Reit Vorabpauschale: So werden Immobilienaktien im Depot besteuert

Die Vorabpauschale ist ein fiktiver Ertrag, den das Investmentsteuergesetz für Investmentfonds vorsieht. Sie stellt sicher, dass du auch bei thesaurierenden Fonds oder bei geringen Ausschüttungen jedes Jahr einen Mindestbetrag versteuerst. Bei REITs kommt es darauf an, ob dein Wertpapier als Investmentfonds oder als Aktie gilt.

Für einen klassischen REIT-ETF wird die Vorabpauschale nach den allgemeinen Regeln für Aktienfonds berechnet. Einzelne REIT-Aktien sind dagegen in der Regel Kapitalbeteiligungen und keine Investmentfonds, sodass für sie keine Vorabpauschale entsteht. Die Einstufung durch deine Depotbank ist damit der zentrale Punkt.

Die Vorabpauschale greift nur, wenn dein REIT-Investment als Investmentfonds eingestuft ist.

Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich deutlich. Einzelne REIT-Aktien gelten als Kapitalbeteiligungen, für die das Investmentsteuergesetz nicht gilt. Damit fällt keine Vorabpauschale an, und auch die Teilfreistellung für Aktienfonds ist nicht anwendbar.

REIT-ETFs werden dagegen als Investmentfonds behandelt. Für sie gelten die Regeln zur Vorabpauschale, und als Aktienfonds profitieren sie von einer Teilfreistellung von 30 Prozent. Das bedeutet, dass nur 70 Prozent der Erträge steuerpflichtig sind.

• Einzelne REIT-Aktien werden als Kapitalbeteiligung ohne Vorabpauschale und ohne Teilfreistellung besteuert.
• REIT-ETFs gelten als Aktienfonds mit Vorabpauschale und 30 Prozent Teilfreistellung.
• Die Einstufung einzelner REITs als Fonds ist selten, kann aber bei bestimmten ausländischen Verwahrstellen vorkommen.

Die Berechnung beginnt mit dem Basisertrag. Dafür multiplizierst du 70 Prozent des Basiszinses mit dem Rücknahmepreis des Fondsanteils am ersten Börsentag des Vorjahres. Der Basiszins wird von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht und orientiert sich an der Rendite öffentlicher Anleihen.

Von diesem Basisertrag ziehst du die tatsächliche Ausschüttung des Vorjahres ab. Das Ergebnis ist die Vorabpauschale, die niemals negativ werden kann. Bei einem thesaurierenden REIT-ETF entspricht die Vorabpauschale dem gesamten Basisertrag, weil keine Ausschüttung erfolgt.

Für REIT-ETFs als Aktienfonds gilt anschließend die Teilfreistellung von 30 Prozent. Nur 70 Prozent der Vorabpauschale sind steuerpflichtig. Die depotführende Stelle behält darauf die Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag ein.

Die Vorabpauschale fällt nur an, wenn dein REIT-Investment als Investmentfonds eingestuft ist und die Ausschüttung unter dem Basisertrag liegt. Bei thesaurierenden REIT-ETFs ist das regelmäßig der Fall, weil keine Ausschüttung den Basisertrag mindert.

Bei REIT-ETFs mit Teilausschüttung entsteht die Vorabpauschale nur für den Differenzbetrag zwischen Basisertrag und Ausschüttung. Liegt die Ausschüttung über dem Basisertrag, fällt keine Vorabpauschale an. Einzelne REIT-Aktien lösen grundsätzlich keine Vorabpauschale aus.

• Vorabpauschale fällt an bei thesaurierenden REIT-ETFs und bei Teilausschüttungen unter dem Basisertrag.
• Keine Vorabpauschale fällt an bei einzelnen REIT-Aktien und bei Ausschüttungen über dem Basisertrag.
• Ausländische REITs können von der Depotbank als Investmentfonds eingestuft werden und dann der Vorabpauschale unterliegen.

Die Steuer auf die Vorabpauschale wird von deiner Depotbank einbehalten. Auf den steuerpflichtigen Teil nach Teilfreistellung fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an. Zusätzlich wird der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer fällig.

Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr kann diese Steuer vollständig abdecken. Dafür muss bei deiner Depotbank ein ausreichend hoher Freistellungsauftrag hinterlegt sein. Andernfalls wird die Steuer automatisch einbehalten und du kannst sie nur über die Steuererklärung zurückholen.

Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr kann die Steuer auf null reduzieren.

Der Basisertrag ist der fiktive Ertrag eines Fonds, der sich aus dem Basiszins und dem Rücknahmepreis ergibt. Er bildet die Obergrenze für die Vorabpauschale und wird gesetzlich gedeckelt.

Der Basiszins wird von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht und leitet sich aus der langfristigen Rendite öffentlicher Anleihen ab. Die Teilfreistellung ist ein fester Prozentsatz des Ertrags, der bei Aktienfonds 30 Prozent beträgt und nicht versteuert wird.

• Basisertrag: Der fiktive Ertrag eines Fonds, der sich aus dem Basiszins und dem Rücknahmepreis ergibt.
• Basiszins: Ein von der Bundesbank veröffentlichter Zinssatz, der sich an der Rendite öffentlicher Anleihen orientiert.
• Teilfreistellung: Ein fester Prozentsatz des Ertrags, der bei Aktienfonds 30 Prozent beträgt und nicht versteuert wird.
• Sparer-Pauschbetrag: Ein Freibetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr für Kapitalerträge, der auch die Vorabpauschale abdeckt.

Die Abrechnung deiner Depotbank enthält alle Angaben zur Vorabpauschale. Prüfe zuerst, ob dein REIT-Investment als Fonds oder als Aktie eingestuft ist. Nur bei einer Fondseinstufung darf die Vorabpauschale überhaupt berechnet werden.

Kontrolliere anschließend den verwendeten Basiszins und die Teilfreistellung. Bei Aktienfonds wie REIT-ETFs müssen 30 Prozent des Ertrags steuerfrei bleiben. Ein falscher Basiszins oder eine vergessene Teilfreistellung führt zu einer zu hohen Steuerlast.

• Ist dein REIT-Investment als Fonds oder als Aktie eingestuft?
• Wurde die Vorabpauschale nur für Fondsanteile berechnet?
• Stimmt der verwendete Basiszins mit dem offiziellen Wert überein?
• Wurde die Teilfreistellung von 30 Prozent bei Aktienfonds berücksichtigt?
• Ist dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro ausgeschöpft oder angepasst?

Ein häufiger Fehler ist, einzelne REIT-Aktien pauschal wie Fonds besteuern zu lassen. Das passiert vor allem bei ausländischen Verwahrstellen, die REITs vorsichtshalber als Investmentfonds einstufen. In diesem Fall zahlst du Steuern, die nach deutschem Recht nicht anfallen.

Ein weiterer Fehler ist, die Teilfreistellung von 30 Prozent bei REIT-ETFs nicht zu berücksichtigen. Dadurch wird die Steuerlast deutlich zu hoch. Auch ein nicht angepasster Sparer-Pauschbetrag führt dazu, dass die Depotbank unnötig Steuern einbehält.

• Einzelne REIT-Aktien pauschal wie Fonds besteuern lassen, ohne die Einstufung zu prüfen.
• Die Teilfreistellung von 30 Prozent bei REIT-ETFs nicht berücksichtigen.
• Den Sparer-Pauschbetrag nicht anpassen, sodass die Depotbank unnötig Steuern einbehält.
• Die Vorabpauschale beim Verkauf nicht vom Veräußerungsgewinn abziehen und doppelt Steuern zahlen.

Beim Verkauf deiner REIT-ETF-Anteile ermittelt die Depotbank den Veräußerungsgewinn aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten. Von diesem Gewinn zieht sie die während der Haltedauer bereits versteuerten Vorabpauschalen ab. Nur der verbleibende Betrag wird mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag belastet.

Bei Aktienfonds wie REIT-ETFs sind zudem 30 Prozent des Gewinns durch die Teilfreistellung steuerfrei. Für einzelne REIT-Aktien entfällt dieser Mechanismus, da hier keine Vorabpauschale anfällt. Der Veräußerungsgewinn wird direkt mit der Abgeltungsteuer besteuert.

Wenn du Anteile an einem REIT-ETF verkaufst, ermittelt die Depotbank den Veräußerungsgewinn aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten. Von diesem Gewinn zieht sie die während der Haltedauer bereits versteuerten Vorabpauschalen ab.

Nur der verbleibende Betrag wird mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag belastet.

Für einzelne REIT-Aktien entfällt dieser Mechanismus, da hier keine Vorabpauschale anfällt. Der Veräußerungsgewinn wird direkt mit der Abgeltungsteuer versteuert, sofern dein Sparer-Pauschbetrag bereits aufgebraucht ist.