Baufinanzierung Zinsen, Rechner & was du wissen musst

Kann man als Privatperson eine Immobilie finanzieren?

Eine Baufinanzierung ohne festes Angestelltenverhältnis ist grundsaetzlich moeglich, aber ohne regelmaessiges Einkommen deutlich schwieriger als bei Berufstaetigen. Banken pruefen vor allem, ob du die monatliche Rate dauerhaft und sicher tragen kannst.

Rechner: Wie viel Absicherung brauchst du?

Wie Banken deine Kreditwuerdigkeit einschaetzen

Eine Baufinanzierung ist fuer eine Bank ein langfristiges Geschaeft, das oft ueber 20 bis 30 Jahre laeuft. Deshalb interessiert sie sich weniger fuer deinen aktuellen Status als fuer die Frage, ob die vereinbarte Rate ueber die gesamte Laufzeit sicher gezahlt wird. Bei Berufstaetigen ist das einfach: unbefristeter Arbeitsvertrag, festes Gehalt, planbare Zukunft. Bei Studierenden fehlt genau diese Planbarkeit, weil ein regelmaessiges und ausreichend hohes Einkommen in der Regel noch nicht vorhanden ist.

Die zentrale Kennzahl ist die sogenannte Haushaltsrechnung. Die Bank stellt deinen monatlichen Einnahmen deine Ausgaben gegenueber und prueft, wie viel am Ende fuer die Kreditrate uebrig bleibt. BAfoeg, ein Minijob oder Unterstuetzung der Eltern zaehlen dabei entweder gar nicht oder nur eingeschraenkt, weil sie zeitlich befristet oder nicht rechtlich zugesichert sind. Ein BAfoeg-Bezug endet mit dem Studium und kann daher nicht als tragfaehige Einkommensquelle fuer einen 30-Jahres-Kredit dienen.

Zusaetzlich spielt deine Bonitaet eine Rolle. Banken holen in der Regel eine Auskunft bei der SCHUFA ein und bewerten daraus deine Zahlungshistorie. Als junge:r Erwachsene:r hast du meist eine duenne Kredithistorie, was nicht automatisch negativ ist, aber der Bank weniger Anhaltspunkte gibt. Ein sauberer Umgang mit Girokonto, Handyvertrag und moeglichen Ratenkaeufen wirkt sich hier positiv aus.

Auch das Verhaeltnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert, der sogenannte Beleihungsauslauf, ist entscheidend. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto geringer ist das Risiko fuer die Bank und desto besser sind in der Regel deine Konditionen. Ohne nennenswertes Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung fuer Studierende praktisch nicht darstellbar.

Welche Wege eine Finanzierung realistisch machen

Der haeufigste und tragfaehigste Weg fuehrt ueber die Familie. Wenn Eltern oder andere nahe Verwandte als zweite kreditnehmende Person mit im Vertrag stehen, bewertet die Bank deren Einkommen und Bonitaet mit. Das erhoeht die Chance auf eine Zusage erheblich, weil das Rueckzahlungsrisiko auf mehrere Schultern verteilt wird. Wichtig ist, dass alle Beteiligten verstehen, dass sie gesamtschuldnerisch haften: Faellt eine Rate aus, kann die Bank die volle Summe von jeder kreditnehmenden Person verlangen.

Eine Alternative ist die Buergschaft durch Angehoerige. Dabei bleibst du formal alleiniger Kreditnehmer, deine Eltern oder Verwandten sichern aber den Kredit ab. Auch hier gilt: Eine Buergschaft ist eine ernste finanzielle Verpflichtung und sollte nur nach ausfuehrlicher Beratung eingegangen werden. Manche Familien entscheiden sich stattdessen fuer eine Schenkung von Eigenkapital, was steuerlich innerhalb der Freibetraege oft guenstiger sein kann.

Ein weiterer Baustein ist ein stabiles Nebeneinkommen. Wer neben dem Hauptjob in einem laenger laufenden Nebenjob mit festem Vertrag arbeitet, kann dieses Einkommen teilweise in die Haushaltsrechnung einbringen. Je regelmaessiger und dokumentierter die Einkuenfte sind, desto eher akzeptiert die Bank sie. Selbststaendige oder freiberuflich taetige Personen sollten mehrere Jahre nachvollziehbare Einnahmen belegen koennen.

Schliesslich lohnt der Blick auf oeffentliche Foerderung. Die KfW bietet zinsguenstige Foerderkredite fuer den Erwerb und Bau von Wohneigentum an, die sich mit einer klassischen Bankfinanzierung kombinieren lassen. Auch wenn diese Programme keine Zielgruppe speziell fuer junge Menschen darstellen, koennen sie einen Teil der Gesamtfinanzierung verguenstigen und die monatliche Belastung senken. Ein Blick in den baufinanzierungsvergleich hilft, die Konditionen verschiedener Anbieter gegeneinander abzuwiegen, und ein baufinanzierungsrechner kann zeigen, wie sich die Foerdermittel auf deine Rate auswirken. Die baufinanzierung zinsen aktuell schwanken, daher lohnt es sich, den baufinanzierungsrechner kostenlos zu nutzen, bevor du dich festlegst. Auch die baufinanzierungsrechner sparkasse bietet eine gute erste Orientierung.

Warum Eigenkapital der entscheidende Hebel ist

Bei kaum einer Zielgruppe ist Eigenkapital so wichtig wie bei privaten Immobilienkäufer:innen. Es dient als Sicherheit fuer die Bank und reduziert die Kreditsumme, die du tatsaechlich brauchst. Als grobe Orientierung gilt in der Beratungspraxis, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche gedeckt werden sollten und darueber hinaus moeglichst 20 Prozent des Kaufpreises. Je hoeher dieser Anteil, desto niedriger die Rate und desto geringer das Risiko einer Ablehnung.

Die Kaufnebenkosten werden regelmaessig unterschaetzt. Zu ihnen gehoeren die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betraegt, die Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine m.oegliche Maklerprovision. In Summe koennen diese Posten schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises erreichen und muessen fast immer aus Eigenmitteln bezahlt werden, weil Banken sie ungern mitfinanzieren.

Wenn du als Sparer:in ueber laengere Zeit Geld zur Seite legst, ist ein solides Fundament fuer den spaeteren Immobilienkauf entscheidend. Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, weil er dir spaeter ein Anrecht auf ein zinssicheres Darlehen verschafft und in der Ansparphase Disziplin foerdert. Auch breit gestreute, kostenguenstige Sparplaene koennen ueber viele Jahre Vermoegen aufbauen, sind aber mit Kursrisiken verbunden und eignen sich nur, wenn der Kauf noch weit in der Zukunft liegt.

Bevor du eine Rate zusagst, solltest du dein monatliches Budget ehrlich durchrechnen. Wie viel bleibt nach Miete beziehungsweise Rate, Nebenkosten, Versicherungen und Lebenshaltung uebrig? Wenn du ein regelmäßiges Einkommen hast, hilft es, dein Netto sauber zu kennen. Mit einem Brutto-Netto-Rechner siehst du, welcher Betrag dir aus deiner Beschäftigung tatsaechlich zur Verfuegung steht und wie viel davon realistisch in eine Rate fliessen kann.

Wo die Fallstricke liegen und was sonst hilft

Der groesste Fehler ist, eine Rate einzugehen, die im Alltag nicht dauerhaft tragbar ist. Im Berufsleben koennen sich Lebensumstaende schnell aendern: ein Jobwechsel, eine laengere Elternzeit oder eine berufliche Auszeit. Eine Baufinanzierung ist dagegen starr und muss jeden Monat bedient werden. Kommt es zu Zahlungsausfaellen, drohen im schlimmsten Fall die Verwertung der Immobilie und ein Eintrag, der deine kuenftige Kreditwuerdigkeit belastet.

Auch die Verflechtung mit der Familie birgt Risiken. Wenn Eltern als kreditnehmende Personen oder Buerginnen einspringen, haengen ploetzlich zwei Generationen an einem Vertrag. Kommt es zu Streit, Trennung in der Familie oder einer wirtschaftlichen Schieflage, kann das die Beziehungen erheblich belasten. Verbraucherzentralen raten deshalb, familiaere Vereinbarungen klar und schriftlich zu regeln und die Konsequenzen offen zu besprechen.

Ein weiteres Risiko ist die Zinsbindung. Waehlst du eine kurze Zinsbindung, kann die Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren teurer ausfallen, wenn die Marktzinsen gestiegen sind. Fuer junge Kreditnehmer:innen mit knappem Budget ist eine laengere Zinsbindung oft die sicherere Wahl, auch wenn der Zinssatz dadurch etwas hoeher liegt. Planbarkeit ist in dieser Lebensphase mehr wert als das letzte Zehntelprozent.

Fuer viele ist die ehrlichste Alternative, den Immobilienkauf zu verschieben. Wer erst mit festem Einkommen und gefestigter beruflicher Situation kauft, hat bessere Konditionen, mehr Verhandlungsmacht und ein geringeres Risiko. In der Zwischenzeit lohnt es sich, gezielt Eigenkapital aufzubauen, die eigene Bonitaet zu pflegen und den Markt zu beobachten. Falls du dennoch frueh kaufen willst, etwa weil Familienvermoegen vorhanden ist, sollte die Entscheidung immer auf einer unabhaengigen Beratung beruhen, nicht auf dem Verkaufsinteresse eines Anbieters.

Was du mitnehmen solltest

Häufige Fragen