Immobilienfonds für Selbstständige: Dein Einstieg in Sachwerte ohne Mieterstress

Warum Immobilienfonds für Selbstständige interessant sind

Als Selbstständiger kennst du das Problem: Die gesetzliche Rente wird später kaum zum Leben reichen. Du musst also selbst vorsorgen. Doch wo investierst du dein hart erarbeitetes Geld am besten? Aktien schwanken stark, Festgeld wirft kaum etwas ab und eine eigene Immobilie ist teuer und bindet dich an einen Standort.

Immobilienfonds bieten hier einen cleveren Mittelweg. Sie investieren in Bürogebäude, Wohnanlagen oder Logistikzentren. Du kaufst Anteile an diesem großen Topf. So gehörst du indirekt zu den Eigentümern, ohne dich um Mieter, Handwerker oder Nebenkostenabrechnungen kümmern zu müssen. Das spart Zeit, die du in dein Unternehmen stecken kannst.

Gerade für Selbstständige ist die Flexibilität wichtig. Dein Einkommen schwankt, mal läuft es besser, mal schlechter. Mit einem Fonds kannst du oft schon mit kleinen Beträgen einsteigen oder per Sparplan regelmäßig Geld zur Seite legen. So baust du dir nebenbei ein Vermögen auf, das unabhängig von deinem Geschäftserfolg ist.

Ein weiterer Vorteil: Die Rendite setzt sich aus zwei Quellen zusammen. Zum einen bekommst du laufende Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Zum anderen kann der Wert deiner Anteile steigen, wenn die Immobilien an Wert gewinnen. Das schützt dich langfristig vor der Inflation, denn Mieten und Grundstückspreise steigen meist mit.

Die Grundlagen: Was ist ein Immobilienfonds überhaupt?

Stell dir vor, du und 10.000 andere Anleger werfen euer Geld in einen großen Pool. Ein Fondsmanager kauft davon zahlreiche Immobilien in ganz Deutschland oder sogar weltweit. Jeder Anleger besitzt dann einen Bruchteil von jedem Gebäude. Das ist die Grundidee eines Fonds.

Es gibt zwei Hauptarten: offene und geschlossene Immobilienfonds. Offene Fonds sind die bekanntere Variante. Du kannst Anteile meist täglich kaufen und nach einer kurzen Haltedauer auch wieder zurückgeben. Der Fondsmanager sorgt dafür, dass immer genug Liquidität vorhanden ist. Diese Fonds sind für Einsteiger gut geeignet.

Geschlossene Immobilienfonds sind anders. Sie werden für ein bestimmtes Projekt aufgelegt, zum Beispiel ein Einkaufszentrum. Die Anzahl der Anteile ist begrenzt. Dein Geld ist oft für viele Jahre gebunden, manchmal 10 bis 15 Jahre. Dafür sind die Renditechancen oft etwas höher, aber auch die Risiken. Für Anfänger sind sie weniger geeignet.

Wichtig zu wissen: Immobilienfonds sind keine Spareinlagen. Dein Geld ist nicht durch die Einlagensicherung geschützt. Du trägst ein gewisses Risiko, dass der Wert deiner Anteile sinkt. Dafür sind die Renditechancen aber auch deutlich höher als bei Tagesgeld oder Sparbuch. Du wirst also für das höhere Risiko entlohnt.

So funktioniert die Geldanlage in Immobilienfonds konkret

Der Ablauf ist denkbar einfach. Du eröffnest ein Depot bei einer Bank oder einem Online-Broker. Dort kannst du dann Fondsanteile kaufen. Du gibst einfach eine Order auf, wie viel Geld du investieren möchtest. Der Kauf wird zum aktuellen Rücknahmepreis ausgeführt, den der Fonds täglich berechnet.

Der Fondsmanager verwendet dein Geld, um Immobilien zu kaufen. Er analysiert Märkte, prüft Objekte und verhandelt Preise. Anschließend vermietet er die Flächen. Die Mieteinnahmen werden gesammelt. Nach Abzug der Kosten schüttet der Fonds die Erträge an dich aus, meist einmal im Jahr. Alternativ kannst du die Erträge auch automatisch reinvestieren lassen.

Du hast also keinerlei Verwaltungsaufwand. Der Fonds kümmert sich um alles: Mietverträge, Instandhaltung, Versicherungen und Steuern. Du erhältst regelmäßig Berichte über die Entwicklung deines Fonds. So behältst du den Überblick, ohne dich selbst um Details kümmern zu müssen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber dem Direktkauf einer Eigentumswohnung.

Ein wichtiger Punkt ist die Bewertung. Der Wert deiner Anteile wird nicht nur durch die Mieteinnahmen bestimmt, sondern auch durch den Verkehrswert der Immobilien. Dieser wird von unabhängigen Gutachtern regelmäßig geschätzt. So ist der Preis deiner Anteile immer fair und nachvollziehbar. Du kannst also jederzeit sehen, wie viel dein Investment wert ist.

Kosten und Gebühren: Was du als Anleger wissen musst

Immobilienfonds sind nicht umsonst. Der Fondsmanager möchte für seine Arbeit bezahlt werden. Diese Kosten werden direkt vom Fondsvermögen abgezogen. Die wichtigste Kennzahl ist die laufende Kostenquote, auch TER genannt. Sie umfasst Verwaltungsgebühren, Prüfungskosten und ähnliches. Sie wird jährlich in Prozent angegeben.

Zusätzlich gibt es oft einen Ausgabeaufschlag. Das ist ein einmaliger Betrag, den du beim Kauf zahlst. Er geht an die Bank oder den Vermittler. Du solltest darauf achten, dass du diesen Aufschlag nicht doppelt zahlst. Viele Online-Broker bieten Fonds mit Rabatten an. Es lohnt sich, die Konditionen zu vergleichen.

Beim Verkauf deiner Anteile können ebenfalls Kosten anfallen. Bei offenen Fonds ist der Verkauf meist kostenlos, sofern du die Mindesthaltedauer eingehalten hast. Verkaufst du früher, kann eine Gebühr anfallen. Diese soll verhindern, dass Anleger den Fonds bei kurzfristigen Schwankungen verlassen und so die anderen Anleger benachteiligen.

Achte auf die Gesamtkostenquote, nicht nur auf den Ausgabeaufschlag. Ein Fonds mit hohem Ausgabeaufschlag kann trotzdem günstig sein, wenn die laufenden Kosten niedrig sind. Und umgekehrt. Für dich zählt am Ende die Nettorendite, also das, was nach allen Kosten übrig bleibt. Vergleiche daher immer die Gesamtkosten, nicht einzelne Posten.

Worauf du bei der Auswahl unbedingt achten solltest

Nicht alle Immobilienfonds sind gleich. Du solltest genau hinschauen, in welche Art von Immobilien der Fonds investiert. Büroimmobilien in Top-Lagen verhalten sich anders als Wohnimmobilien in mittleren Städten. Logistikimmobilien profitieren vom Online-Handel, während Einzelhandel unter Druck steht. Überlege, welche Zukunft du siehst.

Ein wichtiges Kriterium ist die geografische Streuung. Ein Fonds, der nur in Deutschland investiert, ist anders zu bewerten als ein global aufgestellter Fonds. Internationale Fonds bieten oft höhere Renditen, aber auch Währungsrisiken. Für den Anfang ist ein Fonds mit Fokus auf Deutschland oder Europa oft die sicherere Wahl.

Schau dir an, wie lange der Fonds schon besteht und wie er sich in Krisen geschlagen hat. Ein Fonds, der die Finanzkrise 2008 oder die Corona-Pandemie gut überstanden hat, zeigt Stabilität. Die Historie ist zwar keine Garantie für die Zukunft, aber ein Indikator für die Qualität des Managements. Lies die Berichte und achte auf die Strategie.

Achte auf die Höhe der Ausschüttungen. Eine hohe Ausschüttung ist verlockend, kann aber auch bedeuten, dass der Fonds Substanz verbraucht. Eine moderate Ausschüttung, die aus echten Mieteinnahmen stammt, ist nachhaltiger. Prüfe, ob die Ausschüttung durch die laufenden Erträge gedeckt ist oder ob sie aus der Substanz gezahlt wird.

Typische Fehler, die du als Selbstständiger vermeiden solltest

Der größte Fehler ist, alles auf eine Karte zu setzen. Wenn dein ganzes Vermögen in einem Immobilienfonds steckt, bist du stark von dessen Entwicklung abhängig. Besser ist es, auf verschiedene Anlageklassen zu setzen: Aktien, Anleihen, Immobilien und etwas Bargeld. So gleichen sich Verluste in einem Bereich oft durch Gewinne in einem anderen aus.

Ein weiterer Fehler ist, zu früh zu verkaufen. Immobilienfonds sind keine kurzfristige Geldanlage. Sie schwanken im Wert, und bei vorzeitigem Verkauf können Gebühren anfallen. Du solltest nur Geld investieren, das du in den nächsten fünf bis zehn Jahren nicht brauchst. Sonst riskierst du, zum falschen Zeitpunkt verkaufen zu müssen.

Viele Selbstständige vergessen, dass auch Fondsgewinne versteuert werden müssen. Die Ausschüttungen unterliegen der Abgeltungsteuer und gegebenenfalls dem Solidaritätszuschlag. Du musst diese in deiner Steuererklärung angeben. Das ist zwar lästig, aber wichtig. Ein Steuerberater kann dir dabei helfen und mögliche Freibeträge nutzen.

Ein letzter Fehler ist, sich von kurzfristigen Schlagzeilen verrückt machen zu lassen. Die Medien berichten oft über Immobilienblasen oder Zinserhöhungen. Solche Nachrichten können den Fonds kurzfristig beeinflussen. Für langfristige Anleger sind das aber nur Rauschen. Bleib ruhig und verfolge deine Strategie, statt auf jede Schlagzeile zu reagieren.

Dein Fahrplan: So startest du in 5 Schritten

Schritt eins: Prüfe deine finanzielle Situation. Hast du einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben auf der Seite? Wenn nicht, solltest du zuerst diesen aufbauen. Investiere nur Geld, das du nicht für dein Geschäft oder den Lebensunterhalt benötigst. Ein Fonds ist kein Ersatz für eine solide Liquiditätsreserve.

Schritt zwei: Lege dein Anlageziel fest. Willst du für das Alter vorsorgen oder ein konkretes Ziel in zehn Jahren finanzieren? Dein Zeithorizont bestimmt, wie viel Risiko du eingehen kannst. Je länger du investiert bist, desto mehr Schwankungen kannst du aussitzen. Für kurze Zeiträume sind Immobilienfonds weniger geeignet.

Schritt drei: Vergleiche verschiedene Fonds. Nutze Vergleichsportale und lies die Factsheets. Achte auf Kosten, Anlageschwerpunkt und Historie. Wähle nicht den Fonds mit der höchsten Rendite der Vergangenheit, sondern den mit der solidesten Strategie. Ein breit aufgestellter Fonds mit moderaten Kosten ist oft die beste Wahl.

Schritt vier: Eröffne ein Depot und kaufe deine ersten Anteile. Du kannst einen Einmalbetrag investieren oder einen Sparplan einrichten. Ein Sparplan hat den Vorteil, dass du regelmäßig Geld anlegst und vom Cost-Average-Effekt profitierst. Du kaufst bei niedrigen Kursen mehr Anteile und bei hohen weniger. Das glättet den Einstiegskurs.

Schritt fünf: Überwache dein Investment regelmäßig, aber nicht zu häufig. Ein Blick pro Quartal reicht völlig aus. Prüfe, ob der Fonds noch zu deiner Strategie passt. Verkaufe nicht bei der ersten Krise, sondern bleib diszipliniert. Mit der Zeit wächst dein Vermögen und du kannst weitere Anlageklassen hinzufügen.

Steuern und rechtliche Aspekte für Selbstständige

Als Selbstständiger bist du es gewohnt, dich um Steuern zu kümmern. Bei Immobilienfonds gibt es einige Besonderheiten. Die Ausschüttungen werden als Kapitaleinkünfte versteuert. Das Finanzamt zieht die Abgeltungsteuer direkt ein, wenn du ein inländisches Depot hast. Du musst die Erträge aber trotzdem in deiner Steuererklärung angeben.

Es gibt einen wichtigen Freibetrag: den Sparerpauschbetrag. Bis zu dieser Grenze bleiben deine Kapitaleinkünfte steuerfrei. Du solltest deiner Bank einen Freistellungsauftrag erteilen, damit sie die Steuern nicht automatisch einbehält. Wenn du verheiratet bist, könnt ihr den Freibetrag zusammen nutzen. Das spart bares Geld.

Ein Vorteil von Immobilienfonds ist die Teilfreistellung. Bei Aktienfonds sind rund 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Bei Immobilienfonds gibt es eine Teilfreistellung von rund 60 Prozent, wenn der Fonds überwiegend in Immobilien investiert. Das senkt deine Steuerlast erheblich. Du solltest prüfen, ob dein Fonds diese Voraussetzung erfüllt.

Wenn du deine Anteile verkaufst, werden Gewinne ebenfalls besteuert. Auch hier greift die Teilfreistellung. Verluste kannst du mit anderen Kapitaleinkünften verrechnen. Das ist besonders für Selbstständige wichtig, deren Einkommen schwankt. Ein Steuerberater kann dir helfen, die optimale Strategie zu finden und alle Freibeträge auszuschöpfen.

Alternativen: Was es sonst noch gibt

Immobilienfonds sind nicht die einzige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Du könntest auch direkt in eine Eigentumswohnung investieren. Das verspricht hohe Renditen, ist aber mit viel Arbeit verbunden. Du musst Mieter finden, Reparaturen organisieren und Leerstandszeiten überbrücken. Das ist nichts für jemanden, der sich auf sein Geschäft konzentrieren muss.

Eine weitere Alternative sind Real Estate Investment Trusts, kurz REITs. Das sind börsennotierte Immobilienunternehmen. Du kaufst Aktien dieser Firmen. Sie müssen den Großteil ihrer Gewinne ausschütten. REITs sind sehr liquide, da du sie täglich an der Börse handeln kannst. Allerdings sind sie oft stärker von Kursschwankungen betroffen als offene Immobilienfonds.

Crowdinvesting ist eine neuere Möglichkeit. Dabei investierst du direkt in einzelne Immobilienprojekte über Online-Plattformen. Das kann hohe Renditen versprechen, ist aber auch mit hohen Risiken verbunden. Oft handelt es sich um Nachrangdarlehen, die im Insolvenzfall leer ausgehen. Für Anfänger ist das eher ungeeignet.

Letztlich kommt es auf deine persönliche Situation an. Immobilienfonds sind ein guter Kompromiss aus Rendite, Sicherheit und Komfort. Sie eignen sich besonders für Selbstständige, die keine Zeit für die Verwaltung haben. Wenn du mehr Risiko eingehen willst, kannst du einzelne Aktien oder REITs beimischen. Sprich am besten mit einem unabhängigen Berater.

Häufige Fragen