Immobilienfonds-Gebühren: Was kostet dich die Anlage wirklich?

Bei Immobilienfonds zahlst du nicht nur einen Preis für den Anteil selbst. Es kommen einmalige Kosten beim Kauf hinzu, laufende Kosten während der Haltedauer und mögliche Gebühren beim Verkauf. Die laufenden Kosten werden dabei nicht von deinem Konto abgebucht, sondern direkt aus dem Fondsvermögen entnommen und mindern so den Wert deiner Anteile.

Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen. Die jährlichen Verwaltungsgebühren bewegen sich üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Prozent. Zusätzlich können Depotgebühren deiner Bank anfallen, wenn du die Anteile dort verwahren lässt.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Kostenstruktur oft weniger transparent. Hier wird häufig ein Agio erhoben, das dem Ausgabeaufschlag ähnelt und oft bei 5 Prozent oder mehr liegt. Die laufenden Kosten sind nicht gesetzlich standardisiert und können je nach Fonds stark variieren.

Alle Kosten zusammen bestimmen, wie viel von deiner Bruttorendite tatsächlich bei dir ankommt.

Offene Immobilienfonds haben eine vergleichsweise transparente Kostenstruktur, die du im Basisinformationsblatt nachlesen kannst. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 6 Prozent, die laufenden Verwaltungskosten zwischen 0,5 und 2 Prozent pro Jahr. Beim Verkauf über die Fondsgesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag anfallen, beim Börsenverkauf zahlst du stattdessen die üblichen Ordergebühren deiner Bank.

Geschlossene Immobilienfonds arbeiten häufig mit einem Agio, das oft 5 Prozent oder mehr der Beteiligungssumme ausmacht. Die laufenden Kosten sind nicht standardisiert und lassen sich schwerer vergleichen. Ein vorzeitiger Verkauf ist in der Regel nur am Zweitmarkt möglich und kann mit deutlichen Abschlägen auf den eigentlichen Wert verbunden sein.

Für beide Fondsarten gilt: Lässt du die Anteile über eine Bank verwahren, kann eine jährliche Depotgebühr anfallen. Diese Gebühr ist unabhängig vom Fonds und hängt von deinem Depotanbieter ab.

Offene Fonds sind bei den Kosten transparenter, geschlossene Fonds oft teurer und schwerer vergleichbar.

Der Rücknahmepreis eines offenen Immobilienfonds wird börsentäglich von der Kapitalverwaltungsgesellschaft festgestellt. Kaufst du Anteile über die Gesellschaft oder eine Bank, zahlst du zusätzlich einen Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent auf diesen Anteilwert. Der Ausgabepreis liegt also über dem eigentlichen Wert des Anteils.

Nach dem Kauf werden die Anteile in deinem Depot verwahrt. Deine Bank kann dafür eine jährliche Depotgebühr verlangen. Während der Haltedauer entnimmt der Fonds die laufenden Kosten direkt aus dem Fondsvermögen, darunter die Verwaltungsvergütung und die Vergütung der Verwahrstelle.

Willst du Anteile zurückgeben, gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten ab Kaufdatum. Danach musst du die Rückgabe mit einer Frist von 12 Monaten ankündigen. Alternativ kannst du Anteile vieler offener Immobilienfonds an der Börse verkaufen, dort entfällt der Ausgabeaufschlag, aber es fallen Ordergebühren an.

Der Ausgabeaufschlag ist die wichtigste einmalige Kostenposition beim Kauf über die Fondsgesellschaft.

Jede Kostenart wirkt anders auf deine Anlagesumme. Der Ausgabeaufschlag fällt einmalig an und reduziert sofort das Kapital, das tatsächlich in den Fonds fließt. Bei 5 Prozent Aufschlag sind von 10.000 Euro nur 9.500 Euro investiert.

Die Verwaltungsgebühr fällt jedes Jahr an und wird direkt aus dem Fondsvermögen entnommen. Sie liegt bei offenen Immobilienfonds üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Prozent. Über eine Haltedauer von zehn Jahren summiert sich dieser jährliche Abzug erheblich und verringert den Zinseszinseffekt.

Depotgebühren deiner Bank kommen als jährlicher Posten hinzu, wenn du die Anteile nicht direkt bei der Fondsgesellschaft verwahrst. Ein Rücknahmeabschlag beim Verkauf über die Gesellschaft kann den Erlös zusätzlich mindern.

Die laufenden Kosten wirken stärker auf deine Rendite als einmalige Gebühren, weil sie jedes Jahr erneut anfallen.

Diese Unterlagen müssen dir vor dem Kauf kostenlos zur Verfügung gestellt werden, auch wenn du ohne Beratung handelst.

Achte besonders auf den Ausgabeaufschlag, der bei offenen Immobilienfonds bis zu 6 Prozent betragen kann. Die Verwaltungsvergütung liegt üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Prozent pro Jahr und wird direkt aus dem Fondsvermögen gezahlt. Die Verwahrstellenvergütung entlohnt die unabhängige Kontrolle des Fondsvermögens.

Suche im Prospekt auch nach einer erfolgsabhängigen Vergütung, der sogenannten Performance Fee. Sie wird nur fällig, wenn der Fonds eine vorher festgelegte Wertentwicklung übertrifft. Prüfe außerdem, ob deine Bank eine Depotgebühr für die Verwahrung der Anteile verlangt.

Lies das Basisinformationsblatt vor jedem Kauf vollständig, dort findest du alle Kosten in einheitlichem Format.

Ein Vergleich lohnt sich nur, wenn du alle Kostenpositionen einbeziehst. Die vergangene Wertentwicklung allein sagt wenig aus, wenn die Kostenstruktur unterschiedlich ist.

• Prüfe die Höhe des Ausgabeaufschlags im Basisinformationsblatt jedes Fonds.
• Stelle die laufenden Kosten der Fonds gegenüber, die als Gesamtkostenquote ausgewiesen werden.
• Suche im Verkaufsprospekt nach erfolgsabhängigen Vergütungen und ihren Bedingungen.
• Erfrage bei deiner Bank die jährliche Depotgebühr für die Fondsverwahrung.
• Prüfe, ob ein Rücknahmeabschlag für die Rückgabe an die Gesellschaft vorgesehen ist.
• Vergleiche die Kosten eines Kaufs über die Börse mit dem Kauf über die Fondsgesellschaft.
• Sieh dir im Jahresbericht die Transaktionskosten an, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien entstanden sind.

Nur wer alle Kostenpositionen kennt, kann Fonds fair miteinander vergleichen.

Ein häufiger Fehler ist, nur auf die vergangene Wertentwicklung zu schauen und die laufenden Kosten zu ignorieren. Dabei wirken diese jedes Jahr aufs Neue und summieren sich über die Haltedauer erheblich.

Ein weiterer Fehler ist, den Ausgabeaufschlag nicht in die Renditeberechnung einzubeziehen. Wer 5 Prozent Aufschlag zahlt, startet mit einem Minus, das die Wertentwicklung erst ausgleichen muss. Auch die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten werden oft übersehen, was zu falschen Annahmen über die Verfügbarkeit des Kapitals führt.

Bei geschlossenen Fonds unterschätzen Anleger häufig die eingeschränkte Handelbarkeit. Ein Verkauf vor Laufzeitende ist meist nur am Zweitmarkt mit deutlichen Abschlägen möglich. Diese indirekten Kosten lassen sich schwer beziffern, können aber den Ertrag erheblich schmälern.

Lies die Kosteninformationen im Basisinformationsblatt vor dem Kauf, nicht erst danach.

Bei offenen Immobilienfonds zahlst du beim Kauf über eine Bank oder die Fondsgesellschaft in der Regel einen Ausgabeaufschlag. Dieser kann bis zu 6 Prozent deiner Anlagesumme betragen. Kaufst du Anteile stattdessen an der Börse, entfällt der Ausgabeaufschlag, dafür fallen die üblichen Ordergebühren deiner Bank an.

Die laufenden Kosten eines offenen Immobilienfonds liegen meist zwischen 0,5 und 2 Prozent pro Jahr. Sie umfassen die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement, die Vergütung der Verwahrstelle sowie Kosten für Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung. Diese Kosten werden nicht separat von deinem Konto abgebucht, sondern direkt aus dem Fondsvermögen entnommen.

Zusätzlich können Transaktionskosten entstehen, wenn der Fonds Immobilien kauft oder verkauft. Auch eine erfolgsabhängige Vergütung ist möglich, wenn sie im Prospekt vereinbart wurde und die Bedingungen erfüllt sind. Bei Rückgabe an die Gesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag den Wert deiner Anteile mindern.

Die laufenden Kosten offener Immobilienfonds sind im Basisinformationsblatt transparent ausgewiesen.

Bei offenen Immobilienfonds zahlst du beim Kauf über eine Bank oder die Fondsgesellschaft in der Regel einen Ausgabeaufschlag. Dieser kann bis zu 6 Prozent deiner Anlagesumme betragen. Kaufst du Anteile stattdessen an der Börse, entfällt der Ausgabeaufschlag, dafür fallen die üblichen Ordergebühren deiner Bank an.

Die laufenden Kosten eines offenen Immobilienfonds liegen meist zwischen 0,5 und 2 Prozent pro Jahr. Sie umfassen die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement, die Vergütung der Verwahrstelle sowie Kosten für Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung. Diese Kosten werden nicht separat von deinem Konto abgebucht, sondern direkt aus dem Fondsvermögen entnommen.

Zusätzlich können beim Verkauf von Immobilien innerhalb des Fonds Transaktionskosten anfallen, etwa Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren. Auch diese Kosten trägst du indirekt als Anteilseigner. Eine erfolgsabhängige Vergütung, die sogenannte Performance Fee, wird nur fällig, wenn der Fonds eine vorher definierte Benchmark übertrifft.

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird häufig ein Agio erhoben, das dem Ausgabeaufschlag bei offenen Fonds ähnelt. Es liegt oft bei 5 Prozent oder mehr und wird auf die Beteiligungssumme aufgeschlagen. Die laufenden Kosten sind nicht gesetzlich standardisiert und können je nach Fonds stark variieren.

Ein wesentlicher Kostenfaktor bei geschlossenen Fonds ist die eingeschränkte Handelbarkeit. Ein vorzeitiger Verkauf deiner Anteile ist in der Regel nur am Zweitmarkt möglich und kann mit deutlichen Abschlägen auf den eigentlichen Wert verbunden sein. Diese indirekten Kosten sind schwer zu beziffern, können aber den Ertrag erheblich schmälern.

Da geschlossene Immobilienfonds oft nur in eine oder wenige Immobilien investieren, hängt die Rendite stärker von einzelnen Objekten ab. Die Kosten für das Fondsmanagement und die Verwaltung der Immobilien werden aus dem Fondsvermögen entnommen und mindern die Ausschüttungen an dich.

Geschlossene Immobilienfonds sind bei den Kosten intransparenter und richten sich an erfahrene Anleger.

Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen. Hinzu können jährliche Verwaltungsgebühren kommen, die sich zwischen 0,5 und 2 Prozent bewegen.

Ein wesentlicher Kostenfaktor bei geschlossenen Fonds ist die eingeschränkte Handelbarkeit. Ein vorzeitiger Verkauf deiner Anteile ist in der Regel nur am Zweitmarkt möglich und kann mit deutlichen Abschlägen auf den eigentlichen Wert verbunden sein. Diese indirekten Kosten sind schwer zu beziffern, aber für deine Rendite entscheidend.

Die Kosten eines geschlossenen Immobilienfonds werden im Verkaufsprospekt ausgewiesen. Da die Fonds oft nur in wenige Objekte investieren, fallen die Transaktionskosten für den Immobilienankauf stärker ins Gewicht als bei breit gestreuten offenen Fonds.

Ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent bedeutet, dass von deiner Anlagesumme nur 95 Prozent tatsächlich in den Fonds fließen. Diese anfängliche Lücke musst du durch die Wertentwicklung des Fonds erst wieder aufholen. Je höher der Aufschlag, desto länger dauert es, bis du im Plus bist.

Die laufenden Verwaltungskosten wirken jedes Jahr aufs Neue. Ein Fonds mit 2 Prozent jährlichen Kosten muss eine entsprechend höhere Bruttorendite erwirtschaften als ein Fonds mit 1 Prozent, um dir die gleiche Nettorendite zu bieten. Über einen Zeitraum von zehn Jahren summiert sich dieser Unterschied erheblich.

Bei offenen Immobilienfonds kommt hinzu, dass du Anteile mindestens 24 Monate halten musst und die Rückgabe mit 12 Monaten Frist ankündigen musst. In dieser Zeit hast du keinen Zugriff auf dein Kapital, es sei denn, du verkaufst die Anteile an der Börse. Auch dieser eingeschränkte Zugang kann deine Renditeplanung beeinflussen.

Je länger du hältst, desto stärker entscheidet die Höhe der laufenden Kosten über deine Nettorendite.

Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen. Hinzu können jährliche Verwaltungsgebühren kommen, die sich zwischen 0,5 und 2 Prozent bewegen.

Kaufst du Fondsanteile nicht an der Börse, zahlst du zusätzlich zum Anteilspreis meist einen Ausgabeaufschlag. Bei Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag den Wert der Anteile mindern.

Der Wert des Fondsanteils wird auch durch die laufenden Kosten beeinflusst, die aus dem Fondsvermögen gedeckt werden und damit indirekt von dir. Dazu zählen jährliche Kosten wie die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement und die Vergütung der Verwahrstelle.