REIT-Risiko: Diese Gefahren solltest du vor dem Kauf kennen

Ein REIT bündelt das Kapital vieler Anlegerinnen und Anleger, um daraus ein Portfolio aus ertragsbringenden Immobilien zu finanzieren. Die Gesellschaft erzielt ihre Einnahmen überwiegend aus Mieten und Pachten, nicht aus dem kurzfristigen Handel mit Gebäuden. Diese klare Fokussierung ist gesetzlich vorgeschrieben und macht die Ertragsquelle für dich transparent.

Der entscheidende Unterschied zu einer gewöhnlichen Immobilienaktiengesellschaft liegt in der Besteuerung. Der REIT selbst zahlt auf Unternehmensebene keine Steuern auf seine Gewinne, muss dafür aber einen sehr hohen Anteil des steuerpflichtigen Einkommens direkt an dich ausschütten. Die Ausschüttungsquote liegt je nach Land zwischen 75 und 90 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens.

Für dich bedeutet das eine vergleichsweise hohe und regelmäßige Dividende. Gleichzeitig trägt diese Konstruktion dazu bei, dass REITs nur wenig Kapital für Wachstum aus eigener Kraft zurückbehalten, was ihre Expansionsmöglichkeiten beeinflusst.

Steigende Zinsen wirken auf zwei getrennten Wegen auf deinen REIT. Der direkte Weg führt über die Bilanz: Viele Immobiliengesellschaften haben sich in Niedrigzinsphasen günstig Geld geliehen, um neue Objekte zu kaufen. Steigen die Zinsen, werden Anschlussfinanzierungen teurer und die Zinszahlungen belasten das operative Ergebnis.

Der indirekte Weg führt über den Aktienmarkt. Wenn du für Festgeld oder Staatsanleihen wieder eine höhere Rendite bekommst, verlieren Dividendenaktien an relativer Attraktivität. Anleger schichten um, der Kurs deines REITs sinkt, obwohl sich an den Mieteinnahmen nichts geändert hat.

Diese Trennung ist wichtig für deine Bewertung. Ein Kursrückgang durch Zinsänderungen sagt nichts über die Qualität der Immobilien oder die Stabilität der Mieteinnahmen aus. Die operative Entwicklung des REITs kann von der Kursentwicklung an der Börse deutlich abweichen.

Die Mieteinnahmen sind die Grundlage für deine Dividende. Sinkt die Auslastung der Immobilien, fehlt dem REIT das Geld für Ausschüttungen und laufende Kosten. Das Leerstandsrisiko ist daher ein Dauerbrenner, den du bei jeder Analyse im Blick behalten solltest.

Besonders kritisch wird es, wenn ein einzelner Großmieter einen hohen Anteil der Gesamteinnahmen ausmacht. Gerät dieser Mieter in wirtschaftliche Schieflage oder zieht aus, reißt das sofort eine große Lücke in die Ertragsrechnung. Auch strukturelle Veränderungen wie der wachsende Onlinehandel können den stationären Einzelhandel als Mieter schwächen.

Du kannst das Risiko eingrenzen, indem du auf REITs mit breit gestreuter Mieterstruktur achtest. Ein dauerhaft niedriger Leerstand unter dem Marktdurchschnitt spricht für eine stabile Nachfrage nach den Flächen des REITs.

In Boomphasen steigen die Immobilienwerte in den Portfolios der REITs. Diese Wertsteigerungen fließen in den bilanziellen Gewinn ein und lassen das Unternehmen profitabler erscheinen, als es operativ tatsächlich ist. Der ausgewiesene Gewinn wird durch Faktoren aufgebläht, die nichts mit der täglichen Vermietungsarbeit zu tun haben.

Dreht sich der Immobilienmarkt, passiert das Gegenteil. Die Bewertungen der Portfolios sinken, aus einem hohen Gewinn wird schnell ein Verlust, obwohl sich an den laufenden Mieteinnahmen nichts geändert hat. Für dich als Anlegerin entsteht so ein verzerrtes Bild der wirtschaftlichen Lage.

Deshalb ist der Bilanzgewinn für REITs kein guter Indikator für den Erfolg. Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ist aussagekräftiger, weil sie das Ergebnis um Wertveränderungen bereinigt und den Cashflow aus dem operativen Geschäft zeigt.

Viele REITs profitieren in Boomphasen von steigenden Immobilienwerten. Diese Wertsteigerungen fließen in den bilanziellen Gewinn ein und lassen das Unternehmen profitabler erscheinen, als es operativ tatsächlich ist.

Dreht sich der Immobilienmarkt, sinken die Bewertungen der Portfolios. Aus einem hohen Gewinn kann dann schnell ein Verlust werden, obwohl sich an den laufenden Mieteinnahmen nichts geändert hat.

Für dich als Anlegerin ist deshalb die Kennzahl Funds from Operations (FFO) aussagekräftiger als der Bilanzgewinn. Sie bereinigt das Ergebnis um Wertveränderungen und zeigt, wie viel Geld aus dem operativen Geschäft tatsächlich erwirtschaftet wird.

Die Funds from Operations sind die zentrale Kennzahl, um die operative Stärke eines REITs zu beurteilen. Sie bereinigt den Gewinn um Abschreibungen und Wertveränderungen der Immobilien. Was übrig bleibt, ist der Cashflow aus der eigentlichen Vermietung und Verpachtung.

Solange die FFO stabil bleiben oder wachsen, ist das Kerngeschäft intakt. Das gilt auch dann, wenn der Bilanzgewinn durch Marktschwankungen sinkt. Ein stabiler oder steigender FFO-Wert signalisiert dir, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken und die Dividende aus dem operativen Geschäft bezahlt werden kann.

Du solltest die FFO über mehrere Jahre betrachten. Ein einzelner Wert kann durch Sondereffekte verzerrt sein, ein Trend über drei bis fünf Jahre zeigt dir dagegen, ob das Geschäftsmodell des REITs nachhaltig funktioniert.

Du solltest dir die Zusammensetzung der Mieteinnahmen genau ansehen.

Beginne mit dem größten Mieter. Macht er mehr als zehn Prozent der Gesamteinnahmen aus, ist dein REIT von diesem einen Vertrag abhängig. Prüfe dann die Branchenverteilung: Ein REIT, der überwiegend an Logistikunternehmen oder Krankenhäuser vermietet, trägt ein anderes Risiko als einer mit Fokus auf Einzelhandelsflächen.

Die folgenden Fragen helfen dir, die Mieterstruktur systematisch zu bewerten:

• Wie hoch ist der Anteil des größten Mieters an den Gesamteinnahmen?
• In welchen Branchen sind die Mieter tätig und wie anfällig sind diese für konjunkturelle Schwankungen?
• Wie lang sind die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge?
• Gibt es Mieter aus strukturell bedrohten Bereichen wie dem stationären Einzelhandel?
• Wie hat sich die Leerstandsquote in den letzten drei Jahren entwickelt?
• Sind die Mietverträge indexiert, also an die Inflation gekoppelt?

Der häufigste Fehler ist, REITs ausschließlich nach der Dividendenrendite zu kaufen. Eine hohe Rendite kann ein Warnsignal sein, wenn sie auf einen gesunkenen Aktienkurs zurückgeht, der wiederum eine Reaktion auf steigende Leerstände oder eine unsichere Refinanzierung ist.

Ein zweiter Fehler ist die Verwechslung von Bilanzgewinn und operativem Erfolg. Wer nur auf den ausgewiesenen Gewinn schaut, übersieht, dass dieser durch Immobilienbewertungen stark schwanken kann. Die FFO sind hier der verlässlichere Maßstab.

Diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn du sie kennst:

• Du achtest nur auf die Dividendenrendite und ignorierst die Leerstandsquote.
• Du verwechselst den bilanziellen Gewinn mit dem operativen Erfolg.
• Du behandelst REITs wie klassische Aktien und ignorierst die Zinssensitivität.
• Du setzt auf einen einzelnen REIT statt auf eine breite Streuung.
• Du verkaufst bei Kursverlusten durch steigende Zinsen, obwohl die FFO stabil sind.
• Du übersiehst das Klumpenrisiko, wenn ein Großmieter ausfällt.

Ein direktes Immobilieninvestment erfordert hohes Eigenkapital und bindet dich über Jahre. Ein REIT-Anteil ist dagegen bereits ab dem Preis einer Aktie möglich und täglich über die Börse handelbar.

Der laufende Aufwand ist bei REITs deutlich geringer. Das professionelle Management übernimmt Verwaltung, Instandhaltung und Mieterbetreuung. Bei einer direkten Immobilie liegen diese Aufgaben in deiner Verantwortung, was Zeit und Fachwissen erfordert.

Ein wichtiger Unterschied liegt im Zinsrisiko. Der Kurs eines REITs reagiert unmittelbar auf Zinsänderungen an der Börse. Bei einer direkten Immobilie wird eine Wertänderung erst bei einem Verkauf oder einem Gutachten sichtbar. REITs bieten dir Zugang zu Gewerbeimmobilien, die als Direktinvestment für Privatanlegerinnen meist unerschwinglich sind.

Für das Jahr 2026 liegt der Sparer-Pauschbetrag bei 1000 EUR pro Person und bei 2000 EUR für zusammenveranlagte Ehepaare.

Auf den Betrag oberhalb des Pauschbetrags fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Diese Werte gelten für alle Kapitalerträge, also auch für Dividenden aus REIT-Einzelaktien.

Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt für Aktienfonds, nicht für Einzelaktien von REITs. REIT-Dividenden aus Einzelaktien werden voll als Kapitalertrag besteuert. Wenn du über einen Fonds in REITs investierst, profitiert der Fonds von der Teilfreistellung, was deine Steuerlast auf Fondsebene reduziert.

Ein systematischer Ansatz hilft dir, die Spreu vom Weizen zu trennen.

Beginne mit den Funds from Operations. Schaue dir die FFO der letzten Jahre an, sie zeigen dir, ob das operative Geschäft stabil ist, unabhängig von Immobilienpreisschwankungen. Ordne dann die Leerstandsquote ein: Vergleiche sie mit dem Marktdurchschnitt der jeweiligen Branche, ein dauerhaft niedriger Wert spricht für eine stabile Mieterstruktur.

Analysiere die Mieterstruktur und prüfe, wie breit die Einnahmen über Branchen und einzelne Mieter gestreut sind. Ein hoher Anteil eines einzelnen Mieters erhöht das Ausfallrisiko. Berücksichtige schließlich das Zinsumfeld: Beobachte die Entwicklung der Leitzinsen und überlege, wie sich steigende Zinsen auf die Refinanzierung und den Aktienkurs deines REITs auswirken könnten.