Baufinanzierung mit Boris und Bodenrichtwert: So nutzt du die Daten richtig
Erfahre, wie du mit Boris und dem Bodenrichtwert deine Baufinanzierung 2026 realistisch planst und typische Fehler vermeidest.
Was ist der Bodenrichtwert und warum ist er für deine Baufinanzierung wichtig?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich festgelegter Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und gibt an, was ein Quadratmeter Boden in deiner Straße oder deinem Viertel ungefähr wert ist. Für dich als Kreditnehmer ist dieser Wert entscheidend, weil er die Beleihungsgrenze deiner Immobilie mitbestimmt.
Bei einer Baufinanzierung spielt der Bodenrichtwert eine doppelte Rolle: Zum einen beeinflusst er den Kaufpreis, den du für ein Grundstück zahlst. Zum anderen nutzen Banken ihn, um den Beleihungswert deines Objekts zu schätzen. Je höher der Bodenrichtwert, desto wertvoller ist dein Grundstück, was sich positiv auf deine Kreditkonditionen auswirken kann.
Wenn du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, solltest du den Bodenrichtwert immer im Blick haben. Er hilft dir, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und zu erkennen, ob ein Angebot überteuert ist. Gleichzeitig kannst du mit diesem Wissen besser mit Banken verhandeln, weil du die Wertermittlung nachvollziehen kannst.
Wichtig ist: Der Bodenrichtwert ist kein individueller Grundstückswert, sondern ein Richtwert. Er kann von tatsächlichen Kaufpreisen abweichen, je nach Lage, Erschließungszustand oder Grundstücksform. Für deine Finanzierung ist er aber ein verlässlicher Ankerpunkt, um den Wert deines Pfandes einzuschätzen.
Was ist Boris und wie funktioniert das Portal?
Boris steht für 'Bodenrichtwertinformationssystem' und ist ein Online-Portal, das in vielen Bundesländern kostenlos zur Verfügung steht. Über Boris kannst du die amtlichen Bodenrichtwerte für jede Adresse in Deutschland abrufen. Du gibst einfach die Straße und Hausnummer ein oder klickst auf eine Karte, und schon bekommst du den aktuellen Richtwert für dein Wunschgrundstück.
Das System wird von den einzelnen Bundesländern betrieben, daher kann die Bedienung leicht variieren. In der Regel findest du auf der Startseite eine Suchfunktion, mit der du gezielt nach einer Gemeinde oder einem Ortsteil suchen kannst. Die Ergebnisse werden als Karte oder als Liste mit den jeweiligen Werten pro Quadratmeter angezeigt.
Für deine Baufinanzierung ist Boris ein wertvolles Werkzeug, weil du damit schnell und unkompliziert eine erste Einschätzung des Grundstückswerts bekommst. Du kannst verschiedene Lagen vergleichen und so entscheiden, ob sich ein teureres Grundstück in einer besseren Lage lohnt oder ob du lieber günstiger baust. Das spart Zeit und gibt dir Sicherheit bei Verhandlungen.
Beachte jedoch, dass Boris nur Richtwerte liefert, keine verbindlichen Gutachten. Die tatsächliche Wertermittlung für deine Bank erfolgt oft durch einen Sachverständigen oder eine automatisierte Bewertung. Trotzdem ist Boris ein idealer Ausgangspunkt, um dich vorzubereiten und realistische Erwartungen zu haben.
So nutzt du Boris und den Bodenrichtwert für deine Finanzierungsplanung
Bevor du eine Baufinanzierung beantragst, solltest du den Bodenrichtwert für dein Wunschgrundstück ermitteln. Das geht in wenigen Minuten über Boris. Notiere dir den Wert pro Quadratmeter und multipliziere ihn mit der Grundstücksfläche. So erhältst du eine erste Schätzung des Bodenwerts, die du mit dem Kaufpreis vergleichen kannst.
Dieser Vergleich zeigt dir, ob der Verkäufer einen fairen Preis verlangt oder ob du verhandeln solltest. Wenn der Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert liegt, kannst du das als Argument nutzen. Liegt er darunter, ist das ein Zeichen für ein Schnäppchen, aber auch ein Grund, die Lage und den Zustand genauer zu prüfen.
Für deine Bank ist der Bodenrichtwert ein Teil der Beleihungswertermittlung. Je höher der Bodenwert im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis ist, desto stabiler ist oft die Finanzierung. Du kannst deiner Bank also mit den Boris-Daten zeigen, dass dein Objekt werthaltig ist, was sich positiv auf den Zinssatz oder die Höhe des Eigenkapitals auswirken kann.
Zusätzlich solltest du die Entwicklung der Bodenrichtwerte in deiner Region beobachten. Wenn die Werte steigen, kann das deine Immobilie im Wert wachsen lassen, was dir später bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Verkauf zugutekommt. Boris bietet oft historische Daten, mit denen du Trends erkennen kannst.
Kosten und Gebühren: Was du bei Boris und der Wertermittlung beachten musst
Die Nutzung von Boris ist in den meisten Bundesländern kostenlos. Du kannst also ohne finanzielle Hürde die Bodenrichtwerte für beliebig viele Grundstücke abrufen. Das ist ein großer Vorteil, weil du so verschiedene Optionen durchspielen kannst, ohne dass Kosten entstehen.
Wenn du jedoch einen offiziellen Bodenrichtwertauszug für deine Bank benötigst, kann dieser gebührenpflichtig sein. Die Gebühren variieren je nach Bundesland und liegen meist im niedrigen zweistelligen Bereich. Frage am besten direkt bei deinem Gutachterausschuss nach, welche Kosten auf dich zukommen.
Zusätzlich zur Boris-Abfrage kann deine Bank eine eigene Wertermittlung verlangen. Diese kann durch einen externen Gutachter oder intern erfolgen und kostet in der Regel zwischen einigen hundert und tausend Euro. Diese Kosten sind Teil der Finanzierungsnebenkosten, die du bei deiner Planung berücksichtigen solltest.
Ein Tipp: Manche Banken übernehmen die Kosten für die Wertermittlung, wenn du den Kredit bei ihnen abschließt. Vergleiche daher nicht nur die Zinsen, sondern auch die Nebenkosten. Mit den Boris-Daten kannst du im Vorfeld schon viel selbst prüfen und so teure Überraschungen vermeiden.
Vorteile und Nachteile der Nutzung von Boris und Bodenrichtwerten
Der größte Vorteil von Boris ist die Transparenz. Du bekommst amtliche Daten, die auf fundierten Gutachten basieren, und kannst sie kostenlos abrufen. Das stärkt deine Verhandlungsposition gegenüber Verkäufern und Banken, weil du nicht auf Schätzungen angewiesen bist, sondern auf belastbare Zahlen.
Ein weiterer Vorteil ist die Vergleichbarkeit. Du kannst verschiedene Lagen direkt gegenüberstellen und so eine fundierte Entscheidung treffen, wo du bauen oder kaufen möchtest. Das hilft dir, langfristig eine gute Wertentwicklung zu erzielen und teure Fehlkäufe zu vermeiden.
Allerdings hat Boris auch Nachteile. Die Bodenrichtwerte sind nur Richtwerte und können im Einzelfall stark abweichen, etwa bei Hanglagen, Altlasten oder besonderen Grundstückszuschnitten. Zudem sind die Daten nicht immer aktuell, da sie in bestimmten Abständen neu ermittelt werden, manchmal nur alle zwei Jahre.
Ein weiterer Nachteil ist, dass Boris nicht alle relevanten Faktoren abbildet, wie die Bebaubarkeit oder den Zustand des Grundstücks. Du solltest daher immer zusätzlich eine professionelle Bewertung in Betracht ziehen, besonders wenn du eine große Finanzierung planst. Nutze Boris als Orientierung, aber verlasse dich nicht blind darauf.
Boris und Bodenrichtwert im Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden
Neben Boris gibt es andere Methoden, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, zum Beispiel das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Mietobjekten angewendet und basiert auf den zukünftigen Mieteinnahmen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Herstellungskosten des Gebäudes plus den Bodenwert.
Für dich als Bauherr ist der Bodenrichtwert oft die einfachste und schnellste Methode, weil er nur den Boden betrachtet. Er ist die Grundlage für viele andere Bewertungen, da er den Anteil des Grundstücks am Gesamtwert bestimmt. Banken nutzen ihn daher häufig als ersten Anhaltspunkt.
Im Vergleich zu einer vollständigen Immobilienbewertung ist Boris weniger detailliert, aber auch deutlich günstiger und schneller. Du kannst damit in wenigen Minuten eine erste Einschätzung bekommen, während ein Gutachter mehrere Tage braucht und Kosten verursacht. Für die erste Finanzierungsplanung ist das oft ausreichend.
Wenn du jedoch eine genaue Wertermittlung für deine Bank benötigst, solltest du auf professionelle Gutachten setzen. Diese kombinieren Bodenrichtwert mit Gebäudezustand, Ausstattung und Marktlage. Boris ist also kein Ersatz, sondern eine Ergänzung, die dir hilft, die Ergebnisse besser einzuordnen.
Typische Fehler bei der Nutzung von Boris und Bodenrichtwerten in der Baufinanzierung
Ein häufiger Fehler ist, den Bodenrichtwert als festen Kaufpreis zu betrachten. Viele Käufer denken, dass sie nicht mehr als den Richtwert zahlen sollten, aber in begehrten Lagen können die tatsächlichen Preise deutlich höher liegen. Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen der Richtwert zu hoch ist, etwa bei schlechter Bebaubarkeit.
Ein weiterer Fehler ist, die Aktualität der Daten zu ignorieren. Boris-Werte können veraltet sein, wenn du sie nicht auf das aktuelle Jahr prüfst. Gerade in dynamischen Märkten kann sich der Bodenwert innerhalb von zwei Jahren stark verändern. Frage daher immer nach dem Stichtag der Wertermittlung.
Viele unterschätzen auch den Einfluss des Bodenrichtwerts auf die Beleihungsgrenze. Wenn du den Bodenwert zu hoch einschätzt, kann die Bank einen niedrigeren Beleihungswert ansetzen, was zu einem höheren Eigenkapitalbedarf führt. Sei also realistisch und nutze die offiziellen Daten, um Überraschungen zu vermeiden.
Schließlich solltest du nicht vergessen, dass der Bodenrichtwert nur den Boden betrachtet, nicht das Gebäude. Wenn du ein Haus kaufst, ist der Gesamtwert entscheidend. Ein altes Haus auf teurem Grund kann trotzdem weniger wert sein als ein Neubau auf günstigerem Land. Betrachte immer das Gesamtpaket.
Konkrete Schritte: So planst du deine Baufinanzierung mit Boris und Bodenrichtwert
Schritt 1: Rufe die Boris-Daten für dein Wunschgrundstück ab. Notiere den Bodenrichtwert pro Quadratmeter und multipliziere ihn mit der Fläche. Vergleiche diesen Wert mit dem Kaufpreis, um eine erste Einschätzung zu bekommen.
Schritt 2: Prüfe die Entwicklung der Bodenrichtwerte in der Region. Wenn die Werte steigen, ist das ein gutes Zeichen für die Wertstabilität deiner Immobilie. Wenn sie fallen, solltest du vorsichtig sein und die Gründe recherchieren.
Schritt 3: Erstelle eine Finanzierungsübersicht mit allen Kosten: Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung und Puffer. Ziehe dein Eigenkapital ab und ermittle den Kreditbedarf. Nutze den Bodenrichtwert, um zu argumentieren, dass dein Objekt werthaltig ist.
Schritt 4: Vergleiche Angebote von Banken und achte auf die Beleihungsgrenze. Frage explizit nach, wie der Bodenrichtwert in die Bewertung einfließt. Wenn du unsicher bist, hole ein unabhängiges Gutachten ein. So stellst du sicher, dass deine Finanzierung auf soliden Füßen steht.
Häufige Fragen
Boris ist das Online-Portal, über das du den Bodenrichtwert abrufen kannst. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Wert pro Quadratmeter für ein Grundstück in einer bestimmten Lage. Boris ist also das Werkzeug, der Bodenrichtwert das Ergebnis.
In den meisten Bundesländern ist die einfache Abfrage über Boris kostenlos. Wenn du einen offiziellen Auszug für deine Bank benötigst, kann eine Gebühr anfallen. Diese liegt meist im niedrigen zweistelligen Bereich, variiert aber je nach Bundesland.
Die Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre neu ermittelt, manchmal auch jährlich. Du solltest immer auf das Datum der Wertermittlung achten. In dynamischen Märkten können die Werte schnell veralten, daher ist es gut, zusätzlich aktuelle Kaufpreise zu recherchieren.
Ja, der Bodenrichtwert ist ein gutes Argument, wenn der Kaufpreis deutlich darüber liegt. Du kannst darauf hinweisen, dass der amtliche Wert niedriger ist. Allerdings ist er nur ein Richtwert, und in begehrten Lagen können höhere Preise gerechtfertigt sein.
Der Bodenrichtwert fließt in die Beleihungswertermittlung der Bank ein. Ein hoher Bodenwert kann den Beleihungswert erhöhen, was zu besseren Zinsen oder einem geringeren Eigenkapitalbedarf führen kann. Ein niedriger Wert kann das Gegenteil bewirken.
In einigen Regionen kann es vorkommen, dass keine Daten verfügbar sind, etwa bei sehr ländlichen Gebieten. Dann kannst du dich direkt an den Gutachterausschuss deiner Gemeinde wenden. Die Mitarbeiter helfen dir weiter und nennen dir den aktuellen Wert.
Nein, der Bodenrichtwert ist nur der Wert des Bodens, nicht des gesamten Grundstücks mit Gebäude. Der Verkehrswert ist der Marktwert der gesamten Immobilie. Für die Baufinanzierung ist der Verkehrswert entscheidend, aber der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Bestandteil davon.