Notarkosten beim Hauskauf Was 2026 wirklich auf dich zukommt

Notarkosten beim Hauskauf: Das Wichtigste auf einen Blick

Wer ein Haus kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis – rund um den Notartermin fallen zusätzliche Kosten an, die sich aus gesetzlich geregelten Gebühren zusammensetzen. Diese Nebenkosten müssen in der Regel aus eigener Tasche bezahlt werden und sollten frühzeitig in deine Finanzplanung einfließen.

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Was sind Notarkosten und wann fallen sie beim Hauskauf an?

In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie beurkundungspflichtig – ohne Notar ist kein Kaufvertrag rechtswirksam. Das ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch und soll Käufer:innen und Verkäufer:innen vor übereilten Entscheidungen schützen und Rechtssicherheit garantieren. Der Notar oder die Notarin nimmt dabei eine neutrale Rolle ein: Er oder sie berät beide Seiten, liest den Vertrag vollständig vor und beurkundet ihn rechtssicher. Ohne diesen Schritt wird im Grundbuch nichts eingetragen – und das Eigentum wechselt rechtlich nicht den Besitzer.

Notarkosten fallen an mehreren Stationen des Kaufprozesses an. Der größte Posten ist die Beurkundung des eigentlichen Kaufvertrags. Wer die Immobilie mit einem Bankdarlehen finanziert, zahlt zusätzlich für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch – denn die Bank sichert ihr Darlehen über dieses Pfandrecht ab. Hinzu kommen Gebühren für die Auflassungsvormerkung, die das Eigentum des Käufers oder der Käuferin während der Abwicklungsphase sichert, sowie Vollzugs- und Betreuungsgebühren für administrative Tätigkeiten wie die Anforderung von Genehmigungen oder Fälligkeitsmitteilungen.

Wichtig ist die begriffliche Trennung: „Notarkosten" im engeren Sinne sind die Gebühren, die der Notar oder die Notarin für seine oder ihre Tätigkeit erhält. Daneben fallen „Grundbuchgebühren" an, die das zuständige Amtsgericht für Eintragungen im Grundbuch erhebt. Im Sprachgebrauch werden beide Positionen häufig unter dem Sammelbegriff „Notar- und Grundbuchkosten" zusammengefasst, weil sie in der Praxis gemeinsam anfallen und in vielen Kostenaufstellungen als ein Block ausgewiesen werden. Beide Gebührenarten richten sich nach demselben gesetzlichen Rahmen und sind eng miteinander verknüpft.

Für deine Finanzplanung bedeutet das: Notarkosten sind keine optionale Position, sondern ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten, die zum Kaufpreis hinzukommen. Sie entstehen unabhängig davon, ob du neu baust, eine Bestandsimmobilie kaufst oder ein Erbbaurecht erwirbst – immer dann, wenn ein notariell beurkundetes Rechtsgeschäft stattfindet.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf wirklich?

Die Höhe der Notarkosten ist nicht das Ergebnis einer freien Preisverhandlung, sondern ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Gesetz legt für jeden Geschäftswert eine bestimmte Gebühr fest, die als Ausgangspunkt für alle weiteren Berechnungen dient. Der Geschäftswert entspricht in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie. Je nach Art der Tätigkeit – Beurkundung, Vollzug, Betreuung – wird ein bestimmtes Vielfaches dieser Grundgebühr berechnet.

Der Tarif ist degressiv gestaltet: Bei steigendem Kaufpreis steigen die absoluten Kosten zwar an, aber der prozentuale Anteil am Kaufpreis sinkt. Das bedeutet, dass Käufer:innen bei hochpreisigen Immobilien im Verhältnis zum Kaufpreis weniger für den Notar zahlen als bei günstigeren Objekten. In der Praxis wird deshalb oft mit einer pauschalen Orientierungsgröße gearbeitet: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei einem unkomplizierten Kauf mit Grundschuldeintragung in einer Spanne, die sich üblicherweise im Bereich von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises bewegt. Diese Zahl ist als Planungshilfe zu verstehen – den exakten Betrag für dein konkretes Vorhaben kannst du vorab beim Notar oder mithilfe eines Nebenkostenrechners ermitteln.

Für die Finanzierungsplanung lohnt es sich, frühzeitig einen ungefähren Betrag zu ermitteln, bevor Kaufpreis und Finanzierungssumme feststehen. Denn da Nebenkosten selten von Banken mitfinanziert werden, musst du diesen Betrag als Eigenkapital einplanen. Wer mit einem Kaufpreis von beispielsweise mehreren Hunderttausend Euro plant, stellt schnell fest, dass allein die Notar- und Grundbuchkosten einen vierstelligen oder sogar niedrig fünfstelligen Betrag ausmachen können – Geld, das am Tag der Fälligkeit auf dem Konto bereitliegen muss.

Notarkosten berechnen: So setzt sich die Rechnung zusammen

Wer eine Notarrechnung zum ersten Mal in den Händen hält, ist oft überrascht, wie viele Einzelpositionen aufgeführt sind. Der größte Posten ist in der Regel die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag selbst. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis und wird als Vielfaches der gesetzlichen Grundgebühr ausgewiesen. Diese Position allein macht einen erheblichen Teil der gesamten Notarrechnung aus.

Wer das Haus mit einem Kredit finanziert, zahlt zusätzlich für die Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie für die anschließende Eintragung der Grundschuld im Grundbuch durch das Amtsgericht. Diese Kosten fallen separat an und sind abhängig von der Höhe des eingetragenen Grundschuldbetrags – in der Regel entspricht dieser der Darlehenssumme oder übersteigt sie leicht, da Banken gerne einen Puffer einrechnen. Auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die das Eigentum des Käufers oder der Käuferin in der Zwischenphase sichert, erzeugt eine eigene Gebühr beim Grundbuchamt.

Darüber hinaus entstehen Vollzugs- und Betreuungsgebühren: Der Notar oder die Notarin überwacht die korrekte Abwicklung des Vertrags, holt Genehmigungen ein, prüft das Grundbuch auf Belastungen und stellt die Fälligkeitsmitteilung aus – also die offizielle Nachricht an den Käufer oder die Käuferin, wann der Kaufpreis überwiesen werden darf. Für all diese Tätigkeiten werden nach GNotKG reduzierte Gebühren berechnet. Am Ende kommen Auslagen hinzu: Porto, Telekommunikationskosten, gegebenenfalls Dokumentenpauschalen. Auf den Gesamtbetrag wird zudem die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent fällig – dieser Aufschlag wird oft vergessen, ist aber Teil jeder Notarrechnung.

Wenn du planst und Sicherheit möchtest: Es ist durchaus möglich und sinnvoll, beim Notar vor dem Termin eine Kostenschätzung oder einen Kostenvoranschlag anzufragen. Viele Notariate bieten das an und können auf Basis des Kaufpreises und der geplanten Finanzierungsstruktur eine verlässliche Orientierung geben – noch bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer:in oder Verkäufer:in?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die zwingend festlegt, wer die Notarkosten trägt – im Bürgerlichen Gesetzbuch findet sich lediglich der Grundsatz, dass die Kosten der Beurkundung dem Käufer oder der Käuferin zur Last fallen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In der Praxis ist es deshalb nahezu universell üblich, dass die käufernde Partei die gesamten Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag und die Grundschuldeintragung übernimmt. Das ist der Standard, auf den sich Verkäufer:innen und Käufer:innen stillschweigend einigen – und auf den auch Banken und Finanzierungsberater:innen in ihrer Kalkulation eingehen.

Eine Ausnahme bildet die Löschung bereits bestehender Grundschulden auf Seiten der Verkäufer:innen. Wenn eine Immobilie noch mit einer alten Bankgrundschuld belastet ist – weil das eigene Darlehen abbezahlt wurde, die Eintragung aber noch nicht gelöscht ist – dann trägt die verkaufende Partei die Kosten für diese Löschung. Das ist fair und entspricht dem Prinzip, dass jeder seine eigenen „Altlasten" bereinigt. Für Käufer:innen bedeutet das: Du musst diese Kosten nicht einkalkulieren, solltest aber darauf achten, dass die Löschung tatsächlich vor oder zeitgleich zur Eigentumsumschreibung erfolgt.

Abweichende Vereinbarungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in sind zwar rechtlich möglich, im deutschen Immobilienmarkt aber sehr unüblich. Wer als Käufer:in bei Verhandlungen eine andere Kostenteilung ansprechen möchte, sollte das frühzeitig und transparent kommunizieren. Für die Finanzierungsplanung gilt jedoch der Standardfall: Plane alle Notar- und Grundbuchkosten als eigene Ausgabe ein und rechne nicht damit, dass die Bank diese mitfinanziert. In der Realität verlangen die meisten Kreditinstitute, dass Kaufnebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital bestritten werden – das erhöht ihre Sicherheit und verringert das Beleihungsrisiko.

Notarkosten als Teil der gesamten Kaufnebenkosten

Notarkosten sind nur eine von mehreren Kostenpositionen, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Der mit Abstand größte Nebenkostenblock ist in den meisten Fällen die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und variiert je nach Bundesland erheblich – die Sätze der einzelnen Bundesländer unterscheiden sich spürbar voneinander, weshalb der Wohnort des Objekts einen direkten Einfluss auf die Gesamtkaufnebenkosten hat. Die Grunderwerbsteuer ist in voller Höhe vor Eigentumsumschreibung zu entrichten und wird ebenfalls fast nie von Banken mitfinanziert.

Hinzu kommt gegebenenfalls eine Maklerprovision, wenn der Kauf über einen Makler oder eine Maklerin abgewickelt wurde. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt grundsätzlich das Prinzip der Kostenteilung: Wer den Makler oder die Maklerin beauftragt hat – also in der Regel die Verkäufer:innenseite – zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die andere Hälfte wird auf die Käufer:innen umgelegt. In der Praxis bedeutet das, dass auch dieser Posten deinen Eigenkapitalbedarf erhöht.

In der Summe können die gesamten Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Vertragsgestaltung einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen. Wer diesen Betrag frühzeitig kennt, kann gezielter sparen und die Finanzierungsverhandlung mit der Bank realistisch vorbereiten. Ein wichtiger Grundsatz lautet: Kaufnebenkosten immer als Eigenkapital einplanen, nicht als Teil des Darlehens. Banken, die Nebenkosten mitfinanzieren (sogenannte Vollfinanzierungen), verlangen dafür in der Regel deutlich höhere Zinsen und strengere Bonitätsvoraussetzungen.

Für junge Käufer:innen gilt besonders: Bevor du dein Wunschobjekt besichtigst, solltest du wissen, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst – nicht nur für den Kaufpreis, sondern für alle Nebenkosten zusammen. Ein realistischer Kassensturz zu Beginn erspart böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Ob und in welchem Umfang Notarkosten steuerlich geltend gemacht werden können, hängt maßgeblich davon ab, wie du die Immobilie nutzt. Bei selbst genutztem Wohneigentum – also dem klassischen Eigenheim – lassen sich Notarkosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung ansetzen. Das gilt sowohl für die Beurkundungsgebühr des Kaufvertrags als auch für die Grundbuchkosten.

Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Hier können die Notarkosten für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld – also der Finanzierungskosten – als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar sein. Die Notarkosten für den eigentlichen Kaufvertrag hingegen gehören zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Diese erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und wirken sich damit über viele Jahre steuermindernd aus, anstatt sofort absetzbar zu sein.

Diese Unterscheidung klingt technisch, kann aber in der Praxis einen erheblichen steuerlichen Unterschied ausmachen. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt oder plant, die eigene Wohnung später zu vermieten, sollte die steuerliche Behandlung der einzelnen Kostenpositionen im Blick behalten und im Zweifelsfall eine Steuerberatung in Anspruch nehmen. Pauschale Aussagen zur steuerlichen Absetzbarkeit sind im Einzelfall nicht möglich – die individuelle Situation, Nutzungsart und Aufteilung der Kosten spielen eine entscheidende Rolle.

Als junge:r Käufer:in: Notarkosten richtig einplanen

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, ist oft überrascht, wie viele Kostenpositionen neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Notarkosten stehen dabei nicht allein – sie sind Teil eines Nebenkostenpakets, das in der Finanzierungsplanung von Beginn an berücksichtigt werden sollte. Der häufigste Fehler junger Käufer:innen: Man plant das Eigenkapital für den Kaufpreis ein, vergisst aber, einen separaten Puffer für alle Nebenkosten zurückzulegen. Wenn dann der Notartermin ansteht, fehlt das Geld.

Die Empfehlung lautet deshalb: Erstelle so früh wie möglich einen vollständigen Finanzierungsplan, der neben dem Kaufpreis auch alle Kaufnebenkosten umfasst. Frage beim Notar oder der Notarin deines Vertrauens vorab nach einer Kostenschätzung – das ist kostenlos und unverbindlich möglich und gibt dir eine verlässliche Größenordnung. Viele Menschen scheuen diesen Schritt, dabei ist es die einfachste Möglichkeit, Planungssicherheit zu gewinnen.

Eigenkapital für Nebenkosten getrennt anzusparen ist eine gute Strategie: Lege das Geld, das du für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer brauchst, auf einem separaten Unterkonto oder Tagesgeldkonto an. So siehst du jederzeit, ob dein Puffer ausreicht, und vermischst ihn nicht mit dem Eigenkapital für den Kaufpreis selbst. Denke auch daran: Banken erwarten in der Regel, dass du die Nebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln bestreitest. Wer das nicht kann, hat zwar nicht automatisch keine Chance auf ein Darlehen, muss aber mit schlechteren Konditionen rechnen.

Bevor du den ersten Besichtigungstermin buchst, lohnt sich deshalb ein ehrlicher finanzieller Kassensturz: Was steht wirklich zur Verfügung – nicht nur als Eigenkapital auf dem Papier, sondern als tatsächlich liquide Mittel, die am Tag des Notartermins verfügbar sind? Ein strukturierter Vermögensüberblick hilft dir, realistische Kaufpreisrahmen zu setzen und die Verhandlung mit der Bank auf solider Grundlage zu führen.

Was dich beim Notartermin erwartet

Der Notartermin ist für viele Erstkäufer:innen ein aufregender Moment – und oft länger als erwartet. Der Notar oder die Notarin ist gesetzlich verpflichtet, den vollständigen Kaufvertrag laut vorzulesen. Das dauert je nach Umfang des Vertrags zwischen 30 Minuten und einer Stunde oder länger. Beide Parteien – Käufer:in und Verkäufer:in – müssen persönlich anwesend sein oder sich durch eine notariell bevollmächtigte Person vertreten lassen. Wer den Termin nicht wahrnehmen kann, muss rechtzeitig eine Vollmacht ausstellen.

Nach der Beurkundung läuft ein geregelter Ablauf ab: Der Notar oder die Notarin beantragt zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert das Recht der Käufer:in an der Immobilie, noch bevor der Kaufpreis geflossen ist – eine wichtige Schutzfunktion. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – unter anderem die Löschung alter Belastungen, die Genehmigung der Grundschuld durch die finanzierende Bank und ggf. erforderliche behördliche Genehmigungen – stellt der Notar oder die Notarin die Fälligkeitsmitteilung aus. Ab diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis zu überweisen.

Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer oder der Verkäuferin wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst. Erst mit dieser Eintragung bist du rechtlich gesehen Eigentümer:in der Immobilie – nicht schon mit der Schlüsselübergabe. Die Notarrechnung selbst folgt meist einige Wochen nach dem Beurkundungstermin. Stell sicher, dass der entsprechende Betrag zu diesem Zeitpunkt auf deinem Konto verfügbar ist – die Fälligkeit ist gesetzlich klar geregelt und nicht verhandelbar.

Häufige Fragen