Günstige Immobilienfonds: Worauf du 2026 achten solltest

Ein offener Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in ein breites Portfolio aus Gewerbeimmobilien. Größere Fonds umfassen teils über 100 Objekte, darunter Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Diese Streuung reduziert das Risiko, das du bei einer einzelnen Immobilie tragen würdest.

Du investierst also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in viele Immobilien gleichzeitig. Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Objekte.

Für dich bedeutet das: Schon mit kleinen Beträgen kannst du dich an großen Gewerbeimmobilien beteiligen, die du allein nicht kaufen könntest.

Der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds liegt vor allem im Zugang und im Risiko. Offene Fonds stehen grundsätzlich allen Anlegern offen, oft kannst du schon mit unter 100 Euro einsteigen. Geschlossene Fonds richten sich dagegen an einen begrenzten Anlegerkreis und verlangen meist deutlich höhere Investments.

Ein weiterer wichtiger Unterschied betrifft die Anzahl der Objekte. Offene Fonds investieren in viele Immobilien, während geschlossene Fonds häufig nur ein einzelnes Objekt finanzieren. Dieses Klumpenrisiko macht geschlossene Fonds für Kleinanleger ungeeignet.

• Offene Fonds werden meist an der Börse gehandelt, geschlossene Fonds nicht.
• Bei offenen Fonds kannst du Anteile grundsätzlich zurückgeben, bei geschlossenen Fonds bist du oft langfristig gebunden.
• Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen mit höherem Totalverlustrisiko.

Der Verkauf deiner Anteile hängt entscheidend davon ab, wann du investiert hast. Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gelten strenge Regeln: Du musst sie mindestens 24 Monate halten und den Verkauf mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen. Diese Kündigung ist verbindlich und kann nicht widerrufen werden.

Hast du dagegen vor dem 21. Juli 2013 investiert, kannst du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist zum aktuellen Rücknahmepreis entnehmen. Diese Altanteile bieten dir also deutlich mehr Flexibilität.

Eine Alternative ist der Verkauf über die Börse. Dort spielen die Fristen keine Rolle, allerdings kann der erzielbare Preis deutlich von der offiziellen Fondsbewertung abweichen.

Der größte Kostenblock beim Kauf ist der Ausgabeaufschlag. Er kann bis zu 5 Prozent deiner Anlagesumme betragen, wird aber von vielen Anbietern vollständig erlassen. Achte deshalb darauf, dass du keinen Ausgabeaufschlag zahlst.

Depotgebühren fallen bei einigen Anbietern ebenfalls nicht an. Ein kostenloses Depot ist bei Immobilienfonds durchaus üblich, wenn du über einen Fondsvermittler kaufst.

Die laufenden Verwaltungskosten sind in der Fondsrendite bereits enthalten und werden nicht separat berechnet. Sie mindern jedoch deine effektive Rendite, daher lohnt sich ein Blick auf die Gesamtkostenquote.

Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt ist angespannt, und viele Experten raten dazu, über einen Verkauf nachzudenken. Besonders wenn du vor dem 21. Juli 2013 gekauft hast, kannst du ohne Frist verkaufen und dein Geld in Anlagen mit besserem Rendite-Risiko-Verhältnis umschichten.

Für einen Verkauf spricht auch, wenn du Liquidität brauchst und nicht zwölf Monate auf die Rückgabe warten willst. Über die Börse kannst du schneller verkaufen, musst aber möglicherweise Abschläge in Kauf nehmen.

Gegen einen Verkauf spricht, wenn du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast und die Mindesthaltedauer noch läuft. In diesem Fall müsstest du entweder die Fristen abwarten oder über die Börse verkaufen, wo der Preis niedriger liegen kann.

Die Rendite von Immobilienfonds entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. In den vergangenen Jahren haben steigende Zinsen und sinkende Bewertungen die Erträge belastet, was bei vielen Fonds zu Abwertungen geführt hat.

Aktuelle Marktdaten zeigen, dass die Preiskorrekturen weitgehend abgeschlossen sind. Der EZB-Leitzins liegt stabil bei 2,50 Prozent, und die Nachfrage nach Immobilienkrediten zog 2025 um 18 Prozent an. Das deutet auf eine Bodenbildung hin.

Nicht mehr jeder Fonds profitiert automatisch vom neuen Zyklus. Größere, breit aufgestellte offene Immobilienfonds sind besser positioniert als kleine oder spezialisierte Fonds, die stärker von einzelnen Objekten abhängen.

Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. In den vergangenen Jahren haben steigende Zinsen und sinkende Bewertungen die Erträge belastet.

Aktuelle Marktdaten zeigen, dass die Preiskorrekturen weitgehend abgeschlossen sind. Der EZB-Leitzins liegt stabil bei 2,50 Prozent, und die Nachfrage nach Immobilienkrediten zog 2025 um 18 Prozent an.

Nicht mehr jeder Fonds profitiert automatisch. Größere, breit aufgestellte offene Immobilienfonds sind besser positioniert als kleine oder spezialisierte Fonds.

Die Fristen sind gesetzlich geregelt und schützen das Fondsmanagement vor plötzlichen Liquiditätsabflüssen. Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten ab Kaufdatum.

Zusätzlich musst du den Verkauf mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen. Diese Kündigung ist unwiderruflich, du kannst sie also nicht mehr zurücknehmen, wenn sich die Marktlage ändert.

Für Altanteile, die du vor dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gelten diese Fristen nicht. Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist entnehmen.

Der wichtigste Hebel ist der vollständige Verzicht auf den Ausgabeaufschlag.

• Prüfe, ob der Anbieter 100 Prozent Rabatt auf den Ausgabeaufschlag gewährt.
• Achte auf ein kostenloses Depot ohne Depotgebühren.
• Vergleiche die laufenden Verwaltungskosten der Fonds, da sie deine Rendite mindern.
• Prüfe, ob der Fonds breit diversifiziert ist, also viele Objekte und verschiedene Nutzungsarten umfasst.
• Kläre, ob du die Anteile langfristig halten kannst, mindestens 24 Monate.
• Überlege, ob du über die Börse oder die Fondsgesellschaft verkaufen willst.

Wer kurzfristig auf sein Geld angewiesen ist, sollte nicht in diese Fonds investieren, da die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt.

Ein weiterer Fehler ist der Kauf geschlossener Immobilienfonds mit kleinen Beträgen. Diese Fonds sind für Kleinanleger nicht geeignet, weil sie oft nur ein einzelnes Objekt finanzieren und hohe Investments verlangen.

Viele zahlen außerdem einen Ausgabeaufschlag, obwohl zahlreiche Anbieter ihn vollständig erlassen. Und wer sich auf einen einzigen Fonds konzentriert, verzichtet auf Diversifikation über mehrere Anlageklassen.

Diese börsengehandelten Immobilien-Aktiengesellschaften kannst du täglich kaufen und verkaufen, ihre Rendite stammt aus Dividenden und Kursentwicklung.

Festgeld ist eine Alternative ohne Immobilienbezug, bietet aber einen festen Zinssatz und ein sehr geringes Risiko durch die Einlagensicherung. Es eignet sich, wenn du Sicherheit höher gewichtest als Renditechancen.

Offene Immobilienfonds selbst bleiben eine mittlere Option: Sie bieten Immobilienexposure, aber mit eingeschränkter Liquidität durch Haltedauer und Kündigungsfrist.