Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen – so geht's

Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer: Wann lässt sich die Gebühr absetzen?

Wer ein Immobiliendarlehen vorzeitig ablöst, zahlt der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – und fragt sich zu Recht, ob diese Kosten steuerlich abzugsfähig sind. Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Die entscheidende Frage ist, ob das abgelöste Darlehen ursprünglich zur Erzielung von Mieteinnahmen diente.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung – und warum betrifft sie auch Sie?

Die Vorfälligkeitsentschädigung (kurz: VFE) ist eine Gebühr, die eine Bank erhebt, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen vor dem vertraglich vereinbarten Ende zurückzahlt. Der Hintergrund ist wirtschaftlicher Natur: Die Bank hat bei Vertragsabschluss auf eine bestimmte Zinslaufzeit kalkuliert und erzielt bei vorzeitiger Rückzahlung weniger Zinserträge als geplant. Die VFE entschädigt sie für diesen entgangenen Gewinn – daher auch die Bezeichnung „Entschädigung".

Typische Situationen, in denen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, sind der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, eine Umschuldung zu einem günstigeren Zinssatz oder die vorzeitige Rückzahlung aus einem Erbfall oder einer anderen unerwarteten Einnahme. Für Sparer und Anleger, die z. B. eine kleine Eigentumswohnung zur Vermietung erworben haben, kann die VFE beim Weiterverkauf schnell zu einem erheblichen Kostenfaktor werden – und genau dann ist die steuerliche Behandlung besonders relevant.

Ein wichtiger Unterschied, den Sie von Anfang an im Kopf behalten sollten: Das Steuerrecht behandelt vermietete und selbst genutzte Immobilien grundlegend verschieden. Nur bei vermieteten Objekten erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, die eine Werbungskostenrechnung erlauben. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es diese Möglichkeit nicht, weil keine steuerpflichtigen Einnahmen erzielt werden, gegen die Kosten verrechnet werden könnten.

Für alle, die gerade dabei sind, sich ein erstes Immobilieneigentum aufzubauen, lohnt es sich, diese Grundregel frühzeitig zu verstehen. Wer eine Wohnung kauft, vermietet und irgendwann wieder verkauft, steht unweigerlich vor der Frage, wie er die Nebenkosten dieses Prozesses steuerlich optimal behandelt.

Wann genau ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzbar?

Das entscheidende Kriterium für den Werbungskostenabzug ist der sogenannte wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang. Das Darlehen, für dessen vorzeitige Ablösung du die VFE zahlst, muss ursprünglich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgenommen worden sein – also zur Finanzierung einer Immobilie, die du vermietet hast. Ist dieser Zusammenhang gegeben, handelt es sich bei der VFE um Finanzierungskosten, die als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG abgezogen werden können.

Ein typisches Beispiel: Du hast vor einigen Jahren eine Zweizimmerwohnung gekauft, sie dauerhaft vermietet und das Darlehen läuft noch fünf Jahre. Nun möchtest du umschulden, weil ein anderes Kreditinstitut deutlich günstigere Konditionen bietet. Du löst das alte Darlehen ab und zahlst dabei eine VFE. Da das Darlehen dem Vermietungsobjekt zuzuordnen ist und du die Vermietung fortsetzt, liegt ein klarer Veranlassungszusammenhang mit den Mieteinnahmen vor – die VFE ist absetzbar.

Schwieriger wird es, wenn du die Immobilie verkaufst und dabei das Darlehen ablöst. In diesem Fall überlagert möglicherweise der Veräußerungsvorgang den Zusammenhang mit der Vermietung. Der Bundesfinanzhof hat hierzu mehrfach entschieden, dass eine genaue Abgrenzung notwendig ist: Steht die Darlehensablösung im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie, wird die VFE nicht den Werbungskosten bei V+V zugerechnet, sondern dem Veräußerungsvorgang. Das kann steuerlich nachteilig sein, insbesondere wenn kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt, das eine Verlustverrechnung ermöglichen würde.

Wird hingegen das Darlehen abgelöst, um sofort ein neues Mietobjekt zu finanzieren und damit die Einkünfte aus V+V fortzuführen, kann der wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit unter Umständen erhalten bleiben. Diese Fälle sind jedoch komplex und hängen von den konkreten Umständen ab – eine individuelle Beratung durch eine Steuerberater:in ist hier dringend zu empfehlen.

Was sagen die BFH-Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Vermietung?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in verschiedenen Entscheidungen die Grundsätze für die steuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung konkretisiert. Die Kernaussage lässt sich vereinfacht so zusammenfassen: Die VFE folgt dem Schicksal des Darlehens. War das Darlehen ein Werkzeug der Vermietungstätigkeit, sind auch die Kosten seiner Ablösung grundsätzlich der Vermietungssphäre zuzuordnen.

Besonders bedeutsam ist die Abgrenzung zwischen Werbungskosten bei V+V und dem Bereich privater Veräußerungsgeschäfte. Wenn du eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG verkaufst, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. In diesem Fall kann die VFE als Veräußerungskosten die Bemessungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn mindern – das ist steuerlich relevant, aber eine andere Kategorie als der laufende Werbungskostenabzug. Liegt der Verkauf hingegen außerhalb der Spekulationsfrist, verpufft dieser Vorteil, weil der Veräußerungsgewinn ohnehin steuerfrei ist.

Die BFH-Rechtsprechung betont außerdem, dass der zeitliche Zusammenhang zwischen Darlehensablösung und Immobilienverkauf ein starkes Indiz dafür ist, wie die VFE einzuordnen ist. Löst du das Darlehen kurz vor oder gleichzeitig mit dem notariellen Verkauf ab, spricht viel dafür, dass die VFE dem Veräußerungsvorgang zuzuordnen ist. Löst du es hingegen Monate vorher im Rahmen einer Umfinanzierung ab, ohne dass ein Verkauf unmittelbar bevorsteht, ist die Zuordnung zu den Werbungskosten bei V+V plausibler. Für deine Steuererklärung und einen etwaigen Einspruch ist es daher hilfreich, das jeweilige BFH-Aktenzeichen zu kennen und im Bescheid zu zitieren – dein:e Steuerberater:in kann hier gezielt helfen.

Sonderfall Teilvermietung: Wie wird die VFE aufgeteilt?

Nicht jede Immobiliensituation ist eindeutig: Wer z. B. eine Wohnung teilweise selbst bewohnt und ein oder mehrere Zimmer vermietet, hat eine gemischt genutzte Immobilie. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht vollständig als Werbungskosten absetzbar, sondern nur anteilig – nämlich in dem Umfang, der auf die vermietete Fläche entfällt.

Als Aufteilungsmaßstab dient in der Regel das Verhältnis der vermieteten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche der Immobilie. Wer zum Beispiel in einer Dreizimmerwohnung mit 90 Quadratmetern zwei Zimmer (60 Quadratmeter) vermietet und ein Zimmer selbst nutzt, kann die VFE zu zwei Dritteln als Werbungskosten ansetzen. Wichtig ist, dass diese Aufteilungsmethode konsistent angewendet und sorgfältig dokumentiert wird. Das Finanzamt kann sonst die Aufteilung anzweifeln oder eine eigene Schätzung vornehmen.

Für alle, die ein Zimmer in ihrer eigenen Wohnung vermieten – ein durchaus übliches Modell, um die monatlichen Kosten zu senken – gilt diese Teilabzugsregel entsprechend. Neben der Flächenquote ist auch die Darlehensverwendung nachzuweisen: Wurde das gesamte Darlehen für die Immobilie aufgenommen, die teilweise vermietet wird, ist der anteilige Abzug möglich. Belege wie Mietverträge, Grundrisse mit Flächenangaben und die Darlehensunterlagen sollten daher sorgfältig aufbewahrt werden – mindestens zehn Jahre, um Rückfragen bei Betriebsprüfungen beantworten zu können.

Ein kurzer Hinweis zu einem in der Praxis wenig relevanten Sonderfall: Das häusliche Arbeitszimmer, das anteilig beruflich genutzt wird, ermöglicht theoretisch einen minimalen zusätzlichen Abzugsanteil. Die Anforderungen an ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer sind jedoch streng, und der daraus resultierende VFE-Anteil ist in aller Regel so gering, dass er kaum ins Gewicht fällt. Dieser Weg lohnt sich nur in sehr spezifischen Ausnahmesituationen.

So trägst du die Vorfälligkeitsentschädigung in die Steuererklärung ein

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) erfasst. Dort findest du die Zeilen für „Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten" – genau hier gehört die VFE hin. Sie zählt zu den Finanzierungskosten, da sie unmittelbar mit dem Immobiliendarlehen zusammenhängt. Trage den genauen Betrag laut Bankabrechnung ein; runde oder schätze ihn keinesfalls.

Das maßgebliche Steuerjahr richtet sich nach dem Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG: Die VFE ist in dem Kalenderjahr als Werbungskosten abzugsfähig, in dem du sie tatsächlich bezahlt hast. Hast du die Zahlung z. B. im Dezember 2025 geleistet, trägst du sie in der Steuererklärung für das Jahr 2025 ein – auch wenn der Darlehensvertrag vielleicht schon im November 2025 aufgelöst wurde. Verwechsle das Abzugsjahr nicht mit dem Jahr der Darlehenskündigung oder des Immobilienverkaufs.

Als Belege solltest du folgende Dokumente aufbewahren: die Bankabrechnung mit dem exakten VFE-Betrag, die Darlehensauflösungsbestätigung der Bank, die Berechnung der VFE (die Bank ist verpflichtet, diese nachvollziehbar darzustellen), deinen Mietvertrag sowie den Darlehensvertrag selbst. Wenn du die Steuererklärung über ELSTER online einreichst, gibt es ein Freitextfeld für ergänzende Erläuterungen – nutze es, um den Sachverhalt kurz zu schildern: warum das Darlehen abgelöst wurde, dass es einer vermieteten Immobilie zugeordnet war, und dass die Vermietungstätigkeit fortgesetzt wird oder wurde. Das reduziert Rückfragen des Finanzamts erheblich und zeigt, dass du den Sachverhalt sorgfältig geprüft hast.

Noch ein praktischer Hinweis: Falls die VFE einen erheblichen Betrag ausmacht und dazu führt, dass deine Einkünfte aus V+V in dem betreffenden Jahr negativ werden (also ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung entsteht), ist das grundsätzlich kein Problem. Verluste aus V+V können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden – z. B. mit Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit – und mindern so die gesamte Einkommensteuerbelastung. Das kann insbesondere für Berufseinsteiger mit einem überschaubaren, aber regelmäßigen Gehalt steuerlich sehr attraktiv sein.

VFE bei selbst genutzter Immobilie – was gilt für Käufer?

Wer eine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und hat damit keine Basis für den Werbungskostenabzug. Die Vorfälligkeitsentschädigung bleibt in diesem Fall eine private Ausgabe ohne direkte steuerliche Auswirkung. Das ist für viele Käufer, die sich ihre erste eigene Wohnung oder ihr erstes Haus erworben haben, der häufigste Fall.

Eine mögliche – wenn auch indirekte – steuerliche Relevanz ergibt sich dann, wenn du die selbst genutzte Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG verkaufst. Allerdings: Für selbst genutzte Immobilien gilt eine wichtige Ausnahme – der Verkauf ist steuerfrei, wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt hast. In diesem Fall spielt die VFE steuerlich keine Rolle. Liegt hingegen eine kurze Selbstnutzungsdauer vor und greift die Steuerfreistellung nicht vollständig, könnte die VFE als Veräußerungskosten den Veräußerungsgewinn mindern. Das sind jedoch Spezialfälle, die eine genaue Einzelfallprüfung erfordern.

Für Selbstnutzer ohne Mietobjekt lautet die ehrliche Einschätzung: Ein direkter steuerlicher Abzug der VFE ist in dieser Situation typischerweise nicht möglich. Die steuerlichen Vorteile der VFE-Absetzbarkeit kommen erst dann zum Tragen, wenn du auch tatsächlich Mieteinnahmen erzielst. Das sollte bei der Entscheidung, ob und wie du eine Immobilie finanzierst und nutzt, von Anfang an mitbedacht werden.

Diese Fehler beim Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung solltest du unbedingt vermeiden

Der häufigste Fehler ist schlicht Unwissenheit: Viele Steuerpflichtige wissen nicht, dass die VFE überhaupt absetzbar sein kann, und tragen sie daher gar nicht erst in die Steuererklärung ein. Dabei kann es sich um einen erheblichen Betrag handeln, der die Steuerlast spürbar senkt. Wer eine vermietete Immobilie hat oder hatte und eine VFE gezahlt hat, sollte die Absetzbarkeit immer aktiv prüfen – im Zweifel mit professioneller Unterstützung.

Ein zweiter häufiger Fehler ist das Akzeptieren eines ablehnenden Steuerbescheids ohne Widerspruch. Das Finanzamt lehnt Werbungskosten aus VFE mitunter ab, weil der Sachverhalt nicht ausreichend dargestellt wurde oder weil intern eine andere rechtliche Bewertung zugrunde gelegt wird. In solchen Fällen lohnt es sich, Einspruch einzulegen und dabei auf die einschlägige BFH-Rechtsprechung zu verweisen. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – diese Frist ist absolut einzuhalten.

Ein dritter Fehler betrifft die Dokumentation: Wer keine vollständigen Belege aufbewahrt hat – also insbesondere keine Bankabrechnung mit der genauen Höhe der VFE und keine Darlehensauflösungsbestätigung –, hat im Zweifelsfall schlechte Karten beim Finanzamt. Belege sollten grundsätzlich zehn Jahre lang aufbewahrt werden. Fordere daher bei deiner Bank aktiv alle relevanten Dokumente an, wenn du das Darlehen ablöst.

Schließlich passiert es immer wieder, dass die VFE im falschen Jahr eingetragen wird. Maßgeblich ist – wie bereits erwähnt – das Jahr der tatsächlichen Zahlung, nicht das Jahr des Darlehensabschlusses oder der Kündigung. Ein falsches Abzugsjahr kann dazu führen, dass das Finanzamt den Abzug für das betreffende Jahr ablehnt und du ihn im richtigen Jahr nachträglich geltend machen musst – was aufwendig sein kann, besonders wenn die Steuererklärung für dieses Jahr bereits bestandskräftig ist.

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