Lohnt sich ein Immobilienfonds 2026 noch?

Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien, etwa Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. Du investierst also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein breit gestreutes Immobilienportfolio.

Die Fondsanteile werden meist an der Börse gehandelt, außerdem kannst du oft schon für unter 100 Euro investieren. Das verteilt das Risiko auf viele Objekte und macht Immobilienanlagen auch mit kleinen Beträgen zugänglich.

Bei offenen Immobilienfonds fließt das Geld meist in verschiedene Gewerbeimmobilien und Wohnungen, um die Risiken zu streuen. Du kannst Anteile unter Einhaltung einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben. Für Fondsanteile, die du nach 2013 gekauft hast, gilt dabei eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.

In geschlossenen Immobilienfonds wird zunächst Kapital gesammelt und dann in ein bestimmtes Immobilienprojekt investiert. Damit legst du dein Geld für eine längere Zeitspanne fest an und hast erst am Ende der Laufzeit die Möglichkeit, deine Anteile zu verkaufen. Die Liquidität ist also begrenzt, dafür bieten geschlossene Immobilienfonds in bestimmten Fällen höhere Renditechancen.

• Offene Immobilienfonds streuen das Risiko auf mehrere Immobilien und bieten eine hohe Flexibilität beim Kauf und Verkauf.
• Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich auf ein einzelnes Projekt und binden dein Kapital langfristig.
• Für Kleinanleger sind geschlossene Immobilienfonds oft nicht geeignet, da hohe Investments nötig sind.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gelten strikte Regeln. Der Ablauf über die Fondsgesellschaft ist verbindlich und mit langen Fristen verbunden.

Du musst die Anteile nach dem Kauf mindestens 24 Monate lang behalten, bevor du sie an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst. Außerdem musst du mit einer Frist von zwölf Monaten diesen Verkauf ankündigen. Diese Kündigung ist verbindlich, es ist nicht mehr möglich, sich anders zu entscheiden.

Der Verkaufspreis ergibt sich aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag. Du weißt bei der Kündigung also nicht, wie viel Geld du in einem Jahr genau erhältst. Eine Rückgabe über die Fondsgesellschaft solltest du dir daher genau überlegen.

• Behalte die Anteile nach dem Kauf mindestens 24 Monate lang.
• Kündige die Rückgabe mit einer Frist von zwölf Monaten verbindlich an.
• Warte den Rücknahmepreis ab, der erst am Verkaufstag feststeht.

Der an der Börse erzielbare Preis hängt von Angebot und Nachfrage ab und kann unter der offiziellen Fondsbewertung liegen. Dafür bist du sofort liquide und musst keine Mindesthaltedauer von 24 Monaten oder Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten.

In der aktuellen Lage raten wir dir eher dazu, die Anteile über die Börse zu verkaufen, wenn du schnell aus dem Fonds aussteigen möchtest. Die Abwägung hängt davon ab, wie dringend du das Geld brauchst und welchen Abschlag du bereit bist zu akzeptieren.

• Für einen sofortigen Verkauf spricht, dass keine Mindesthaltedauer und keine Kündigungsfrist gelten.
• Gegen einen Börsenverkauf spricht, dass der Preis unter der offiziellen Fondsbewertung liegen kann.
• Der Börsenkurs hängt von Angebot und Nachfrage ab, eine Garantie auf den Rücknahmepreis gibt es nicht.

Du solltest sie vor einer Anlageentscheidung kennen.

Beim Kauf von Fondsanteilen ist häufig ein Ausgabeaufschlag fällig, der direkt vom Anlagebetrag abgezogen wird. Die Verwaltungskosten entstehen durch das Management des Fonds, das für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilien verantwortlich ist. Zusätzlich können Depotgebühren bei deiner Bank anfallen.

Vom Kapital der Immobilienfonds gehen auch Kosten für Renovierungen ab, die anfallen können, um die Immobilien zu erhalten und deren Wert zu steigern. Diese Kosten schmälern deine Rendite, ohne dass du sie direkt als Rechnung siehst.

• Der Ausgabeaufschlag wird beim Kauf direkt von deinem Anlagebetrag abgezogen.
• Die Verwaltungskosten fallen jährlich für das Management des Fonds an.
• Die Depotgebühren hängen von deinem Depotanbieter ab und können die Rendite zusätzlich mindern.

Kapitalerträge bleiben pro Person und Jahr bis 1000 Euro steuerfrei. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro. Auf Kapitalerträge oberhalb des Freibetrags fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an, zusätzlich werden 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Abgeltungsteuer fällig.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Für reine Immobilienfonds gilt diese nicht automatisch. Offene Immobilienfonds im Ausland können gelegentlich Erträge abwerfen, die du nicht versteuern musst. Ob und wie du Erträge aus dem Verkauf von Fondsanteilen versteuern musst, hängt vom Fondsstandort und der Haltedauer deiner Fondsanteile ab.

• Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei Ehepaaren bei 2000 Euro.
• Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf Kapitalerträge oberhalb des Freibetrags.
• Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.

Prüfe die folgenden Punkte ehrlich.

Du möchtest in Immobilien investieren, ohne selbst zu verwalten oder zu besitzen. Du planst eine langfristige Anlage über viele Jahre und akzeptierst moderate Renditen bei breiter Risikostreuung. Du kommst mit den langen Kündigungsfristen klar und hast bereits einen Notgroschen und ein breit gestreutes Aktiendepot.

Wenn du kurzfristig auf dein Geld angewiesen bist oder höhere Renditechancen suchst, ist ein offener Immobilienfonds eher nicht die richtige Wahl. Die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten machen die Anlage unflexibel.

• Du möchtest in Immobilien investieren, ohne dich um Verwaltung oder Instandhaltung zu kümmern.
• Du planst eine langfristige Anlage über viele Jahre und brauchst das Geld nicht kurzfristig.
• Du akzeptierst moderate Renditen bei breiter Risikostreuung.
• Du kommst mit den langen Kündigungsfristen klar.
• Du hast bereits einen Notgroschen und ein breit gestreutes Aktiendepot.

Diese Fehler kannst du vermeiden.

Du ignorierst die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und planst mit kurzfristigem Geld. Du kündigst Anteile, ohne zu wissen, dass der Rücknahmepreis erst in zwölf Monaten feststeht. Du vergleichst die Rendite nicht mit den Kosten wie Ausgabeaufschlag und Verwaltungskosten.

Du setzt auf geschlossene Fonds, obwohl du dein Geld nicht langfristig binden kannst. Du behandelst Immobilienfonds als risikofreien Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld. Diese Fehler führen oft zu bösen Überraschungen, wenn du plötzlich an dein Geld musst oder die Rendite geringer ausfällt als erwartet.

• Du ignorierst die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und planst mit kurzfristigem Geld.
• Du kündigst Anteile, ohne zu wissen, dass der Rücknahmepreis erst in zwölf Monaten feststeht.
• Du vergleichst die Rendite nicht mit den Kosten wie Ausgabeaufschlag und Verwaltungskosten.
• Du setzt auf geschlossene Fonds, obwohl du dein Geld nicht langfristig binden kannst.
• Du behandelst Immobilienfonds als risikofreien Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld.

Für Sicherheit und kurzfristige Verfügbarkeit ist Festgeld eine klare Alternative. Du erhältst einen festen Zins über einen vereinbarten Zeitraum und unterliegst keinen Kursschwankungen. Für langfristigen Vermögensaufbau mit höheren Renditechancen eignen sich breit gestreute Aktienfonds. Dank der Teilfreistellung von 30 Prozent bleiben bei Aktienfonds 30 Prozent der Erträge steuerfrei, was die Steuerlast im Vergleich zu Immobilienfonds senkt.

Hast du noch offene Immobilienfonds im Depot, solltest du über einen Verkauf nachdenken. Besonders bei Altanteilen vor dem 21. Juli 2013 kannst du bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist und ohne Abschlag an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Diese Möglichkeit solltest du nutzen, wenn du dein Geld umschichten möchtest.

Für Sicherheit und kurzfristige Verfügbarkeit ist Festgeld eine klare Alternative. Du erhältst einen festen Zins über einen vereinbarten Zeitraum und unterliegst keinen Kursschwankungen.

Für langfristigen Vermögensaufbau mit höheren Renditechancen eignen sich breit gestreute Aktienfonds.

Hast du noch offene Immobilienfonds im Depot, solltest du über einen Verkauf nachdenken. Besonders bei Altanteilen vor dem 21. Juli 2013 kannst du bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist zurückgeben.