Maklerkosten beim Hausverkauf Regelungen, Aufteilung & Sparpotenzial

Maklercourtage beim Hausverkauf: Was du sofort wissen musst

Wer ein Haus verkauft, steht früher oder später vor der Frage: Welche Maklerkosten kommen auf mich zu – und wer zahlt eigentlich was? Seit Dezember 2020 regelt ein Bundesgesetz, wie die Provision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Das bedeutet: Einfach alles auf die Käuferseite abwälzen ist für Wohnimmobilien nicht mehr erlaubt.

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Was sind Maklerkosten beim Hausverkauf genau?

Die Maklercourtage – auch Maklerprovision genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Entscheidend ist das Wort „erfolgreich": Ein Makler verdient seine Provision nur dann, wenn tatsächlich ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Läuft eine Vermarktung ins Leere oder scheitert der Verkauf aus einem anderen Grund, entsteht kein Provisionsanspruch. Diese erfolgsbasierte Vergütungsstruktur unterscheidet den Makler von anderen Dienstleistern wie Gutachtern oder Notaren, die unabhängig vom Ausgang des Verkaufs bezahlt werden.

Für junge Erstverkäufer:innen – etwa weil sie eine geerbte Immobilie weiterveräußern wollen oder eine früh erworbene Eigentumswohnung abstoßen möchten – ist es wichtig, die Maklerkosten richtig einzuordnen. Sie zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten und sind strikt von der eigentlichen Immobilien- oder Grundstücksfinanzierung zu trennen. Neben der Maklerprovision fallen beim Immobilienkauf typischerweise noch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls Grundbuchgebühren an. All diese Posten zusammen können die Gesamtkosten eines Immobiliengeschäfts erheblich in die Höhe treiben und sollten in jeder Finanzplanung von Anfang an berücksichtigt werden.

Die Provision entsteht rechtlich durch den Maklervertrag, der zwischen dem Auftraggeber und dem Makler geschlossen wird. Ohne einen solchen Vertrag – und ohne den Nachweis, dass der Makler ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags war – besteht kein Provisionsanspruch. Seit der Gesetzesänderung 2020 müssen Maklerverträge mit Verbraucherinnen und Verbrauchern zwingend in Textform geschlossen werden. Das schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten darüber, ob überhaupt ein wirksamer Auftrag erteilt wurde.

Bestellerprinzip und Kostenteilung: Was das Gesetz seit 2020 vorschreibt

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", das im Dezember 2020 in Kraft trat, hat der Gesetzgeber eine klare Regel eingeführt: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Verkäufer die Provision nicht mehr vollständig auf die Käuferseite abwälzen. Stattdessen müssen Verkäufer und Käufer die Provision hälftig teilen, sofern der Makler für beide Seiten tätig ist. Das bedeutet in der Praxis: Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt und eine bestimmte Provision vereinbart, muss mindestens denselben Anteil selbst tragen wie der Käufer.

Ein häufiges Missverständnis betrifft das Bestellerprinzip. Viele Menschen kennen es aus dem Mietrecht: Dort gilt seit 2015, dass Vermieter den Makler bezahlen müssen, wenn sie ihn beauftragt haben. Beim Immobilienverkauf greift dieses strikte Bestellerprinzip jedoch nicht im selben Umfang. Vielmehr gilt beim Verkauf: Auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er bis zur Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben – aber nicht mehr als seinen eigenen Anteil. Die Kostenverlagerung auf die Käuferseite ist also begrenzt, nicht vollständig ausgeschlossen.

Wichtig zu wissen: Die gesetzliche Regelung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien, also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Bei Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten ist weiterhin eine freie Vereinbarung zwischen den Parteien möglich. Hier kann die Provision also grundsätzlich auch vollständig dem Käufer aufgebürdet werden. Wer ein solches Objekt kauft oder verkauft, sollte die Provisionsregelung daher immer im Einzelfall prüfen und sich nicht auf die Wohnimmobilien-Regeln verlassen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland wirklich?

Eine gesetzliche Deckelung der Provisionshöhe gibt es in Deutschland nicht. Die Höhe der Maklercourtage ist grundsätzlich Verhandlungssache zwischen dem Auftraggeber und dem Makler. In der Praxis haben sich jedoch regional unterschiedliche Marktüblichkeiten herausgebildet, die als Orientierungswert dienen. Die ortsübliche Gesamtprovision liegt je nach Bundesland und Marktlage in einem Bereich von grob 3 % bis 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – wobei die genauen aktuellen Sätze für einzelne Regionen stets beim örtlichen Maklerverband oder im direkten Vergleich mehrerer Angebote überprüft werden sollten, da sich Marktkonditionen ändern können.

Die Aufteilung bei geteilter Provision folgt einer einfachen Logik: Wird ein Gesamtsatz von beispielsweise 6 % vereinbart und hälftig geteilt, trägt sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils 3 % des Kaufpreises. Diese Prozentsätze wirken auf den ersten Blick überschaubar – bei einem Hausverkauf für mehrere hunderttausend Euro können die absoluten Beträge allerdings erheblich sein. Aus diesem Grund lohnt es sich, vor der Beauftragung eines Maklers die lokalen Marktüblichkeiten zu kennen und gegebenenfalls zu verhandeln. Makler sind grundsätzlich bereit zu verhandeln, insbesondere wenn die Immobilie gut vermarktbar ist oder der Aufwand überschaubar erscheint.

Für Verkäufer:innen, die ein geerbtes Haus veräußern oder eine erste Eigentumswohnung abstossen, ist die genaue Provisionshöhe auch deshalb relevant, weil sie die steuerliche Berechnung beeinflusst. Mehr dazu im Abschnitt über steuerliche Absetzbarkeit. Grundsätzlich gilt: Je transparenter und schriftlich klarer die Provisionsvereinbarung im Maklervertrag gehalten ist, desto weniger Potenzial für spätere Streitigkeiten besteht – sowohl zwischen Makler und Auftraggeber als auch beim Finanzamt.

Wer trägt die Maklerkosten beim Hausverkauf konkret – und welche Varianten gibt es?

In der Praxis gibt es drei typische Konstellationen, die jeweils unterschiedliche Konsequenzen für die Kostenverteilung haben. In der häufigsten Variante – der sogenannten Doppeltätigkeit – arbeitet der Makler für beide Parteien gleichzeitig: Er nimmt den Verkaufsauftrag des Eigentümers entgegen und vermittelt gleichzeitig an einen Käufer, den er aus seinem Interessentenkreis akquiriert. In diesem Fall ist die hälftige Teilung der Gesamtprovision gesetzlich vorgeschrieben, sofern es sich um eine Wohnimmobilie handelt. Beide Seiten zahlen denselben Prozentsatz; eine einseitige Bevorteilung ist unzulässig.

Bei einem sogenannten Alleinauftrag zugunsten des Verkäufers ist der Makler ausschließlich für die Verkäuferseite tätig. In diesem Fall kann der Verkäufer die Hälfte seiner eigenen Provision an den Käufer weitergeben – aber maximal den Betrag, den er selbst trägt. Das schützt Käufer davor, mehr zu zahlen als der Verkäufer. Wird der Makler hingegen vom Käufer beauftragt (Alleinauftrag Käufer), dann trägt der Käufer die volle Provision selbst. Der Verkäufer zahlt in diesem Szenario nichts. Diese Konstellation ist seltener, kommt aber vor, wenn Käufer aktiv nach einer bestimmten Immobilie suchen und einen Makler damit beauftragen, geeignete Objekte zu finden.

Unabhängig von der gewählten Variante gilt das Schriftformgebot: Maklerverträge mit Verbraucherinnen und Verbrauchern müssen in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Ein rein mündlich erteilter Auftrag genügt nicht, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen. Auch eine E-Mail oder eine digital signierte Vereinbarung kann die Schriftform erfüllen – entscheidend ist, dass die Erklärung dauerhaft verkörpert und der anderen Partei zugegangen ist. Für Erstverkäufer:innen, die mit Maklerverträgen wenig Erfahrung haben, ist es empfehlenswert, die Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung von einer neutralen Stelle prüfen zu lassen.

Maklerkosten steuerlich absetzen – was ist beim Hausverkauf möglich?

Für Verkäufer:innen können die Maklerkosten steuerlich relevant sein, wenn der Verkauf innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist stattfindet. Wer ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft und es nicht selbst bewohnt hat, muss den Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. In diesem Fall dürfen die Maklerkosten als Veräußerungskosten vom erzielten Erlös abgezogen werden, was die Steuerlast reduziert. Je höher die Maklercourtage, desto geringer der zu versteuernde Gewinn – insofern wirkt sie sich steuermindernd aus, wenn überhaupt ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt.

Liegt der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist – also mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb – oder hat der Verkäufer die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn vollständig. In diesem Fall sind Maklerkosten steuerlich kaum relevant, da es ohnehin keine Steuer auf den Gewinn gibt. Für junge Erwachsene unter 35 Jahren, die ein geerbtes Objekt veräußern möchten, ist die genaue Prüfung der Spekulationsfrist und der Eigennutzungsregel daher besonders wichtig – der Zeitpunkt des Verkaufs kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben.

Auf der Käuferseite sieht die steuerliche Lage anders aus: Käufer können die Maklercourtage in der Regel nicht direkt als Werbungskosten absetzen, wenn sie die Immobilie selbst nutzen. Wird die Immobilie jedoch vermietet, erhöhen die Maklerkosten als Teil der Anschaffungsnebenkosten die steuerliche Abschreibungsbasis, was sich langfristig positiv auf die Abschreibungen (AfA) auswirkt. Da die steuerliche Behandlung im Einzelfall komplex ist und von persönlichen Verhältnissen abhängt, empfiehlt sich in jedem Fall die Rücksprache mit einer qualifizierten Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Hausverkauf ohne Makler: Wann lohnt sich der Privatverkauf?

Der offensichtlichste Vorteil eines Privatverkaufs liegt auf der Hand: Kein Makler bedeutet keine Maklerprovision. Für Verkäufer:innen, die über ausreichend Zeit, Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick verfügen, ist der Direktverkauf ohne Makler eine durchaus valide Option. Gerade in Märkten mit hoher Nachfrage und wenig Angebot – wie sie in vielen deutschen Großstädten und deren Umland zeitweise zu beobachten sind – lassen sich Immobilien auch ohne professionelle Vermarktungsunterstützung gut absetzen.

Wer ohne Makler verkauft, übernimmt allerdings alle Aufgaben selbst, die sonst ein Profi übernimmt: das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés mit hochwertigen Fotos, die Schaltung von Inseraten auf Immobilienportalen, die Koordination und Durchführung von Besichtigungen, die Einholung von Bonitätsauskünften bei Interessenten sowie die Begleitung der Vertragsverhandlungen bis hin zur notariellen Beurkundung. Das erfordert Zeit und Kenntnisse – unterschätzt wird dabei vor allem die rechtliche Dimension: Wer sein Haus mit falschen oder unvollständigen Angaben verkauft, kann später mit Schadenersatzforderungen konfrontiert werden.

Ein Privatverkauf ist besonders sinnvoll, wenn die Immobilie dem Verkäufer sehr gut bekannt ist, ein potenzieller Käufer bereits im Familien- oder Bekanntenkreis existiert oder es sich um ein einfach zu bewertendes Objekt in einem gut dokumentierten Marktumfeld handelt. Risikoreich ist er hingegen, wenn der Kaufpreis falsch angesetzt wird – zu hoch schreckt Käufer ab, zu niedrig verschenkt man Vermögen. Eine unabhängige Wertermittlung durch einen zertifizierten Gutachter kann in diesem Fall sinnvoll sein, auch wenn sie zusätzliche Kosten verursacht.

Maklervertrag beim Hausverkauf richtig prüfen: Worauf kommt es an?

Wer einen Makler beauftragt, schließt einen Maklervertrag ab – und dieser Vertrag legt die Grundlage für alle späteren Ansprüche. Wichtig ist zunächst das Schriftformgebot: Der Vertrag muss in Textform vorliegen. Eine mündliche Absprache ist nicht ausreichend und begründet keinen wirksamen Provisionsanspruch. Auch eine per E-Mail oder digital signiertes Dokument übermittelte Vereinbarung kann diese Anforderung erfüllen, sofern sie inhaltlich vollständig ist und der anderen Seite zugegangen ist.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen Alleinauftrag und einfachem Auftrag. Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer, den Makler exklusiv mit dem Verkauf zu beauftragen und keinen anderen Makler parallel einzuschalten. Das erhöht den Anreiz für den Makler, intensiv zu vermarkten, schränkt aber die Flexibilität des Verkäufers ein. Ein einfacher Auftrag erlaubt die parallele Beauftragung mehrerer Makler oder den gleichzeitigen Versuch eines Privatverkaufs. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die je nach Situation abgewogen werden sollten.

Laufzeit und Kündigungsfristen sollten ebenfalls genau geprüft werden. Marktüblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten; automatische Verlängerungsklauseln ohne erneute ausdrückliche Zustimmung sollten kritisch beäugt werden. Vor allem aber sollten Provisionshöhe, Fälligkeit und die genauen Bedingungen, unter denen die Provision entsteht, klar und unmissverständlich im Vertrag festgehalten sein. Ein guter Maklervertrag lässt keine Interpretationsspielräume offen – und ein seriöser Makler hat kein Problem damit, alle Konditionen transparent zu kommunizieren.

Finanzcheck vor dem Hausverkauf: Wie passt der Erlös in deine Gesamtstrategie?

Ein Hausverkauf ist mehr als ein reines Immobilienthema – er ist ein bedeutender Einschnitt in deine persönliche Finanzplanung. Welche Steuern werden fällig? Wie wirkt sich der Erlös auf deine Altersvorsorge und deinen Vermögensaufbau aus? Und wie verändern Maklerkosten, Spekulationssteuer und Reinvestitionsplanung das Nettoresultat? Gerade für junge Erwachsene unter 35 Jahren, die vielleicht zum ersten Mal ein Haus erben oder verkaufen, ist ein klarer Blick auf die eigene Finanzsituation vor dem Verkauf entscheidend. Der Zeitpunkt des Verkaufs kann über Steuerpflicht oder Steuerfreiheit entscheiden – und damit über fünf- bis sechsstellige Unterschiede im Nettoerlös.

Häufige Fragen