REIT-Vergleich: So findest du die passende Immobilienaktie für dein Depot

Ein REIT bündelt das Kapital vieler Anleger, um Immobilien zu erwerben, zu vermieten oder in einigen Fällen deren Finanzierung zu übernehmen. Das unterscheidet ihn von klassischen Immobilienaktien wie Vonovia, die wie jede andere Aktiengesellschaft wirtschaften und auf Unternehmensebene Steuern zahlen.

Für den privilegierten Status muss eine Gesellschaft in Deutschland klare gesetzliche Vorgaben erfüllen. Das REIT-Gesetz (REITG) definiert die Grundstruktur als börsennotierte Gesellschaft und schreibt vor, dass 90 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns als Dividende ausgeschüttet werden.

Die BaFin überwacht die Einhaltung dieser Regeln. Dadurch entsteht eine hohe Transparenz, die du bei der Analyse einzelner Gesellschaften nutzen kannst.

Im Kern unterscheidest du drei Geschäftsmodelle, die sich in ihrer Einnahmequelle und ihrem Risikoprofil deutlich voneinander abheben. Equity-REITs besitzen Immobilien direkt und verdienen ihr Geld überwiegend mit Mieteinnahmen und Verkäufen.

Mortgage-REITs halten keine Sachwerte, sondern vergeben oder halten immobilienbesicherte Anleihen. Ihre Erträge stammen aus Zinseinnahmen, was sie besonders abhängig vom Zinsniveau macht. Hybrid-REITs kombinieren beide Ansätze in einem gemischten Geschäftsmodell.

• Equity-REITs eignen sich für dich, wenn du von Mietsteigerungen und der Wertentwicklung der Objekte profitieren willst.
• Mortgage-REITs sind eher ein Instrument für Anleger, die gezielt auf Zinserträge setzen und das höhere Zinsänderungsrisiko tragen können.
• Für die meisten privaten Anleger sind Equity-REITs der einfachste Einstieg, weil ihr Geschäftsmodell transparenter ist.

Der Immobilienmarkt ist stark fragmentiert, und die einzelnen Sektoren entwickeln sich oft unabhängig voneinander. Während Rechenzentren und Infrastruktur für Sendemasten von der Digitalisierung profitieren, stehen klassische Büroflächen durch die Zunahme von Homeoffice unter Druck.

Du findest REITs für Einzelhandelsflächen, Gesundheitsimmobilien wie Altersheime und Krankenhäuser, Industrieflächen, Logistikzentren sowie Lagerung und Selfstorage. Auch Wohnimmobilien und Wälder werden von spezialisierten Gesellschaften gehalten.

• Einzelhandels-REITs wie Realty Income vermieten an Betreiber aus verschiedenen Branchen, von Kinos bis zu Fitnessstudios.
• Infrastruktur-REITs wie American Tower erzielen ihre Umsätze mit der Vermietung von Sendemasten an Telekommunikationsanbieter.
• Container-REITs wie Public Storage profitieren von einem fragmentierten Markt, in dem die zehn größten US-Unternehmen nur rund 22 Prozent des Gesamtmarktes halten.

Die Ausschüttungspflicht sorgt dafür, dass ein Großteil der erwirtschafteten Mieten und Zinsen regelmäßig bei dir ankommt. In den USA und Deutschland müssen REITs mindestens 90 Prozent ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividende auszahlen, in Australien beträgt die Pflicht sogar 100 Prozent.

Die Frequenz der Zahlungen ist dabei nicht einheitlich. Viele Gesellschaften schütten vierteljährlich aus, einige wie Realty Income zahlen ihren Aktionären sogar monatlich eine Dividende.

Auf Anlegerebene wird die Dividende wie ein normaler Kapitalertrag behandelt. Es fällt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer an, sofern dein Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft ist.

Der zentrale Vorteil liegt auf der Unternehmensebene. REITs zahlen in Deutschland und den USA keine Körperschaftsteuer auf die ausgeschütteten Gewinne, was sie steuerlich mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds gleichstellt.

Für dich als Anlegerin bedeutet das: Die Erträge werden nicht doppelt besteuert, sondern erst bei dir mit der Abgeltungsteuer belastet. Kursgewinne aus dem Verkauf von REIT-Anteilen sind ebenfalls steuerpflichtig, sofern sie den Freibetrag übersteigen.

Deine Kapitalerträge bleiben bis zu einem Sparer-Pauschbetrag von 1000 EUR pro Person und Jahr steuerfrei. Bei einer Zusammenveranlagung verdoppelt sich der Betrag auf 2000 EUR.

Einzelne REIT-Aktien erfordern eine eigene Analyse von Geschäftsmodell, Verschuldung und Sektoraussichten. Dafür kannst du gezielt Gesellschaften mit einer hohen oder monatlichen Dividende auswählen und dein Depot um spezifische Immobiliensegmente ergänzen.

REIT-ETFs bilden einen Korb aus vielen Gesellschaften ab und streuen das Risiko über Sektoren und Regionen. Der Aufwand ist geringer, die Dividende entspricht dem Durchschnitt des gesamten Sektors, und es fällt eine laufende Kostenquote an.

• Ein ETF-Sparplan eignet sich, wenn du regelmäßig kleine Beträge im Immobiliensektor anlegen willst.
• Einzelaktien sind sinnvoll, wenn du bestimmte Sektoren wie Rechenzentren oder Gesundheitsimmobilien übergewichten möchtest.
• Bei Fondsprodukten greift die Teilfreistellung von 30 Prozent für Aktienfonds, was deine Steuerlast auf Erträge reduziert.

Steigende Zinsen machen die Dividende im Vergleich zu sicheren Anlagen wie Festgeld oder Anleihen weniger attraktiv. In der Folge verlieren viele REITs an Wert, weil Anleger höhere Renditen für das eingegangene Risiko verlangen.

Der Erfolg hängt stark vom jeweiligen Sektor ab. Bürogebäude leiden unter dem Trend zum Homeoffice und höherem Leerstand, während Rechenzentren und Infrastruktur von der Digitalisierung profitieren.

• Eine hohe Dividendenrendite allein ist kein Qualitätsmerkmal, wenn die Ausschüttung nicht nachhaltig erwirtschaftet wird.
• Währungsrisiken bei ausländischen REITs können deine Rendite in Euro schmälern, wenn der Dollar oder andere Währungen abwerten.
• Die bloße Streuung über mehrere REITs schützt nicht, wenn alle im gleichen schwächelnden Sektor investiert sind.

Beginne mit deinem Anlageziel: Suchst du laufende Dividenden oder langfristigen Kapitalzuwachs? Die gesetzliche Ausschüttungspflicht macht REITs vor allem für Einkommensinvestoren interessant, begrenzt aber das Wachstum aus einbehaltenen Gewinnen.

Prüfe anschließend den Immobiliensektor auf langfristige Nachfrage. Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien profitieren von strukturellen Trends, während klassische Einzelhandelsflächen durch den Onlinehandel unter Druck stehen können.

• Vergleiche die regionale Ausrichtung der Objekte und mögliche Währungsrisiken bei ausländischen Gesellschaften.
• Achte auf die Höhe und Regelmäßigkeit der Dividendenausschüttung, nicht nur auf die Rendite.
• Analysiere die Verschuldung des REITs, da hohe Kredite das Zinsrisiko bei steigenden Zinsen verstärken.

Bei Einzelaktien fallen vor allem einmalige Ordergebühren beim Kauf und Verkauf an. Viele Online-Broker bieten den Handel zu geringen Gebühren an, teilweise liegt die Ordergebühr zwischen 0 und 10 EUR je Transaktion.

Bei REIT-ETFs kommen laufende Produktkosten hinzu. Die Kostenquote liegt typischerweise zwischen 0,1 und 0,5 Prozent pro Jahr, während aktiv gemanagte REIT-Fonds mit 1,0 bis 2,0 Prozent deutlich teurer sind.

Die Abgeltungsteuer auf Dividenden beträgt 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag, sofern der Sparer-Pauschbetrag von 1000 EUR pro Person ausgeschöpft ist. Bei Aktienfonds mit mindestens 51 Prozent Aktienquote greift die Teilfreistellung von 30 Prozent.

Ein Investment in REITs lohnt sich vor allem, wenn du ein regelmäßiges Einkommen aus Dividenden suchst. Die gesetzliche Ausschüttungspflicht sorgt dafür, dass ein Großteil der Mieteinnahmen als Dividende an dich fließt, teilweise sogar monatlich.

Für Anleger, die den Immobilienmarkt ohne direkten Immobilienkauf abbilden wollen, bieten REITs eine liquide Alternative. Du kannst Anteile börsentäglich kaufen und verkaufen, anders als bei einer vermieteten Eigentumswohnung, die du nicht kurzfristig veräußern kannst.

Wer bereits ein breit gestreutes Aktiendepot besitzt, kann mit REITs den Immobiliensektor gezielt ergänzen. Die Diversifikation über verschiedene Objekte reduziert das Klumpenrisiko, das bei einer Direktinvestition in eine einzelne Immobilie besteht.

Ein Investment in REITs lohnt sich vor allem, wenn du ein regelmäßiges Einkommen aus Dividenden suchst. Die gesetzliche Ausschüttungspflicht sorgt dafür, dass ein Großteil der Mieteinnahmen als Dividende an dich fließt.

Für Anleger, die den Immobilienmarkt ohne direkten Immobilienkauf abbilden wollen, bieten REITs eine liquide Alternative. Du kannst Anteile börsentäglich kaufen und verkaufen, anders als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

Wer bereits ein breit gestreutes Aktiendepot besitzt, kann mit REITs den Immobiliensektor gezielt ergänzen. Die Diversifikation über verschiedene Objekte und Regionen reduziert das Klumpenrisiko einer einzelnen Direktinvestition.

Nicht geeignet sind REITs für Anleger, die starke Kursschwankungen nicht aushalten. Steigende Zinsen und sektorspezifische Krisen können zu deutlichen Verlusten führen, auch wenn die Dividende weiter fließt.