REITs: So funktioniert die indirekte Immobilienanlage über die Börse

In Deutschland ist ein REIT seit 2007 gesetzlich zulässig und immer eine börsennotierte Aktiengesellschaft. Das unterscheidet ihn von Immobilienfonds, die als Sondervermögen einer Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegt werden. Du kaufst also keine Fondsanteile, sondern Aktien eines Unternehmens, dessen Geschäftszweck gesetzlich auf die Immobilienbewirtschaftung begrenzt ist.

Die Gewinne stammen aus Vermietung, Verpachtung, Zinserträgen und Veräußerungsgewinnen. Der reine Immobilienhandel ist als Unternehmenszweck ausgeschlossen. Für dich bedeutet das: Ein deutscher REIT verdient sein Geld überwiegend mit laufenden Mieteinnahmen, nicht mit kurzfristigen An- und Verkäufen von Objekten.

Ein wesentliches Merkmal ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Der REIT zahlt keine Körperschaft- und Gewerbesteuer, dafür werden die ausgeschütteten Gewinne bei dir als Anlegerin voll besteuert. Diese Konstruktion stellt die indirekte Anlage über einen REIT der direkten Immobilienanlage steuerlich gleich.

Equity-REITs besitzen echte Immobilien als Anlagevermögen. Ihre Erträge kommen aus den Mieteinnahmen der Objekte, die sie im Bestand halten. Die bekannten Kategorien reichen von Bürogebäuden über Einzelhandelsflächen bis zu Rechenzentren, Krankenhäusern, Logistikhallen und sogar Wäldern oder landwirtschaftlichen Grundstücken.

Mortgage-REITs funktionieren grundlegend anders: Sie kaufen keine Gebäude, sondern hypothekenbesicherte Wertpapiere, sogenannte Mortgage-Backed-Securities. Darin sind viele private Immobilienkredite gebündelt. Der Mortgage-REIT verdient an der Zinsdifferenz zwischen den langfristigen Krediten, für die er Zinsen erhält, und seiner eigenen kurzfristigen Refinanzierung.

Diese Fristentransformation macht Mortgage-REITs deutlich profitabler, aber auch erheblich riskanter. Sie unterliegen weniger Regulierung als Banken, betreiben aber ein ähnliches Geschäftsmodell. Für dich heißt das: Ein Mortgage-REIT kann stärker schwanken als ein Equity-REIT, weil er von Zinsänderungen und der Refinanzierungsstruktur abhängt.

Ein Hybrid-REIT kombiniert beide Anlageklassen in einem Unternehmen. Er hält sowohl direkte Immobilien als auch hypothekenbesicherte Wertpapiere. Damit streut er seine Ertragsquellen über Mieteinnahmen und Zinserträge.

Die Mischung vereint allerdings auch die spezifischen Risiken beider REIT-Arten. Du bist bei einem Hybrid-REIT sowohl vom Immobilienmarkt als auch von der Zinsentwicklung abhängig. Die Gewichtung zwischen den beiden Bereichen kann sich im Zeitverlauf verschieben, wenn das Management umschichtet.

Das REIT-Gesetz schreibt für deutsche REITs die Rechtsform der börsennotierten Aktiengesellschaft vor. Zwei zentrale Quoten begrenzen die Geschäftstätigkeit: Mindestens 75 Prozent der Aktiva müssen aus Immobilien bestehen, und mindestens 75 Prozent der Umsatzerlöse müssen aus der Immobilienbewirtschaftung stammen.

Die zweite verbindliche Vorgabe betrifft die Ausschüttung: Deutsche REITs sind verpflichtet, mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses an ihre Anteilseigner auszuschütten. Diese hohe Quote sorgt für einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss, reduziert aber auch das Kapital, das im Unternehmen für Neuerwerbe verbleibt.

Eine deutsche Besonderheit ist der weitgehende Ausschluss von Wohnimmobilien. Bestandsmietwohnimmobilien dürfen deutsche REITs nicht erwerben. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass die steuerbefreiten Gesellschaften Druck auf die Mietpreise in Großstädten ausüben.

Der entscheidende strukturelle Unterschied liegt in der Handelbarkeit. Einen REIT kaufst und verkaufst du fortlaufend über die Börse, während offene Immobilienfonds Anteile über die Fondsgesellschaft ausgeben und zurücknehmen. Das macht den REIT flexibler, unterwirft seinen Kurs aber auch den täglichen Schwankungen des Aktienmarkts.

Beide Anlageformen sind auf ihre Weise steuertransparent. Der REIT ist von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, beim offenen Immobilienfonds erfolgt die Besteuerung ebenfalls auf Anlegerebene. Die Börsennotierung des REITs führt jedoch dazu, dass du jederzeit zum aktuellen Kurs handeln kannst, während offene Immobilienfonds gesetzliche Mindesthaltefristen und Rückgabefristen vorsehen können.

Für deine Anlageentscheidung bedeutet das: Ein REIT eignet sich, wenn du Wert auf tägliche Handelbarkeit legst und Kursschwankungen akzeptierst. Ein offener Immobilienfonds passt eher, wenn du eine stabilere Anteilswertentwicklung bevorzugst und auf kurzfristige Verfügbarkeit verzichten kannst.

Nicht jede börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft ist ein REIT. Der wesentliche Unterschied liegt in der Besteuerung: Ein REIT ist auf Unternehmensebene von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, eine klassische Immobilien-AG zahlt diese Steuern. Die Steuerbefreiung des REITs ist kein Privileg, sondern stellt die indirekte der direkten Immobilienanlage gleich.

Dafür unterliegt ein REIT strengen gesetzlichen Auflagen. Er muss mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses ausschütten, während eine klassische Immobilien-AG frei über ihre Dividende entscheidet. Auch die Geschäftstätigkeit ist beim REIT enger gefasst: Der Fokus liegt auf der Bewirtschaftung, der reine Immobilienhandel ist ausgeschlossen. Eine Immobilien-AG kann dagegen auch Projektentwicklung und Handel betreiben.

Für dich als Anlegerin bedeutet das: Ein REIT liefert tendenziell höhere und planbarere Ausschüttungen, ist aber in seiner Geschäftstätigkeit stärker reglementiert. Eine klassische Immobilien-AG kann flexibler agieren, schüttet aber oft weniger aus und zahlt auf Unternehmensebene Steuern.

Diese Spezialisierung kann in einem boomenden Sektor überdurchschnittliche Erträge bringen, macht den REIT aber stark abhängig von der Entwicklung genau dieses Segments. Ein Büro-REIT leidet unmittelbar, wenn die Nachfrage nach Büroflächen einbricht.

Das Klumpenrisiko kann auch regional entstehen, etwa wenn ein REIT überwiegend Immobilien in einer einzigen Stadt oder Region hält. Die lokale Wirtschaftsentwicklung bestimmt dann Mieteinnahmen und Immobilienwerte. Bei Mortgage-REITs liegt das Klumpenrisiko in der Art der gehaltenen Wertpapiere oder der Refinanzierungsstruktur.

Für dein Portfolio heißt das: Ein einzelner REIT bildet selten den gesamten Immobilienmarkt ab, sondern nur einen Ausschnitt. Wer breit in den Immobiliensektor investieren will, sollte das Klumpenrisiko eines einzelnen REITs durch eine Streuung über mehrere REITs oder Sektoren ausgleichen.

Das REIT-Gesetz enthält Vorgaben zur Aktionärsstruktur, um eine breite Marktteilnahme zu sichern. Ein bestimmter Anteil der Aktien muss sich im Streubesitz befinden, also bei vielen verschiedenen Aktionären liegen. Das verhindert, dass ein einzelner Großaktionär den REIT dominiert und die Fungibilität einschränkt.

Zusätzlich ist eine festgelegte Mindestkapitalausstattung erforderlich. Sie stellt sicher, dass die Gesellschaft finanziell ausreichend abgesichert ist, bevor sie an der Börse agiert. Zusammen mit der Pflicht zur Börsennotierung sollen diese Vorgaben die Transparenz und Stabilität deutscher REITs gewährleisten.

Für dich als Anlegerin bedeuten diese Regeln: Deutsche REITs unterliegen strengeren strukturellen Anforderungen als viele ausländische REITs. Das kann ein gewisses Maß an Sicherheit bieten, schützt aber nicht vor Kursverlusten oder Fehlentscheidungen des Managements.

Der REIT schüttet mindestens 90 Prozent seines Jahresüberschusses als Dividende an dich aus. Auf diese Dividende wird die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Die Steuer wird direkt an der Quelle einbehalten, sofern dein Freistellungsauftrag ausgeschöpft ist.

Vor dem Steuerabzug wird dein Sparer-Pauschbetrag berücksichtigt. Er liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 Euro. Erst wenn deine gesamten Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, fällt auf den darüber hinausgehenden Teil Abgeltungsteuer an.

Die Erträge gibst du in deiner Steuererklärung in der Anlage KAP an, sofern sie nicht vollständig durch den Freibetrag abgedeckt sind. Das ist auch dann sinnvoll, wenn dein persönlicher Steuersatz unter 25 Prozent liegt, denn dann kannst du eine Günstigerprüfung beantragen und zu viel gezahlte Steuern zurückholen.

Innerhalb eines REIT-Konzerns können Dienstleistungsgesellschaften Aufgaben wie Facility Management oder Vermietungsmanagement übernehmen. Sie erbringen Leistungen für die Immobilien des REITs, ohne selbst Eigentum an den Objekten zu halten. Das ermöglicht es dem REIT, bestimmte Aufgaben im Konzern zu bündeln.

Der Vorteil dieser Konstruktion liegt darin, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienquote nicht verletzt werden. Die Dienstleistungsgesellschaft hält keine Immobilien, sondern erwirtschaftet Erträge aus Serviceleistungen. Für dich als Anlegerin kann das bedeuten, dass ein Teil der Konzernerträge nicht aus Mieten, sondern aus Dienstleistungen stammt.

Du solltest bei der Analyse eines REITs darauf achten, wie groß der Anteil solcher Dienstleistungsgesellschaften am Konzernergebnis ist. Ein hoher Anteil kann die Abhängigkeit von der reinen Immobilienbewirtschaftung verringern, aber auch die Transparenz der Ertragsquellen erschweren.