Untermiete Was Studierende wissen müssen – von der Erlaubnis bis zum Vertrag

Untermiete: Das Wichtigste auf einen Blick

Wer für einen längeren Auslandsaufenthalt packt, eine berufliche Station in einer anderen Stadt antritt oder die Miete während einer langen Abwesenheit nicht doppelt zahlen möchte, denkt schnell über Untermiete nach. Doch bevor du einen Schlüssel weitergibst, müssen Erlaubnis, Vertrag und Kostenaufteilung stimmen – sonst droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung deines eigenen Hauptmietvertrags.

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Was Untermiete bedeutet – und wann sie sich für Mieter:innen lohnt

Untermiete liegt immer dann vor, wenn eine Person, die selbst Hauptmieterin oder Hauptmieter ist, ihre Wohnung oder einen Teil davon an eine dritte Person weitervermietet. Diese dritte Person wird als Untermieter:in bezeichnet und hat einen Mietvertrag ausschließlich mit dem oder der Hauptmieter:in – nicht mit der Vermieter:in. Das klingt nach einem Detail, hat aber erhebliche rechtliche Konsequenzen: Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter bleibt gegenüber der Vermieter:in für alles verantwortlich, was in der Wohnung passiert.

Für Mieter:innen gibt es gleich mehrere klassische Situationen, in denen Untermiete sinnvoll sein kann. Ein berufsbedingter Ortswechsel ist der häufigste Fall: Wer fünf Monate in Lissabon oder Stockholm arbeitet, möchte nicht die volle Miete für eine leere Wohnung in München oder Berlin zahlen. Ähnliches gilt für ein Sabbatical, eine längere Reise oder die Überbrückungszeit, in der ein Zimmer unbesetzt bleibt. Gerade mit einem knappen Budget kann das Einsparen von Mietkosten während der Abwesenheit finanziell einen entscheidenden Unterschied machen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen einer echten Wohngemeinschaft und einer Untermietsituation: In einer klassischen Wohngemeinschaft stehen beide – oder alle – Bewohner:innen gemeinsam im Hauptmietvertrag. Sie sind gleichberechtigte Hauptmieter:innen. Bei der Untermiete hingegen ist nur eine Person im Hauptmietvertrag; sie vermietet eigenständig und eigenverantwortlich an die andere Person weiter. Diese Konstruktion schafft ein Über-Unterordnungsverhältnis mit klaren Rechten und Pflichten auf beiden Seiten.

Erlaubnis der Vermieter:in einholen – so geht es richtig

Der Grundsatz ist eindeutig: Wer ohne Erlaubnis der Vermieter:in untervermietet, handelt vertragswidrig. § 540 BGB regelt, dass der Mieter ohne die Erlaubnis der Vermieter:in den Gebrauch der Mietsache nicht einem Dritten überlassen darf. Im schlimmsten Fall droht eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags – ein Risiko, das niemand leichtfertig eingehen sollte.

Gleichzeitig gibt es eine starke Gegennorm: § 553 BGB gibt Hauptmieter:innen bei einem berechtigten Interesse einen echten Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt, eine längere Auslandsreise oder wirtschaftliche Gründe gelten als berechtigtes Interesse. Die Vermieter:in darf die Erlaubnis dann nur verweigern, wenn ein triftiger Grund in der Person der vorgesehenen Untermieter:in vorliegt – etwa wenn die betreffende Person der Vermieter:in bekannt und problematisch ist oder die Wohnung dadurch überbelegt wäre.

Die Anfrage sollte immer schriftlich gestellt werden – per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Brief mit Einschreiben. Im Schreiben gehören der vollständige Name der geplanten Untermieter:in, der genaue Zeitraum der Untermiete und der sachliche Grund (z. B. „berufliche Auszeit mit Aufenthalt in Lissabon, Oktober bis Februar") hinein. Die schriftliche Dokumentation schützt dich, falls die Vermieter:in später behauptet, keine Erlaubnis erteilt zu haben. Außerdem darf die Vermieter:in bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers – nicht der gesamten Wohnung – eine angemessene Mieterhöhung verlangen, wenn die Überlassung für sie mit einem Mehraufwand verbunden ist.

Den Untermietvertrag richtig aufsetzen: Pflichtinhalte und Formulierungstipps

Ein schriftlicher Untermietvertrag ist zwar gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis aber absolut unerlässlich. Mündliche Abreden sind im Streitfall kaum beweisbar. Wer ohne Vertrag vermietet, riskiert Auseinandersetzungen über Mietdauer, Kautionsrückzahlung und Nutzungsrechte, die am Ende beide Seiten Nerven und Geld kosten.

In den Vertrag gehören zwingend: die vollständigen Namen und Anschriften beider Parteien, eine genaue Beschreibung des überlassenen Bereichs (beispielsweise „Zimmer Nr. 2 mit ca. 14 m², Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur"), der genaue Beginn und das genaue Ende der Mietzeit sowie die monatliche Kaltmiete inklusive des Anteils an den Nebenkosten. Gerade die Nebenkosten sind ein häufiger Streitpunkt: Definiere klar, ob Strom, Internet und Heizung pauschal abgegolten sind oder ob eine jährliche Abrechnung stattfindet.

Auch Regelungen zum Thema Kaution gehören in den Vertrag. § 551 BGB begrenzt die Kaution auf maximal drei Nettokaltmonatsmieten – diese Obergrenze gilt auch im Untermietverhältnis. Lege außerdem fest, in welcher Form die Kaution hinterlegt wird (Überweisung auf ein separates Konto), innerhalb welcher Frist sie nach Ende der Mietzeit zurückgezahlt wird und unter welchen Umständen Abzüge vorgenommen werden dürfen. Ergänzend empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll zu Beginn und am Ende der Mietzeit, in dem der Zustand des Zimmers und aller Gemeinschaftsbereiche dokumentiert wird – inklusive Fotos.

Befristete Untermietverträge sind bei Berufspendlern oder Menschen mit temporärem Wohnsitz der Regelfall, da die Abwesenheit oft zeitlich klar begrenzt ist. Achte darauf, dass das Vertragsende mit dem Ende deines Auslandsaufenthalts oder deiner beruflichen Abordnung übereinstimmt und idealerweise einen kleinen Puffer enthält, falls sich deine Rückkehr verzögert. Eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung für den Fall außergewöhnlicher Umstände ist ebenfalls ratsam.

Miete, Nebenkosten und Kaution fair aufteilen

Bei der Festlegung der Untermiete gilt ein zentrales Prinzip: Die Untermieter:in darf nicht mehr zahlen als der anteilig auf die überlassene Fläche entfallende Betrag der Hauptmiete, zuzüglich eines angemessenen Aufschlags für Möblierung, Ausstattung oder besondere Lagevorteile. Wer deutlich mehr verlangt, riskiert den Vorwurf der Mietpreisüberhöhung, der zivilrechtliche und in extremen Fällen sogar strafrechtliche Konsequenzen haben kann.

Die Betriebskosten – also Strom, Heizung, Wasser und Internet – lassen sich entweder proportional zur genutzten Fläche oder nach Köpfen aufteilen. Beide Methoden sind zulässig, solange sie im Vertrag klar festgehalten sind. Vermiete beispielsweise ein 14-m²-Zimmer in einer 56-m²-Wohnung, entspricht das einem Viertel der Fläche; dieser Anteil kann als Orientierung für die Nebenkostenumlage dienen. Bei Pauschalvereinbarungen solltest du darauf achten, dass die Pauschale realistisch kalkuliert ist – zu niedrig angesetzte Pauschalen führen am Ende zu Nachforderungen, die die Untermieter:in treffen.

Zur Kaution: Als Hauptmieter:in bist du verpflichtet, die hinterlegte Kaution getrennt von deinen eigenen Finanzmitteln aufzubewahren und zu verzinsen. Vermischst du die Kaution mit deinem Girokonto, macht sich die Untermieter:in Ansprüche auf Schadensersatz geltend. Ein separates Tagesgeldkonto ist die unkomplizierteste Lösung. Nach Ende der Mietzeit hast du eine angemessene Frist – die Rechtsprechung nennt üblicherweise drei bis sechs Monate – um eventuelle Forderungen zu prüfen und dann den verbleibenden Betrag zurückzuüberweisen.

Rechte und Pflichten beider Seiten – was viele nicht wissen

Als Hauptmieter:in trägst du gegenüber der Vermieter:in die volle Verantwortung: für die pünktliche Mietzahlung, für etwaige Schäden und für die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung. Zahlt deine Untermieter:in die vereinbarte Miete nicht, bist du trotzdem verpflichtet, die vollständige Hauptmiete an deine Vermieter:in zu überweisen. Diese Haftungskette ist ein ernstes Risiko und ein Grund, warum du dir sehr sorgfältig überlegen solltest, wem du deinen Schlüssel gibst.

Die Untermieter:in hingegen hat das Recht auf ungestörten Gebrauch des überlassenen Bereichs. Das bedeutet konkret: Du als Hauptmieter:in darfst die untervermieteten Räume nicht ohne Ankündigung und ohne triftigen Grund betreten. Nur in Notfällen – etwa einem Wasserschaden – ist ein unangemeldetes Betreten gerechtfertigt. Regelmäßige „Kontrollen" ohne Absprache verletzen die Privatsphäre der Untermieter:in und können rechtliche Konsequenzen haben.

Ein häufig unterschätzter Aspekt: Was passiert, wenn du deinen eigenen Hauptmietvertrag kündigst oder die Vermieter:in ihn kündigt? Das Untermietverhältnis endet in diesem Fall nicht automatisch und sofort. Die Untermieter:in genießt eigene Kündigungsschutzrechte nach dem BGB. Im Fall der Kündigung des Hauptmietvertrags hast du jedoch nach § 546a BGB einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung, und die Vermieter:in kann unter Umständen direkt gegen die Untermieter:in vorgehen. Kläre solche Szenarien möglichst vorab rechtlich – gerade bei längeren Untermietperioden.

Untermiete in der Wohnung: Andere Regeln, andere Zuständigkeiten

Wer in einer Wohnung mit besonderen Belegungsregeln lebt, steht vor einem speziellen Regelwerk. Mietverträge, die in der Regel von einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft oder einer Genossenschaft abgeschlossen werden, enthalten häufig ein ausdrückliches Verbot der Untermiete. Bevor du irgendwelche Vereinbarungen triffst, solltest du deinen Vertrag also sorgfältig lesen. Ein allgemeines Untermietverbot im Vertrag schließt auch den Anspruch nach § 553 BGB aus, da die Vermieter:innen besondere Interessen haben – nämlich die Versorgung von bestimmten Personengruppen mit günstigem Wohnraum.

Zuständig für eine eventuelle Ausnahmegenehmigung ist nicht eine private Hausverwaltung, sondern die jeweilige Wohnungsbaugesellschaft oder Genossenschaft. Anfragen müssen dort formal eingereicht werden, und die Bearbeitungszeiten sind oft länger als bei privaten Vermieter:innen. Wer also im Herbst ins Ausland reist, sollte die Anfrage bereits im Frühsommer stellen.

Befristete Mietverträge sind oft nicht ordentlich kündbar – das macht Untermiete zur einzigen wirtschaftlich sinnvollen Option bei längerer Abwesenheit. Gleichzeitig gilt die Zweckbindung: Solche Wohnungen sind in der Regel nur für bestimmte Personengruppen vorgesehen. Das schränkt den Kreis der infrage kommenden Untermieter:innen erheblich ein. Personen ohne entsprechenden Status werden von den meisten Wohnungsbaugesellschaften als Untermieter:innen nicht akzeptiert.

Steuer und staatliche Leistungen: Wenn Mieteinnahmen relevant werden

Einnahmen aus der Untermiete gelten steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Das klingt zunächst beunruhigend, ist in der Praxis für viele Vermieter:innen aber oft weniger problematisch als befürchtet. Denn von den Einnahmen dürfen Werbungskosten abgezogen werden: der anteilig auf die untervermietete Fläche entfallende Teil deiner eigenen Miete, die entsprechenden Nebenkosten sowie eventuelle Kosten für Inserate oder Vertragsberatung. Häufig ergibt sich dadurch kein oder nur ein sehr geringer steuerpflichtiger Überschuss.

Eine pauschale steuerfreie Freigrenze speziell für Mieteinnahmen aus Untermiete gibt es im deutschen Steuerrecht nicht. Wer nennenswerte Einnahmen erzielt, sollte eine Einkommensteuererklärung abgeben und die Einkünfte dort unter „Vermietung und Verpachtung" angeben. Zu beachten ist der allgemeine steuerliche Grundfreibetrag: Für das Veranlagungsjahr 2026 liegt dieser bei 12.348 Euro für Alleinstehende. Solange das Gesamteinkommen unter diesem Betrag bleibt, fällt keine Einkommensteuer an.

Wer staatliche Leistungen bezieht, muss eine weitere Dimension beachten: Einnahmen aus der Untermiete gelten als anrechenbares Einkommen und können die Höhe der Leistungen reduzieren. Wie viel Einkommen anrechnungsfrei bleibt, hängt von individuellen Umständen ab. Die genauen Freibeträge solltest du beim zuständigen Amt oder bei der zuständigen Behörde erfragen, da sich die Regelungen ändern können und auf deinen konkreten Fall abgestimmt sein müssen. Pauschale Aussagen hierzu wären unseriös – eine individuelle Beratung ist unverzichtbar.

Die häufigsten Fehler bei der Untermiete – und wie du sie vermeidest

Der klassischste Fehler ist gleichzeitig der gefährlichste: Untermiete ohne schriftliche Erlaubnis der Vermieter:in. Manche Mieter:innen verlassen sich auf mündliche Zusagen oder gehen stillschweigend davon aus, dass eine Erlaubnis schon erteilt sein wird. Das ist ein Irrtum, der im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führt. Hol dir die Erlaubnis immer schriftlich und bewahre den Nachweis auf.

Fehler Nummer zwei ist das Fehlen eines schriftlichen Untermietvertrags. Ohne Vertrag fehlt im Streitfall das wichtigste Beweismittel. Wer sich auf mündliche Absprachen verlässt, steht bei Streitigkeiten über Kautionsrückzahlung, Schäden oder Kündigungsfristen oft mit leeren Händen da. Ein Vertrag schützt beide Seiten – er ist kein Misstrauensvotum, sondern professioneller Umgang miteinander.

Ein dritter häufiger Fehler ist die Festlegung einer zu hohen Untermiete. Manche Hauptmieter:innen versuchen, die Zeit der eigenen Abwesenheit als Einnahmequelle zu nutzen und verlangen deutlich mehr als den anteiligen Hauptmietpreis. Das ist nicht nur rechtlich riskant im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung, sondern auch ethisch fragwürdig – und kann das gesamte Untermietverhältnis gefährden. Bleibe bei einer fairen, am Hauptmietpreis orientierten Miete.

Schließlich wird das Übergabeprotokoll regelmäßig vergessen. Ohne dokumentierten Ausgangszustand ist kaum festzustellen, welche Schäden bereits vor dem Einzug der Untermieter:in vorhanden waren und welche während der Mietzeit entstanden sind. Erstelle zu Beginn und am Ende der Mietzeit ein detailliertes Protokoll mit Fotos, das beide Parteien unterschreiben. Das ist der effektivste Schutz gegen spätere Streitigkeiten.

Untermiete mit Köpfchen: So geht es richtig

Untermiete ist für viele Mieter:innen ein praktisches und oft wirtschaftlich notwendiges Instrument, um Mietkosten während längerer Abwesenheiten, etwa durch berufliche Auszeiten, Reisen oder anderweitige Verpflichtungen, zu überbrücken. Wer die Grundregeln beachtet – schriftliche Erlaubnis der Vermieter:in einholen, einen klaren Untermietvertrag aufsetzen, die Miete fair kalkulieren und steuerliche Auswirkungen im Blick behalten – ist auf der sicheren Seite. Die häufigsten Fehler sind vermeidbar, wenn man sie kennt und von Anfang an strukturiert vorgeht.

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