REIT oder Fonds: Welche Immobilienanlage für dich die richtige ist

Die gesetzliche Ausschüttungspflicht ist das zentrale Merkmal. In den USA und vielen anderen Staaten müssen REITs mindestens 90 Prozent ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividende an die Aktionäre auszahlen, in Australien sogar 100 Prozent. Diese Pflicht führt dazu, dass viele REITs ihre Dividende nicht nur jährlich, sondern vierteljährlich oder sogar monatlich überweisen.

Für dich bedeutet das: Du beteiligst dich an einem Unternehmen, dessen einzelne Aktie du an der Börse kaufen und verkaufen kannst. Die Gesellschaft bündelt das Kapital vieler Anleger und investiert es in Bürogebäude, Logistikzentren, Einkaufszentren oder Wohnanlagen. Manche REITs spezialisieren sich auf ein Segment, andere streuen über verschiedene Immobilienarten.

Rechtlich unterscheiden sich REITs von klassischen Immobilienunternehmen durch klare gesetzliche Vorgaben. In Deutschland regelt das REIT-Gesetz den Aufbau und die Bedingungen für den steuerprivilegierten Status. Die BaFin überwacht die Einhaltung dieser Regeln.

Immobilienfonds gibt es in mehreren Varianten, die sich in ihrer Funktionsweise deutlich unterscheiden. Offene Immobilienfonds kaufen direkte Objekte wie Bürogebäude oder Wohnanlagen und halten sie im Fondsvermögen. REIT-ETFs bilden dagegen einen Korb aus börsennotierten REITs ab und streuen dein Geld über viele dieser speziellen Immobiliengesellschaften.

Aktiv gemanagte REIT-Fonds stellen eine dritte Möglichkeit dar. Hier wählt ein Fondsmanager gezielt einzelne REITs aus und gewichtet sie nach seiner Einschätzung. Diese Fonds verlangen häufig höhere Gebühren, bieten dafür aber eine individuelle Zusammenstellung und möglicherweise eine bessere Risikosteuerung.

Der entscheidende Vorteil aller Fondsformen liegt in der Streuung. Du investierst nicht in ein einzelnes Objekt oder eine einzelne Gesellschaft, sondern in ein Portfolio. Das reduziert das Klumpenrisiko, das bei einer Direktinvestition in eine einzelne Immobilie entsteht, etwa durch Leerstand oder Wertverlust in einer bestimmten Lage.

Der grundlegende Unterschied liegt in der Rechtsform. Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Aktien du wie jede andere Aktie handelst. Ein Immobilienfonds ist dagegen ein Sondervermögen einer Fondsgesellschaft, an dem du Anteile hältst. Diese Unterscheidung wirkt sich auf Handelbarkeit, Kosten und Ausschüttung aus.

Bei der Handelbarkeit sind börsengehandelte REITs klar im Vorteil. Du kannst sie börsentäglich kaufen und verkaufen, ohne Rückgabefristen oder Haltefristen beachten zu müssen. Offene Immobilienfonds haben dagegen oft Rückgabefristen, die einen schnellen Verkauf erschweren. REIT-ETFs sind ebenfalls börsentäglich handelbar.

Die Kostenstruktur unterscheidet sich erheblich. Bei REITs fallen keine laufenden Verwaltungsgebühren an, sondern nur Ordergebühren beim Kauf. Immobilienfonds haben dagegen laufende Kosten, die bei aktiv gemanagten Fonds deutlich höher ausfallen als bei passiven ETFs.

• Ein REIT schüttet mindestens 90 Prozent seines Gewinns als Dividende aus, teils monatlich.
• Ein offener Immobilienfonds schüttet je nach Fondsart jährlich aus oder thesauriert die Erträge.
• Ein REIT-ETF bildet einen Index ab und schüttet meist quartalsweise aus.

Die Eröffnung ist in der Regel kostenlos und dauert nur wenige Tage. Danach kannst du über die Wertpapierkennnummer (WKN) oder den Namen gezielt nach REITs, REIT-ETFs oder börsengehandelten Fonds suchen.

Bei der Auswahl einzelner REITs solltest du auf die Streuung nach Region und Immobilienart achten. Ein REIT, der ausschließlich in Bürogebäude einer einzigen Stadt investiert, trägt ein höheres Risiko als eine Gesellschaft mit breitem Portfolio. Wer weniger Zeit für die Analyse aufwenden will, greift zu einem ETF, der einen weltweiten REIT-Index abbildet.

Dividenden von REITs unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Kursgewinne aus REIT-Anteilen sind ebenfalls steuerpflichtig, sofern sie den Sparer-Pauschbetrag übersteigen. Dieser liegt bei 1000 EUR pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 EUR. Erträge bis zu dieser Grenze bleiben steuerfrei.

Ein wichtiger Unterschied betrifft die Teilfreistellung. Bei Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent, das heißt 30 Prozent der Erträge bleiben steuerfrei. REITs selbst zahlen in Deutschland und den USA keine Körperschaftsteuer, dafür musst du die ausgeschütteten Dividenden voll versteuern. Viele Länder erheben zudem Quellensteuer auf Dividenden, die sich je nach Doppelbesteuerungsabkommen teilweise anrechnen lässt.

Der größte Vorteil von REITs ist die hohe und häufig stabile Dividende. Die gesetzliche Ausschüttungspflicht zwingt die Gesellschaften dazu, einen großen Teil ihrer Gewinne regelmäßig an die Aktionäre weiterzugeben. Viele REITs zahlen ihre Dividende vierteljährlich oder sogar monatlich aus, was sie für Anleger interessant macht, die auf regelmäßige Erträge setzen.

Ein weiterer Vorteil ist die börsentägliche Handelbarkeit. Du kannst REIT-Aktien jederzeit während der Börsenzeiten kaufen und verkaufen, ohne Fristen oder Rückgabegebühren beachten zu müssen. Das macht sie zu einem flexibel handelbaren Vermögenswert.

• Hohe und häufig stabile Dividende durch gesetzliche Ausschüttungspflicht.
• Börsentägliche Handelbarkeit wie bei Aktien.
• Keine laufende Verwaltungsgebühr, nur Orderkosten beim Kauf.
• Zugang zu Gewerbeimmobilien mit begrenztem Kapitaleinsatz.
• Steuerliche Vorteile auf Gesellschaftsebene erhöhen die Rendite für Anleger.

REITs reagieren mit ihrem Immobilienfokus empfindlich auf Schwankungen an den Kapitalmärkten. Steigen die Zinsen, sinkt oft die Attraktivität der Dividende im Vergleich zu sicheren Anlagemöglichkeiten wie Festgeld, Tagesgeld oder Anleihen. Viele REITs verlieren deshalb bei steigenden Zinsen an Wert, Kursverluste sind möglich.

Der Erfolg eines REITs hängt stark vom jeweiligen Immobiliensektor ab. Bürogebäude sind aufgrund des Trends zum Homeoffice derzeit weniger gefragt. Einige REITs in diesem Segment haben mit höherem Leerstand zu kämpfen, und die Immobilien verlieren an Wert. Du musst deshalb gründlich analysieren, von welchen Immobilien du auch in Zukunft attraktive Renditen und Dividenden erwarten kannst.

• REITs reagieren empfindlich auf steigende Zinsen, Kursverluste sind möglich.
• Der Erfolg hängt stark vom jeweiligen Immobiliensektor ab.
• Bürogebäude leiden unter dem Trend zum Homeoffice und höherem Leerstand.
• Eine bloße Streuung über wenige REITs schützt nicht vor Verlusten.
• Quellensteuer auf ausländische Dividenden kann die Rendite schmälern.

Wenn du Wert auf ein regelmäßiges Einkommen legst, sind REITs mit ihrer hohen Ausschüttungspflicht eine passende Wahl. Viele dieser Immobiliengesellschaften zahlen ihre Dividende vierteljährlich oder sogar monatlich aus. Das kann für dich interessant sein, wenn du laufende Kosten decken oder dein Einkommen aufbessern möchtest.

Möchtest du dagegen das Risiko über viele Objekte und Regionen streuen, bieten sich REIT-ETFs oder offene Immobilienfonds an. Sie bündeln Dutzende oder Hunderte von Immobilienwerten in einem einzigen Produkt. Ein einzelner REIT bleibt dagegen immer vom Erfolg seiner spezifischen Immobilien und seines Managements abhängig.

Für Anleger, die wenig Zeit für die Analyse einzelner Gesellschaften aufwenden wollen, ist ein ETF auf einen weltweiten REIT-Index die bequemste Lösung. Aktiv gemanagte REIT-Fonds bieten eine individuelle Gewichtung, verlangen dafür aber höhere Gebühren. Die Wahl hängt also davon ab, wie viel Zeit du investieren möchtest und welche Kosten du bereit bist zu tragen.

Wenn du Wert auf ein regelmäßiges Einkommen legst, sind REITs mit ihrer hohen Ausschüttungspflicht eine passende Wahl. Viele dieser Immobiliengesellschaften zahlen ihre Dividende vierteljährlich oder sogar monatlich aus.

Möchtest du dagegen das Risiko über viele Objekte und Regionen streuen, bieten sich REIT-ETFs oder offene Immobilienfonds an. Sie bündeln Dutzende oder Hunderte von Immobilienwerten in einem einzigen Produkt.

Für Anleger, die wenig Zeit für die Analyse einzelner Gesellschaften aufwenden wollen, ist ein ETF auf einen weltweiten REIT-Index die bequemste Lösung. Aktiv gemanagte REIT-Fonds verlangen höhere Gebühren, bieten dafür aber eine individuelle Gewichtung durch den Fondsmanager.

Die Kostenstruktur ist ein entscheidender Unterschied zwischen den beiden Anlageformen. Bei REITs fallen keine laufenden Verwaltungsgebühren an. Du zahlst nur die Ordergebühr beim Kauf, die je nach Broker zwischen 0 und 10 EUR liegt. Danach entstehen keine weiteren Kosten, solange du die Aktie hältst.

Bei Fonds sieht das anders aus. REIT-ETFs haben laufende Kosten von etwa 0,25 Prozent pro Jahr. Aktiv gemanagte REIT-Fonds verlangen dagegen häufig 1 bis 2 Prozent pro Jahr. Diese laufenden Kosten werden direkt aus dem Fondsvermögen entnommen und schmälern deine Rendite über die Zeit erheblich.

Der Kostenunterschied zwischen einem REIT und einem aktiv gemanagten Fonds kann über 20 Jahre mehrere tausend Euro ausmachen. Bei einem Anlagebetrag von 10.000 EUR und einer angenommenen Rendite von 5 Prozent pro Jahr kostet dich eine laufende Gebühr von 1,5 Prozent über 20 Jahre rund 3.000 EUR mehr als eine Anlage ohne laufende Kosten.

Das REIT-Gesetz (REITG) regelt den Aufbau und die zentralen rechtlichen Bedingungen für den steuerprivilegierten REIT-Status in Deutschland. § 1 REITG definiert die Grundstruktur als börsennotierte Gesellschaft und legt den erforderlichen Schwerpunkt als Immobiliengesellschaft fest. Damit ist klar geregelt, welche Unternehmen überhaupt als REIT gelten können.

Die Ausschüttungspflicht ist in § 13 Abs. 1 REITG festgeschrieben. Dort ist die verpflichtende Ausschüttung von 90 Prozent des Gewinns als Dividende geregelt. Diese Vorschrift stellt sicher, dass Anleger regelmäßig an den Erträgen der Immobiliengesellschaft beteiligt werden.

Ergänzend enthält das Investmentgesetz (InvG) Vorschriften, die die Struktur von REITs mitbestimmen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht REITs und achtet auf die Einhaltung aller Regeln. Diese Aufsicht soll Transparenz und Verlässlichkeit für Investierende schaffen.