Immobilienfonds für Studenten: Lohnt sich die Anlage 2026?

Ein Fonds für studentisches Wohnen bündelt Kapital und investiert es in Gebäude, die speziell für Studierende gebaut oder umgebaut wurden. Typisch sind möblierte Apartments mit eigenem Bad und eigener Küche, schnellem Internet sowie Gemeinschaftsflächen für Freizeit und Austausch. Die Erträge entstehen aus den Mieteinnahmen der Bewohner und aus möglichen Wertsteigerungen der Immobilien.

Für institutionelle Anleger hat sich dieses Segment inzwischen zu einer eigenen Anlageklasse entwickelt. Ein Beispiel ist der Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund, der ein Portfolio aus zehn bis 15 Wohnanlagen in europäischen Universitätsstädten aufbauen soll. Das Zielvolumen liegt bei 500 Millionen Euro, die angestrebte jährliche Rendite bei 5 Prozent.

Die Standortwahl folgt klaren Kriterien. Geeignet sind etablierte Universitätsstädte mit hohem Pendleraufkommen, attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einem Nachfrageüberhang für studentisches Wohnen. Zusätzlich prüfen die Fondsgesellschaften die Qualität des Betreibers, die Mikrolage und die Möglichkeit, die Gebäude später auch anderweitig zu nutzen.

Der Zugang hängt stark vom Fondstyp ab. Spezial-AIFs für Studentenwohnen richten sich an professionelle und semiprofessionelle Investoren, die hohe Beträge anlegen können. Bei einem Zielvolumen von 500 Millionen Euro sollen beispielsweise rund 250 Millionen Euro bei diesen Investoren eingesammelt werden.

Privatanleger können offene Publikums-Immobilienfonds dagegen oft schon mit kleinen Beträgen kaufen, teils unter 100 Euro. Diese Fonds investieren jedoch meist breit in Büros, Einkaufszentren oder Hotels und nur selten gezielt in Studentenapartments. Ein direkter Zugang zu einem reinen Studentenwohnfonds bleibt dir als Privatanlegerin in der Regel verwehrt.

Die Renditeerwartungen unterscheiden sich deutlich. Spezialfonds für studentisches Wohnen nennen Zielrenditen um 5 Prozent jährlich. Offene Publikumsfonds erzielten 2025 dagegen im Durchschnitt eine negative Rendite von minus 1,6 Prozent, fast die Hälfte der Fonds verzeichnete ein Minus.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft legt den Fonds auf und definiert ein Zielvolumen sowie die Anlagestrategie. Beim Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund sind das 500 Millionen Euro für ein diversifiziertes Portfolio aus zehn bis 15 Wohnanlagen in europäischen Universitätsstädten.

Anschließend sammelt die Gesellschaft das Kapital bei Investoren ein. Bei einem Zielvolumen von 500 Millionen Euro kann der einzusammelnde Eigenkapitalanteil bei etwa 250 Millionen Euro liegen. Der Rest wird über Fremdkapital finanziert.

Danach kauft der Fonds die Objekte. Geprüft werden die Betreiberqualität, die Objektqualität, die Mikrolage und die Drittverwendungsfähigkeit. Die Referenzwährung ist Euro, bei Geschäften in anderen Währungen wird eine Absicherung von zirka 90 Prozent angestrebt.

Bei offenen Publikumsfonds zahlst du einmalige Ausgabeaufschläge von bis zu 5 Prozent. Hinzu kommen laufende Verwaltungsgebühren, die oft zwischen 0,5 und 1,5 Prozent pro Jahr liegen. Diese Kosten mindern deine Rendite direkt.

Bei Spezial-AIFs für institutionelle Anleger gelten abweichende Gebührenmodelle, die individuell zwischen Fondsgesellschaft und Investor vereinbart werden. Pauschale Angaben sind hier nicht möglich, die Kostenstruktur ist oft komplexer als bei Publikumsfonds.

Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds lag 2025 bei minus 1,6 Prozent. In so einem Umfeld wiegen Kosten besonders schwer, weil sie aus einer ohnehin schwachen Wertentwicklung zusätzlich Kapital entziehen.

Anteile an offenen Immobilienfonds musst du mindestens 24 Monate halten, bevor du sie zurückgeben kannst. Danach gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Dein Geld ist also nicht kurzfristig verfügbar.

Bei Liquiditätsengpässen kann die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen. Das ist 2026 bei den Fonds WohnSelect D und Fokus Wohnen Deutschland geschehen. In so einem Fall kommst du für unbestimmte Zeit nicht an dein Kapital.

Viele offene Immobilienfonds werden an der Börse gehandelt, dort kannst du Anteile schneller verkaufen. Der Börsenpreis kann jedoch unter dem offiziellen Rücknahmepreis liegen, insbesondere wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen.

Für ein Investment spricht ein Anlagehorizont von mindestens vier bis fünf Jahren. Immobilienfonds sind keine kurzfristige Geldanlage, sondern eine Beimischung für langfristig orientierte Depots.

• Du hast Zugang zu einem Spezial-AIF für studentisches Wohnen als semiprofessioneller Investor.
• Du möchtest von der steigenden Nachfrage nach Mikro-Apartments in Universitätsstädten profitieren.
• Du kannst eine Zielrendite von etwa 5 Prozent jährlich realistisch einordnen und akzeptierst das Risiko.
• Du bist bereit, dich mit Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern auseinanderzusetzen.

Gegen ein Investment spricht, wenn du tägliche Verfügbarkeit deines Kapitals benötigst. Offene Immobilienfonds erzielten 2025 im Schnitt minus 1,6 Prozent Rendite, und die Mittelabflüsse setzten sich auch 2026 fort.

Ein häufiger Fehler ist, Immobilienfonds als Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld zu betrachten. Sie bieten keine tägliche Verfügbarkeit, sondern unterliegen einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten.

Viele Anleger ignorieren die Mittelabflüsse aus der Anlageklasse. Allein im ersten Quartal 2026 zogen Anleger 1,8 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Solche Abflüsse können die Fondsgesellschaften zwingen, Objekte unter Druck zu verkaufen.

Ein weiterer Fehler ist die Annahme, offene Immobilienfonds lieferten immer positive Renditen. 2025 verzeichnete fast die Hälfte der mehr als 30 vom Fondsverband BVI gelisteten Fonds ein Minus. Der UniImmo Wohnen ZBI meldete im Juni 2024 sogar einen plötzlichen Abwertungsbedarf von 17 Prozent des Anteilswerts.

Die Anzahl der Studierenden hat sich seit der Jahrtausendwende weltweit mehr als verdoppelt. Die OECD geht von einer Vervierfachung im Zeitraum von 2000 bis 2025 aus. Steigende Studierendenzahlen, die Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und mehr Single-Haushalte treiben die Nachfrage nach Mikro-Apartments.

In Deutschland gibt es rund 50 Universitätsstädte mit mehr als 15.000 Studierenden. In vielen dieser Städte besteht ein Nachfrageüberhang für studentisches Wohnen. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die zunehmende Urbanisierung stützen diese Entwicklung zusätzlich.

Während Büroimmobilien unter dem Trend zum Home-Office leiden, bleiben Wohn-, Logistik- und Nahversorgungsimmobilien robuster. Für institutionelle Investoren ist studentisches Wohnen deshalb ein Wachstumssegment mit langfristiger Perspektive.

Die Anzahl der Studierenden hat sich seit der Jahrtausendwende weltweit mehr als verdoppelt. Die OECD geht von einer Vervierfachung im Zeitraum von 2000 bis 2025 aus.

In Deutschland gibt es rund 50 Universitätsstädte mit mehr als 15.000 Studierenden. In vielen dieser Städte besteht ein Nachfrageüberhang für studentisches Wohnen und Mikro-Apartments.

Der Trend zum Home-Office belastet Büroimmobilien, während Wohn-, Logistik- und Nahversorgungsimmobilien robuster bleiben. Studentisches Wohnen profitiert von der zunehmenden Urbanisierung und dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum.

Für institutionelle Fonds wie den Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund sind etablierte Universitätsstädte mit hohem Pendleraufkommen und attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die bevorzugten Investmentstandorte.

Offene Publikums-Immobilienfonds sind über Fondsgesellschaften und Börse zugänglich, unterliegen aber Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern. Ihre Rendite lag 2025 im Durchschnitt bei minus 1,6 Prozent.

REITs und Immobilien-ETFs werden täglich an der Börse gehandelt und sind oft schon ab 1 Euro im Sparplan erhältlich. Dafür schwanken ihre Kurse stärker, abhängig von der Börsenphase und der Entwicklung der Immobilienkonzerne.

Festgeld bietet einen festen Zinssatz und ist durch die Einlagensicherung geschützt. Die Verfügbarkeit ist für die vereinbarte Laufzeit eingeschränkt, dafür gibt es keine Bewertungsrisiken wie bei offenen Immobilienfonds.