REITs als Geldanlage: Wann sich Immobilienaktien für dein Depot lohnen

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die sich auf das Halten, Verwalten und Veräußern von Immobilien konzentriert. Die strenge Regulierung ist der Kern des Modells, denn sie sichert dir als Anlegerin einen verlässlichen Fokus auf das Immobiliengeschäft. Im Gegenzug für diese Auflagen entfällt auf Unternehmensebene die Körperschaft- und Gewerbesteuer.

Die wichtigste Pflicht ist die hohe Ausschüttung. In Deutschland und den USA müssen REITs mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Gewinns an ihre Aktionäre ausschütten. In Deutschland gibt es aktuell nur fünf Unternehmen mit diesem Status, während an der New Yorker Börse rund 200 REITs gehandelt werden.

Für dich bedeutet das: Du beteiligst dich an einem Unternehmen, das seine Erträge weitgehend durchreicht. Die Regulierung verhindert, dass ein einzelner Großaktionär die Geschäfte dominiert, denn mindestens 15 Prozent der Aktien müssen im Streubesitz liegen.

Der größte Unterschied liegt im Kapitalbedarf. Für eine direkte Immobilie ist in der Regel ein hoher fünf- bis sechsstelliger Betrag nötig, während du REIT-Anteile bereits mit kleinen Beträgen über die Börse kaufen kannst. Dein Geld wird dabei auf viele Objekte, Regionen und Branchen verteilt, statt auf ein einziges Haus in einer Lage konzentriert zu sein.

Die Verfügbarkeit ist ein weiterer zentraler Punkt. Einen REIT-Anteil kannst du börsentäglich verkaufen, der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses dauert dagegen oft Monate. Dafür nimmst du bei REITs tägliche Kursschwankungen in Kauf, während der Wert einer direkten Immobilie sich eher träge und nicht täglich sichtbar verändert.

Bei den laufenden Erträgen profitierst du von der Ausschüttungspflicht. Ein REIT schüttet mindestens 90 Prozent seines Gewinns aus, bei einer vermieteten Wohnung bleiben nach Instandhaltung und Verwaltung oft geringere freie Beträge übrig. Die Streuung über viele Objekte reduziert zudem das Risiko eines einzelnen Mietausfalls.

Der Ablauf ist zweistufig. Zuerst erzielt der REIT-Miet- und Veräußerungsgewinne, auf die in Deutschland keine Körperschaft- und Gewerbesteuer anfällt. Danach schüttet das Unternehmen mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Gewinns an dich aus, und erst diese Zahlung ist für dich steuerpflichtig.

Für deine Steuerlast gilt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer und gegebenenfalls Kirchensteuer. Das gilt sowohl für Ausschüttungen als auch für Kursgewinne, die du beim Verkauf erzielst. Deinen Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr kannst du dabei nutzen, um einen Teil der Erträge steuerfrei zu stellen.

Ein Beispiel: Liegen deine gesamten Kapitalerträge im Jahr unter 1000 Euro, zahlst du keine Abgeltungsteuer. Erst für den Teil, der diesen Freibetrag übersteigt, wird die Steuer fällig. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren verdoppelt sich der Freibetrag auf 2000 Euro pro Jahr.

Eine Beimischung von REITs ist vor allem dann sinnvoll, wenn du gezielt laufende Erträge suchst und das zusätzliche Branchenrisiko bewusst trägst. Die hohen Ausschüttungen können als Zusatzeinkommen dienen, ohne dass du eine Immobilie verwalten musst. Du akzeptierst dabei höhere Kursschwankungen als bei einem reinen Weltaktienindex.

Für viele Anlegerinnen ist eine Übergewichtung jedoch unnötig. In einem marktbreiten ETF wie dem MSCI World sind Immobilienaktien bereits mit etwa 2 bis 3 Prozent enthalten. Wer zusätzlich einen Immobilien-ETF kauft, baut ein Klumpenrisiko auf, das die meisten Experten als nicht erforderlich ansehen.

Die Entscheidung hängt von deiner Portfoliostruktur ab. Wenn du bereits breit gestreut investierst und Immobilien bewusst übergewichten möchtest, kann ein kleiner Anteil sinnvoll sein. Suchst du dagegen möglichst wenig Schwankung, ist ein reiner Weltaktien-ETF die ruhigere Alternative.

Die laufenden Kosten werden über die Gesamtkostenquote (TER) abgebildet, die jährlich vom Fondsvermögen abgezogen wird. Bei Immobilien-ETFs liegt sie meist zwischen 0,3 und 0,6 Prozent und damit etwas über den Kosten breiter Weltaktien-ETFs, die oft nur 0,1 bis 0,3 Prozent betragen. Aktive Immobilienfonds sind mit 1,0 bis 1,8 Prozent deutlich teurer.

Die TER ist nicht der einzige Kostenfaktor. Hinzu kommen bei jedem Kauf und Verkauf die üblichen Ordergebühren deines Depots, die je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen. Diese einmaligen Kosten solltest du bei deiner Kalkulation berücksichtigen, besonders wenn du regelmäßig kleinere Beträge investierst.

Ein Kostenunterschied von 0,3 Prozentpunkten erscheint klein, wirkt sich über lange Zeiträume aber spürbar aus. Bei einem Anlagebetrag von 10.000 Euro sind das 30 Euro pro Jahr, die deine Rendite mindern. Deshalb lohnt sich der Vergleich der Gesamtkostenquote vor dem Kauf.

Die wichtigste Regel betrifft die Ausschüttung: Mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen an die Aktionäre fließen. Das sichert dir einen hohen Anteil an den erwirtschafteten Gewinnen.

Daneben gelten strenge Vorgaben für die Vermögensstruktur. Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen in unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und Immobilien investiert sein, und mindestens 75 Prozent des Umsatzes müssen aus der Bewirtschaftung dieses Vermögens stammen. Die Eigenkapitalquote muss bei mindestens 45 Prozent liegen, wodurch die Verschuldung auf maximal 55 Prozent begrenzt ist.

Diese Regeln verhindern, dass ein REIT sich zu weit vom Immobiliengeschäft entfernt oder übermäßig riskant finanziert. Für dich bedeutet das eine gewisse Transparenz und Stabilität, auch wenn die konkrete Ausgestaltung der Portfolios von REIT zu REIT unterschiedlich bleibt.

Die folgenden Fragen helfen dir bei der Einordnung.

• Enthält dein bestehender Weltaktien-ETF bereits Immobilienaktien, und wenn ja, in welcher Höhe?
• Wie hoch ist der Anteil von REITs im gewählten Immobilien-ETF, und ist er breit über Länder und Immobilienarten gestreut?
• Liegt die Gesamtkostenquote unter 0,6 Prozent, oder gibt es günstigere Alternativen mit ähnlicher Streuung?
• Passt die Ausschüttungsrendite zu deinem Ertragsziel, und akzeptierst du einen maximalen Wertverlust von über 70 Prozent in Krisen?
• Bleibt der Anteil von Immobilien-ETFs unter 10 Prozent deines gesamten Depots, um ein Klumpenrisiko zu vermeiden?

Wenn du eine dieser Fragen nicht klar beantworten kannst, ist es sinnvoll, den Kauf zu verschieben und dich weiter zu informieren. Ein übereilter Einstieg führt oft zu einer Übergewichtung, die du später nur mit Verlusten korrigieren kannst.

Ein häufiger Fehler ist die Gleichsetzung von Immobilienaktien mit einer vermieteten Wohnung. Viele Anlegerinnen erwarten geringe Schwankungen, weil sie an Betongold denken. Tatsächlich schwanken REIT-Aktien an der Börse teils stärker als der breite Aktienmarkt, mit einem historischen maximalen Wertverlust von minus 74 Prozent.

Ein zweiter Fehler ist das Missverständnis der hohen Dividende. Die Ausschüttungsrendite von 2,5 bis 3,5 Prozent pro Jahr ist nicht die Gesamtrendite, denn Kursverluste können die Dividende vollständig aufzehren. Wer nur auf die Ausschüttung schaut, übersieht das Risiko sinkender Anteilspreise.

Weitere typische Fehler sind das starke Übergewichten eines Immobilien-ETFs zusätzlich zu einem breiten Weltportfolio, das Ignorieren der laufenden Kosten und der Kauf allein wegen der Steuerfreiheit auf Unternehmensebene. Die eigene Steuerlast auf Ausschüttungen und Kursgewinne bleibt bestehen und sollte in die Entscheidung einfließen.

Die Ausschüttungsrenditen großer Immobilien-ETFs lagen in den Jahren 2020 bis 2023 zwischen 2,5 und 3,5 Prozent pro Jahr. Ein breiter ausschüttender Weltaktien-ETF zahlte im selben Zeitraum nur 1,5 bis 1,9 Prozent aus. Diese Differenz macht Immobilien-ETFs für Anlegerinnen interessant, die laufende Erträge suchen.

Die Gesamtrendite setzt sich jedoch aus Ausschüttungen und Kursentwicklung zusammen. Historisch schwankten REIT-Aktien etwas stärker als der MSCI World, und der maximale Wertverlust lag bei REIT-Aktien bei minus 74 Prozent, beim MSCI World bei minus 57 Prozent. Diese Zahlen zeigen, dass die höhere Ausschüttung mit einem höheren Risiko erkauft wird.

Ob eine Beimischung von REITs die Rendite deines Portfolios langfristig verbessert, ist unter Experten umstritten. Einige sehen in den historisch geringen Korrelationen zu anderen Anlageklassen einen Diversifikationsvorteil, andere halten die 2 bis 3 Prozent Immobilienanteil im MSCI World für ausreichend. Eine klare Antwort gibt es nicht, deshalb solltest du die Beimischung nur bewusst und in kleinen Anteilen vornehmen.

Die Ausschüttungsrenditen großer Immobilien-ETFs lagen in den Jahren 2020 bis 2023 zwischen 2,5 und 3,5 Prozent pro Jahr. Ein breiter ausschüttender Weltaktien-ETF zahlte im selben Zeitraum nur 1,5 bis 1,9 Prozent aus.

Die Gesamtrendite setzt sich aus Ausschüttungen und Kursentwicklung zusammen. Historisch schwankten REIT-Aktien etwas stärker als der MSCI World. Der maximale Wertverlust lag bei REIT-Aktien bei minus 74 Prozent, beim MSCI World bei minus 57 Prozent.

Ob eine Beimischung von REITs die Rendite deines Portfolios langfristig verbessert, ist unter Experten umstritten. Einige sehen REITs als Renditequelle mit Value- und Small-Cap-Charakter, andere halten die im Weltindex enthaltenen 2 bis 3 Prozent für ausreichend.