REIT 2026: Was du als Anlegerin jetzt wissen musst

Für dich als Studierende bedeutet ein REIT vor allem, dass du mit vergleichsweise kleinen Beträgen an großen Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern oder Logistikhallen beteiligt sein kannst. Du kaufst einfach eine Aktie an der Börse, ähnlich wie bei einem Technologiekonzern. Der wesentliche Unterschied zu anderen Aktiengesellschaften liegt in den strengen gesetzlichen Vorgaben für das Geschäftsmodell.

Ein deutscher REIT muss mindestens 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien anlegen. Gleichzeitig ist er verpflichtet, mindestens 90 Prozent seines handelsrechtlichen Jahresüberschusses an dich und die anderen Aktionäre auszuschütten. Diese hohe Ausschüttungsquote führt dazu, dass REITs oft eine attraktive Dividendenrendite bieten.

Die Börsennotierung ist ein zentraler Vorteil für dich. Du kannst deine Anteile jederzeit während der Handelszeiten verkaufen, anders als bei offenen Immobilienfonds, wo oft Kündigungsfristen gelten. Das macht die Anlageform flexibel, auch wenn der Kurs schwanken kann.

Auf Unternehmensebene ist ein deutscher REIT von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn er die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Die Besteuerung wird also auf deine persönliche Ebene verlagert. Das ist ein zentraler Unterschied zu normalen Aktiengesellschaften, die bereits auf Unternehmensebene Steuern zahlen.

Deine Dividende unterliegt der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Darauf fallen zusätzlich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag an. Wenn du kirchensteuerpflichtig bist, kommt noch die Kirchensteuer hinzu. Diese Steuern werden in der Regel direkt von deiner Depotbank einbehalten.

Du kannst den Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr nutzen. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren liegt der Freibetrag bei 2000 Euro pro Jahr. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Betrag übersteigen, wird die Abgeltungsteuer fällig. Ein Freistellungsauftrag bei deiner Bank sorgt dafür, dass der Freibetrag automatisch berücksichtigt wird.

Der größte Unterschied liegt in der Risikostreuung. Mit einem einzelnen REIT bist du von der Entwicklung eines Unternehmens und dessen Immobilienobjekten abhängig. Ein Immobilien-ETF bündelt dagegen viele REITs und Immobilienaktien aus verschiedenen Ländern und Sektoren.

Steuerlich gibt es einen wichtigen Unterschied bei der Teilfreistellung. Für Dividenden aus einem einzelnen REIT gilt keine Teilfreistellung. Bei einem Immobilien-ETF, der als Aktienfonds eingestuft ist, sind 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Du zahlst die Abgeltungsteuer also nur auf 70 Prozent der Erträge.

Der Verwaltungsaufwand ist bei beiden Varianten gering. Beim Einzel-REIT liegt nur eine Aktie in deinem Depot, beim ETF übernimmt der Fonds die Auswahl und Gewichtung der enthaltenen Werte. Für den langfristigen Vermögensaufbau ist die breitere Streuung des ETF oft die risikoärmere Wahl.

Sie hängen von deinem Depotanbieter ab und lassen sich in drei Hauptpunkte unterteilen. Die Ordergebühr liegt je nach Anbieter zwischen 0 und 15 Euro pro Transaktion.

Zusätzlich zahlst du den Spread, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufskurs. Bei liquiden REITs liegt dieser oft zwischen 0,1 und 0,5 Prozent. Laufende Depotkosten können je nach Anbieter zwischen 0 und 60 Euro pro Jahr betragen, viele Direktbanken bieten jedoch kostenlose Depots an.

Wenn du regelmäßig kleine Beträge anlegen möchtest, achte auf einen Anbieter mit niedrigen Ordergebühren. Bei einer Sparrate von 50 Euro im Monat kann eine Ordergebühr von 10 Euro die Rendite deutlich schmälern. Ein kostenloser Sparplan auf einen Immobilien-ETF ist dann oft die günstigere Alternative zum Einzelkauf eines REIT.

Der deutsche REIT-Markt ist überschaubar. Zu den bekannten Vertretern gehört die HAMBORNER REIT-AG, die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Daneben gibt es viele internationale REITs, die du über dein Depot handeln kannst.

Im internationalen Bereich sind vor allem spezialisierte REITs aus den USA und Großbritannien relevant. Public Storage konzentriert sich auf Lagerflächen, Prologis auf Logistikimmobilien und Segro ebenfalls auf Logistikimmobilien in Großbritannien. Diese Unternehmen profitieren von langfristigen Trends wie dem Wachstum des Onlinehandels.

Wichtig für dich: Nicht jede große Immobilienaktie ist ein REIT. Vonovia und Deutsche Wohnen sind als deutsche Wohnimmobilien-AGs strukturiert und haben keinen REIT-Status. Sie unterliegen damit anderen steuerlichen Regeln, insbesondere der Besteuerung auf Unternehmensebene.

In Geschäftsberichten und auf Hauptversammlungen begegnen dir einige Fachbegriffe, die für die Bewertung eines REIT wichtig sind. Der FFO (Funds from Operations) zeigt den operativen Cashflow aus dem Immobiliengeschäft. Er ist aussagekräftiger als der handelsrechtliche Gewinn, weil Abschreibungen herausgerechnet werden.

Der Loan-to-Value (LTV) setzt die Kredite ins Verhältnis zum Immobilienwert. Ein niedriger LTV deutet auf eine solide Finanzierung hin. In steigenden Zinsphasen ist diese Kennzahl besonders wichtig, weil hohe Schulden die Gewinne belasten können.

Auf der Hauptversammlung stimmst du als Aktionärin über die Dividende und die Entlastung des Vorstands ab. Die HAMBORNER REIT-AG hat ihre ordentliche Hauptversammlung 2026 bereits abgehalten, die nächste ist für den 10. Juni 2027 als Präsenzveranstaltung in Essen geplant.

Bevor du einen REIT kaufst, lohnt sich ein Blick auf einige Kennzahlen und strukturelle Merkmale. Diese Punkte helfen dir, die Qualität des Unternehmens einzuordnen und Risiken zu erkennen.

• Wie hoch ist der FFO und wie hat er sich in den letzten drei Jahren entwickelt?
• Wie hoch ist der Loan-to-Value? Ein Wert unter 50 Prozent gilt oft als konservativ.
• Wie lang sind die durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten im Portfolio?
• Wie diversifiziert ist das Portfolio nach Regionen und Nutzungsarten?
• Wie hoch ist die historische Dividendenrendite und ist sie aus dem operativen Geschäft gedeckt?
• Gibt es eine klare Strategie für Zukäufe oder Verkäufe von Immobilien?

Ein Beispiel: Ein REIT mit einem LTV von 40 Prozent, langfristigen Mietverträgen und einem stabil wachsenden FFO ist in der Regel solider aufgestellt als ein Unternehmen mit hoher Verschuldung und kurzen Mietlaufzeiten. Die Kennzahlen findest du in den Geschäftsberichten, die auf den Investor-Relations-Seiten der Unternehmen veröffentlicht werden.

Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von REITs mit offenen Immobilienfonds. REITs werden an der Börse gehandelt und unterliegen Kursschwankungen, während offene Immobilienfonds oft mit Rücknahmefristen verbunden sind. Diese unterschiedlichen Mechanismen führen zu unterschiedlichen Risiken.

Ein weiterer Fehler ist die Erwartung einer Teilfreistellung von 30 Prozent auf die Dividende eines Einzel-REIT. Diese Teilfreistellung gilt nur für Aktienfonds, nicht für Einzelaktien. Deine Dividende aus einem Einzel-REIT wird also voll mit der Abgeltungsteuer belastet.

Du solltest auch nicht nur auf die Dividendenrendite achten. Ein Teil der Ausschüttung kann eine Kapitalrückzahlung sein, die nicht aus dem operativen Geschäft stammt. Und wenn du deinen Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr nicht ausnutzt, verschenkst du Steuervorteile.

Für 2026 erwarten viele Marktbeobachter eine Stabilisierung der Immobilienwerte, nachdem die Preise in den Jahren zuvor unter den gestiegenen Zinsen gelitten hatten. REITs mit langfristigen Mietverträgen und moderater Verschuldung sind in diesem Umfeld oft robuster als hoch verschuldete Unternehmen.

Die Ausschüttungen bleiben ein zentraler Grund für die Anlage in REITs. Da die Unternehmen mindestens 90 Prozent ihres Jahresüberschusses ausschütten müssen, sind die Dividendenrenditen im Vergleich zu anderen Aktien oft überdurchschnittlich. Für dich als Studierende kann das ein interessanter Baustein für den Vermögensaufbau sein.

Steuerlich bleibt es 2026 bei der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr gilt unverändert. Diese Planungssicherheit hilft dir, deine Kapitalerträge realistisch zu kalkulieren.

Für 2026 erwarten viele Marktbeobachter eine Stabilisierung der Immobilienwerte, nachdem die Preise in den Jahren zuvor unter den gestiegenen Zinsen gelitten hatten. REITs mit langfristigen Mietverträgen und moderater Verschuldung sind in diesem Umfeld oft robuster.

Die Ausschüttungen bleiben ein zentraler Grund für die Anlage in REITs. Die Dividendenrenditen sind im Vergleich zu anderen Aktien oft überdurchschnittlich.

Steuerlich kannst du deinen Sparer-Pauschbetrag auch für REIT-Dividenden nutzen.