Immobilienkauf Früher einfacher als heute? Was wirklich dahintersteckt

„Früher war alles leichter" – stimmt das beim Immobilienkauf wirklich?

Die Sehnsucht nach dem vermeintlich einfacheren Immobilienkauf der Vergangenheit ist verständlich – aber trügt. Was sich verändert hat, ist die Kombination aus Kaufpreisen, Zinsniveau und Einkommensentwicklung. Wer nur auf einen dieser Faktoren schaut, zieht falsche Schlüsse.

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Zinsen, Preise, Löhne: Was den Unterschied wirklich ausmacht

Wer behauptet, der Immobilienkauf sei früher leichter gewesen, denkt meist an die Niedrigzinsphase zwischen 2010 und 2021, in der Baufinanzierungen zeitweise zu historisch günstigen Konditionen abgeschlossen werden konnten. Tatsächlich lagen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen in den 1980er und frühen 1990er Jahren teils deutlich im zweistelligen Bereich – was die monatliche Belastung trotz damals niedrigerer Kaufpreise erheblich nach oben trieb. Ein einfaches „damals war es günstiger" greift also zu kurz.

Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu verfügbarem Haushaltseinkommen – häufig als Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis oder „Price-to-Income-Ratio" bezeichnet. Dieses Verhältnis hat sich in deutschen Großstädten und Universitätsstädten über die letzten zwei Jahrzehnte deutlich verschlechtert. Während die Kaufpreise in begehrten Lagen weit stärker gestiegen sind als die Reallöhne, mussten Käufer:innen in früheren Jahrzehnten zwar höhere Zinsen zahlen, aber in Relation zum Einkommen oft geringere Kaufsummen stemmen.

Die Reallohnentwicklung in Deutschland zeigt seit den 2000er Jahren eine grundsätzlich positive Tendenz, jedoch mit deutlichen Schwankungen – und die Immobilienpreise sind in vielen Regionen schneller gestiegen als die Einkommen. Das bedeutet: Wer in einer gefragten Lage kaufen möchte, muss heute einen höheren Anteil seines Lebenseinkommens für Wohneigentum einplanen als es eine vergleichbare Generation vor 30 Jahren musste. Das macht den Kauf nicht unmöglich, aber komplexer und voraussetzungsreicher.

Das Fazit aus dem Zeitvergleich: Ob ein Immobilienkauf „einfacher" war, hing stark von Region, Zinsphase und individuellem Einstiegszeitpunkt ab. Pauschale Aussagen helfen hier nicht – eine nüchterne Bestandsaufnahme der eigenen finanziellen Ausgangslage schon.

Warum es sich heute anders anfühlt – und warum es trotzdem möglich ist

Der erste und augenfälligste Grund für das verbreitete Gefühl, Wohneigentum sei unerreichbar geworden, sind die gestiegenen Kaufpreise in Ballungsräumen und Universitätsstädten. In Städten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Laufe der letzten 15 Jahre teils mehr als verdoppelt. Das trifft Berufseinsteiger:innen besonders hart, weil sie noch keine langen Sparbiografien hinter sich haben.

Hinzu kommt, dass Banken bei der Kreditvergabe in der Regel ein solides Eigenkapitalpolster voraussetzen. Üblicherweise wird erwartet, dass zumindest die anfallenden Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden – und darüber hinaus ein weiterer Anteil des Kaufpreises selbst. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen und desto wahrscheinlicher ist eine Kreditzusage. Wer kaum Rücklagen hat, hat es bei der Bank entsprechend schwerer, unabhängig davon, wie gut das laufende Einkommen aussieht.

Auf der anderen Seite stehen heute deutlich mehr Instrumente zur Verfügung als in früheren Jahrzehnten: staatliche Förderprogramme, digitale Vergleichsplattformen, unabhängige Finanzierungsrechner und breit zugängliche Informationsquellen. Wer sich fundiert vorbereitet, kann Fehler vermeiden, die frühere Käufergenerationen mangels Transparenz nicht vermeiden konnten. Der Kauf ist anspruchsvoller – aber mit dem richtigen Vorlauf und der richtigen Strategie erreichbar.

Kaufnebenkosten: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Wer zum ersten Mal über einen Immobilienkauf nachdenkt, richtet den Blick meist auf den Kaufpreis – und vergisst dabei einen erheblichen Kostenblock, der obendrauf kommt: die Kaufnebenkosten. Diese können je nach Bundesland und Transaktionsstruktur einen beträchtlichen Anteil des Kaufpreises ausmachen und müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie üblicherweise nicht mitfinanzieren.

Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte Posten unter den Nebenkosten und variiert je nach Bundesland deutlich. Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz, andere Bundesländer wie Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen, das Saarland oder Nordrhein-Westfalen liegen erheblich höher. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die ebenfalls einen nennenswerten Anteil ausmachen und für die rechtssichere Übertragung des Eigentums unverzichtbar sind.

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fallen zusätzlich Maklerprovisionen an. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland bei Wohnimmobilien das Prinzip der Kostenteilung: Beauftragt der Verkäufer oder die Verkäuferin den Makler, darf die Käuferseite maximal die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen. Das entlastet zwar etwas, ist aber dennoch ein realer Kostenfaktor. All diese Posten sind beim Eigenkapitalbedarf unbedingt einzukalkulieren – wer das unterschätzt, riskiert böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

Eigenkapital aufbauen als Käufer:in

Eigenkapital ist der Dreh- und Angelpunkt jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht wird, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz, den die Bank anbietet, und desto geringer ist das Ausfallrisiko für alle Beteiligten. Für viele Menschen, die den Schritt ins Eigenheim planen, ist das die Herausforderung schlechthin: Der Vermögensaufbau dauert Zeit, und diese Zeit muss eingeplant werden.

Zu den gängigen Sparbausteinen gehören ETF-Sparpläne, Tagesgeldkonten und der klassische Bausparvertrag. Ein breit gestreuter ETF-Sparplan bietet langfristig die Chance auf Kapitalwachstum, ist aber mit Kursschwankungen verbunden – er eignet sich vor allem dann, wenn der Kaufhorizont noch einige Jahre entfernt liegt. Das Tagesgeld bietet täglich verfügbares Kapital ohne Kursrisiko, dafür mit geringeren Renditechancen. Der Bausparvertrag hingegen kombiniert Sparen mit dem späteren Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem vorab festgelegten Zinssatz – das schafft Planbarkeit, ist aber weniger flexibel. Wer Kapitalerträge erzielt, sollte den Sparerpauschbetrag im Blick behalten: Dieser liegt für Ledige bei 1.000 Euro jährlich, für Verheiratete bei 2.000 Euro – bis zu dieser Grenze bleiben Erträge steuerfrei.

Ein realistischer Zeithorizont ist dabei wichtiger als der Versuch, schnell zu kaufen. Wer unter Druck kauft, weil Freunde oder Familie es auch tun, riskiert, zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit zu wenig Eigenkapital einzusteigen. Langfristig und breit gestreut zu denken, ohne konkrete Renditeversprechen zu machen, ist der solidere Weg. Kein Finanzprodukt kann den Ausgang der Märkte garantieren – wohl aber kann eine disziplinierte Spardisziplin über viele Jahre die Basis für einen nachhaltigen Immobilienkauf legen.

Förderung und Unterstützung für den ersten Immobilienkauf

Wer Wohneigentum anstrebt, muss nicht alles allein stemmen. Verschiedene staatliche Förderprogramme können den Einstieg erleichtern – entscheidend ist jedoch, die jeweils aktuellen Bedingungen direkt bei den offiziellen Stellen zu prüfen, da sich Konditionen und Verfügbarkeiten regelmäßig ändern. Die wichtigste Anlaufstelle auf Bundesebene ist die KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie bietet Förderprogramme für den Erwerb von Wohneigentum sowie für energieeffizientes Bauen und Sanieren an. Besonders für energieeffiziente Neubauten oder den Kauf sanierter Gebäude können zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse eine reale Ersparnis bedeuten.

Wohn-Riester ist ein weiterer möglicher Baustein: Die staatliche Zulage und gegebenenfalls Steuervorteile können genutzt werden, um Eigenkapital aufzubauen oder die spätere Finanzierung zu stützen. Auch die Arbeitnehmer-Sparzulage kann für bestimmte vermögenswirksame Leistungsverträge relevant sein, sofern das Einkommen unterhalb der Einkommensgrenzen liegt. Beide Instrumente sind nicht für jede Lebenssituation sinnvoll – ein individueller Vergleich lohnt sich.

Neben Bundesförderungen existieren in vielen Bundesländern und Kommunen eigene Programme für Ersterwerber:innen und junge Familien – etwa verbilligte Grundstücke, kommunale Zuschüsse oder Landesförderdarlehen. Diese sind regional sehr unterschiedlich und erfordern eine gezielte Recherche bei der zuständigen Landesförderbank oder der Gemeindeverwaltung. Grundsätzlich gilt: Immer die aktuellen Programmbedingungen bei der jeweiligen offiziellen Stelle prüfen, bevor Entscheidungen getroffen werden.

Ist ein Kauf jetzt sinnvoll – oder lieber mieten?

Die Frage „Kaufen oder Mieten?" hat keine universell richtige Antwort. Sie hängt von einer Reihe individueller Faktoren ab: der geplanten Haltedauer der Immobilie, der Lage, den persönlichen Lebensumständen und der eigenen Risikobereitschaft. Wer heute beruflich oder privat noch nicht langfristig gebunden ist und nicht sicher ist, ob er oder sie in fünf Jahren noch am selben Ort leben möchte, sollte die Flexibilität des Mietens nicht leichtfertig aufgeben. Kaufnebenkosten und die Transaktionskosten eines späteren Verkaufs müssen über die Nutzungsdauer erst einmal „verdient" werden.

Als grobe Orientierungshilfe gilt: Ein Immobilienkauf lohnt sich rechnerisch eher dann, wenn die geplante Nutzungsdauer lang genug ist, um die einmaligen Erwerbskosten zu amortisieren – und wenn die Finanzierung tragfähig ist, ohne das Leben auf Jahrzehnte hinaus einzuschränken. Für Menschen in Lebensphasen mit offenen beruflichen oder familiären Perspektiven hat die Flexibilität, den Wohnort dem Lebens- und Berufsweg anzupassen, oft einen hohen realen Wert. Dieser Wert ist zwar schwer in Euro zu beziffern, aber er ist real und sollte in die Entscheidung einfließen.

Statt aus dem Bauchgefühl heraus zu entscheiden, empfiehlt es sich, verschiedene Szenarien rechnerisch gegenüberzustellen: Was würde ein Kauf auf Sicht von zehn oder fünfzehn Jahren kosten – und was kostet Mieten in derselben Zeit, wenn die Differenz alternativ investiert wird? Solche Berechnungen machen die Entscheidung greifbarer und rationaler. Online-Rechner können dabei eine erste Orientierung geben.

Absicherung nicht vergessen: Kredit und Einkommen schützen

Ein Immobilienkredit ist eine der langfristigsten finanziellen Verpflichtungen, die ein Mensch eingeht. Laufzeiten von 20, 25 oder 30 Jahren sind keine Seltenheit. In diesem Zeitraum kann viel passieren – und genau das sollte bei der Finanzierungsplanung mitgedacht werden. Wer seinen Kredit ausschließlich auf Basis des aktuellen Einkommens plant, ohne Absicherungsszenarien zu berücksichtigen, geht ein erhebliches Risiko ein.

Berufsunfähigkeit ist eines der größten finanziellen Risiken im Erwerbsleben. Wenn das Einkommen wegfällt, weil Krankheit oder Unfall die Berufstätigkeit unmöglich machen, kann die Kreditrate schnell zur existenziellen Belastung werden. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann in einem solchen Fall einspringen und das Einkommen zumindest teilweise ersetzen – sie ist gerade bei langfristigen Kreditverbindlichkeiten ein sinnvoller Bestandteil der Absicherungsstrategie.

Wer gemeinsam mit einer anderen Person kauft und beide als Kreditnehmer:innen eingetragen sind, sollte zudem über eine Risikolebensversicherung nachdenken. Sie sichert im Todesfall die verbleibende kreditnehmende Person ab – und verhindert, dass der Tod des Partners oder der Partnerin zu einer erdrückenden Schuldenlast führt. Diese Absicherungsbausteine sind kein optionaler Luxus, sondern ein fester Bestandteil einer seriösen Finanzierungsplanung. Sie gehören in den Blick, bevor der erste Kreditvertrag unterschrieben wird.

Vermögensaufbau planen: So startest du strukturiert

Vor dem Immobilienkauf kommt der strukturierte Vermögensaufbau – und dieser beginnt nicht mit einer Immobilie, sondern mit einem klaren Bild der eigenen Finanzsituation. Wie viel kannst du monatlich sparen? Wie lange ist dein Zeithorizont? Welche Förderungen kommen für dich infrage? All das lässt sich mit den richtigen Werkzeugen greifbar machen, ohne von komplexen Zahlen erschlagen zu werden.

Simuliere jetzt deine monatliche Sparrate und deinen Weg zum Eigenkapitalziel – mit dem StudySmarter Vermögensaufbau-Rechner:

Häufige Fragen