Immobilienfonds Risiko: Warum offene Fonds keine sichere Geldanlage mehr sind

Ein offener Immobilienfonds kauft mit dem angelegten Geld eine größere Zahl von Immobilien, meist Büros, Einkaufszentren oder Hotels. Du investierst damit nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein Portfolio aus vielen Objekten.

Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien. Das verteilt das Risiko auf viele Objekte, löst aber nicht das grundlegende Problem der schwer kalkulierbaren Immobilienbewertung.

Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen. Anders als bei Aktienfonds hält jeder Immobilienfonds andere Objekte im Bestand, was direkte Vergleiche erschwert.

Der veröffentlichte Anteilspreis basiert auf Gutachterbewertungen, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen. Gutachter können sich irren, der wahre Wert einer Immobilie zeigt sich erst, wenn ein Käufer ihn bezahlt.

Wenn viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollen, muss die Fondsgesellschaft rasch Immobilien veräußern. Je schneller verkauft werden muss, desto geringer fällt der Verkaufspreis aus.

Fondsgesellschaften können die Rücknahme aussetzen, wenn nicht genügend Bankguthaben vorhanden ist. Dann kann niemand mehr Anteile zurückgeben, unabhängig davon, wie dringend du dein Geld brauchst.

Die kaum schwankenden Preise von Immobilienfonds täuschen über das tatsächliche Risiko hinweg. In den letzten drei Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien um rund 20 Prozent und für Gewerbeimmobilien ebenfalls erheblich gefallen.

Der Stichtag 21. Juli 2013 entscheidet über Haltedauer und Kündigungsfrist.

Hast du nach dem 21. Juli 2013 investiert, musst du die Anteile mindestens 24 Monate halten. Danach gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, und die Kündigung ist verbindlich.

Der Verkaufspreis ergibt sich aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag, nicht am Tag deiner Kündigung. Du weißt also bei der Kündigung nicht, wie viel Geld du in einem Jahr tatsächlich bekommst.

Hast du vor dem 21. Juli 2013 investiert, kannst du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr zurückgeben. Es gilt keine Kündigungsfrist, und du erhältst den aktuellen Rücknahmepreis des Fonds.

Bei der Rückgabe an die Fondsgesellschaft gelten die gesetzlichen Fristen, und der Preis steht erst am Verkaufstag fest. Bei einem Verkauf über die Börse entfallen diese Fristen, dafür kann der Preis deutlich von der Fondsbewertung abweichen.

Der Börsenpreis ist sofort sichtbar, liegt aber häufig unter dem offiziellen Rücknahmepreis. Du erkaufst dir die schnelle Verfügbarkeit also möglicherweise mit einem Abschlag.

Für Anteile, die du vor dem 21. Juli 2013 erworben hast, ist die Rückgabe an die Fondsgesellschaft meist die bessere Wahl. Du bekommst den aktuellen Rücknahmepreis ohne Frist und ohne Börsenabschlag.

Bei neueren Anteilen musst du abwägen: Die Kündigung bindet dich für zwölf Monate, der Börsenverkauf kostet dich möglicherweise Geld. In der aktuellen Lage raten Verbraucherschützer eher zum Verkauf, um das Risiko nicht weiter zu tragen.

In den letzten drei Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien um rund 20 Prozent und für Gewerbeimmobilien ebenfalls erheblich gefallen. Damit sind die Preissteigerungen der letzten Jahre in diesem Bereich neutralisiert worden.

Ein prominentes Beispiel ist der offene Immobilienfonds Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste. Anlegerinnen und Anleger, die vor der Anlage nicht korrekt über Risiken oder Kündigungsfristen aufgeklärt wurden, haben in bestimmten Fällen rechtliche Möglichkeiten, ihr Geld zurückzufordern.

Finanztip rät aktuell davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren. Die Risiken sind in der vergangenen Zeit gestiegen, und es gibt transparentere Alternativen für dein Geld.

In den letzten drei Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien um rund 20 Prozent und für Gewerbeimmobilien ebenfalls erheblich gefallen. Damit sind die Preissteigerungen der letzten Jahre in diesem Bereich neutralisiert worden.

Ein prominentes Beispiel ist der offene Immobilienfonds Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste. Anlegerinnen und Anleger, die vor der Anlage nicht korrekt über Risiken oder Kündigungsfristen aufgeklärt wurden, haben in bestimmten Fällen rechtliche Möglichkeiten, ihr Geld zurückzufordern.

Finanztip rät aktuell davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren. Wer noch Anteile im Depot hat, sollte über einen Verkauf nachdenken.

Für eine breite Risikostreuung ist eine Anlage in Zinspapiere und Aktien-ETFs ausreichend. Du kannst auf Immobilienfonds verzichten, ohne dass deinem Portfolio etwas fehlt.

Die veröffentlichten Anteilspreise täuschen über das tatsächliche Risiko hinweg, da sie auf Gutachterbewertungen basieren. Die strengen Verkaufsregeln machen die Anlage zusätzlich unflexibel, du kommst nicht schnell an dein Geld.

Banken und Fondsgesellschaften verkaufen Immobilienfonds vor allem wegen der Provisionen, nicht wegen der Eignung für Anleger. Die Renditeerwartung liegt im Mittel nur etwas über den aktuellen Zinsen, bei deutlich höherem Risiko.

Für die meisten Anlegerinnen und Anleger überwiegen die Nachteile offener Immobilienfonds deutlich.

Für eine sichere Anlage ist Festgeld eine gute Alternative. Du bekommst einen planbaren Zinssatz, und die Einlagensicherung schützt dein Geld bis zur gesetzlichen Grenze.

Für den langfristigen Vermögensaufbau eignen sich breit gestreute Aktien-ETFs. Sie haben geringe laufende Kosten, keine Ausgabeaufschläge und können börsentäglich verkauft werden.

Der Unterschied liegt vor allem in der Verfügbarkeit: Festgeld ist für die Laufzeit gebunden, danach sofort verfügbar. Aktien-ETFs kannst du börsentäglich verkaufen, musst aber Kursschwankungen aushalten.

Beide Alternativen sind transparenter als offene Immobilienfonds, weil ihre Preise täglich am Markt entstehen und nicht auf Gutachterbewertungen basieren.

Aus der Abwertung eines Fonds allein ergibt sich noch kein rechtlicher Anspruch. Es gehört zum normalen Risiko von Fonds, dass du Verluste machen kannst.

Ein Anspruch kann entstehen, wenn du vor der Anlage nicht korrekt über das Risiko oder die Kündigungsfristen aufgeklärt wurdest. Dazu gibt es erste Gerichtsurteile nach Klagen von Anlegern des Uni-Immo Wohnen ZBI.

Die Chancen hängen stark von deiner individuellen Situation ab: Wie wurdest du beraten, wie viel Geld hast du investiert, zu welchem Zeitpunkt hast du gekauft. Eine Ersteinschätzung eines Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht darf nicht mehr als 226,10 Euro kosten.

Einige Kanzleien bieten eine kostenlose Ersteinschätzung an. Das hilft dir, deine Erfolgsaussichten besser einzuschätzen, bevor du ein kostenpflichtiges Verfahren beginnst.

Wer dennoch investieren will, sollte sich bewusst machen, dass dies eine längerfristige Geldanlage ist.

Du kommst nicht schnell an dein Geld, und die Rendite liegt im Mittel nur etwas über den aktuellen Zinsen. Es wird Jahre geben, in denen die Rendite niedriger ausfällt, wie derzeit zu beobachten ist.

Wenn du trotz der Nachteile investieren möchtest, verteile den Anlagebetrag stets auf mehrere offene Immobilienfonds. Das reduziert das Risiko, dass ein einzelner Fonds mit Abwertungen oder Rücknahmeproblemen dein gesamtes Investment belastet.

Lies das Kleingedruckte zu Kündigungsfristen und Haltedauer, bevor du investierst. Prüfe außerdem, ob du das Geld nicht besser in Festgeld oder breit gestreute Aktien-ETFs anlegst.