Wer zahlt den Makler? Die Regelung beim Immobilienkauf einfach erklärt

Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt was – und wie viel?

Seit der Gesetzesreform im Jahr 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien ein abgeschwächtes Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, kann die Kosten nicht einfach vollständig auf die andere Seite abwälzen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision meist hälftig – doch die genauen Regeln, regionalen Unterschiede und typischen Fallstricke sollte jeder Erstkäufer kennen, bevor er unterschreibt.

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Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf: Was das Gesetz wirklich vorschreibt

Die Regelung zur Maklerprovision beim Immobilienkauf ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert – konkret in den §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat. Ziel des Gesetzes war es, Käufer finanziell zu entlasten, die bis dahin in vielen Regionen die gesamte Provision tragen mussten, obwohl der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt worden war.

Das sogenannte „halbierte Bestellerprinzip" beim Kauf funktioniert so: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision auf den Käufer umlegen. Entscheidend ist dabei eine zeitliche Bedingung: Der Verkäufer muss seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt haben, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet werden kann. Diese Regelung soll verhindern, dass die Halbteilung nur auf dem Papier existiert, in der Praxis aber der Käufer die Kosten faktisch allein trägt.

Das volle Bestellerprinzip – also die Regel, dass ausschließlich derjenige zahlt, der den Makler beauftragt hat – gilt beim Kauf nur dann, wenn der Makler nachweislich ausschließlich für eine Seite tätig wird. Tritt der Makler als echter Einseitenmakler auf, trägt allein die beauftragende Partei die Kosten. In der Praxis ist echter Einseitenauftrag jedoch seltener, da Makler meist im Interesse beider Parteien vermitteln. Wichtig zu wissen: Das Gesetz gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien, reinen Grundstückskäufen ohne aufstehendes Wohngebäude oder dem Kauf von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage greift die gesetzliche Halbteilungsregel nicht – hier gelten weiterhin frei verhandelbare Konditionen.

Für junge Erstkäufer ergibt sich daraus eine klare Konsequenz: Vor der Unterzeichnung jedes Dokuments rund um einen Immobilienkauf sollte man genau prüfen, ob man einen eigenen Maklervertrag eingeht oder lediglich der Käufer im Rahmen eines bestehenden Verkäuferauftrags ist. Diese Unterscheidung bestimmt maßgeblich, wer am Ende wie viel zahlt und ob die gesetzliche Halbteilung überhaupt Anwendung findet.

Regionale Unterschiede in Deutschland: Was Käufer wirklich zahlen

Eine bundeseinheitlich festgelegte Maklerprovision gibt es in Deutschland nicht – weder eine gesetzliche Mindest- noch eine Höchstgrenze. Die tatsächlich vereinbarte Provision ist damit das Ergebnis regionaler Marktgepflogenheiten und individueller Verhandlung. In vielen Regionen liegt die ortsübliche Gesamtprovision zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, wobei die genauen Werte je nach Marktsituation variieren und regelmäßig anhand aktueller Daten der Immobilienverbände wie dem IVD überprüft werden sollten.

Durch die gesetzliche Halbteilung zahlen Käufer in der Praxis in der Regel zwischen etwa 1,5 und 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – je nach Region und konkreter Vereinbarung. Das klingt zunächst überschaubar, wird aber bei realen Kaufpreisen schnell zu einem spürbaren Betrag. Da Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht über die Hypothek finanzieren, müssen diese Summen aus vorhandenem Eigenkapital bestritten werden – eine der zentralen Hürden für junge Erstkäufer mit noch begrenzten Rücklagen.

Regionale Unterschiede sind erheblich: In Bundesländern wie Bayern oder Hamburg war es historisch üblich, dass Käufer höhere Provisionsanteile trugen, während in anderen Regionen andere Gepflogenheiten herrschten. Seit der Gesetzesreform hat sich die Lage zwar vereinheitlicht, aber die absolute Höhe der Gesamtprovision bleibt regional unterschiedlich. Wer ein konkretes Objekt ins Auge fasst, sollte daher frühzeitig die ortsübliche Provision recherchieren – etwa über Maklerverbände, lokale Immobilienportale oder direkt im Gespräch mit dem anbietenden Makler.

Für Sparer und Anleger mit knappem Budget gilt: Die Maklerprovision ist kein Randposten, sondern ein erheblicher Kostenblock beim Erstkauf. Sie sollte bei der Eigenkapitalplanung von Beginn an berücksichtigt werden – noch bevor man konkrete Objekte besichtigt oder Finanzierungsgespräche führt.

Die drei wichtigsten Szenarien beim Immobilienkauf im Überblick

Um zu verstehen, wer am Ende tatsächlich zahlt, lohnt sich ein Blick auf die drei in der Praxis vorkommenden Konstellationen. Die häufigste Situation ist Szenario eins: Der Verkäufer beauftragt den Makler, dieser vermittelt das Objekt, und die Provision wird nach der gesetzlichen Halbteilung aufgeteilt. Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer – und erst dann, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Diese Konstellation ist der Regelfall am deutschen Wohnimmobilienmarkt und für die meisten Erstkäufer der relevante Ausgangspunkt.

Szenario zwei tritt auf, wenn der Käufer selbst einen Makler exklusiv beauftragt – etwa einen sogenannten Käufermakler, der ihn bei der Suche und Verhandlung unterstützt. In diesem Fall trägt der Käufer die gesamte Provision allein; der Verkäufer zahlt nichts. Wer diesen Weg geht, erhält im Gegenzug eine dedizierte Beratungsleistung im eigenen Interesse – muss aber die volle Provisionslast einkalkulieren. Für Erstkäufer ohne Marktkenntnisse kann dieser Service dennoch wertvoll sein, sofern die finanzielle Situation es erlaubt.

Szenario drei, der Doppelauftrag, liegt vor, wenn beide Parteien den Makler jeweils separat beauftragen. Jede Seite schließt einen eigenen Maklervertrag ab und zahlt ihren individuell vereinbarten Anteil. Hier greift die gesetzliche Halbteilungsregel nicht automatisch – es gilt das, was in den jeweiligen Verträgen vereinbart wurde. Dieses Modell ist in der Praxis weniger verbreitet, kommt aber vor, insbesondere wenn Käufer aktiv auf Makler zugehen, die ein Objekt bereits im Angebot haben.

Für Erstkäufer besonders wichtig: In manchen Situationen liegt bereits ein Maklervertrag mit dem Verkäufer vor, und der Käufer wird gebeten, ein Dokument zu unterzeichnen, das wie eine Formalität wirkt – tatsächlich aber einen eigenen Maklervertrag darstellt. Wer hier unachtsam ist, riskiert, die volle Provision allein zu tragen. Deshalb gilt: Jedes Dokument, das im Zusammenhang mit einem Maklerkontakt unterzeichnet werden soll, sollte vor der Unterschrift sorgfältig gelesen werden – im Zweifel mit rechtlicher Beratung.

Was junge Erstkäufer beim Eigenkapital wirklich einplanen müssen

Die Maklerprovision ist nur einer von mehreren Nebenkosten-Posten, die beim Immobilienkauf entstehen. Hinzu kommen zwingend die Grunderwerbsteuer – deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist und zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt – sowie Notar- und Grundbuchkosten, die üblicherweise zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In der Summe können die gesamten Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen rund 9 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen – ein Wert, der anhand aktueller Daten des Bundesfinanzministeriums und der Notarkammern regelmäßig verifiziert werden sollte.

Das Entscheidende für die Finanzierungsplanung: Banken finanzieren diese Nebenkosten in aller Regel nicht mit. Sie verlangen in der Praxis, dass Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt sind, bevor überhaupt über eine Hypothek gesprochen wird. Manche Banken setzen darüber hinaus voraus, dass ein Teil des Kaufpreises selbst aus Eigenkapital stammt. Für Sparer und junge Berufstätige bedeutet das: Wer 300.000 Euro für eine Wohnung zahlt, muss allein für Nebenkosten unter Umständen mehr als 30.000 Euro liquide vorhalten – ohne dass dieser Betrag irgendeinen Sachwert schafft.

Dieser Eigenkapitalbedarf ist strukturell eine der größten Zugangshürden für junge Erstkäufer. Wer früh damit beginnt, gezielt Eigenkapital aufzubauen und die Nebenkosten in der Sparplanung von Anfang an berücksichtigt, verbessert seine Ausgangssituation erheblich. Staatliche Förderprogramme – etwa über die KfW – können zwar die Finanzierung erleichtern, decken Maklerkosten und andere Nebenkosten jedoch in der Regel nicht direkt ab. Es lohnt sich dennoch, aktuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen, da sich Programme und Konditionen regelmäßig ändern.

Für Berufseinsteiger mit erstem Gehalt oder Sparer mit kleinem Einkommen ist der Aufbau eines nennenswerten Eigenkapitalpolsters eine langfristige Aufgabe – die aber früh genug begonnen werden kann, wenn man die Zielgröße realistisch kennt.

Spielräume für Erstkäufer: Verhandlung, Privatverkauf und Käuferschutz

Gesetzlich ist weder eine Mindest- noch eine Höchstprovision vorgeschrieben – die Provisionshöhe ist damit grundsätzlich Verhandlungssache. In der Praxis ist der Verhandlungsspielraum jedoch stark von der Marktlage abhängig. In Regionen mit hoher Nachfrage und knappem Angebot werden Makler kaum Zugeständnisse machen, weil Interessenten schnell wechseln. In weniger umkämpften Märkten hingegen ist ein Gespräch über die Provisionshöhe durchaus möglich – insbesondere wenn der Käufer gut vorbereitet ist und ernsthaftes Kaufinteresse signalisiert.

Eine Möglichkeit, die Maklerprovision ganz zu vermeiden, ist der Kauf direkt vom privaten Verkäufer. Plattformen für Privatverkäufe bieten zunehmend Objekte ohne Maklereinbindung an. Hier entfällt die Provision für den Käufer vollständig – allerdings übernimmt man auch keine professionelle Begleitung durch den Kauf- und Verhandlungsprozess. Wer diesen Weg geht, sollte die Vertragsunterlagen im Zweifel von einem Anwalt prüfen lassen und sich über den marktgerechten Wert des Objekts eigenständig informieren.

Es ist auch möglich, dass der Verkäufer freiwillig die gesamte Provision übernimmt – also dem Käufer gegenüber auf jegliche Provisionsforderung verzichtet. Rechtlich ist das zulässig, in der Praxis aber besonders in gefragten Märkten selten. In Regionen mit Angebotsüberhang oder bei schwer verkäuflichen Objekten kann dieser Punkt jedoch durchaus verhandelbar sein. Wer in einer solchen Situation kauft, sollte diesen Aspekt bewusst ansprechen.

Wer auf einen eigenen Käufermakler verzichtet, spart die damit verbundene Provision, trägt aber selbst mehr Verantwortung – bei der Bewertung des Objekts, der Prüfung des Kaufvertrags und der Einschätzung möglicher Mängel. Für unerfahrene Erstkäufer kann es sinnvoll sein, zumindest für die Vertragsprüfung einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen, auch wenn kein Käufermakler beauftragt wird. Diese Kosten sind überschaubar und können teure Fehler verhindern.

Was die Maklerprovision steuerlich bedeutet – für Käufer und Vermieter

Die vom Käufer gezahlte Maklerprovision ist steuerlich den Anschaffungsnebenkosten zuzurechnen. Das bedeutet: Sie erhöht den steuerlichen Einstandspreis der Immobilie, also den Wert, der bei späteren steuerlichen Berechnungen als Basis dient. Diese Einordnung hat praktische Konsequenzen, die insbesondere dann relevant werden, wenn die Immobilie irgendwann wieder verkauft wird.

Bei einem Verkauf innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren – und wenn die Immobilie nicht ausschließlich selbst bewohnt wurde – ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Ein höherer Einstandspreis durch zugerechnete Nebenkosten wie die Maklerprovision reduziert dabei den steuerpflichtigen Gewinn. Umgekehrt gilt: Wer die Immobilie langfristig hält und nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Steuer – die Höhe des Einstandspreises ist dann steuerlich irrelevant.

Bei vermieteten Immobilien kann die Maklerprovision unter Umständen als Teil der Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – sofern sie dem Gebäudeanteil zuzurechnen ist. Die steuerliche Behandlung im Detail hängt von der konkreten Fallgestaltung ab. Für Berufseinsteiger, die eine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen, ist hier eine Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater dringend empfehlenswert.

Wichtig für Privatpersonen: Die Mehrwertsteuer auf die Maklerprovision ist grundsätzlich nicht als Vorsteuer abzugsfähig, da Privatkäufer keine umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer sind. Nur wer die Immobilie für eine umsatzsteuerpflichtige unternehmerische Nutzung erwirbt – etwa bestimmte gewerbliche Vermietungsmodelle – käme theoretisch in den Genuss eines Vorsteuerabzugs. Für den typischen Wohnimmobilienkauf einer Privatperson oder eines Berufseinsteigers spielt das keine Rolle.

Deine Finanzsituation als Erstkäufer realistisch einschätzen

Bevor du konkret in die Immobiliensuche einsteigst, lohnt es sich, einen vollständigen Überblick über deine finanzielle Ausgangslage zu gewinnen. Die Maklerprovision ist nur ein Baustein in einem komplexen Kostengerüst – neben Grunderwerbsteuer, Notarkosten und dem eigentlichen Kaufpreis. Wer seinen Finanzstatus frühzeitig kennt, kann realistisch planen, wann der Eigenkapitalaufbau für einen Kauf ausreicht und welche Finanzierungsformen infrage kommen.

Denke auch daran: Ein Immobilienkauf ist eine langfristige Verpflichtung über viele Jahre oder Jahrzehnte. Prüfe deshalb parallel zur Finanzierungsplanung auch deinen Absicherungsbedarf – etwa durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Risikolebensversicherung. Wenn das Einkommen im Ernstfall wegfällt, darf die Finanzierung nicht ins Wanken geraten.

Häufige Fragen