REITs: So funktioniert die Anlage in Immobilienaktien

Die gesetzlichen Vorgaben machen einen REIT zu einem klar umrissenen Vehikel. Er muss überwiegend in unbewegliches Vermögen investieren und darf nicht wie ein gewöhnlicher Immobilienhändler agieren. Der Fokus liegt auf dem passiven Halten, Verwalten und Veräußern von Immobilien.

Für dich bedeutet das: Du kaufst keine einzelne Immobilie, sondern einen Anteil an einem Unternehmen, das viele Objekte bündelt. Die Regulierung stellt sicher, dass ein großer Teil der erwirtschafteten Erträge bei dir ankommt.

Mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden.

Der Ablauf ist dreistufig. Zuerst sammelt der REIT-Kapital ein, indem er Aktien an der Börse ausgibt. Mit diesem Geld kauft oder baut er Immobilien wie Bürogebäude, Lagerhallen oder Krankenhäuser.

Anschließend bewirtschaftet er diese Objekte. Die Mieteinnahmen bilden den Kern des Umsatzes. Aus diesen Einnahmen bestreitet der REIT seine laufenden Kosten für Personal, Instandhaltung und Verwaltung.

Der verbleibende Gewinn wird ausgeschüttet. Auf Unternehmensebene fallen in Deutschland keine Körperschaft- und Gewerbesteuer an, sodass mehr Kapital für die Dividende übrig bleibt. Besteuert wird erst bei dir als Anleger.

Das deutsche REIT-Gesetz setzt enge Grenzen. Ein REIT muss 75 Prozent seines Vermögens in Grundstücken und Immobilien halten. Weitere 75 Prozent des Umsatzes müssen aus der Bewirtschaftung dieser Immobilien stammen.

Die Finanzstruktur ist ebenfalls reguliert. Mindestens 45 Prozent des Kapitals müssen Eigenkapital sein, die Verschuldung ist also auf maximal 55 Prozent begrenzt. Das schützt vor übermäßiger Fremdfinanzierung.

Für die Aktionärsstruktur gelten besondere Regeln. Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen im Streubesitz liegen. Von den restlichen 85 Prozent darf kein einzelner Anleger mehr als zehn Prozent halten. Das verhindert, dass ein Großaktionär die Geschäfte dominiert.

Die Unterscheidung nach der Ertragsquelle ist für dich am wichtigsten. Equity-REITs investieren direkt in Immobilien und erzielen ihre Erträge aus Mieten und Wertsteigerungen. Das ist der klassische und für Privatanleger am einfachsten zu verstehende Typ.

Mortgage-REITs kaufen keine Gebäude, sondern Hypotheken und grundschuldbesicherte Wertpapiere. Ihre Erträge stammen aus Zinsen. Sie reagieren empfindlich auf Zinsänderungen und Kreditausfälle.

Hybrid-REITs kombinieren beide Ansätze. Sie halten sowohl Immobilien als auch Hypotheken. Damit mischen sich Immobilien- und Zinsrisiken in einem Produkt.

Deine Dividenden aus REITs werden wie andere Kapitalerträge behandelt. Es fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an, darauf 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Der Sparer-Pauschbetrag wird vor der Steuer abgezogen. Er liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 Euro. Erst oberhalb dieses Betrags wird Steuer fällig.

Eine Teilfreistellung wie bei Aktienfonds gibt es für einzelne REIT-Aktien nicht. Die 30-Prozent-Teilfreistellung gilt nur für Aktienfonds, also auch für Immobilienaktien-ETFs, die REITs enthalten.

Der deutsche Markt ist klein. Es gibt lediglich fünf Immobilienaktiengesellschaften mit REIT-Status. Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbeimmobilien wie Büros, Lagerhallen und Hotels.

Wohnimmobilien spielen eine untergeordnete Rolle. Bestandswohnungen aus der Zeit vor 2007 dürfen nicht in das Portfolio aufgenommen werden. Neubauten sind hingegen erlaubt, machen aber nur einen kleinen Teil aus.

International ist die Auswahl deutlich größer. In den USA und im Vereinigten Königreich sind REITs eine etablierte Anlageklasse mit vielen börsennotierten Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen.

In Deutschland gibt es lediglich fünf Immobilienaktiengesellschaften, die den REIT-Status besitzen. Diese Unternehmen konzentrieren sich überwiegend auf Gewerbeimmobilien wie Büros, Lagerhallen oder Hotels.

Wohnimmobilien spielen bei deutschen REITs eine untergeordnete Rolle, da Bestandswohnungen aus der Zeit vor 2007 nicht in das Portfolio aufgenommen werden dürfen. Neubauten sind hingegen erlaubt.

International ist die Auswahl deutlich größer. In den USA, dem Vereinigten Königreich und anderen Ländern sind REITs eine etablierte Anlageklasse mit vielen börsennotierten Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen.

Du wählst einen bestimmten REIT aus und kaufst Anteile an der Börse. Das ist unkompliziert, konzentriert dein Geld aber auf ein einzelnes Unternehmen.

Für eine breitere Streuung bieten sich Immobilienaktien-ETFs an. Sie bündeln viele REITs und Immobilienaktien aus verschiedenen Ländern und Branchen. Das reduziert das Risiko, das mit einem einzelnen Titel verbunden ist.

Aktive Immobilienfonds sind eine weitere Option, verursachen aber höhere Gebühren. Nicht börsennotierte REITs sind oft illiquide und für Privatanleger schwer zugänglich, daher sind sie für die meisten keine sinnvolle Wahl.

Der größte Vorteil ist die Kombination aus hoher Ausschüttung und breiter Streuung. Du beteiligst dich mit kleinen Beträgen an vielen Immobilien, ohne selbst kaufen oder verwalten zu müssen. Die 90-Prozent-Regel sorgt für planbare Dividenden.

Der größte Nachteil ist die Abhängigkeit vom Aktienmarkt. REITs werden börsentäglich gehandelt und unterliegen den gleichen Schwankungen wie andere Aktien. Kursverluste können die Dividendenerträge aufzehren.

Die hohe Dividende ist nur ein Teil der Rendite. Auch der Kursverlauf und das Risiko zählen. Eine Ausschüttung von fünf Prozent nützt wenig, wenn der Kurs im gleichen Zeitraum um zehn Prozent fällt.

Der häufigste Fehler ist, die hohe Dividende mit einer hohen Gesamtrendite zu verwechseln. Ein Kursverlust kann die Ausschüttung schnell aufzehren. Die Dividende ist nur ein Bestandteil deiner tatsächlichen Rendite.

Ein weiterer Fehler ist die Konzentration auf einen einzigen REIT. Auch wenn der REIT viele Objekte hält, bleibt das Klumpenrisiko hoch. Ein einzelnes Unternehmen kann in Schieflage geraten, unabhängig von der Qualität seiner Immobilien.

Die Branchenkonzentration wird oft unterschätzt. Ein REIT für Büroimmobilien reagiert empfindlich auf Veränderungen wie vermehrtes Homeoffice. Streue daher über verschiedene Branchen und Regionen, nicht nur über verschiedene Objekte.

REITs eignen sich besonders, wenn du einen regelmäßigen Cashflow aus Dividenden suchst und gleichzeitig breit über den Immobilienmarkt streuen möchtest. Die hohe Ausschüttungsquote sorgt für planbare Erträge, die du für laufende Ausgaben nutzen kannst.

Du solltest jedoch nicht erwarten, dass REITs so stabil sind wie eine selbst genutzte Immobilie. Sie werden an der Börse gehandelt und unterliegen den gleichen Schwankungen wie andere Aktien. Wer mit Kursschwankungen nicht umgehen kann, sollte den Anteil klein halten.

Für die meisten Anleger ist ein Immobilienaktien-ETF der einfachste Weg. Er kombiniert viele REITs aus verschiedenen Ländern und Branchen und reduziert so das Einzeltitelrisiko. Einzelne REIT-Aktien sind eher für Anleger geeignet, die gezielt auf bestimmte Branchen setzen wollen.

REITs eignen sich besonders, wenn du einen regelmäßigen Cashflow aus Dividenden suchst und gleichzeitig breit über den Immobilienmarkt streuen möchtest. Die hohe Ausschüttungsquote sorgt für planbare Erträge.

Du solltest jedoch nicht erwarten, dass REITs so stabil sind wie eine selbst genutzte Immobilie. Sie werden an der Börse gehandelt und unterliegen den gleichen Schwankungen wie andere Aktien.

Für die meisten Anleger ist ein Immobilienaktien-ETF der einfachste Weg, in REITs zu investieren. Er kombiniert viele REITs aus verschiedenen Ländern und Branchen und reduziert so das Einzeltitelrisiko.