Sanierungskosten von der Steuer absetzen So geht's 2026

Sanierungskosten steuerlich geltend machen – was du 2026 wissen musst

Wer eine Immobilie renoviert oder modernisiert, kann einen Teil der Kosten vom Finanzamt zurückbekommen. Ob und wie das funktioniert, hängt aber entscheidend davon ab, wie du die Immobilie nutzt – und welchen gesetzlichen Weg du wählst.

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Selbst genutzt oder vermietet – der entscheidende Unterschied beim Absetzen

Die wichtigste Weiche, die du beim Thema Sanierungskosten absetzen stellen musst, ist die Frage der Nutzungsart: Wohnst du selbst in der Immobilie oder vermietest du sie? Die Antwort bestimmt, welcher Paragraf des Einkommensteuergesetzes für dich gilt, wie viel du absetzen kannst und wann du den Steuervorteil erhältst. Diese Unterscheidung ist nicht nur bürokratisches Kleinklein – sie entscheidet darüber, ob du eine direkte Steuerermäßigung bekommst oder ob die Kosten als Werbungskosten dein zu versteuerndes Einkommen senken.

Bei einer selbst genutzten Immobilie gibt es im Wesentlichen zwei Wege: den Handwerkerbonus nach § 35a EStG und den Bonus für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG. Beide mindern direkt die Steuerschuld – also nicht nur das Einkommen, sondern die bereits berechnete Steuer. Das klingt technisch, macht aber in der Praxis einen großen Unterschied, weil der Steuervorteil unabhängig vom persönlichen Steuersatz ist.

Bei einer vermieteten Immobilie hingegen laufen Sanierungskosten in aller Regel als Werbungskosten über die Anlage V (Vermietung und Verpachtung). Sie reduzieren das Einkommen aus Vermietung und senken so indirekt die Steuerlast – wie stark, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Wer noch wenig verdient, etwa mit einem geringen Nebeneinkommen aus Vermietung, profitiert in diesem Fall möglicherweise weniger. Trotzdem kann der Vorteil erheblich sein, gerade wenn große Erhaltungsmaßnahmen anfallen.

Besonders wichtig ist außerdem die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Erhaltungsaufwand – also das, was den bisherigen Zustand der Immobilie bewahrt oder zeitgemäß erneuert – lässt sich in der Regel sofort absetzen. Herstellungsaufwand dagegen, zum Beispiel eine wesentliche Erweiterung oder Verbesserung, muss über viele Jahre abgeschrieben werden. Diese Unterscheidung gilt sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung und ist ein häufiger Stolperstein in der Steuererklärung.

Handwerkerleistungen absetzen – der schnelle Weg für Eigennutzer:innen

Der Handwerkerbonus nach § 35a EStG ist einer der bekanntesten Steuerparagrafen rund ums Wohnen. Er erlaubt es, einen festgelegten Prozentsatz der Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten von Handwerksbetrieben direkt von der Steuerschuld abzuziehen. Wichtig: Materialkosten sind explizit ausgeschlossen. Wenn also ein Handwerker für die Badsanierung eine Rechnung stellt, musst du die Lohn- und Materialkosten trennen – nur der Arbeitsanteil zählt für den Bonus. Deshalb sollte die Rechnung diese Positionen klar ausweisen.

Der Paragraf sieht einen jährlichen Höchstbetrag und einen festen Prozentsatz der abziehbaren Kosten vor. Da sich diese Werte gesetzlich ändern können, solltest du die aktuell gültigen Grenzen beim Finanzamt oder auf den offiziellen BMF-Seiten prüfen. Grundsätzlich gilt: Der Bonus ist auf die selbst bewohnte Wohnung oder das selbst genutzte Haus beschränkt, das sich im EU- oder EWR-Raum befindet. Auch Mieter:innen können ihn nutzen, wenn sie Handwerker für Arbeiten in ihrer Mietwohnung beauftragen – sofern das mietrechtlich zulässig ist.

Eine absolute Voraussetzung, die viele Steuerzahlende unterschätzen, ist die Zahlungsweise: Der Rechnungsbetrag muss unbar beglichen werden – also per Überweisung, Lastschrift oder Kartenzahlung. Wer bar bezahlt, verliert den gesamten Steueranspruch, egal wie hoch die Rechnung ist. Das Finanzamt akzeptiert ausschließlich bankgestützte Zahlungsnachweise. Zusätzlich braucht es eine ordnungsgemäße Rechnung mit den relevanten Angaben des Handwerksbetriebs.

Für alle, die in einer Eigentumswohnung oder einem geerbten Haus wohnen, kann der Handwerkerbonus ein echter Einstieg in die Steueroptimierung sein. Selbst kleinere Maßnahmen – vom Malerarbeiten bis zur Reparatur der Heizungsanlage – können über mehrere Jahre summiert eine spürbare Entlastung bringen. Wer die Wohnung frisch übernommen hat und erste Renovierungen anstehen, sollte das von Anfang an steuerlich dokumentieren.

Energetische Sanierung absetzen – großer Bonus für Heizung, Dämmung und Fenster

Wer seine selbst genutzte Immobilie energetisch saniert – etwa durch eine neue Heizungsanlage, Wärmedämmung, den Austausch alter Fenster oder die Erneuerung der Lüftungsanlage – kann unter bestimmten Voraussetzungen einen besonders attraktiven Steuerbonus nach § 35c EStG nutzen. Dieser Bonus wird direkt von der Steuerschuld abgezogen und über mehrere Jahre verteilt, was den Vorteil zeitlich streckt, aber auch planbarer macht.

Damit der Bonus greift, muss die Immobilie ein Mindestalter aufweisen – nachgewiesen durch entsprechende Unterlagen. Das Gesetz schreibt vor, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme bereits eine gewisse Anzahl von Jahren alt sein muss. Neubauten sind also grundsätzlich ausgeschlossen. Außerdem muss die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden – wer einen Teil vermietet, muss genau prüfen, ob und in welchem Umfang der Bonus noch gilt.

Eine zentrale formale Pflicht ist die Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster. Dieses Dokument stellt der ausführende Betrieb aus und bestätigt, dass die Maßnahme die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an – auch wenn die Maßnahme technisch einwandfrei war. Wer plant, den § 35c EStG zu nutzen, sollte den beauftragten Handwerksbetrieb bereits vor Auftragserteilung auf diese Anforderung hinweisen.

Der Abzug ist pro Objekt auf einen definierten Gesamtbetrag begrenzt und wird auf drei Steuerjahre verteilt. Wer mehrere Maßnahmen plant, sollte sie strategisch timen – und dabei im Hinterkopf behalten, dass eine gleichzeitige KfW-Förderung in Form von Zuschüssen den Steuerbonus mindern oder ausschließen kann. Hier ist Planung und ggf. professionelle Beratung besonders wichtig.

Sanierungskosten bei vermieteter Immobilie – Werbungskosten optimal nutzen

Wer eine Immobilie vermietet, kann Sanierungskosten als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und zwar in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Erhaltungsaufwand, also Maßnahmen, die den vorhandenen Zustand erhalten oder auf den zeitgemäßen Standard bringen, ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar. Das ist steuerlich besonders attraktiv, weil der Abzug sofort wirkt und nicht über Jahrzehnte verteilt wird.

Größere Erhaltungsaufwendungen, die wirtschaftlich außerordentlich hoch ausfallen, dürfen auf Antrag auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das kann sinnvoll sein, wenn du in einem Jahr besonders viel verdienst und die Ausgaben in Jahren mit weniger Einkommen steuerlich mehr nutzen. Diese Wahlmöglichkeit ist aber freiwillig – grundsätzlich ist der sofortige Abzug für die meisten Vermieter:innen der vorteilhaftere Weg.

Handelt es sich dagegen um Herstellungsaufwand – etwa eine echte Erweiterung des Gebäudes, ein Anbau oder eine grundlegende bauliche Verbesserung –, müssen die Kosten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden (AfA). Die reguläre lineare AfA für Wohngebäude beträgt derzeit zwei Prozent pro Jahr, was bedeutet, dass du 50 Jahre brauchst, um die Kosten vollständig abzusetzen.

Für Sparer:innen und Anleger:innen, die eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben und diese vermieten, kann dieser Mechanismus eine wichtige Einnahmequelle steuerlich erheblich entlasten. Gerade wenn nach dem Erbfall Sanierungsmaßnahmen notwendig werden, lohnt es sich, die Kosten klar zu dokumentieren und zu prüfen, welche davon sofort absetzbar sind. Im Zweifelsfall ist steuerliche Beratung hier gut investiertes Geld.

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand – wenn Renovieren kurz nach dem Kauf teuer wird

Eine der gefährlichsten Fallen im deutschen Steuerrecht rund um Immobilien ist der sogenannte anschaffungsnahe Herstellungsaufwand. Die Regelung besagt vereinfacht: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie umfangreiche Renovierungen durchführt und dabei eine bestimmte Kostengrenze überschreitet, kann diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten abziehen. Stattdessen werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und müssen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Die relevante Grenze bezieht sich auf die Netto-Renovierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes – nicht des Grundstücks. Wer diesen Schwellenwert überschreitet, hat steuerlich keine Wahl mehr: Sofortabzug entfällt. Besonders heimtückisch ist, dass diese Regel bei vermieteten Immobilien greift und genau dann zum Problem wird, wenn man frisch gekauft hat und schnell handeln wollte – zum Beispiel um die Wohnung schnell vermieten zu können.

Nicht alle Kosten werden dabei mitgezählt: Reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die üblicherweise als laufende Instandhaltung gelten, fließen unter bestimmten Umständen nicht in die Berechnung ein. Dennoch ist die genaue Abgrenzung komplex und im Einzelfall von der Rechtsprechung abhängig. Wer nach dem Kauf einer Immobilie größere Renovierungen plant, sollte das Timing bewusst steuern: Manchmal lohnt es sich, bestimmte Maßnahmen zeitlich zu verschieben, um den sofortigen steuerlichen Abzug zu sichern.

Für junge Käufer:innen ihres ersten Eigentums oder Erben, die eine Immobilie frisch übernehmen, ist dieses Wissen besonders wertvoll. Wer die Drei-Jahres-Frist kennt und Maßnahmen entsprechend plant, kann Tausende Euro Steuervorteil erhalten oder verlieren – je nachdem, wann die Arbeiten beginnen und wie hoch die Kosten ausfallen.

So trägst du Sanierungskosten in die Steuererklärung ein

Die korrekte Eintragung der Sanierungskosten hängt davon ab, welchen Weg du nutzt. Für den Handwerkerbonus nach § 35a EStG trägst du die abziehbaren Arbeitskosten in die Anlage für haushaltsnahe Aufwendungen ein – in den meisten Steuerprogrammen und im ELSTER-Portal gibt es dafür einen eigenen Bereich. Du musst dort die Höhe der Lohn- und Fahrtkosten angeben und die entsprechende Rechnung sowie den Zahlungsnachweis aufbewahren. Das Finanzamt kann beides nachfordern.

Für die energetische Sanierung nach § 35c EStG ist eine gesonderte Anlage auszufüllen – die Anlage Energetische Maßnahmen. Hier trägst du die Kosten der jeweiligen Maßnahme ein und gibst an, in welchem Jahr die Maßnahme begonnen und abgeschlossen wurde. Die Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster muss dem Finanzamt auf Anfrage vorgelegt werden; sie sollte daher sicher aufbewahrt und idealerweise direkt eingereicht werden.

Bei Vermietungseinkünften gehören alle Sanierungsausgaben in die Anlage V. Dort musst du klar zwischen Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) und Herstellungsaufwand (nur per AfA) trennen. Diese Unterscheidung nimmst du in deiner Erklärung selbst vor – das Finanzamt prüft sie im Zweifelsfall aber nach. Eine klare Dokumentation, warum du eine Maßnahme als Erhaltungsaufwand einordnest, kann im Nachhinein viel Ärger ersparen. Führe dazu am besten eine kurze schriftliche Begründung in deinen Unterlagen.

Unabhängig vom genutzten Weg gilt: Belege, Rechnungen und Bescheinigungen solltest du mindestens zehn Jahre aufbewahren. Das Finanzamt kann auch Jahre später noch Nachweise verlangen, und bei Verlust der Belege riskierst du die nachträgliche Aberkennung des Steuervorteils. Ein digitaler Scan der Originale in einer gesicherten Cloud ist dabei eine praktische und platzsparende Lösung.

Häufige Fehler beim Absetzen von Sanierungskosten – und wie du sie vermeidest

Einer der häufigsten Fehler beim Handwerkerbonus ist, die gesamte Rechnung anzugeben – also Arbeits- und Materialkosten zusammen. Das Finanzamt lässt jedoch ausschließlich die Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten gelten. Materialien – Farbe, Fliesen, Rohre – sind explizit ausgeschlossen. Wer eine pauschale Rechnung einreicht, auf der diese Positionen nicht getrennt ausgewiesen sind, sollte beim Handwerksbetrieb nachträglich eine korrigierte Rechnung anfordern. Das ist zwar aufwändig, aber lohnt sich, um den Abzug nicht zu verlieren.

Ein weiterer klassischer Fehler ist die Barzahlung. Wer Handwerkerrechnungen in bar begleicht, hat keinen Anspruch auf den Steuerbonus – ohne Ausnahme. Das gilt sowohl für den § 35a als auch für den § 35c EStG. Die Zahlung muss über ein Bankkonto nachvollziehbar sein. Selbst wenn der Handwerker auf Barzahlung besteht, solltest du darauf bestehen, per Überweisung zu zahlen – notfalls den Auftrag neu verhandeln oder einen anderen Betrieb beauftragen.

Ein besonders teurer Fehler kann die Doppelförderung sein: Wer einen KfW-Zuschuss für eine energetische Maßnahme erhält und gleichzeitig den Steuerbonus nach § 35c EStG beantragt, riskiert, dass einer der Vorteile gestrichen wird. Das Gesetz schließt die gleichzeitige Inanspruchnahme grundsätzlich aus, wenn staatliche Zuschüsse für dieselbe Maßnahme bezogen wurden. Wer beide Förderwege prüft, sollte vor Antragstellung klären, welcher wirtschaftlich vorteilhafter ist.

Schließlich verwechseln viele den Erhaltungsaufwand mit dem Herstellungsaufwand – oft zu ihrem Nachteil. Wer Kosten falsch einordnet, kann entweder steuerlich zu wenig oder zu viel abziehen. Zu viel abziehen klingt verlockend, führt aber bei einer Betriebsprüfung oder einem Einspruch des Finanzamts zu Nachzahlungen inklusive Zinsen. Im Zweifel lohnt es sich, einen Steuerberater oder die Lohnsteuerhilfevereine hinzuzuziehen – gerade bei größeren Sanierungsprojekten.

Sanierungskosten clever absetzen – so geht der nächste Schritt

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