REIT-ETFs: So investierst du mit ETFs in Immobilienaktien

Ein REIT-ETF bündelt Aktien von börsennotierten Immobiliengesellschaften, die nach festen Regeln arbeiten. Diese Unternehmen müssen einen Großteil ihrer Erträge aus Vermietung und Verpachtung erzielen und regelmäßig an die Anleger ausschütten. Dadurch entstehen im ETF laufende Erträge, die du als Ausschüttung oder als Wertzuwachs mitnimmst.

Die Indexanbieter MSCI und S&P ordnen Unternehmen dem Immobiliensektor zu, wenn sie dort den Großteil ihrer Umsätze und Gewinne erzielen. Für dich bedeutet das: Ein globaler REIT-ETF enthält die größten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds weltweit, ohne dass du einzelne Aktien auswählen musst.

REITs müssen einen Großteil ihrer Erträge an die Anleger ausschütten. Diese Pflicht ist der Grund, warum REIT-ETFs oft höhere laufende Ausschüttungen bieten als breite Aktien-ETFs.

• Ein REIT-ETF bildet einen Index aus börsennotierten Immobilienunternehmen und Immobilienfonds ab.
• Die Abkürzung REIT steht für Real Estate Investment Trust, also einen an der Börse gehandelten Immobilienfonds.
• REITs erzielen ihre Erträge überwiegend aus Mieteinnahmen und Verpachtung.

Bei ausschüttenden REIT-ETFs fließen Dividenden und Mieteinnahmen regelmäßig auf dein Konto. Das ist praktisch, wenn du laufende Erträge nutzen möchtest, erfordert aber, dass du die Ausschüttungen selbst wieder anlegst, falls du Vermögen aufbauen willst.

Thesaurierende REIT-ETFs legen die Erträge automatisch wieder im Fonds an. Dadurch wächst dein Anteil am Fondsvermögen, ohne dass du aktiv werden musst. Die Steuer wird bei thesaurierenden Fonds nicht erst beim Verkauf fällig, sondern jährlich auf die Vorabpauschale, die auf Basis des Basiszinses berechnet wird.

Für den langfristigen Vermögensaufbau ist die Thesaurierung oft einfacher, weil der Zinseszinseffekt ohne dein Zutun arbeitet. Ausschüttende Varianten eignen sich eher, wenn du die Erträge entnehmen oder flexibel anderweitig investieren möchtest.

• Ausschüttende REIT-ETFs zahlen Dividenden und Mieteinnahmen regelmäßig auf dein Konto aus.
• Thesaurierende REIT-ETFs legen Dividenden und Mieteinnahmen automatisch wieder im Fonds an.
• Bei Ausschüttungen wird die Steuer sofort fällig, bei Thesaurierung jährlich auf die Vorabpauschale.

Deshalb sind 30 Prozent deiner Erträge steuerfrei, nur auf die restlichen 70 Prozent fallen Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag an. Diese Teilfreistellung senkt deine Steuerlast im Vergleich zu reinen Anleihenfonds.

Zusätzlich kannst du den Sparer-Pauschbetrag nutzen. Kapitalerträge bis 1000 Euro pro Person und Jahr bleiben steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Erst wenn deine Erträge diesen Betrag übersteigen, wird Abgeltungsteuer fällig.

Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf den steuerpflichtigen Teil deiner Erträge. Darauf kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer, was die Gesamtbelastung leicht erhöht.

• Bei Aktienfonds wie REIT-ETFs sind 30 Prozent der Erträge steuerfrei.
• Kapitalerträge bis 1000 Euro pro Person und Jahr bleiben durch den Sparer-Pauschbetrag steuerfrei.
• Auf den steuerpflichtigen Teil der Erträge werden 25 Prozent Abgeltungsteuer fällig.

Die jährlichen Gesamtkostenquoten für REIT-ETFs liegen zwischen 0,18 und 0,59 Prozent. Günstige Produkte kosten 0,18 bis 0,25 Prozent, mittlere liegen bei 0,40 bis 0,45 Prozent, teurere bei 0,59 Prozent. Die TER wird jährlich vom Fondsvermögen abgezogen und mindert deine Rendite.

Die TER ist nicht die einzige Kostenstelle. Beim Kauf und Verkauf fallen Spread-Kosten an, also die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis. Je nach Depot kommen Ordergebühren hinzu, die bei Sparplänen oft reduziert oder ganz entfallen.

Ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten bei der TER macht über 20 Jahre mehrere Prozentpunkte Rendite aus. Deshalb lohnt sich der Blick auf die Kostenquote, gerade bei langfristigen Sparplänen.

• Günstige REIT-ETFs haben eine TER von 0,18 bis 0,25 Prozent.
• Mittlere Kosten liegen bei 0,40 bis 0,45 Prozent, teurere Produkte bei 0,59 Prozent.
• Zusätzlich zur TER fallen Spread-Kosten und je nach Depot Ordergebühren an.

REIT-ETFs passen zu einkommensorientierten Anlegerinnen, die laufende Ausschüttungen nutzen möchten. Auch erfahrene Anlegerinnen, die ihr Portfolio um eine spezifische Branche ergänzen wollen, können sie als Satelliten-Position einsetzen. Ein flexibler Anlagehorizont und aktives Monitoring sind dabei hilfreich.

Weniger geeignet sind REIT-ETFs für Anfängerinnen ohne Erfahrung mit Branchen-ETFs und Zinsrisiken. Auch bei einem kurzen Anlagehorizont unter fünf Jahren oder wenn du einen marktbreiten Kern deines Portfolios aufbauen möchtest, sind breite Welt-ETFs die bessere Wahl.

Als Beimischung nennen ETF-Analysten eine Satelliten-Position von 5 bis 10 Prozent des Portfoliowerts. Diese Größenordnung ergänzt ein breit diversifiziertes Portfolio, ohne das Risiko zu stark auf einen einzelnen Sektor zu konzentrieren.

• Geeignet für einkommensorientierte Anlegerinnen mit Fokus auf laufende Ausschüttungen.
• Geeignet für erfahrene Anlegerinnen, die eine Satelliten-Position von 5 bis 10 Prozent aufbauen möchten.
• Weniger geeignet für Anfängerinnen ohne Erfahrung mit Zinsrisiken und Branchen-ETFs.

Ein marktbreiter ETF wie der MSCI World enthält bereits Immobilienaktien, allerdings nur mit einem geringen Anteil. Mit einem REIT-ETF erhöhst du diesen Anteil gezielt und setzt auf die spezifischen Erträge aus Mieteinnahmen. Das ist eine bewusste Sektorwette, keine neutrale Beimischung.

Der Immobiliensektor reagiert sensibel auf Zinsänderungen und Konjunkturschwankungen. In wachstums- oder technologiegetriebenen Aufwärtsphasen bleibt der Sektor oft hinter dem breiten Markt zurück. Bei steigenden Zinsen oder einer Rezession fallen die Kurse dagegen überproportional tief.

Eine Beimischung von 5 bis 10 Prozent des Portfoliowerts gilt als Orientierung, um den Immobilienanteil zu erhöhen, ohne das Risiko zu stark auf einen Sektor zu konzentrieren. Der Kern deines Portfolios sollte ein breit gestreuter Welt-ETF bleiben.

• Ein MSCI World ETF enthält bereits Immobilienaktien, aber nur mit einem geringen Anteil.
• Ein REIT-ETF erhöht den Immobilienanteil gezielt und setzt auf Mieteinnahmen.
• Der Immobiliensektor reagiert sensibel auf Zinsänderungen und Konjunkturschwankungen.

Ein marktbreiter ETF wie der MSCI World enthält bereits Immobilienaktien, allerdings nur mit einem geringen Anteil. Mit einem REIT-ETF erhöhst du diesen Anteil gezielt und setzt auf die spezifischen Erträge aus Mieteinnahmen.

Als Orientierung für die Beimischung nennen ETF-Analysten eine Satelliten-Position von 5 bis 10 Prozent des Portfoliowerts. Diese Größenordnung ergänzt ein breit diversifiziertes Portfolio, ohne das Risiko zu stark auf einen einzelnen Sektor zu konzentrieren.

Der Immobiliensektor reagiert sensibel auf Zinsänderungen und Konjunkturschwankungen. In wachstums- oder technologiegetriebenen Aufwärtsphasen bleibt der Sektor oft hinter dem breiten Markt zurück, bei steigenden Zinsen können die Kurse überproportional fallen.

Ein häufiger Fehler ist eine zu hohe Gewichtung. Wer mehr als 10 Prozent des Portfolios in REIT-ETFs steckt, konzentriert das Risiko auf einen einzigen Sektor. Das kann in Krisen zu überproportionalen Verlusten führen, weil Immobilienunternehmen oft mit hohem Fremdkapital arbeiten.

Viele Anlegerinnen unterschätzen das Zinsrisiko. Steigen die Zinsen, fallen die Kurse von Immobilienaktien oft überproportional tief. Auch die Erwartung an Ausschüttungen ist nicht garantiert: Die Dividendenrendite kann in Krisen sinken oder ausfallen.

Wer bereits eine eigene Immobilie besitzt, erhöht mit REIT-ETFs sein Klumpenrisiko im Immobilienbereich. Dann ist eine zusätzliche Sektorwette auf Immobilien oft doppelt riskant, weil dein Vermögen bereits stark vom Immobilienmarkt abhängt.

• Zu hohe Gewichtung: Mehr als 10 Prozent im REIT-ETF konzentriert das Risiko auf einen Sektor.
• Zinsrisiko unterschätzen: Bei steigenden Zinsen fallen die Kurse überproportional tief.
• Falsche Erwartung an Ausschüttungen: Die Dividendenrendite ist nicht garantiert.
• Doppelte Immobilienquote ignorieren: Eigene Immobilie plus REIT-ETF erhöht das Klumpenrisiko.

Die jährliche Gesamtkostenquote (TER) sollte im Rahmen von 0,18 bis 0,59 Prozent liegen. Günstige Produkte findest du am unteren Ende dieser Spanne. Die Fondsgröße ist ebenfalls wichtig: Ein großes Fondsvermögen erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der ETF langfristig bestehen bleibt.

Die Replikationsmethode zeigt dir, ob der ETF den Index vollständig abbildet oder Swaps nutzt. Vollständige Replikation ist bei REIT-ETFs üblich und leichter nachvollziehbar. Auch die Ertragsverwendung solltest du vorher klären: Möchtest du Ausschüttungen oder eine Thesaurierung?

Ein breiter Immobilienindex wie FTSE EPRA NAREIT bildet die Grundlage vieler REIT-ETFs. Achte darauf, dass der ETF einen solchen breiten Index abbildet und nicht nur eine kleine Nische innerhalb des Immobiliensektors.

• TER: Liegt die jährliche Gesamtkostenquote im Rahmen von 0,18 bis 0,59 Prozent?
• Fondsgröße: Ist das Fondsvermögen groß genug, damit der ETF langfristig bestehen bleibt?
• Replikationsmethode: Bildet der ETF den Index vollständig ab oder nutzt er Swaps?
• Ertragsverwendung: Möchtest du Ausschüttungen oder eine Thesaurierung?
• Indexanbieter: Bildet der ETF einen breiten Immobilienindex wie FTSE EPRA NAREIT ab?

Die ISIN identifiziert jeden ETF eindeutig. Mit der ISIN findest du das Produkt in deinem Depot oder bei der Wertpapiersuche. Einige bekannte REIT-ETFs haben folgende Kennungen.

Der HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF mit der ISIN IE00B5L01S80 ist ein ausschüttender REIT-ETF mit einer TER von 0,24 Prozent, aufgelegt 2011, Fondsdomizil Irland. Der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF mit der ISIN IE00B1FZS350 ist ebenfalls ausschüttend, hat aber eine TER von 0,59 Prozent und wurde 2006 aufgelegt.

Der VanEck Global Real Estate UCITS ETF mit der ISIN NL0009690239 ist ein ausschüttender REIT-ETF mit einer TER von 0,25 Prozent, aufgelegt 2011, Fondsdomizil Niederlande. Für thesaurierende Anlegerinnen gibt es den HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF (Acc) mit der ISIN IE000G6GSP88, TER 0,24 Prozent, aufgelegt 2022.

• IE00B5L01S80: HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed, ausschüttend, TER 0,24 Prozent.
• IE00B1FZS350: iShares Developed Markets Property Yield, ausschüttend, TER 0,59 Prozent.
• NL0009690239: VanEck Global Real Estate, ausschüttend, TER 0,25 Prozent.
• IE000G6GSP88: HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed (Acc), thesaurierend, TER 0,24 Prozent.

Der MSCI World ist ein breiter Aktienindex mit über 1.400 Unternehmen aus 23 Industrieländern, alle Sektoren sind enthalten. Ein REIT-ETF setzt dagegen gezielt auf börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs. Dadurch ist die Diversifikation beim REIT-ETF deutlich geringer, das Klumpenrisiko höher.

Die Ausschüttungsrendite unterscheidet sich spürbar. Der MSCI World hat meist eine moderate Dividendenrendite unter 2 Prozent, während REIT-ETFs oft über 3 Prozent ausschütten. Dafür ist die Zinssensibilität beim REIT-ETF deutlich höher, weil Immobilienunternehmen mit hohem Fremdkapital arbeiten.

Im Portfolio ergänzen sich beide, wenn du den REIT-ETF als Satelliten-Position von 5 bis 10 Prozent führst. Der MSCI World bleibt der breite Kern, der REIT-ETF erhöht gezielt den Immobilienanteil und die laufenden Erträge.

• Der MSCI World enthält über 1.400 Unternehmen aus 23 Industrieländern, alle Sektoren.
• Ein REIT-ETF konzentriert sich auf börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs.
• Die Ausschüttungsrendite liegt beim REIT-ETF oft über 3 Prozent, beim MSCI World meist unter 2 Prozent.
• Die Zinssensibilität ist beim REIT-ETF deutlich höher als beim breiten MSCI World.