sehr hohe steuerpflichtige Erwerbe.

Das bedeutet in der Praxis: Eine Immobilie, die den Freibetrag übersteigt und an ein Kind vererbt wird, wird in Steuerklasse I mit vergleichsweise moderaten Sätzen besteuert. Dieselbe Immobilie, die an eine nicht verwandte Person geht, kann mit Steuersätzen von 30 % und mehr belastet sein – und das auf den gesamten Betrag über dem vergleichsweise niedrigen Freibetrag von 20.000 Euro. Die Steuerklassenzugehörigkeit ist daher einer der wichtigsten Faktoren bei der Erbschafts- und Schenkungssteuerplanung.

Das Familienheim: Wann bleibt die Immobilie komplett steuerfrei?

Eine der bedeutendsten Steuerbefreiungen im Erbschaftsteuerrecht betrifft das sogenannte Familienheim – also die Immobilie, in der der Erblasser bis zum Tod gewohnt hat. Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner dieses Objekt, ist die Übertragung unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert der Immobilie. Voraussetzung ist, dass der Erwerber die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt und diese Nutzung mindestens zehn Jahre lang fortsetzt.

Für Kinder gelten beim Erwerb des Familienheims zusätzliche Einschränkungen: Die Steuerbefreiung gilt auch hier, wenn das Kind die Immobilie selbst bewohnt – allerdings ist die steuerfreie Fläche auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Übersteigt die Wohnfläche diesen Wert, ist der übersteigende Anteil steuerpflichtig. Auch hier muss das Kind die Selbstnutzung über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren aufrechterhalten; zieht es innerhalb dieser Frist aus – etwa wegen eines Jobwechsels in eine andere Stadt – entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, was zu erheblichen Nachforderungen führen kann.

Für alle, die ein Elternhaus erben, stellt diese Zehn-Jahres-Frist eine echte Herausforderung dar. Wer flexible Mobilität benötigt oder noch nicht weiß, wo er langfristig leben wird, sollte diese Bedingung genau prüfen, bevor er die Steuerbefreiung in Anspruch nimmt. Im Zweifel ist eine frühzeitige steuerrechtliche Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Notar unverzichtbar.

Schenkung zu Lebzeiten als Steuerstrategie: Chancen und Grenzen

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten – die sogenannte vorweggenommene Erbfolge – ist eines der meistgenutzten Instrumente zur Reduzierung der Erbschafts- und Schenkungsteuerlast. Der zentrale Vorteil: Wie erläutert, können die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer früh genug beginnt, kann eine Immobilie über mehrere Jahrzehnte hinweg in Etappen steuerneutral übertragen. Zudem kann eine frühzeitige Übertragung steigende Immobilienwerte „einfrieren" – denn der steuerlich maßgebliche Wert ist der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung.

Eine besonders wirksame Gestaltungsmöglichkeit ist die Verbindung der Schenkung mit einem Nießbrauchrecht. Die schenkenden Eltern behalten dabei das Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu ziehen. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich – je jünger die Schenker sind und je länger der erwartete Nutzungszeitraum, desto stärker die Minderung. Das beschenkte Kind erwirbt zwar das Eigentum, muss aber den Nießbrauch des Schenkers dulden; der steuerlich anzusetzende Schenkungswert liegt damit deutlich unter dem vollen Verkehrswert.

Dennoch ist Vorsicht geboten: Schenkungen unterliegen einer Anzeigepflicht beim Finanzamt, und falsch geplante Gestaltungen können steuerrechtliche oder auch zivilrechtliche Folgeprobleme auslösen. Hinzu kommen Aspekte wie Pflichtteilsansprüche weiterer Erbberechtigter, die bei einer Schenkung zu Lebzeiten unter Umständen geltend gemacht werden können. Eine pauschale Empfehlung für oder gegen eine bestimmte Strategie ist daher nicht möglich – die individuelle Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Notarin bzw. einen Notar ist unbedingt erforderlich.

Was junge Erben und Beschenkte konkret tun sollten

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, steht schnell vor einer Fülle von Aufgaben – steuerlich, rechtlich und finanziell. Zunächst gilt: Das Erbe oder die Schenkung muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden, sofern es sich nicht bereits aus einem Erbschaftsteuer-Bescheid ergibt. Diese Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob die Übertragung steuerpflichtig ist oder nicht. Wer sie versäumt, riskiert steuerrechtliche Nachteile.

Zur Anzeige gehören relevante Unterlagen: ein aktueller Grundbuchauszug, Nachweise über den Verwandtschaftsgrad (etwa Geburtsurkunden oder Sterbeurkunden), vorhandene Wertgutachten und, falls vorhanden, der Erbschein oder das notarielle Testament. Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser läuft das Verfahren mit dem Finanzamt ab.

Unabhängig von der Steuerfrage sollten junge Erben die laufenden Kosten einer Immobilie realistisch einplanen. Dazu zählen die Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld (bei Wohnungseigentum), Instandhaltungsrücklagen und gegebenenfalls ein laufendes Darlehen. Wer eine Immobilie erbt, die noch nicht vollständig abbezahlt ist, tritt automatisch als Schuldner in bestehende Kreditverträge ein – das kann die monatliche Liquidität erheblich belasten. Außerdem sollte geprüft werden, ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf langfristig die sinnvollste Option ist. All das hängt von der persönlichen Lebenssituation, der Lage der Immobilie und den eigenen Finanzzielen ab.

Immobilie geerbt – und jetzt? Finanzen nach dem Erbe sortieren

Ein Erbe oder eine Schenkung einer Immobilie verändert die eigene finanzielle Situation grundlegend. Plötzlich ist man Eigentümer eines erheblichen Vermögenswerts – und gleichzeitig möglicherweise mit unerwarteten Kosten, Steuernachforderungen oder Finanzierungspflichten konfrontiert. Gerade für Menschen, die noch am Anfang ihres Berufslebens stehen oder sich in der Lebensmitte neu orientieren, ist das eine Situation, die eine strukturierte Finanzplanung erfordert.

Zu den ersten Schritten gehört ein vollständiger Überblick über alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten: Welcher Wert wurde der Immobilie beigemessen, wie hoch sind eventuelle Restschulden, welche monatlichen Belastungen entstehen? Parallel dazu sollte die Absicherung bedacht werden: Ist die Immobilie ausreichend versichert? Gibt es laufende Kredite, die im Todesfall abgesichert werden sollten? Und: Passt die Immobilie in die eigene Lebensplanung, oder bindet sie Kapital, das anderweitig sinnvoller eingesetzt werden könnte?

Wer seinen Vermögensaufbau nach einem Erbe neu ausrichten möchte, sollte außerdem die Wechselwirkungen zwischen Immobilie, anderen Ersparnissen und langfristigen Anlagezielen im Blick behalten. Der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro für Ledige (bzw. 2.000 Euro für Ehepaare) gilt weiterhin für Kapitalerträge aus anderen Investments – und wer Mieteinnahmen erzielt, muss diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Steuerliche und rechtliche Beratung durch Fachleute ist in dieser Phase keine Option, sondern eine Notwendigkeit.

Das Wichtigste auf einen Blick

Die sogenannte „Erhöhung" der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien ist in Wirklichkeit eine Anpassung der Bewertungsregeln: Immobilien werden nun näher am tatsächlichen Marktwert angesetzt, was die Steuerlast auch ohne geänderte Steuersätze erhöhen kann. Wer rechtzeitig plant – sei es durch gestaffelte Schenkungen, die Nutzung von Freibeträgen, den Einsatz von Nießbrauchrechten oder die Inanspruchnahme der Familienheim-Steuerbefreiung – kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Unverzichtbar ist dabei die individuelle Beratung durch Steuerberater:innen und Notare, da jede Situation anders ist.

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