REIT-ETFs im Vergleich: So findest du den passenden Immobilien-ETF

Ein REIT bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in ein Portfolio aus Immobilien oder Immobilienkrediten. Die Aktien des REITs werden an der Börse gehandelt, dadurch kommst du ohne großen Kapitaleinsatz an Immobilienerträge. Der entscheidende Mechanismus ist die gesetzliche Pflicht, einen Großteil der Gewinne auszuschütten.

Diese Pflicht liegt bei 90 Prozent der Gewinne. Im Gegenzug entfällt auf Unternehmensebene die Körperschaftsteuer, was die Gesellschaften für Anleger effizient macht. Für dich bedeutet das: Die Erträge fließen regelmäßig als Dividende auf dein Konto, statt vollständig im Unternehmen zu bleiben.

• REITs besitzen oder finanzieren Immobilien und sind an der Börse notiert.
• Die hohe Ausschüttungsquote macht die Erträge für Privatanleger planbar.

Die meisten ETFs investieren in Equity-REITs, also Unternehmen, die eigene Immobilien besitzen und verwalten. Ihre Einnahmen stammen überwiegend aus Mieten, die sie von Gewerbetreibenden oder privaten Mietern erhalten. Das Risiko hängt damit stark von der Entwicklung der Mietmärkte und der Immobilienwerte ab.

Mortgage-REITs finanzieren dagegen Immobilien über Hypotheken oder hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie verdienen an der Zinsdifferenz zwischen kurzfristiger Refinanzierung und langfristigen Krediten. Diese Konstruktion reagiert sehr empfindlich auf Zinsänderungen, weil steigende Zinsen die Gewinnmarge direkt schmälern.

• Equity-REITs erzielen Erträge aus Mieteinnahmen und Immobilienverkäufen.
• Mortgage-REITs erzielen Erträge aus Zinserträgen und sind zinsabhängiger.

Dazu gehören nicht nur klassische Vermieter von Wohnungen, sondern auch Betreiber von Gewerbeflächen, Logistikzentren und Rechenzentren. Die Indexanbieter ordnen Unternehmen dem Sektor zu, wenn sie dort den Großteil ihrer Umsätze erzielen.

Für dich bedeutet das eine breite Streuung über verschiedene Immobilienarten. Du investierst in Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhallen, Pflegeheime und digitale Infrastruktur. Nicht enthalten sind dagegen direkte Immobilienkäufe, offene Immobilienfonds mit Rückgabefristen oder nicht börsennotierte Private-Equity-Fonds.

• Enthalten sind Wohnimmobilienunternehmen, Gewerbeimmobilien und Logistikimmobilien.
• Nicht enthalten sind direkte Immobilienkäufe und offene Immobilienfonds.

Die laufenden Erträge eines REIT-ETFs stammen aus den Dividenden der enthaltenen Immobilienaktien. Da REITs gesetzlich verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne auszuschütten, fällt die Ausschüttungsquote im Vergleich zu anderen Branchen hoch aus. Die tatsächliche Dividendenrendite hängt vom Fonds und den aktuellen Kursen ab.

Ausschüttende Immobilien-ETFs zahlen die Erträge meist quartalsweise oder halbjährlich aus, thesaurierende Varianten legen sie direkt wieder an. Bei der Steuer greift die Teilfreistellung für Aktienfonds von 30 Prozent, sodass nur 70 Prozent der Erträge der Abgeltungsteuer von 25 Prozent unterliegen. Dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Jahr kann die Steuerlast zusätzlich senken.

• Die Ausschüttungsquote ist durch die REIT-Regeln gesetzlich hoch.
• Die Teilfreistellung reduziert die Steuer auf Dividenden aus Aktienfonds.

Die laufenden Erträge eines REIT-ETFs stammen aus den Dividenden der enthaltenen Immobilienaktien. Da REITs gesetzlich verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne auszuschütten, fällt die Ausschüttungsquote im Vergleich zu anderen Branchen hoch aus.

Die tatsächliche Dividendenrendite hängt vom Fonds ab. Ausschüttende Immobilien-ETFs zahlen die Erträge meist quartalsweise oder halbjährlich aus, thesaurierende Varianten legen sie direkt wieder an.

Mieteinnahmen selbst fließen dir als ETF-Anleger nicht direkt zu. Du partizipierst indirekt über die Gewinne der Immobiliengesellschaften, die ihre Mietverträge verwalten und Instandhaltungskosten tragen.

Die Beimischung eignet sich für Anleger, die laufende Ausschüttungen schätzen und zinsbedingte Schwankungen aushalten können.

Eine sinnvolle Größenordnung liegt bei 5 bis 10 Prozent des Portfolios. So ergänzt du dein Depot um eine spezifische Branche, ohne ein zu großes Klumpenrisiko einzugehen. Prüfe vorher, ob dein bestehender Welt-ETF den Immobiliensektor bereits ausreichend abbildet.

• Du hast einen Anlagehorizont von mindestens 7 bis 10 Jahren.
• Du möchtest laufende Ausschüttungen statt reiner Kursgewinne.
• Du hältst die Beimischung bei 5 bis 10 Prozent deines Portfolios.

Die Börsenkurse schwanken täglich, während eine physische Immobilie nicht minütlich neu bewertet wird. Steigende Zinsen belasten Immobilienaktien oft überproportional, weil die Finanzierungskosten der Unternehmen steigen.

Viele globale Indizes sind stark von US-Immobilienaktien geprägt, was die regionale Diversifikation einschränkt. Verwechsle außerdem die Dividendenrendite nicht mit der Gesamtrendite: Hohe Ausschüttungen können Kursverluste nicht immer ausgleichen. Eine Beimischung von mehr als 10 Prozent erhöht das Klumpenrisiko im Depot deutlich.

• REIT-ETFs ersetzen keine physische Immobilie, weil die Kurse täglich schwanken.
• Steigende Zinsen belasten Immobilienaktien oft überproportional.
• Viele globale Indizes sind stark von US-Immobilienaktien geprägt.

Viele Anbieter ermöglichen Sparpläne bereits ab 25 Euro, üblich sind auch 50 oder 100 Euro.

Wähle einen globalen Immobilien-ETF mit ausreichendem Fondsvolumen von mindestens 100 Millionen Euro. Prüfe, ob du eine ausschüttende oder thesaurierende Variante bevorzugst. Lege dann eine monatliche Rate fest, die zu deinem Budget passt, und wähle einen Ausführungstag, der zu deinem Geldeingang passt.

• Vergleiche Banken und Online-Broker anhand der Sparplan-Konditionen.
• Wähle einen globalen Immobilien-ETF mit mindestens 100 Millionen Euro Fondsvolumen.
• Lege eine monatliche Rate fest, die zu deinem Budget passt.

Die Gesamtkostenquote (TER) ist der wichtigste Kostenfaktor bei ETFs. Bei Immobilien-ETFs liegt sie in einer überschaubaren Spanne, die je nach Anbieter und Index variiert. Günstige ETFs liegen am unteren Ende, spezialisierte oder neuere Produkte am oberen Ende.

Die günstigsten Immobilien-ETFs kosten 0,18 Prozent pro Jahr. Durchschnittliche Produkte liegen zwischen 0,24 und 0,40 Prozent, teurere Varianten zwischen 0,45 und 0,59 Prozent. Zusätzlich zur TER können beim Sparplan Ausführungsgebühren des Brokers anfallen, die nicht in der TER enthalten sind.

• Günstigste Immobilien-ETFs: 0,18 Prozent pro Jahr.
• Durchschnittliche Immobilien-ETFs: 0,24 bis 0,40 Prozent pro Jahr.
• Teurere Immobilien-ETFs: 0,45 bis 0,59 Prozent pro Jahr.

REIT-ETFs werden börsentäglich während der Handelszeiten gehandelt, offene Immobilienfonds nur über die Fondsgesellschaft, oft mit Rückgabefristen. Die Kostenstruktur unterscheidet sich deutlich: REIT-ETFs kosten meist 0,18 bis 0,59 Prozent pro Jahr, offene Immobilienfonds haben oft Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühr über 1 Prozent.

Die Ertragsquelle ist ebenfalls verschieden. REIT-ETFs erzielen Dividenden börsennotierter Immobilienaktien, offene Immobilienfonds Mieteinnahmen aus direkt gehaltenen Immobilien. Die Wertschwankung ist bei REIT-ETFs höher, weil die Börsenkurse täglich schwanken, während offene Immobilienfonds seltener bewertet werden.

• REIT-ETFs sind börsentäglich handelbar, offene Immobilienfonds nicht.
• REIT-ETFs kosten meist 0,18 bis 0,59 Prozent pro Jahr, offene Immobilienfonds oft über 1 Prozent.
• REIT-ETFs erzielen Dividenden, offene Immobilienfonds Mieteinnahmen.

Gewerbeimmobilien machen in globalen Immobilienindizes oft den größten Anteil aus. Dazu zählen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren, Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien. Der Trend zu E-Commerce und Cloud-Technologien hat Logistik- und Rechenzentrumsbetreiber in den letzten Jahren stärker gewichtet.

Bekannte Unternehmen in diesem Bereich sind Realty Income mit Fokus auf langfristige Mietverträge im Einzelhandel, Welltower als Investor in Gesundheitsimmobilien und Digital Realty Trust als Anbieter von Rechenzentrumsflächen. Diese Gesellschaften sind in vielen globalen REIT-ETFs enthalten und prägen die Wertentwicklung des Sektors.

• Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandel, Logistik und Rechenzentren.
• Realty Income, Welltower und Digital Realty Trust sind bekannte Bestandteile vieler REIT-ETFs.

Gewerbeimmobilien machen in globalen Immobilienindizes oft den größten Anteil aus. Dazu zählen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren, Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien. Der Trend zu E-Commerce und Cloud-Technologien hat Logistik- und Rechenzentrumsbetreiber in den letzten Jahren stärker gewichtet.

Bekannte Unternehmen in diesem Bereich sind Realty Income mit Fokus auf langfristige Mietverträge im Einzelhandel, Welltower als Investor in Gesundheitsimmobilien und Digital Realty Trust als Anbieter von Rechenzentrumsflächen. Diese Gesellschaften sind in vielen globalen REIT-ETFs enthalten.

Die Abhängigkeit von Gewerbeimmobilien bedeutet auch: Konjunkturschwächen und veränderte Arbeitsmodelle wie Homeoffice wirken sich direkt auf die Mietnachfrage und damit auf die Erträge der enthaltenen Unternehmen aus.