Immobilienfonds im Test: So gehst du 2026 mit offenen Fonds um

Ein offener Immobilienfonds kauft mit dem Geld der Anleger eine größere Zahl von Immobilien, meist Büros, Einkaufszentren oder Hotels. Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien, was das Risiko auf viele Objekte verteilt.

Du investierst also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein ganzes Portfolio. Die Fondsanteile werden meist an der Börse gehandelt, außerdem kannst du oft schon für unter 100 Euro einsteigen. Das macht offene Immobilienfonds für Kleinanleger grundsätzlich zugänglich.

Die Bezeichnung „offen" bedeutet, dass jeder in den Fonds investieren kann und die Anteilszahl nicht begrenzt ist. Der Fondsverwalter kann mit neuen Mitteln weitere Immobilien erwerben, wodurch das Fondsvolumen stetig steigen kann.

• Offene Immobilienfonds bündeln das Geld vieler Anleger in einem Portfolio aus vielen Objekten.
• Die Rendite setzt sich aus Mieten und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen.
• Ein Einstieg ist oft schon mit kleinen Beträgen möglich, die Anteile werden meist börslich gehandelt.

Offene Immobilienfonds stehen allen Anlegern offen und investieren in viele Objekte, oft über 100 Immobilien. Geschlossene Fonds richten sich dagegen an einen begrenzten Anlegerkreis und stecken das Kapital häufig in nur ein einzelnes Gebäude.

Für dich als private Anlegerin bedeutet das: Offene Fonds sind grundsätzlich zugänglich, geschlossene Fonds sind wegen der hohen Mindestinvestments und des Klumpenrisikos in der Regel nicht geeignet. Die Anteile offener Fonds werden meist an der Börse gehandelt, bei geschlossenen Fonds ist keine börsliche Handelbarkeit vorgesehen.

• Offene Fonds investieren in viele Objekte, geschlossene Fonds häufig nur in ein einzelnes Gebäude.
• Offene Fonds sind für Kleinanleger zugänglich, geschlossene Fonds verlangen meist hohe Investments.
• Nur offene Fonds werden in der Regel an der Börse gehandelt.

Entscheidend ist, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast.

Bei Anteilen, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, musst du sie mindestens 24 Monate halten. Danach kündigst du die Rückgabe mit einer Frist von 12 Monaten an. Der Verkaufspreis steht erst am Verkaufstag fest, du weißt also bei der Kündigung nicht, wie viel Geld du genau bekommst.

Für Altanteile, die du vor dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt eine deutlich einfachere Regel: Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr zum aktuellen Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Es gilt keine Kündigungsfrist.

• Prüfe zuerst in deinen Unterlagen, wann du die Anteile gekauft hast.
• Bei neuen Anteilen gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
• Bei Altanteilen kannst du bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr fristlos zurückgeben.

Die Regeln unterscheiden sich je nach Kaufzeitpunkt erheblich. Für Anteile, die du vor dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine fristlose Rückgabe bis 30.000 Euro pro Halbjahr zum aktuellen Rücknahmepreis. Diese Altanteile sind damit deutlich flexibler.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, gelten die strengeren Regeln: Du musst die Anteile mindestens 24 Monate halten. Danach kündigst du die Rückgabe mit einer Frist von 12 Monaten an. Die Kündigung ist verbindlich, du kannst sie nicht mehr rückgängig machen.

Der Verkaufspreis steht bei neuen Anteilen erst am Verkaufstag fest. Du trägst also das Risiko, dass der Fonds bis dahin an Wert verliert. Eine Alternative ist der Verkauf über die Börse, bei dem diese Fristen keine Rolle spielen.

• Altanteile vor dem 21. Juli 2013: fristlose Rückgabe bis 30.000 Euro pro Halbjahr.
• Neue Anteile nach dem 21. Juli 2013: 24 Monate Mindesthaltedauer, dann 12 Monate Kündigungsfrist.
• Die Kündigung neuer Anteile ist verbindlich, der Preis steht erst am Verkaufstag fest.

Bei der Kündigung über die Fondsgesellschaft gelten für neue Anteile die Fristen von 24 Monaten Haltedauer und 12 Monaten Kündigungsfrist. Der Preis steht erst am Verkaufstag fest, du trägst also das Preisrisiko. Dafür erhältst du den offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft.

Der Verkauf über die Börse ist dagegen sofort möglich, ohne Fristen. Der Preis ist bei Ordererteilung bekannt, du weißt also genau, wie viel Geld du bekommst. Allerdings kann der Börsenkurs deutlich von der offiziellen Fondsbewertung abweichen, oft liegt er darunter.

Für Altanteile vor dem 21. Juli 2013 ist die fristlose Rückgabe bis 30.000 Euro pro Halbjahr meist der einfachste Weg. Du bekommst den aktuellen Rücknahmepreis ohne Kündigungsfrist und ohne das Risiko eines abweichenden Börsenkurses.

• Die Kündigung bei der Fondsgesellschaft bringt den offiziellen Rücknahmepreis, aber lange Fristen bei neuen Anteilen.
• Der Börsenverkauf ist sofort möglich, der Preis kann aber deutlich unter der Fondsbewertung liegen.
• Für Altanteile ist die fristlose Rückgabe bis 30.000 Euro pro Halbjahr meist am einfachsten.

Die langen Kündigungsfristen von 12 Monaten bei neuen Anteilen schränken deine Flexibilität stark ein. Du kommst nicht kurzfristig an dein Geld, selbst wenn du es dringend brauchst.

Der Verkaufspreis bei Kündigung steht erst am Verkaufstag fest, du trägst also das Preisrisiko. Mittelabflüsse können Fonds zwingen, Immobilien unter Wert zu verkaufen, was den Wert deiner Anteile schmälert. Abwertungen einzelner Objekte können den gesamten Fonds belasten, wie das Beispiel des Uni-Immo Wohnen ZBI zeigt, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste.

Die Wertentwicklung hängt stark von der Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte ab. In angespannten Marktphasen sinken die Bewertungen, und du kannst Verluste machen. Das gehört zum normalen Risiko von Fonds, ist aber bei Immobilienfonds wegen der langen Fristen besonders schwer zu korrigieren.

• Lange Kündigungsfristen von 12 Monaten schränken deine Flexibilität stark ein.
• Der Verkaufspreis steht erst am Verkaufstag fest, du trägst das Preisrisiko.
• Abwertungen einzelner Objekte können den gesamten Fonds belasten.

Werbung für offene Immobilienfonds betont häufig die Sachwertorientierung und die vermeintliche Krisensicherheit von Immobilien. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass auch diese Fonds Wertschwankungen unterliegen und Abwertungen vornehmen müssen. Die vermeintliche Sicherheit ist also trügerisch.

Achte bei Werbeaussagen darauf, ob sie sich auf die Vergangenheit beziehen. Frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Erträge. Besonders kritisch sind Aussagen, die Immobilienfonds als Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld darstellen, denn diese Geldanlagen haben keine Kündigungsfristen und keine Wertschwankungen.

Die gesetzlichen Verkaufsbeschränkungen wie Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist werden in der Werbung oft nur am Rande erwähnt. Genau diese Regeln sind aber entscheidend, wenn du kurzfristig an dein Geld musst. Lies daher immer das Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen, bevor du investierst.

• Werbung betont oft die Sachwertorientierung, verschweigt aber die langen Kündigungsfristen.
• Frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Erträge.
• Immobilienfonds sind kein Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld.

Werbung für offene Immobilienfonds betont häufig die Sachwertorientierung und die vermeintliche Krisensicherheit von Immobilien. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass auch diese Fonds Wertschwankungen unterliegen und Abwertungen vornehmen müssen.

Achte bei Werbeaussagen darauf, ob sie sich auf die Vergangenheit beziehen. Frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Erträge. Besonders kritisch sind Aussagen, die Immobilienfonds als Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld darstellen.

Die gesetzlichen Verkaufsbeschränkungen wie Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist werden in der Werbung oft nur am Rande erwähnt. Genau diese Regeln bestimmen aber, wie schnell du im Ernstfall an dein Geld kommst.

Festgeld bietet planbare Zinsen und eine feste Laufzeit ohne Wertschwankungen. Du weißt von Anfang an, wie viel Geld du am Ende bekommst.

Breit gestreute Aktien-ETFs sind börsentäglich handelbar und haben keine Kündigungsfristen. Du kannst jederzeit verkaufen, wenn du Geld brauchst. Aktienfonds profitieren außerdem von der Teilfreistellung von 30 Prozent bei der Abgeltungsteuer, was deine Steuerlast senkt.

Tagesgeld eignet sich für Geld, das du kurzfristig verfügbar halten möchtest. Es gibt keine Fristen und keine Wertschwankungen, du kommst jederzeit an dein Geld. Für die mittelfristige Anlage ist Festgeld eine gute Wahl, für die langfristige Anlage ein breit gestreuter Aktien-ETF.

• Festgeld bietet planbare Zinsen und eine feste Laufzeit ohne Wertschwankungen.
• Breit gestreute Aktien-ETFs sind börsentäglich handelbar und haben keine Kündigungsfristen.
• Tagesgeld eignet sich für Geld, das du kurzfristig verfügbar halten möchtest.

Für das Jahr 2026 gilt ein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro.

Erträge oberhalb dieses Freibetrags werden mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent besteuert. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt für Aktienfonds, nicht für Immobilienfonds, du profitierst hier also nicht von einer steuerlichen Entlastung.

Wenn du deine Anteile mit Verlust verkaufst, kannst du diesen Verlust mit anderen Kapitalerträgen verrechnen. Das mindert deine Steuerlast. Beachte aber, dass aus der Abwertung eines Fonds allein noch kein rechtlicher Anspruch auf Schadensersatz entsteht, Verluste gehören zum normalen Risiko.

• Der Sparer-Pauschbetrag liegt 2026 bei 1000 Euro pro Person, bei Ehepaaren bei 2000 Euro.
• Auf Erträge oberhalb des Freibetrags fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an.
• Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt nur für Aktienfonds, nicht für Immobilienfonds.

Beginne mit dem Kaufdatum deiner Anteile, denn davon hängen deine Verkaufsregeln ab. Der Stichtag ist der 21. Juli 2013.

Notiere den aktuellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und prüfe den Börsenkurs deiner Anteile. Vergleiche beide Werte, um zu sehen, ob ein Börsenverkauf oder eine Kündigung für dich günstiger ist. Bei Altanteilen nutzt du den Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr, bei neuen Anteilen planst du die Kündigungsfrist von 12 Monaten ein.

Prüfe anschließend Alternativen wie Festgeld oder breite Aktien-ETFs. Wenn du zu dem Ergebnis kommst, dass dein Geld dort besser aufgehoben ist, leite den Verkauf ein. Bei rechtlichen Fragen, etwa wenn du falsch beraten wurdest, kann eine Ersteinschätzung eines Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht sinnvoll sein.

• Ermittle zuerst das Kaufdatum deiner Anteile: vor oder nach dem 21. Juli 2013?
• Vergleiche den aktuellen Rücknahmepreis mit dem Börsenkurs deiner Anteile.
• Prüfe Alternativen wie Festgeld oder breite Aktien-ETFs, bevor du verkaufst.