Immobilienfonds-Sparplan einrichten: So gehst du vor

Bei einem Immobilienfonds-Sparplan erwirbst du regelmäßig Anteile an einem offenen Immobilienfonds, ohne dass du dafür den vollen Anteilspreis aufbringen musst. Dein Geld fließt zusammen mit dem anderer Anleger in ein Portfolio aus Gewerbeimmobilien, Wohnhäusern oder gemischten Objekten. Die Fondsgesellschaft kauft und verwaltet diese Immobilien, während du als Anleger über Bruchstücke von Fondsanteilen beteiligt bist.

Die Bruchstücke addieren sich bei jedem Kauf zu ganzen Anteilen. Dadurch kannst du bereits mit kleinen monatlichen Beträgen ein Immobilienvermögen aufbauen, das dir sonst nur mit hohem Eigenkapital zugänglich wäre. Die rechtliche Trennung des Fondsvermögens als Sondervermögen schützt dein Geld im Insolvenzfall der Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Für dich als Studierende bedeutet das: Du brauchst keine sechsstellige Summe, um von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu profitieren. Der Sparplan übernimmt die regelmäßige Investition automatisch, sodass du dich nicht aktiv um den Immobilienkauf kümmern musst.

Offene Immobilienfonds investieren direkt in Gebäude und Grundstücke. Ihre Wertentwicklung hängt vor allem von Mieteinnahmen, Mietverträgen und Immobilienbewertungen ab. Immobilien-ETFs dagegen bilden Aktien von Immobilienunternehmen ab, etwa von Wohnungsgesellschaften oder Gewerbeimmobilienkonzernen. Diese Aktien schwanken stärker mit dem gesamten Aktienmarkt.

Für dich als Studierende mit längerem Anlagehorizont kann ein offener Immobilienfonds interessant sein, weil er geringere Wertschwankungen aufweist. Du musst allerdings die Mindesthaltedauer von 12 Monaten einplanen, bevor du Anteile zurückgeben kannst. Immobilien-ETFs sind börsentäglich handelbar, dafür unterliegen sie den üblichen Kursschwankungen von Aktienmärkten.

• Offene Immobilienfonds erwirtschaften Erträge überwiegend aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der gehaltenen Objekte.
• Immobilien-ETFs erzielen Erträge aus Dividenden der enthaltenen Immobilienunternehmen und aus Kursgewinnen.
• Die laufenden Kosten von Immobilien-ETFs liegen meist unter denen offener Immobilienfonds.

Für die Einrichtung brauchst du ein Wertpapierdepot und ein Verrechnungskonto, von dem die Sparrate per Lastschrift eingezogen wird. Viele Banken und Online-Broker bieten die Depoteröffnung inzwischen vollständig digital an. Nach der Legitimation kannst du den Sparplan direkt im Online-Banking oder in der Broker-App anlegen.

Die Auswahl des Fonds solltest du an deiner Risikobereitschaft und deinem Anlagehorizont ausrichten. Ein offener Immobilienfonds eignet sich für eine stabilere Entwicklung, ein Immobilien-ETF für mehr Flexibilität bei höherer Schwankung. Die Sparrate kannst du bei vielen Anbietern bereits ab 25 Euro monatlich festlegen.

Bei offenen Immobilienfonds fällt beim Kauf häufig ein Ausgabeaufschlag an, der je nach Anbieter zwischen 2 und 5 Prozent der Anlagesumme liegt. Zusätzlich erhebt die Fondsgesellschaft eine laufende Verwaltungsgebühr, die sich meist auf 0,5 bis 1,5 Prozent pro Jahr beläuft. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und mindern deine Rendite.

Immobilien-ETFs kommen ohne Ausgabeaufschlag aus, dafür zahlst du eine geringere laufende Kostenquote von etwa 0,1 bis 0,5 Prozent pro Jahr. Viele Online-Broker bieten offene Immobilienfonds inzwischen ohne Ausgabeaufschlag im Sparplan an. Die Gesamtkostenquote ist langfristig entscheidend, weil sie jedes Jahr anfällt und den Zinseszinseffekt schmälert.

Für dich als Studierende lohnt sich ein genauer Kostenvergleich vor der Einrichtung. Ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten pro Jahr kann über 20 Jahre mehrere tausend Euro ausmachen.

Ausschüttungen offener Immobilienfonds, Dividenden aus Immobilien-ETFs und Kursgewinne beim Verkauf von Fondsanteilen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Auch Vorabpauschalen bei thesaurierenden Fonds, die Erträge automatisch wieder anlegen, unterliegen der Besteuerung. Die Bank führt die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent direkt an das Finanzamt ab.

Für dich als Studierende ist der Sparer-Pauschbetrag besonders relevant. Erträge bis 1000 Euro pro Person und Jahr bleiben steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro. Liegen deine Kapitalerträge unter diesem Betrag, zahlst du keine Steuern auf deinen Immobilienfonds-Sparplan. Du kannst bei deiner Bank einen Freistellungsauftrag einrichten, damit der Pauschbetrag automatisch berücksichtigt wird.

Übersteigen deine Erträge den Freibetrag, fällt auf den darüber liegenden Teil die Abgeltungsteuer von 25 Prozent an. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer, nicht auf den gesamten Ertrag.

Die Teilfreistellung ist ein Steuervorteil für Investmentfonds, die überwiegend in Aktien investieren. Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Das bedeutet, 30 Prozent der Erträge bleiben steuerfrei, auf die restlichen 70 Prozent zahlst du Abgeltungsteuer.

Für Immobilien-ETFs, die Aktien von Immobilienunternehmen halten, greift diese Teilfreistellung ebenfalls. Offene Immobilienfonds, die direkt in Gebäude investieren, fallen in der Regel nicht unter die Aktien-Teilfreistellung. Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf den steuerpflichtigen Teil deiner Erträge.

Für dich als Studierende heißt das: Ein Immobilien-ETF kann steuerlich attraktiver sein als ein offener Immobilienfonds, weil 30 Prozent der Erträge steuerfrei bleiben. Die tatsächliche Steuerlast hängt zusätzlich von deinem persönlichen Steuersatz ab, wenn du eine Günstigerprüfung beantragst.

Bevor du deinen Immobilienfonds-Sparplan einrichtest, lohnt sich ein Blick auf deine finanzielle Gesamtsituation. Dein Anlagehorizont sollte mindestens 5 bis 10 Jahre betragen, damit der Fonds Wertschwankungen ausgleichen und der Zinseszinseffekt wirken kann. Bei offenen Immobilienfonds musst du zusätzlich die Mindesthaltedauer von 12 Monaten einplanen.

Deine Sparrate sollte so gewählt sein, dass du sie langfristig entbehren kannst. Als Studierende mit schwankendem Einkommen ist ein niedrigerer Betrag, den du zuverlässig aufbringst, besser als eine hohe Rate, die du nach wenigen Monaten aussetzen musst. Prüfe außerdem, ob dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Jahr noch nicht ausgeschöpft ist.

• Anlagehorizont: Plane mindestens 5 bis 10 Jahre ein, damit sich die Anlage entfalten kann.
• Risikobereitschaft: Offene Immobilienfonds schwanken weniger als Immobilien-ETFs.
• Kostenvergleich: Achte auf Ausgabeaufschlag und laufende Kosten, sie wirken langfristig.
• Rückgabefristen: Beachte die 12-monatige Mindesthaltedauer bei offenen Immobilienfonds.
• Sparrate: Wähle einen Betrag, den du langfristig ohne finanzielle Engpässe aufbringen kannst.
• Steuerliche Freibeträge: Richte einen Freistellungsauftrag ein, wenn dein Pauschbetrag noch frei ist.

Ein häufiger Fehler ist ein zu kurzer Anlagehorizont. Wer nach zwei oder drei Jahren verkauft, läuft Gefahr, bei zwischenzeitlichen Wertschwankungen mit Verlust auszusteigen. Immobilienfonds brauchen Zeit, um Mieteinnahmen zu sammeln und Wertsteigerungen zu realisieren.

Viele Anleger unterschätzen die Rückgabefristen offener Immobilienfonds. Du kommst mindestens 12 Monate nicht an dein Geld, wenn du Anteile zurückgeben möchtest. Setze deshalb nur Geld ein, das du in diesem Zeitraum sicher nicht benötigst. Ein weiterer Fehler ist das Klumpenrisiko: Wenn du dein gesamtes Vermögen in eine einzelne Immobilienanlage steckst, fehlt dir die Streuung über andere Anlageklassen.

• Zu kurzer Anlagehorizont: Immobilienfonds brauchen Zeit, um Wertschwankungen auszugleichen.
• Rückgabefristen unterschätzen: Bei offenen Immobilienfonds kommst du mindestens 12 Monate nicht an dein Geld.
• Nur auf die Vergangenheit schauen: Frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.
• Kosten ignorieren: Hohe Ausgabeaufschläge können die Rendite langfristig deutlich schmälern.
• Klumpenrisiko: Setze nicht dein gesamtes Vermögen auf eine einzelne Immobilienanlage.

Für Fondssparpläne sind bis zu 400 Euro vermögenswirksame Leistungen pro Jahr förderfähig, sofern dein Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Darauf erhältst du die Arbeitnehmersparzulage in Höhe von 20 Prozent, also bis zu 80 Euro pro Jahr.

Die Arbeitnehmersparzulage beantragst du über deine Einkommensteuererklärung. Sie wird deinem Sparplan gutgeschrieben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Für dich als Studierende mit Nebenjob oder Berufseinstieg kann diese Kombination besonders attraktiv sein, weil du mit wenig eigenem Geld ein Immobilienvermögen aufbaust.

Der Vorteil liegt darin, dass du die vermögenswirksamen Leistungen deines Arbeitgebers nicht selbst aufbringen musst. Sie fließen zusätzlich zu deiner eigenen Sparrate in den Fonds und erhöhen so deine monatliche Investition.

Für Fondssparpläne können bis zu 400 Euro vermögenswirksame Leistungen pro Jahr förderfähig sein, wenn dein Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Darauf erhältst du die Arbeitnehmersparzulage in Höhe von 20 Prozent, also bis zu 80 Euro pro Jahr.

Die Arbeitnehmersparzulage wird über die Einkommensteuererklärung beantragt. Sie wird direkt deinem Sparplan gutgeschrieben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein Immobilienfonds-Sparplan mit vermögenswirksamen Leistungen eignet sich besonders für Berufseinsteiger mit geringerem Einkommen. So baust du früh ein kleines Immobilienvermögen auf, ohne dein reguläres Budget stark zu belasten.

Dein Immobilienfonds-Sparplan ist nicht in Stein gemeißelt. Du kannst die Sparrate jederzeit erhöhen oder reduzieren, den Sparplan vorübergehend pausieren oder vollständig beenden. Diese Flexibilität hilft dir, auf Veränderungen in deinem Leben zu reagieren, etwa nach dem Studium beim Berufseinstieg oder bei einem Umzug.

Mit einer Dynamisierung erhöhst du deine Sparrate jährlich um einen festen Prozentsatz oder Betrag. So wächst dein Investment automatisch mit und du kannst die Auswirkungen der Inflation abmildern. Zuzahlungen außerhalb der Sparplantermine sind bei den meisten offenen Immobilienfonds ebenfalls möglich.

Für dich als Studierende bietet sich an, nach dem Berufseinstieg die Sparrate schrittweise zu erhöhen. Geld aus einer Steuererstattung oder einem Bonus kannst du als Zuzahlung nutzen, um dein Immobilienvermögen schneller aufzubauen.

Die Sparrate kannst du jederzeit erhöhen oder reduzieren. Viele Anbieter erlauben auch eine vorübergehende Pause oder die vollständige Beendigung des Sparplans.

Mit einer Dynamisierung erhöhst du deine Sparrate jährlich um einen festen Prozentsatz oder Betrag. So wächst dein Investment automatisch mit und du kannst die Auswirkungen der Inflation abmildern.

Zuzahlungen außerhalb der Sparplantermine sind bei den meisten offenen Immobilienfonds ebenfalls möglich. So kannst du zum Beispiel Geld aus einer Steuererstattung oder einem Bonus zusätzlich anlegen.