Hausbesitzer aufgepasst Neuberechnung der Grundsteuer einfach erklärt

Grundsteuer-Neuberechnung 2025: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig neue Grundsteuerberechnung. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt – nun müssen alle Eigentümer mit einem neuen Bescheid rechnen. Was das bedeutet, welche Fehler vermieden werden sollten und welche Handlungsoptionen es gibt, erfährst du hier.

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Was ist die Grundsteuer-Reform und warum gibt es eine Neuberechnung?

Das Bundesverfassungsgericht stellte im April 2018 fest, dass die bis dahin geltenden Einheitswerte zur Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Im Westen Deutschlands lagen diesen Werten Daten aus dem Jahr 1964 zugrunde, im Osten sogar aus dem Jahr 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken und Gebäuden über Jahrzehnte blieb damit vollständig unberücksichtigt – ein klarer Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes. Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist, die mit dem Grundsteuer-Reformgesetz 2019 eingehalten wurde.

Ab dem 1. Januar 2025 gelten bundesweit neue Berechnungsgrundlagen. Alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland mussten neu bewertet werden, weshalb Eigentümer zwischen 2022 und 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben mussten. Grundlage für die meisten Bundesländer ist das sogenannte Bundesmodell, das auf dem Grundsteuer-Reformgesetz des Bundes basiert. Die Neubewertung führt je nach Lage, Baujahr und Grundstücksgröße zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen – manch ein Bescheid ist deutlich günstiger, manch einer erheblich teurer als zuvor.

Besonders relevant ist die Reform für alle, die eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, gemeinsam mit Angehörigen als Miteigentümer eingetragen sind oder erstmals selbst eine Immobilie kaufen. Als eingetragene Eigentümer:innen im Grundbuch sind sie grundsteuerpflichtig – auch wenn das Einkommen gering ist oder die Immobilie noch abbezahlt wird. Das Thema betrifft also eine wachsende Gruppe von Menschen, die sich häufig erstmals mit Immobilienpflichten auseinandersetzen müssen.

Wichtig zu verstehen: Die Reform sollte nach politischer Absicht aufkommensneutral sein, also insgesamt nicht zu Mehreinnahmen für Gemeinden führen. In der Praxis sieht das jedoch sehr unterschiedlich aus – viele Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst, sodass die individuelle Belastung trotzdem steigen oder sinken kann. Wer seinen neuen Grundsteuerbescheid noch nicht geprüft hat, sollte das dringend nachholen.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet? Die drei entscheidenden Faktoren

Die Grundsteuer ergibt sich aus einer dreiteiligen Multiplikation: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Klingt simpel, ist aber in der Praxis komplex, weil alle drei Faktoren je nach Bundesland und Gemeinde variieren können. Der erste Faktor, der Grundsteuerwert, wird vom zuständigen Finanzamt auf Basis der eingereichten Grundsteuererklärung festgesetzt. Er ersetzt den alten Einheitswert und berücksichtigt je nach Modell etwa den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, das Baujahr und die Wohnfläche.

Der zweite Faktor, die Steuermesszahl, ist im Bundesmodell vom Gesetzgeber vorgegeben. Sie beträgt im Bundesmodell für Wohngrundstücke in der Regel 0,31 Promille. In Bundesländern, die die sogenannte Öffnungsklausel genutzt haben, gelten abweichende Werte – dazu mehr im nächsten Abschnitt. Der dritte Faktor, der Hebesatz, liegt vollständig in der Hand der jeweiligen Gemeinde und wird in Prozent ausgedrückt. Er kann sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich unterscheiden. Theoretisch könnte ein identisches Grundstück in zwei benachbarten Kommunen zu sehr unterschiedlichen Jahresbeträgen führen – allein wegen unterschiedlicher Hebesätze.

Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwertbescheid und dann den Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide sind Grundlagenbescheide, die separat anfechtbar sind. Der eigentliche Grundsteuerbescheid kommt anschließend von der Gemeinde. Wer handeln möchte, muss die Fristen für jeden Bescheid einzeln im Blick behalten – eine Anfechtung des Gemeindebescheids nützt wenig, wenn der zugrundeliegende Grundsteuerwertbescheid bereits bestandskräftig ist.

Welche Bundesländer nutzen die Öffnungsklausel? Überblick 2025

Das Grundsteuer-Reformgesetz erlaubt den Bundesländern ausdrücklich, eigene Berechnungsmodelle einzuführen, die vom Bundesmodell abweichen – die sogenannte Öffnungsklausel. Von dieser Möglichkeit haben mehrere Länder Gebrauch gemacht. Bayern führte ein flächenbasiertes Modell ein, das vollständig auf den Wert des Grundstücks verzichtet und stattdessen ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen heranzieht. Baden-Württemberg verwendet ein modifiziertes Bodenwertmodell, Hamburg ein wohnlageabhängiges Modell, Hessen das sogenannte Flächen-Faktor-Modell, das Hessen-Modell, und Niedersachsen sowie das Saarland haben ebenfalls eigene Regelungen eingeführt.

In Ländern ohne Öffnungsklausel – dazu gehören unter anderem Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen – gilt das wertabhängige Bundesmodell. Dort spielen Bodenrichtwert und Mietniveaustufen eine entscheidende Rolle, was dazu führt, dass Grundstücke in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten tendenziell höher bewertet werden als in ländlichen Regionen.

Für Eigentümer, die eine Immobilie in einem anderen Bundesland als ihrem Hauptwohnsitz besitzen oder geerbt haben, gilt: Zuständig ist immer das Finanzamt am sogenannten Belegenheitsort der Immobilie – also dort, wo das Grundstück liegt. Das Wohnsitzfinanzamt spielt für die Grundsteuer keine Rolle. Wer etwa in Berlin wohnt, aber in Bayern ein Haus geerbt hat, muss sich an das bayerische Finanzamt wenden und unterliegt dem bayerischen Flächenmodell.

Die Unterschiede zwischen den Modellen sind nicht nur technischer Natur: Sie können je nach Lage der Immobilie zu spürbar abweichenden Beträgen führen. Wer ein Grundstück in einer Metropolregion besitzt, ist im wertabhängigen Bundesmodell in der Regel stärker belastet als im flächenbasierten bayerischen Modell – vorausgesetzt, die Bodenrichtwerte sind hoch. Eine pauschale Aussage, welches Modell günstiger ist, lässt sich nicht treffen, da es stark vom Einzelfall abhängt.

Was bedeutet die Reform konkret für Eigentümer und Erben?

Wer eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist als im Grundbuch eingetragene:r Eigentümer:in grundsteuerpflichtig – unabhängig von Alter oder Einkommen. Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer, die am Objekt und nicht an der Person hängt. Sie entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres und ist in der Regel vierteljährlich zu zahlen. Wer also Miteigentümer:in einer Immobilie ist, sollte frühzeitig klären, wie die Zahlungspflicht intern zwischen den Miteigentümern aufgeteilt wird.

Die Grundsteuer ist eine laufende Kostenverpflichtung, die konsequent in die persönliche Budgetplanung einbezogen werden muss. Bei selbstgenutztem Eigentum ist sie seit dem Veranlagungsjahr 2023 nicht mehr als Werbungskosten steuerlich absetzbar, da bei der eigenen Nutzung keine Einkünfte erzielt werden, gegen die Kosten verrechnet werden könnten. Anders verhält es sich bei vermieteten Immobilien: Dort kann die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden – Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zudem ist sie als Teil der Werbungskosten in der Anlage V der Einkommensteuererklärung absetzbar.

Gerade wenn eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übergeht, ist Vorsicht geboten: Die Grunderwerbsteuer fällt bei einem Erbe in der Regel nicht an, jedoch kann je nach Wert des Erbes und Verwandtschaftsgrad Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Diese ist streng von der laufenden Grundsteuer zu unterscheiden. Hinzu kommen weitere Kostenblöcke wie Gebäudeversicherung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld und eventuelle Instandhaltungsrücklagen – alles Positionen, die in eine realistische Gesamtplanung einfließen müssen.

Grundsteuererklärung: Fristen, Pflichten und häufige Fehler

Die bundesweite Abgabefrist für die Grundsteuererklärung ist abgelaufen. Wer sie noch nicht abgegeben hat, sollte das schnellstmöglich nachholen, um Schätzungen durch das Finanzamt zu vermeiden. Eine Schätzung fällt häufig ungünstiger aus als eine korrekte eigene Erklärung. In den meisten Fällen ist die elektronische Abgabe über das ELSTER-Portal vorgesehen. Einzelne Bundesländer haben eigene Formulare oder Portale; in Bayern etwa existiert ein eigenes Grundsteuer-Portal des Landesamts für Steuern.

Häufig gemachte Fehler in der Grundsteuererklärung betreffen falsche Flächenangaben für Wohn- oder Grundstücksflächen, die Verwendung des falschen Bodenrichtwerts (der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022 ist maßgeblich, nicht ein aktueller Wert), fehlende Anlagen für Garagen, Carports oder Nebengebäude sowie die Verwechslung von Nettogrundfläche und Wohnfläche. Solche Fehler können dazu führen, dass der Grundsteuerwert zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird.

Nach der Abgabe der Erklärung erhalten Eigentümer zunächst den Grundsteuerwertbescheid, dann den Grundsteuermessbescheid, beide vom Finanzamt. Gegen beide Bescheide besteht jeweils eine Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe. Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten – ein verspäteter Einspruch wird in der Regel als unzulässig abgewiesen. Wer seinen Bescheid erhalten hat, sollte ihn sorgfältig auf Plausibilität prüfen: Stimmen Flächen, Baujahr und Bodenrichtwert? Ist das richtige Modell angewandt worden? Gerade bei komplexeren Immobilien oder Mischobjekten lohnt sich der Blick durch eine steuerberatende Fachkraft.

Grundsteuer vs. andere Immobilienkosten: Was junge Eigentümer noch zahlen

Die Grundsteuer ist nur einer von mehreren Kostenpunkten, die Eigentümer:innen regelmäßig schultern müssen. Hinzu kommen Kosten für die Gebäudeversicherung, bei Wohnungseigentum das monatliche Hausgeld (das unter anderem Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten enthält) sowie Aufwendungen für Wartung und Reparatur. Wer Eigentum besitzt, aber knapp kalkuliert, kann schnell in eine finanzielle Schieflage geraten, wenn größere Sanierungen oder unvorhergesehene Reparaturen anstehen.

Von der laufenden Grundsteuer ist die Grunderwerbsteuer strikt zu unterscheiden: Sie fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und variiert je nach Bundesland – ein einmaliger, aber potenziell erheblicher Kostenpunkt, der beim Erwerb von Eigentum fest einzuplanen ist. Bei Erbschaft oder Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer in der Regel; stattdessen kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen, deren Höhe vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad abhängt.

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen. Sie ist dann zwar kein direkter Kostenfaktor mehr für den Vermieter, wirkt sich aber auf die Attraktivität der Vermietung und die Mietnebenkosten aus. Bei selbst genutztem Eigentum hingegen ist die Grundsteuer ein reiner Fixkostenblock ohne steuerliche Gegenrechnung. In der Budgetplanung sollte sie daher als fester monatlicher Posten behandelt werden – auch wenn sie faktisch vierteljährlich fällig wird.

Eine realistische Gesamtschau aller Fixkosten ist entscheidend, um finanzielle Belastungen frühzeitig zu erkennen und gegenzusteuern. Der Finanz-Score-Rechner von StudySmarter hilft dabei, monatliche Fixkosten strukturiert zu erfassen und Sparpotenziale sichtbar zu machen.

Was tun, wenn die neue Grundsteuer viel höher ist?

Der erste Schritt bei einem unerwartet hohen Grundsteuerbescheid ist immer eine gründliche Prüfung des Bescheids selbst. Rechenfehler, falsch übernommene Flächen oder ein falscher Bodenrichtwert können die Grundlage für einen erfolgreichen Einspruch sein. Dabei sollte man sich nicht von der Komplexität der Bescheide abschrecken lassen: Auf den Bescheiden sind die verwendeten Grundlagenwerte in der Regel ausgewiesen und können mit den eigenen Angaben aus der Grundsteuererklärung verglichen werden.

Wenn ein Fehler gefunden wird oder begründete Zweifel an der Richtigkeit des Bescheids bestehen, sollte innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe schriftlich Einspruch eingelegt werden – gerichtet an das ausstellende Finanzamt. Ein formloser Einspruch reicht als erster Schritt: Es genügt, den Einspruch zu erklären und kurz zu begründen. Die genaue Begründung kann nachgereicht werden. Wichtig ist, die Monatsfrist zu wahren – andernfalls wird der Bescheid bestandskräftig und kann nur noch in Ausnahmefällen korrigiert werden.

Wenn die höhere Grundsteuer nicht auf Fehlern beruht, sondern auf einer Hebesatzerhöhung durch die Gemeinde, gibt es gegen die individuelle Zahllast wenig rechtliche Handhabe. Der Hebesatz liegt im Ermessen der Gemeinde. Langfristig ist hier politische Beteiligung – etwa über Gemeinderatswahlen oder öffentliches Engagement – die einzig wirkungsvolle Möglichkeit zur Einflussnahme. Gemeinderäte entscheiden über Hebesätze, und Bürger können diese Entscheidungen mitgestalten.

In besonderen Ausnahmefällen – vor allem bei vermieteten Immobilien, bei denen ein wesentlicher Ertragsausfall eingetreten ist, etwa durch dauerhaften Leerstand – kann nach § 33 GrStG ein Teilerlass der Grundsteuer beantragt werden. Dieser Erlass ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und wird nicht automatisch gewährt, sondern muss aktiv beantragt werden – in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres.

Deine nächsten Schritte: Grundsteuer im Griff als junger Eigentümer

Wer als junger Mensch erstmals mit der Grundsteuer konfrontiert ist, fühlt sich oft überwältigt von der Anzahl der Bescheide, Fristen und Fachbegriffe. Dabei lässt sich das Thema gut strukturieren, wenn man schrittweise vorgeht. Zunächst sollten alle relevanten Bescheide gesammelt werden: der Grundsteuerwertbescheid, der Grundsteuermessbescheid (beide vom Finanzamt) sowie der eigentliche Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Alle drei Dokumente sind notwendig, um die Gesamtberechnung nachzuvollziehen.

Im zweiten Schritt geht es darum, die eigene Finanzsituation realistisch einzuschätzen. Die Grundsteuer ist kein einmaliger Posten, sondern eine dauerhaft anfallende Verpflichtung. Sie sollte monatlich in der Budgetplanung berücksichtigt werden, auch wenn sie vierteljährlich abgebucht wird. Wer sie gedanklich auf Monatsbasis herunterbricht, behält den Überblick leichter.

Wer seine Immobilie vermietet, sollte im dritten Schritt die Anlage V in der Einkommensteuererklärung nicht vergessen. Dort werden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erklärt, und gleichzeitig können Werbungskosten – darunter die Grundsteuer – geltend gemacht werden. Fehler bei der Anlage V gehören zu den häufigsten Problemen in der Steuererklärung von Vermieter:innen.

Im vierten Schritt empfiehlt sich der Einsatz eines digitalen Hilfsmittels, um die Gesamtbelastung durch Fixkosten zu überblicken. Der Finanz-Score-Rechner von StudySmarter hilft dabei, alle monatlichen Verpflichtungen zu visualisieren – von der Grundsteuer über Versicherungen bis zu anderen Fixkosten – und macht deutlich, wo Sparpotenziale liegen und wie solide die eigene Finanzlage tatsächlich ist.

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