Grundsteuer Grundlagen, Reform & was du beachten musst

Grundsteuer kompakt: Was steckt hinter dieser kommunalen Steuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten und wichtigsten Steuerarten in Deutschland – und seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit eine vollständig neue Berechnungsgrundlage. Auch wenn du als Mieter:in kein Haus oder Grundstück besitzt, kann die Grundsteuer deine Miete direkt beeinflussen. Hier erfährst du alles, was du wissen musst.

Rechner: Steuer sparen

Was ist die Grundsteuer? – Einfach erklärt

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Sie wird jährlich von den Gemeinden erhoben und zählt zu den ältesten Steuerarten überhaupt – ihre Wurzeln reichen bis ins Mittelalter zurück. Für die Kommunen ist sie eine der verlässlichsten Einnahmequellen: Sie fließt direkt in lokale Infrastruktur wie Schulen, Straßen, Parks und öffentliche Einrichtungen ein.

Rechtlich unterscheidet das Grundsteuergesetz (GrStG) zwischen verschiedenen Grundsteuerarten. Die Grundsteuer A (agrarisch) betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und deren Flächen. Die Grundsteuer B ist die für die meisten Menschen relevante Variante: Sie gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke einschließlich Wohnimmobilien – also das Einfamilienhaus genauso wie das Mehrfamilienhaus, in dem du vielleicht zur Miete wohnst.

Seit der Grundsteuerreform gibt es zudem die Grundsteuer C als optionale Gemeindesteuer. Sie richtet sich ausschließlich an baureife, aber unbebaute Grundstücke – also Flächen, die bebaut werden könnten, es aber noch nicht sind. Das Ziel: Spekulation mit Bauland zu verteuern und Anreize zu schaffen, Wohnraum zu schaffen statt Grundstücke unbebaut zu lassen. Nicht alle Gemeinden haben die Grundsteuer C eingeführt; es liegt im Ermessen jeder Kommune, ob sie dieses Instrument nutzt.

Als Mieter:in bist du kein direkter Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt. Dennoch spürst du die Grundsteuer potenziell im Portemonnaie – nämlich dann, wenn sie als Betriebskosten auf dich umgelegt wird. Mehr dazu im Abschnitt über Grundsteuer und Miete.

Die Grundsteuerreform: Warum wurde alles neu geregelt?

Die Geschichte der Grundsteuerreform beginnt mit einem historischen Urteil: Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Grund war gravierend: Die Grundsteuer basierte auf sogenannten Einheitswerten, die für westdeutsche Grundstücke zuletzt im Jahr 1964 und für ostdeutsche Grundstücke sogar im Jahr 1935 festgestellt worden waren. In den Jahrzehnten dazwischen hatten sich Grundstückswerte und Immobilienpreise massiv verändert und auseinanderdriftet – die Bewertungsgrundlagen spiegelten die Realität längst nicht mehr wider und verstießen damit gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz.

Das Verfassungsgericht gab dem Gesetzgeber eine klare Frist: Bis Ende 2019 musste eine neue gesetzliche Regelung stehen. Tatsächlich verabschiedete der Bundestag im November 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz. Für die praktische Umsetzung erhielten die Kommunen und Länder eine Übergangsfrist bis Ende 2024. Ab dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit ausschließlich das neue Recht – die alten Einheitswerte haben damit offiziell ausgedient. Im Jahr 2022 fand die sogenannte Hauptfeststellung statt: Millionen von Grundstückseigentümer:innen mussten Grundsteuererklärungen beim Finanzamt einreichen, auf deren Basis die neuen Grundsteuerwerte berechnet wurden.

Ein zentrales politisches Versprechen der Reform lautet Aufkommensneutralität: Die Kommunen sollen durch die Reform nicht automatisch mehr Geld einnehmen als zuvor. Damit dieses Ziel erreicht wird, haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst – manche haben sie gesenkt, um die gestiegenen Grundsteuerwerte auszugleichen, andere haben sie erhöht. In der Praxis bedeutet das: Die tatsächliche Steuerbelastung für einzelne Grundstücke kann im Vergleich zur alten Regelung steigen, sinken oder gleichbleiben – je nach Lage, Grundstücksart und kommunalem Hebesatz.

Eine wichtige Besonderheit der Reform ist die sogenannte Länderöffnungsklausel: Der Bund hat zwar ein einheitliches Bundesmodell entwickelt, aber einzelne Bundesländer durften eigene Berechnungsmodelle einführen. Von dieser Möglichkeit haben mehrere Länder Gebrauch gemacht, darunter Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das bedeutet: Je nachdem, in welchem Bundesland sich eine Immobilie befindet, kann die Berechnung der Grundsteuer unterschiedlich ausfallen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet? – Die drei Schritte

Die Berechnung der Grundsteuer folgt einem klaren Dreistufenmodell. Wer das Prinzip einmal verstanden hat, kann die Logik dahinter leicht nachvollziehen – auch wenn die konkreten Zahlen stark variieren.

Schritt 1 – Der Grundsteuerwert (früher: Einheitswert): Das zuständige Finanzamt berechnet zunächst den neuen Grundsteuerwert für das jeweilige Grundstück. Im Bundesmodell fließen dabei verschiedene Faktoren ein: die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert (also der durchschnittliche Lagewert pro Quadratmeter Boden in einem bestimmten Gebiet), die Gebäudeart sowie die Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen ermittelt und spiegelt die tatsächliche Marktlage wider – ein entscheidender Unterschied zu den veralteten Einheitswerten von 1964.

Schritt 2 – Der Steuermessbetrag: Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl ist im Gesetz verankert und variiert je nach Grundstücksart (z. B. Wohngrundstück, Nichtwohngrundstück) und nach Bundesland. Im Bundesmodell wurde die Steuermesszahl im Vergleich zur alten Regelung deutlich abgesenkt, um die gestiegenen Grundstückswerte rechnerisch auszugleichen. Das Ergebnis der Multiplikation ist der sogenannte Steuermessbetrag.

Schritt 3 – Der Hebesatz der Gemeinde: Schließlich multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Dieser Hebesatz ist das entscheidende kommunale Steuerungsinstrument: Er wird von den Gemeinden selbst festgelegt und kann sich zwischen einzelnen Städten und Dörfern erheblich unterscheiden. Großstädte mit hohem Finanzierungsbedarf haben oft deutlich höhere Hebesätze als kleine Gemeinden mit stabiler Haushaltslage. Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer.

Konkrete Euro-Beträge für „eine typische Wohnung" lassen sich seriös nicht nennen, weil Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart und kommunaler Hebesatz enorm variieren. Was feststeht: Die Grundsteuer wird jährlich fällig und in der Regel in vier Raten vierteljährlich erhoben. Eigentümer:innen erhalten dazu einen Grundsteuerbescheid ihrer Gemeinde.

Grundsteuer und Miete: Was bedeutet das konkret für dich?

Als Mieter:in bist du gegenüber dem Finanzamt kein Steuerschuldner – das bist du erst, wenn du selbst ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt. Dennoch kann die Grundsteuer deinen Geldbeutel direkt betreffen, denn sie gilt als umlagefähige Betriebskosten. Gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) darf der oder die Vermieter:in die Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen – vorausgesetzt, im Mietvertrag ist das ausdrücklich vereinbart.

Prüfe daher deinen Mietvertrag sorgfältig: Steht dort, dass Betriebskosten „gemäß § 2 BetrKV" abgerechnet werden, oder wird die Grundsteuer explizit als Umlageposition aufgeführt, kann die Grundsteuer in deiner jährlichen Betriebskostenabrechnung auftauchen. Erhöht sich die Grundsteuer – etwa weil die Gemeinde ihren Hebesatz angehoben hat – kann das bedeuten, dass auch deine Nebenkostenabrechnung höher ausfällt. Eine direkte Mieterhöhung ist das jedoch nicht; es handelt sich um eine Betriebskostenanpassung.

In einer Untermietsituation gilt: Ob die Grundsteuer an dich als Untermieter:in weitergegeben wird, hängt vom Vertrag zwischen Hauptmieter:in und Vermieter:in ab. Als Untermieter:in hast du in der Regel keinen direkten Einblick in den Hauptmietvertrag, weshalb es sich lohnt, beim Einzug nachzufragen, wie die Betriebskosten aufgeteilt werden.

Wer in einem Wohnheim eines staatlichen oder gemeinnützigen Trägers wohnt, hat möglicherweise sogar einen indirekten Vorteil: Gemeinnützige Einrichtungen können unter bestimmten Voraussetzungen von der Grundsteuer befreit sein (§§ 3, 4 GrStG). Ob und in welchem Umfang dein Wohnheim davon profitiert, erfährst du am besten direkt beim zuständigen Träger.

Wer zahlt die Grundsteuer – und wer ist befreit?

Steuerschuldner:in ist grundsätzlich diejenige Person oder Institution, der das Grundstück am 1. Januar eines Jahres gehört. Wer also an Silvester noch Eigentümer:in ist und am Neujahrstag verkauft, ist für das gesamte laufende Jahr steuerpflichtig. Bei einem Verkauf regeln Käufer:in und Verkäufer:in die Grundsteuer üblicherweise anteilig im Kaufvertrag – gegenüber dem Finanzamt bleibt aber die Person am 1. Januar verantwortlich.

Das Grundsteuergesetz kennt eine Reihe von Befreiungstatbeständen: Grundstücke im Eigentum des Bundes, der Länder oder der Kommunen sind in der Regel steuerbefreit, sofern sie für öffentliche Zwecke genutzt werden. Gleiches gilt für Grundstücke von Kirchen, gemeinnützigen Organisationen und bestimmten Wohlfahrtsverbänden. Auch gemeinnützige Körperschaften können von der Grundsteuerbefreiung profitieren – das ist im Einzelfall jedoch von der konkreten Nutzung des Grundstücks und der Anerkennung der Gemeinnützigkeit abhängig.

Für Privatpersonen ohne Immobilienvermögen gibt es keinen generellen Erlass der Grundsteuer aufgrund geringer Einkommen. Es existiert jedoch ein besonderer Erlass nach § 33 GrStG: In Härtefällen – etwa bei einem erheblichen Leerstand des Gebäudes oder einem deutlichen Rohertragsausfall, der nicht zu vertreten ist – kann ein teilweiser oder vollständiger Grundsteuererlass beantragt werden. Dieser Erlass ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und muss jährlich neu beantragt werden.

Für dich als Mieter:in ohne eigene Immobilie ist die direkte Steuerschuld also kein Thema. Relevant wird die Grundsteuer für dich dann, wenn du in Zukunft eine Eigentumswohnung kaufst oder ein Haus erbst – und natürlich mittelbar über die Betriebskosten deiner aktuellen Mietwohnung.

Grundsteuer vs. andere Steuern: Einordnung für deine Finanzbildung

Ein häufiges Missverständnis ist die Verwechslung von Grundsteuer und Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt – sie richtet sich nach dem Kaufpreis und wird einmalig an das Finanzamt abgeführt. Die Grundsteuer hingegen ist eine laufende jährliche Belastung für Eigentümer:innen. Beide Steuern sind unabhängig voneinander und können nicht miteinander verrechnet werden. Wer eine Immobilie kauft, zahlt also sowohl die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf als auch dauerhaft die jährliche Grundsteuer.

Ebenfalls zu unterscheiden ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Vermieter:innen müssen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Davon können sie allerdings auch Werbungskosten – unter anderem die gezahlte Grundsteuer – als Ausgaben abziehen. Für Mieter:innen spielt dieser Aspekt keine Rolle; ihr könnt die Grundsteuer aus eurer Betriebskostenabrechnung nicht steuerlich absetzen, da sie für euch keine direkt abzugsfähige Ausgabe darstellt.

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Finanzierungsquellen der Kommunen in Deutschland. Sie trägt zur Finanzierung von Schulen, Straßen, Grünanlagen, öffentlichen Schwimmbädern und vielen weiteren kommunalen Leistungen bei, die du täglich nutzt. Das Verständnis dieser Steuer ist damit nicht nur für angehende Immobilienkäufer:innen relevant, sondern für alle, die als mündige Bürger:innen verstehen wollen, wie lokale Infrastruktur finanziert wird.

Ohne eigenes Immobilieneigentum ist die Grundsteuer heute vor allem ein Thema der Finanzbildung und Zukunftsplanung: Wer frühzeitig die Grundlagen versteht, kann später fundierte Entscheidungen treffen – etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung, bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen oder beim Vergleich von Mietangeboten in verschiedenen Gemeinden.

Dein Finanz-Check – Steuern, Einkommen und mehr im Überblick

Die Grundsteuer ist nur ein Puzzlestein in deinem persönlichen Finanzbild. Als Arbeitnehmer:in, Selbstständige:r oder Rentner:in jonglierst du gleichzeitig mit mehreren steuerlichen und sozialrechtlichen Themen: dem Einkommensteuerrecht, wenn du angestellt oder im Minijob arbeitest, den Sozialabgaben, Freibeträgen und Krankenversicherungsbeiträgen. Seit 2026 gilt beispielsweise ein Grundfreibetrag von 12.348 Euro für Ledige – bis zu diesem Betrag bleibt dein Einkommen einkommensteuerfrei. Die Minijob-Grenze liegt bei 603 Euro im Monat bzw. 7.236 Euro im Jahr.

Gerade wenn du nebenbei arbeitest – sei es als Angestellte:r, im Minijob oder als Freiberufler:in – lohnt es sich, genau zu verstehen, wie viel von deinem Bruttoverdienst am Ende netto übrigbleibt. Der aktuelle Mindestlohn von 13,90 Euro pro Stunde setzt dabei eine Untergrenze, doch je nach Stundenanzahl, Steuerklasse und Krankenversicherungsstatus variiert dein Nettoeinkommen erheblich. Ein Brutto-Netto-Rechner gibt dir hier schnell Klarheit.

Finanzbildung ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit – besonders in einer Zeit, in der Wohnkosten steigen, Steuern reformiert werden und Verbraucher:innen immer früher eigenverantwortliche finanzielle Entscheidungen treffen müssen. Wer die Grundsteuer versteht, versteht auch besser, warum Mieten in bestimmten Städten höher sind, wie Betriebskostenabrechnungen funktionieren und welche Kosten beim späteren Immobilienkauf auf einen zukommen. Dieses Wissen zahlt sich aus – buchstäblich.

Nutze die kostenlosen Tools von StudySmarter, um deinen Finanzüberblick zu schärfen: Mit dem Brutto-Netto-Rechner siehst du sofort, was von deinem Einkommen wirklich bei dir ankommt – und kannst besser planen, sparen und entscheiden.

Grundsteuer verstehen – und die eigene Finanzsituation im Blick behalten

Finanzielle Bildung beginnt mit dem Verstehen einzelner Bausteine – wie der Grundsteuer. Den nächsten konkreten Schritt kannst du jetzt gehen: Berechne mit dem StudySmarter Brutto-Netto-Rechner, wie viel von deinem Einkommen wirklich bei dir ankommt – schnell, kostenlos und verständlich erklärt.

Jetzt Brutto-Netto-Rechner nutzen und dein Nettoeinkommen berechnen →

Häufige Fragen