Beste Immobilien-ETFs 2026: So findest du den passenden REIT-ETF

Immobilien-ETFs bündeln Aktien von Unternehmen, die im Immobiliensektor tätig sind. Dazu gehören Entwickler, Betreiber und Dienstleister, vor allem aber börsennotierte REITs. Diese Gesellschaften besitzen oder finanzieren Immobilien und sind gesetzlich verpflichtet, 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten.

Für dich bedeutet das: Du partizipierst an Mieteinnahmen und Wertentwicklung, ohne selbst eine Wohnung kaufen oder verwalten zu müssen. Die Indexanbieter MSCI und S&P ordnen Unternehmen dem Immobiliensektor zu, wenn sie dort den Großteil ihrer Umsätze und Gewinne erzielen.

• REITs profitieren von steuerlichen Vorteilen und schütten deshalb hohe Dividenden aus.
• Immobilien-ETFs enthalten keine physischen Gebäude, sondern ausschließlich börsennotierte Aktien.
• Der Sektor umfasst Wohnimmobilien, Logistik, Gewerbe, Rechenzentren und Pflegeeinrichtungen.

Die verfügbaren Immobilien-ETFs bilden unterschiedliche Indizes ab. Globale Standardindizes wie der FTSE EPRA NAREIT Developed decken die größten börsennotierten Immobiliengesellschaften und REITs weltweit ab. Daneben gibt es spezialisierte Varianten, etwa für grüne Gebäude oder neue Wirtschaftsbereiche.

Die Gesamtkostenquote liegt bei globalen Standard-ETFs meist zwischen 0,24 und 0,59 Prozent pro Jahr. Spezialisierte ETFs können mit 0,18 bis 0,45 Prozent etwas günstiger sein, sind aber stärker fokussiert und dadurch riskanter.

• Ein globaler Standard-Index streut über Länder und Segmente wie Wohnen, Logistik und Gesundheit.
• Ein spezialisierter Index bildet nur eine Teilmenge ab, etwa grüne Gebäude oder Rechenzentren.
• Für den langfristigen Vermögensaufbau ist ein globaler Standard-Index meist die robustere Wahl.

In einem globalen Immobilien-ETF findest du börsennotierte REITs wie Realty Income oder Welltower. Realty Income ist auf Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen spezialisiert und schüttet monatlich Dividenden aus. Welltower investiert in Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheime und Seniorenresidenzen.

Digital Realty Trust gehört zu den größten Anbietern von Rechenzentrumsimmobilien und profitiert vom Wachstum der Cloud-Technologien. Daneben enthalten die Indizes Unternehmen aus Wohnimmobilien, Logistik und immobilienbezogenen Dienstleistungen.

• Enthalten sind börsennotierte REITs und Immobiliengesellschaften aus verschiedenen Segmenten.
• Nicht enthalten sind direkte Eigentumswohnungen, offene Immobilienfonds oder private Projekte.
• Die regionale Gewichtung ist oft stark von US-Immobilienaktien geprägt.

Gewerbeimmobilien umfassen Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikhallen, Rechenzentren und Pflegeeinrichtungen. In globalen Immobilien-ETFs machen diese Segmente einen erheblichen Teil des Index aus. Die Nachfrage nach Logistikflächen und Rechenzentren hat den Sektor in den letzten Jahren geprägt.

Unternehmen wie Digital Realty Trust betreiben Rechenzentren als Immobilien und profitieren vom globalen Wachstum der Digitalisierung. Realty Income setzt auf Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen und monatlichen Ausschüttungen. Die Abhängigkeit von Gewerbeimmobilien bedeutet aber auch: Die Kursentwicklung hängt stark von Konjunktur und Zinsniveau ab.

• Logistikimmobilien profitieren vom Wachstum des Onlinehandels.
• Rechenzentren gelten als Wachstumssegment innerhalb des Immobiliensektors.
• Büroimmobilien stehen durch hybride Arbeitsmodelle unter Anpassungsdruck.

Gewerbeimmobilien umfassen Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikhallen, Rechenzentren und Pflegeeinrichtungen. In globalen Immobilien-ETFs machen diese Segmente einen erheblichen Teil des Index aus.

Unternehmen wie Digital Realty Trust profitieren vom Wachstum der Cloud-Technologien und betreiben Rechenzentren als Immobilien. Realty Income ist auf Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen spezialisiert und schüttet monatlich Dividenden aus.

Die Abhängigkeit von Gewerbeimmobilien bedeutet auch: Die Kursentwicklung hängt stark von Konjunktur und Zinsniveau ab. In einer Rezession oder bei steigenden Zinsen geraten diese Segmente oft stärker unter Druck als der breite Aktienmarkt.

Achte vor allem auf Mindestsparrate, Ausführungsgebühr und die verfügbare ETF-Auswahl.

Viele Depots ermöglichen Sparpläne ab 25 Euro oder sogar ab 1 Euro. Einige Anbieter führen ETF-Sparpläne kostenlos aus, andere verlangen eine Gebühr pro Ausführung.

• Prüfe, ob dein gewünschter Immobilien-ETF beim Broker als Sparplan verfügbar ist.
• Der Kauf erfolgt meist zum festgelegten Termin, etwa monatlich oder quartalsweise.
• Sparrate, Aussetzung und Kündigung sollten jederzeit ohne Zusatzkosten möglich sein.

Je günstiger der ETF, desto weniger Rendite geht jährlich verloren.

Der günstigste Bereich liegt bei 0,18 Prozent pro Jahr. Die meisten globalen Standard-ETFs kosten zwischen 0,24 und 0,40 Prozent. Teurere Produkte verlangen 0,45 bis 0,59 Prozent pro Jahr.

• Zusätzlich zur TER können beim Kauf oder Verkauf Transaktionskosten des Brokers anfallen.
• Die TER wird jährlich aus dem Fondsvermögen entnommen und mindert die Rendite.
• Ein Fondsvolumen über 100 Millionen Euro senkt das Risiko einer Fondsschließung.

REITs sind verpflichtet, 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten.

Der Fonds vereinnahmt die Ausschüttungen aller enthaltenen Unternehmen. Bei ausschüttenden ETFs werden diese Erträge an dich weitergegeben, bei thesaurierenden wieder angelegt. Dividenden unterliegen der Abgeltungsteuer, sofern sie den Sparer-Pauschbetrag übersteigen.

• REITs und Immobiliengesellschaften vereinnahmen Mieten aus Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien.
• Die hohe Ausschüttungsquote führt zu vergleichsweise hohen Dividendenrenditen.
• Bei thesaurierenden ETFs erhöht die Wiederanlage den Anteilswert.

Steigende Zinsen verteuern Immobilienkredite und belasten die Kurse. In Rezessionen fallen Immobilienaktien oft überproportional tief.

Als Sektorwette sind Immobilien-ETFs riskanter als ein globaler Aktien-ETF. Der Fokus auf eine Branche verringert die Diversifikation. Viele globale Indizes sind zudem stark von US-Immobilienaktien geprägt.

• Immobilienunternehmen arbeiten oft mit hohem Fremdkapital und sind dadurch zinsanfällig.
• In technologiegetriebenen Aufwärtsphasen bleibt der Sektor meist hinter dem breiten Markt zurück.
• Dividenden aus REITs können je nach Fondsdomizil unterschiedlich besteuert werden.

Diese Satelliten-Position eignet sich vor allem für einkommensorientierte Anleger mit Verständnis für Zinsrisiken.

Für den langfristigen Vermögensaufbau bleibt ein globaler, marktbreiter Aktien-ETF die Basis. Ein Immobilien-ETF kann diese Basis um eine ausschüttungsstarke Branche ergänzen, erfordert aber aktives Monitoring.

• Sinnvoll ist die Beimischung für Anleger mit Fokus auf regelmäßige Ausschüttungen.
• Weniger sinnvoll ist ein Immobilien-ETF als alleinige oder dominierende Aktienanlage.
• Für Anleger mit kurzem Anlagehorizont unter fünf Jahren ist der Sektor zu schwankungsanfällig.

Pro Person und Jahr sind 1000 Euro Kapitalerträge steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren 2000 Euro. Oberhalb dieses Sparer-Pauschbetrags fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an.

Für Aktienfonds sind 30 Prozent der Erträge steuerfrei, unabhängig davon ob der ETF ausschüttet oder thesauriert. Auf die Abgeltungsteuer werden zusätzlich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag erhoben.

• Die Teilfreistellung reduziert die Steuerlast bei Immobilien-ETFs spürbar.
• Der Sparer-Pauschbetrag gilt für alle Kapitalerträge gemeinsam, nicht nur für Immobilien-ETFs.
• Bei thesaurierenden ETFs wird die Steuer auf die reinvestierten Erträge fällig.