Immobilienfonds im Test: So findest du 2026 den passenden Fonds für deine Geldanlage

Große offene Fonds umfassen teils über 100 Objekte, was das Risiko im Vergleich zu einem einzelnen Gebäude deutlich streut. Die Rendite entsteht hauptsächlich aus Mieterträgen und Veränderungen der Immobilienwerte.

Für dich bedeutet das: Du erwirbst mit einem Fondsanteil Miteigentum an einem Immobilienportfolio, ohne dich selbst um Verwaltung, Vermietung oder Instandhaltung kümmern zu müssen. Die durchschnittliche Volatilität offener Immobilienfonds lag in der Vergangenheit unter 1 Prozent, was sie vergleichsweise stabil erscheinen lässt.

Die Bezeichnung „offener“ Immobilienfonds macht deutlich, dass grundsätzlich jeder in den Fonds investieren kann. Die Anteile werden meist an der Börse gehandelt, außerdem kannst du oft schon für unter 100 Euro einsteigen.

Offene Immobilienfonds haben in der Regel eine unbegrenzte Laufzeit und können immer wieder neue Anteile ausgeben. Das Fondsvolumen steigt dadurch stetig an, und der Fondsverwalter kann zusätzliche Immobilien erwerben. Geschlossene Fonds investieren dagegen meist nur in ein Gebäude oder wenige Objekte und haben eine fest begrenzte Laufzeit.

Der Zugang unterscheidet sich ebenfalls deutlich: Offene Fonds stehen allen Anlegern offen, oft schon mit kleinen Beträgen unter 100 Euro. Geschlossene Fonds richten sich an einen begrenzten Personenkreis und verlangen häufig hohe Mindestanlagen, was sie für die meisten Privatanleger ungeeignet macht.

• Offene Fonds streuen das Risiko über viele Objekte, Regionen und Nutzungsarten.
• Geschlossene Fonds konzentrieren das Risiko auf ein einzelnes Objekt oder wenige Gebäude.
• Bei offenen Fonds kannst du Anteile grundsätzlich zurückgeben, bei geschlossenen Fonds ist ein Ausstieg vor Laufzeitende kaum möglich.

Du erwirbst Anteile offener Immobilienfonds über deine Bank oder dein Depot. Die Mindestanlage ist oft niedrig, viele Fonds sind bereits mit Beträgen unter 100 Euro zugänglich. Anders als bei Aktienfonds gelten beim Verkauf jedoch besondere Fristen, die du vor einer Anlage kennen solltest.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Erst danach kannst du sie an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Möchtest du Anteile nach der Haltedauer zurückgeben, musst du dies mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen.

Der Verkaufspreis ergibt sich aus der offiziellen Fondsbewertung am späteren Verkaufstag. Wenn du den Immobilienfonds heute kündigst, weißt du also nicht, wie viel Geld du in einem Jahr genau für deine Anteile bekommst.

Hast du vor dem 21. Juli 2013 investiert, kannst du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds holen. Es gilt dabei keine Kündigungsfrist, und du erhältst den aktuellen Rücknahmepreis. Diese Regelung gilt nur für die Anteile, die du bis zu diesem Stichtag erworben hast.

• Kauf vor dem 21. Juli 2013: Rückgabe jederzeit möglich, bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Frist.
• Kauf nach dem 21. Juli 2013: Mindesthaltedauer von 24 Monaten, danach Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
• Die Kündigung ist verbindlich, du kannst sie nicht mehr rückgängig machen.

Bei breit streuenden Europa-Fonds liegt sie häufig zwischen 0,8 und 1,1 Prozent pro Jahr, global investierende Fonds kommen auf 1,0 bis 1,2 Prozent. Spezialisierte Wohnimmobilienfonds können mit 1,2 bis 3,5 Prozent deutlich teurer sein.

Die Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und mindern deine Rendite. Ein Fonds mit niedrigeren Kosten hat bei gleicher Wertentwicklung einen Vorteil, weil mehr von der erwirtschafteten Rendite bei dir ankommt.

Eine Gesamtkostenquote unter 1,2 Prozent gilt bei offenen Immobilienfonds als marktüblich. Alles darüber solltest du besonders kritisch prüfen, denn die Mehrkosten müssen erst durch eine bessere Wertentwicklung ausgeglichen werden.

Die wichtigsten Fachbegriffe helfen dir, Risiken und Bewertungen besser zu verstehen.

Die Volatilität beschreibt die Schwankungsbreite der Wertentwicklung eines Fonds. Offene Immobilienfonds wiesen in der Vergangenheit oft eine Volatilität unter 1 Prozent auf, was sie vergleichsweise stabil erscheinen lässt. Der Rücknahmepreis ist der Preis, zu dem die Fondsgesellschaft Anteile zurücknimmt, und er basiert auf der offiziellen Bewertung der Immobilien im Fonds.

Die Zinswende bezeichnet den Übergang von sinkenden zu steigenden Zinsen. Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung von Immobilien und können die Verkehrswerte unter Druck setzen, was sich wiederum auf die Fondsbewertung auswirkt.

Die Auswahl sollte auf nachvollziehbaren Kriterien beruhen, nicht auf früheren Wertentwicklungen allein.

Ein breit streuender Fonds mit vielen Objekten, Regionen und Nutzungsarten reduziert das Risiko von Mietausfällen oder Leerstand einzelner Gebäude. Gleichzeitig solltest du den Anteil an Büroimmobilien beachten, die aktuell unter einer schwächeren Nachfrage leiden.

• Streut der Fonds über viele Objekte, Regionen und Nutzungsarten?
• Liegt die Gesamtkostenquote im marktüblichen Bereich unter 1,2 Prozent?
• Gibt es eine Mindesthaltedauer und welche Kündigungsfristen gelten?
• Passt der Fonds zu deinem Anlagehorizont von mindestens fünf bis zehn Jahren?
• Hast du bereits eine breite Basis aus Aktien-ETFs oder Tagesgeld im Depot?

Diese Fehler solltest du vermeiden, weil sie zu unnötigen Verlusten oder eingeschränkter Verfügbarkeit deines Geldes führen können.

Immobilienfonds pauschal als sicher einzustufen ist ein Fehler. Auch offene Fonds können Wertverluste erleiden, wie Abwertungen einzelner Fonds in den vergangenen Jahren gezeigt haben. Die Kündigungsfristen zu ignorieren ist ebenfalls riskant: Wer nach dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss zwölf Monate im Voraus kündigen und kennt den Verkaufspreis nicht.

• Immobilienfonds pauschal als sicher einstufen: Auch offene Fonds können Wertverluste erleiden.
• Die Kündigungsfristen ignorieren: Wer nach dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss zwölf Monate im Voraus kündigen.
• Zu hohen Anteil im Depot: Immobilienfonds sind illiquide und sollten nur einen kleinen Teil des Vermögens ausmachen.
• Geschlossene Fonds als Alternative wählen: Sie sind für die meisten Privatanleger ungeeignet.

Der Immobilienmarkt in Deutschland galt lange als stabil. In den vergangenen Jahren hat sich das Bild jedoch verändert: Die Zinswende hat die Finanzierungskosten für Immobilien deutlich erhöht, was die Verkehrswerte vieler Objekte unter Druck setzt. Besonders Büroimmobilien leiden unter einer schwächeren Nachfrage, da viele Unternehmen ihre Flächen reduzieren.

Für offene Immobilienfonds bedeutet das: Die offiziellen Bewertungen der Fondsgesellschaften hinken der Marktentwicklung oft hinterher. An der Börse werden viele Fondsanteile bereits mit Abschlägen gehandelt. Wer heute Anteile zurückgibt, erhält möglicherweise weniger als den zuletzt ausgewiesenen Wert.

Finanztip rät aktuell davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren. Hast du noch Anteile im Depot, solltest du über einen Verkauf nachdenken, denn es gibt bessere Alternativen für den Vermögensaufbau und für Sicherheitsbausteine.

Der Immobilienmarkt in Deutschland galt lange als stabil. In den vergangenen Jahren hat sich das Bild jedoch verändert: Die Zinswende hat die Finanzierungskosten für Immobilien deutlich erhöht, was die Verkehrswerte vieler Objekte unter Druck setzt. Besonders Büroimmobilien leiden unter einer schwächeren Nachfrage, da viele Unternehmen ihre Flächen reduzieren.

Für offene Immobilienfonds bedeutet das: Die offiziellen Bewertungen der Fondsgesellschaften hinken der Marktentwicklung oft hinterher. An der Börse werden viele Fondsanteile bereits mit Abschlägen gehandelt. Wer heute Anteile zurückgibt, erhält möglicherweise weniger, als die letzte offizielle Bewertung vermuten lässt.

Die Inflation wirkt auf zwei Seiten: Einerseits können Mietverträge mit Indexklauseln die Einnahmen steigern. Andererseits steigen die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung. Für dich als Anlegerin bedeutet das: Die reale Rendite nach Inflation kann deutlich niedriger ausfallen als die nominale Wertentwicklung.

Vor diesem Hintergrund raten viele Verbraucherschützer aktuell von neuen Investitionen in offene Immobilienfonds ab. Wer bereits Anteile hält, sollte prüfen, ob ein Verkauf sinnvoll ist. Für den langfristigen Vermögensaufbau bieten breit streuende Aktien-ETFs in der Regel bessere Renditeaussichten bei höherer Flexibilität.

Breit streuende Aktien-ETFs auf den MSCI World oder vergleichbare Indizes eignen sich für den langfristigen Vermögensaufbau. Tagesgeld oder Festgeld bieten sich für Sicherheitsbausteine mit planbarer Rendite an, wenn du kurzfristig auf dein Geld zugreifen können musst.

• Breit streuende Aktien-ETFs auf den MSCI World oder vergleichbare Indizes für den langfristigen Vermögensaufbau.
• Tagesgeld oder Festgeld für Sicherheitsbausteine mit planbarer Rendite.
• REITs (börsengehandelte Immobilienaktien) für eine liquide Form der Immobilienanlage.
• Direkter Immobilienkauf zur Eigennutzung, wenn du langfristig an einen Standort gebunden bist.
• Crowdinvesting in Immobilienprojekte nur mit sehr kleinen Beträgen und hohem Risikobewusstsein.