Immobilienfonds für Selbstständige: So legst du als Unternehmerin in Sachwerte an

Ein offener Immobilienfonds bündelt das Kapital vieler Anleger und investiert es in unterschiedliche Objekte wie Bürohäuser, Hotels, Einkaufszentren, Logistikimmobilien oder Wohnanlagen. Die Fondsgesellschaft verwaltet diese Immobilien, kassiert die Mieten und schüttet die laufenden Erträge an dich aus. So erhältst du bereits mit kleinen Beträgen Zugang zu einem Markt, der beim Direktkauf hohe Summen und eigene Verwaltungsarbeit erfordert.

Für dich als Selbstständige ist die indirekte Anlage über einen Fonds oft praktikabler als der Kauf einer eigenen Immobilie. Du bindest weniger Kapital, musst dich nicht um Handwerker oder Mietverträge kümmern und kannst dein Geld über viele Objekte und Standorte streuen. Die Fondsgesellschaft übernimmt die Bewertung der Objekte und die laufende Verwaltung.

Die Geldanlage in Immobilienfonds funktioniert über ein privates Depot bei einer Bank oder einem Onlinebroker. Du kannst entweder eine Einmalanlage tätigen oder einen monatlichen Sparplan einrichten. Die Anteile verbriefen deinen Anteil am Fondsvermögen, dessen Wert regelmäßig durch Gutachter ermittelt wird.

Offene Immobilienfonds sind für Selbstständige mit schwankender Auftragslage meist die flexiblere Wahl. Du kannst Anteile börsentäglich oder mit kurzer Frist zurückgeben, oft nach einer Mindesthaltedauer. Die Mindestanlage liegt häufig bei 25 bis 100 Euro, was auch einen monatlichen Sparplan ermöglicht.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Du beteiligst dich als Anlegerin an einem oder wenigen konkreten Projekten, und dein Geld ist in der Regel bis zum Laufzeitende gebunden. Ein Verkauf vorher ist oft nur mit deutlichem Abschlag möglich. Die Mindestanlage liegt häufig bei 10.000 Euro oder mehr, zusätzlich fällt oft ein Agio an.

• Offene Fonds streuen dein Geld breit über viele Objekte und Nutzungsarten, geschlossene Fonds konzentrieren es auf wenige Projekte.
• Bei offenen Fonds kommst du nach einer Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist an dein Geld, bei geschlossenen Fonds meist erst zum Laufzeitende.
• Geschlossene Fonds tragen ein unternehmerisches Risiko bis hin zum Totalverlust, offene Fonds sind stärker reguliert und breiter aufgestellt.

Bevor du Geld anlegst, klärst du dein Anlageziel. Soll der Fonds für die private Altersvorsorge dienen, einen finanziellen Puffer aufbauen oder später ein eigenes Immobilienprojekt ermöglichen? Diese Entscheidung bestimmt, wie lange du auf das Geld verzichten kannst und welcher Fondstyp infrage kommt.

Für die Anlage eröffnest du ein privates Depot bei einer Bank oder einem Onlinebroker. Dieses Depot sollte strikt von deinem Geschäftskonto getrennt sein, damit private Altersvorsorge und betriebliche Finanzen nicht vermischt werden. Danach wählst du einen offenen Immobilienfonds anhand von Kosten, Objektstruktur und Rückgabefristen aus.

• Du richtest einen Sparplan mit monatlichem Festbetrag oder eine einmalige Anlage ein.
• Ausschüttungen kannst du wieder anlegen, um den Zinseszinseffekt zu nutzen.
• Die Fondsgesellschaft verwaltet die Immobilien und ermittelt regelmäßig den Anteilspreis.

Die laufenden Verwaltungskosten liegen bei offenen Immobilienfonds häufig zwischen 0,5 und 1,5 Prozent pro Jahr. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und schmälern deine Rendite, ohne dass du sie separat bezahlst. Bei langen Anlagezeiträumen, wie sie für die Altersvorsorge typisch sind, wirken sich bereits kleine Unterschiede deutlich aus.

Zusätzlich kann ein Ausgabeaufschlag von 0 bis 5 Prozent anfallen, wenn du Anteile kaufst. Viele Onlinebroker bieten Fonds ohne Ausgabeaufschlag an. Bei der Rückgabe von Anteilen kann ein Rückgabeabschlag von 0 bis 1 Prozent fällig werden, abhängig von der Fondsgesellschaft und der Haltedauer.

Geschlossene Fonds verlangen oft ein Agio von 5 Prozent oder mehr, das sofort von deinem Anlagebetrag abgezogen wird. Vergleiche bei offenen Immobilienfonds zuerst die laufenden Kosten, denn sie wirken jedes Jahr auf dein gesamtes Kapital.

Hältst du deine Immobilienfondsanteile im Privatvermögen, unterliegen Ausschüttungen und Kursgewinne der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Darauf kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr bleibt steuerfrei, bei Zusammenveranlagung sind es 2000 Euro pro Jahr.

Die Teilfreistellung von 30 Prozent für Aktienfonds gilt nicht für Immobilienfonds. Deine Erträge aus Immobilienfonds werden also voll besteuert, ohne den Freibetrag, den Aktienfonds genießen. Verluste aus Immobilienfonds sind zudem nicht mit Gewinnen aus Aktienfonds verrechenbar.

Für die private Altersvorsorge ist das Privatvermögen meist die einfachere Wahl. Im Betriebsvermögen gelten andere Regeln, und eine spätere Entnahme kann steuerliche Folgen haben. Kläre vor dem Kauf, in welchem Vermögen die Anteile liegen sollen.

Ausschüttungen und Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer

Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie, der regelmäßig von Gutachtern ermittelt wird. Er bestimmt den Anteilspreis des Fonds und damit den Wert deiner Anlage. Ändern sich die Verkehrswerte der Objekte, ändert sich auch der Fondspreis.

Die Liquiditätsquote gibt an, wie viel Bargeld oder kurzfristig verfügbare Mittel der Fonds hält. Eine hohe Quote erleichtert die Rückgabe von Anteilen, senkt aber die Rendite, weil dieses Geld nicht in Immobilien investiert ist. Die Fremdkapitalquote zeigt, wie viel Prozent der Immobilien über Kredite finanziert sind; bei offenen Fonds ist sie gesetzlich auf 30 Prozent begrenzt.

Die Mindesthaltedauer ist der Zeitraum, in dem du Anteile nicht zurückgeben darfst. Bei offenen Immobilienfonds beträgt sie oft 24 Monate. Danach gilt eine Kündigungsfrist, meist von 12 Monaten, bevor du dein Geld erhältst.

Diese Punkte helfen dir, solide Fonds mit breiter Streuung und fairen Kosten von riskanteren Angeboten zu unterscheiden. Ein offener Immobilienfonds sollte mehrere dieser Merkmale gleichzeitig erfüllen.

• Die laufenden Kosten liegen unter 1,2 Prozent pro Jahr.
• Der Fonds streut über mindestens 20 Objekte und mehrere Nutzungsarten.
• Die Fremdkapitalquote liegt unter 30 Prozent.
• Die Liquiditätsquote liegt über 15 Prozent.
• Die Rückgabefrist beträgt maximal 12 Monate nach der Mindesthaltedauer.
• Das Fondsvolumen liegt über 500 Millionen Euro.
• Die Fondsgesellschaft hat mindestens 10 Jahre Erfahrung im Immobilienmanagement.
• Es fällt kein Ausgabeaufschlag an oder maximal 3 Prozent.

Ein häufiger Fehler ist, geschlossene Immobilienfonds als sichere Geldanlage einzustufen. Sie sind unternehmerische Beteiligungen mit Totalverlustrisiko und eignen sich nicht als Ersatz für einen Notgroschen oder eine konservative Altersvorsorge. Dein Geld ist oft über viele Jahre gebunden.

Stecke betriebliche Rücklagen nicht vollständig in offene Immobilienfonds. Die Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist können zu Liquiditätsengpässen führen, wenn du kurzfristig Geld für dein Unternehmen brauchst. Halte immer einen Teil deiner Rücklagen auf einem Tagesgeldkonto verfügbar.

Ignoriere nicht die Kostenquote. Ein Prozent Mehrkosten pro Jahr frisst über 20 Jahre einen großen Teil deiner Rendite auf. Achte außerdem darauf, privates und betriebliches Depot zu trennen, denn eine Vermischung erschwert die Steuererklärung und kann Haftungsfragen aufwerfen.

Als Selbstständige hast du oft keinen Arbeitgeber, der Zuschüsse zur Altersvorsorge zahlt. Du trägst die Verantwortung allein. Immobilienfonds bieten dir dabei einen Sachwert, der unabhängig von Aktienmärkten schwankt und laufende Mieterträge liefert. Sie können ein Baustein sein, ersetzen aber keine breite Streuung.

Für den Vermögensaufbau eignet sich ein offener Immobilienfonds als Beimischung zu einem breit gestreuten Depot aus Aktien-ETF und Anleihen. Ein Anteil von 10 bis 20 Prozent am Gesamtdepot ist für viele Anlegerinnen ein sinnvoller Rahmen. So profitierst du von den Mieterträgen, ohne dein gesamtes Kapital von der Entwicklung eines einzelnen Marktes abhängig zu machen.

Wichtig ist, dass du die Anteile im Privatvermögen hältst und nicht im Betriebsvermögen. So bleiben sie bei einer Betriebsaufgabe oder einem Verkauf deines Unternehmens unangetastet und dienen weiterhin deiner privaten Altersvorsorge. Beginne früh mit einem Sparplan, damit der Zinseszinseffekt über viele Jahre wirken kann.

Als Selbstständige hast du oft keinen Arbeitgeber, der Zuschüsse zur Altersvorsorge zahlt. Du trägst die Verantwortung allein. Immobilienfonds bieten dir dabei einen Sachwert, der unabhängig von Aktienmärkten schwankt und laufende Mieterträge liefert.

Für den Vermögensaufbau eignet sich ein offener Immobilienfonds als Beimischung zu einem breit gestreuten Depot aus Aktien-ETF und Anleihen.

Wichtig ist, dass du die Anteile im Privatvermögen hältst und nicht im Betriebsvermögen. So bleiben sie bei einer Insolvenz deines Unternehmens geschützt und die Besteuerung ist einfacher. Kläre das mit deiner Steuerberaterin, bevor du größere Summen anlegst.

Ein offener Immobilienfonds ist bereits ab 25 Euro monatlich möglich, während eine direkte Immobilie Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises erfordert. Für die meisten Selbstständigen ist der Fonds der einfachere Einstieg.

Die direkte Immobilie bindet deine Zeit: Du kümmerst dich um Mietverträge, Instandhaltung und Verwaltung. Beim Fonds übernimmt das die Fondsgesellschaft. Dafür gehört dir bei einer direkten Immobilie ein konkreter Sachwert, den du selbst nutzen oder später verkaufen kannst.

Die direkte Immobilie kann sich lohnen, wenn du handwerklich geschickt bist, Zeit für die Verwaltung hast und langfristig an einen Standort gebunden bist. Der Fonds passt besser, wenn du flexibel bleiben willst, wenig Verwaltungsaufwand suchst und dein Risiko über viele Objekte streuen möchtest.