Immobilienfonds im Vergleich: So findest du den passenden Fonds für dein Depot

Ein offener Immobilienfonds bündelt dein Geld mit dem vieler anderer Anleger und investiert es in ein Portfolio aus Gebäuden. Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien, etwa Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte.

Du wirst als Anleger Miteigentümer der finanzierten Gebäude, ohne dich um Verwaltung, Vermietung oder Instandhaltung kümmern zu müssen. Das verteilt das Risiko auf viele Objekte, anders als beim direkten Kauf einer einzelnen Immobilie.

Du kannst oft schon für unter 100 Euro einsteigen, und die Fondsanteile werden meist an der Börse gehandelt. Das Fondsvolumen wächst stetig, weil die Fondsgesellschaft laufend neue Anteile ausgeben und weitere Immobilien erwerben kann.

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an einen begrenzten Anlegerkreis und verlangen meist hohe Investments. Sie investieren häufig nur in ein einziges Objekt oder wenige Gebäude, was ein hohes Klumpenrisiko bedeutet. Für Kleinanlegerinnen und Kleinanleger sind sie daher in der Regel nicht geeignet.

• Offene Fonds haben in der Regel eine unbegrenzte Laufzeit, geschlossene Fonds laufen über viele Jahre.
• Bei offenen Fonds verteilt sich das Risiko auf viele Objekte, bei geschlossenen Fonds konzentriert es sich auf wenige Gebäude.
• Offene Fonds kannst du über deine Bank erwerben, geschlossene Fonds sind nicht für alle Anleger zugänglich.

Bei offenen Immobilienfonds kannst du deine Anteile zwar grundsätzlich an die Fondsgesellschaft zurückgeben, bist dabei aber an starre Regeln gebunden. Entscheidend ist, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast. Für Anteile ab diesem Stichtag gelten die strengen Regeln des Kapitalanlagegesetzbuchs.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Erst danach kannst du die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Die Rückgabe musst du mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen, und diese Kündigung ist verbindlich.

• Prüfe zuerst dein Kaufdatum, denn davon hängen deine Rückgaberechte ab.
• Beachte die Mindesthaltedauer von 24 Monaten für Neuanteile.
• Kündige die Rückgabe mit einer Frist von zwölf Monaten an, wenn du Neuanteile besitzt.
• Der Verkaufspreis ergibt sich aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag, nicht am Tag deiner Kündigung.

Hast du deine offenen Immobilienfonds vor dem 21. Juli 2013 gekauft, gelten für dich deutlich günstigere Rückgabebedingungen. Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds holen, ohne eine Kündigungsfrist einhalten zu müssen. Die Auszahlung erfolgt zum aktuellen Rücknahmepreis des Fonds.

Diese einfache Verkaufsregel gilt nur für die Anteile, die du bis zum Stichtag erworben hast. Hast du danach noch einmal in denselben Fonds investiert, gelten für die später erworbenen Anteile die strengeren Regeln mit Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist.

• Altanteile vor dem 21. Juli 2013 kannst du ohne Kündigungsfrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
• Die Rückgabe ist bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr möglich.
• Für Neuanteile ab dem 21. Juli 2013 gelten Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist weiterhin.

Offene Immobilienfonds galten lange als sichere und lukrative Anlage. In den vergangenen Jahren haben sie jedoch an Beliebtheit verloren, weil viele Anleger ihr Geld abziehen und die Fondsgesellschaften dadurch unter Druck geraten. Die Zinswende hat die Bewertung von Gewerbeimmobilien verändert, denn steigende Zinsen führen zu höheren Finanzierungskosten und sinkenden Verkehrswerten.

Einige Fonds mussten bereits Abwertungen vornehmen. Ein Beispiel ist der Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung verkünden musste. Anleger haben in solchen Fällen nur begrenzte rechtliche Möglichkeiten, ihr verlorenes Geld zurückzubekommen, es sei denn, sie wurden vor der Anlage nicht korrekt über Risiken oder Kündigungsfristen aufgeklärt.

• Die durchschnittliche Volatilität offener Immobilienfonds lag in den vergangenen Jahren unter 1 Prozent, was Stabilität zeigt.
• Mittelabflüsse zwingen Fondsgesellschaften dazu, Immobilien zu verkaufen, oft zu ungünstigen Preisen.
• Steigende Zinsen belasten die Bewertung von Büros, Einkaufszentren und Hotels besonders stark.

Offene Immobilienfonds galten lange als sichere und lukrative Anlage. In den vergangenen Jahren haben sie jedoch an Beliebtheit verloren. Viele Anleger ziehen ihr Geld ab, was die Fondsgesellschaften unter Druck setzt.

Die Zinswende hat die Bewertung von Gewerbeimmobilien verändert. Steigende Zinsen führen zu höheren Finanzierungskosten und sinkenden Verkehrswerten. Das belastet die Wertentwicklung vieler offener Immobilienfonds.

Einige Fonds mussten bereits Abwertungen vornehmen. Ein Beispiel ist der Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung verkünden musste. Anleger haben in solchen Fällen nur begrenzte rechtliche Möglichkeiten, ihr Geld zurückzubekommen.

Die durchschnittliche Volatilität offener Immobilienfonds lag in der Vergangenheit unter 1 Prozent. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Fonds risikofrei sind. Wertschwankungen entstehen, wenn Erträge dauerhaft sinken oder sich der Verkehrswert einer Immobilie verändert.

Bei offenen Immobilienfonds liegt die Gesamtkostenquote (TER) zwischen etwa 0,8 und 3,5 Prozent pro Jahr. Höhere Kosten müssen durch eine bessere Wertentwicklung erst ausgeglichen werden, was langfristig schwierig ist.

Günstige Fonds wie der HausInvest kommen auf eine TER von 0,84 Prozent, während der Wertgrund Wohnselect D mit 3,50 Prozent deutlich teurer ist. Beim Immobilienfonds-Vergleich solltest du die Gesamtkostenquote genau prüfen, denn sie variiert je nach Fonds erheblich und wirkt direkt auf deine Nettorendite.

• Eine TER von über 2 Prozent pro Jahr frisst einen erheblichen Teil der Rendite auf.
• Vergleiche die laufenden Kosten immer mit der Wertentwicklung des Fonds über mehrere Jahre.
• Beachte, dass bei offenen Immobilienfonds zusätzlich Ausgabeaufschläge beim Kauf anfallen können.

Erträge aus Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungsteuer. Pro Person und Jahr bleiben 1000 Euro an Kapitalerträgen steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Auf Kapitalerträge oberhalb dieses Sparer-Pauschbetrags fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an.

Auf die Abgeltungsteuer wird zusätzlich ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben. Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt für Aktienfonds, nicht für reine Immobilienfonds. Immobilienfonds-Erträge werden also voll besteuert, was du beim Immobilienfonds-Vergleich berücksichtigen solltest.

• Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr.
• Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf Kapitalerträge oberhalb des Freibetrags.
• Der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent wird auf die Abgeltungsteuer erhoben.
• Die Teilfreistellung von 30 Prozent ist bei reinen Immobilienfonds nicht anwendbar.

Ein Immobilienfonds eignet sich als Depotbeimischung für den Vermögensaufbau, nicht als alleinige Anlage. Prüfe deshalb, ob der Fonds zu deiner übrigen Depotstruktur passt und ob du Alternativen wie breit gestreute Aktien-ETFs oder Festgeld in Betracht gezogen hast.

Die wichtigsten Prüfpunkte betreffen die Fondsstruktur, die Objekte, die Kosten und die Rückgabebedingungen. Nur wenn du alle diese Punkte kennst, kannst du eine fundierte Entscheidung treffen.

• Handelt es sich um einen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds?
• In welche Objekte investiert der Fonds: Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Wohnimmobilien?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten pro Jahr (TER)?
• Gibt es eine Mindesthaltedauer und welche Kündigungsfristen gelten?
• Wie hat sich der Fonds in den vergangenen Jahren entwickelt?
• Wie hoch sind die Mittelabflüsse des Fonds aktuell?
• Passt der Immobilienfonds als Beimischung zu deiner übrigen Depotstruktur?
• Hast du Alternativen wie breit gestreute Aktien-ETFs oder Festgeld geprüft?

Ein häufiger Fehler ist, Immobilienfonds als risikofreie Anlage einzustufen. Auch offene Immobilienfonds unterliegen Wertschwankungen und können Abwertungen vornehmen, wie das Beispiel des Uni-Immo Wohnen ZBI zeigt.

Ein weiterer Fehler ist, die Kündigungsfristen zu ignorieren. Wer nach dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss Anteile 24 Monate halten und die Rückgabe zwölf Monate vorher ankündigen. Auch die laufenden Kosten werden oft unterschätzt, obwohl eine TER von über 2 Prozent pro Jahr einen erheblichen Teil der Rendite auffrisst.

• Verwechsle geschlossene Immobilienfonds nicht mit offenen, denn geschlossene Fonds investieren oft nur in ein Objekt und sind für Kleinanleger ungeeignet.
• Verlasse dich nicht auf die frühere Stabilität offener Immobilienfonds, denn die Lage hat sich durch die Zinswende verändert.
• Überschätze nicht die rechtlichen Möglichkeiten, Verluste zurückzubekommen, denn aus einer Abwertung allein ergibt sich kein Anspruch.

Wenn du nach einer sicheren Anlage suchst, ist Festgeld eine gute Alternative. Anders als bei Immobilienfonds gibt es keine Wertschwankungen und keine Kündigungsfristen, wenn du die Laufzeit passend wählst. Die Zinsen sind planbar und du weißt von Anfang an, welche Rendite du am Ende der Laufzeit bekommst.

Breit gestreute Aktien-ETFs auf Indizes wie den MSCI World bieten langfristig höhere Renditechancen als Immobilienfonds. Sie sind täglich handelbar und haben deutlich niedrigere laufende Kosten. Wenn du gezielt in Immobilien investieren möchtest, ohne einen aktiven Immobilienfonds zu kaufen, kannst du auch Immobilienaktien oder REITs in Betracht ziehen, die an der Börse handelbar sind.

• Festgeld bietet dir eine sichere Anlage mit planbaren Zinsen und ohne Wertschwankungen.
• Aktien-ETFs auf den MSCI World sind täglich handelbar und haben niedrigere Kosten als Immobilienfonds.
• Immobilienaktien und REITs ermöglichen dir ein Immobilieninvestment mit täglicher Handelbarkeit.

Festgeld bietet dir eine sichere Anlage mit planbaren Zinsen. Anders als bei Immobilienfonds gibt es keine Wertschwankungen und keine Kündigungsfristen, wenn du die Laufzeit passend wählst.

Breit gestreute Aktien-ETFs auf Indizes wie den MSCI World bieten langfristig höhere Renditechancen als Immobilienfonds. Sie sind täglich handelbar und haben deutlich niedrigere laufende Kosten.

Wenn du gezielt in Immobilien investieren möchtest, ohne einen aktiven Immobilienfonds zu kaufen, kannst du auch Immobilienaktien oder REITs in Betracht ziehen. Diese sind an der Börse handelbar und unterliegen keinen Kündigungsfristen.

Für die meisten Anleger ist eine Kombination aus breit gestreuten Aktien-ETFs und einem sicheren Baustein wie Festgeld oder Tagesgeld sinnvoller als ein offener Immobilienfonds.