Immobilienfonds einfach erklärt: So funktioniert die Anlage in Betongold

Das Fondsvermögen gilt als Sondervermögen und ist damit vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Gerät die Gesellschaft in Schwierigkeiten, bleibt dein Anteil am Fondsvermögen geschützt.

Du kaufst also Anteile an einem Fonds, nicht die Immobilie selbst. Das Fondsmanagement entscheidet über Ankauf, Vermietung und Verkauf der Objekte, während du als Anlegerin oder Anleger an den Erträgen beteiligt wirst.

Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und nehmen laufend neues Kapital auf. Die Mindestanlage liegt oft bei 50 Euro, auch Sparpläne mit niedrigen monatlichen Raten sind möglich.

Geschlossene Immobilienfonds sammeln dagegen nur bis zu einem festgelegten Höchstvolumen Kapital ein. Danach wird der Fonds geschlossen, und du bleibst in der Regel bis zur Auflösung investiert. Die Mindestanlage liegt meist bei 5.000 Euro, bei Ein-Objekt-Fonds sogar bei 20.000 Euro.

• Offene Fonds streuen das Geld auf viele Objekte und sind dadurch breiter aufgestellt.
• Geschlossene Fonds investieren oft nur in eine oder wenige Immobilien, was das Risiko erhöht.
• Ein vorzeitiger Verkauf ist bei geschlossenen Fonds kaum möglich, bei offenen Fonds gelten feste Fristen.

Du erwirbst Anteile über eine Bank, einen Finanzdienstleister oder direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Viele offene Immobilienfonds kannst du auch an der Börse handeln, dort weichen die Kurse jedoch je nach Angebot und Nachfrage von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Gesellschaft ab.

Für die Rückgabe an die Fondsgesellschaft gelten zwei Fristen: Ab Kaufdatum musst du die Anteile mindestens 24 Monate halten. Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, kommt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten hinzu.

• Du kündigst die Rückgabe ein Jahr im Voraus an.
• Der Rücknahmepreis steht bei der Kündigung noch nicht fest und kann vom Anteilswert abweichen.
• Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur über einen Verkauf an der Börse möglich.

Offene Immobilienfonds müssen mindestens 51 Prozent des Fondsvolumens in Immobilien anlegen. Dazu zählen bebaute Grundstücke wie Bürogebäude, Hotels oder Logistikzentren, aber auch unbebaute Grundstücke und Erbbaurechte. Einige Fonds konzentrieren sich auf Wohngebäude.

Die restlichen höchstens 49 Prozent dienen als Liquiditätspuffer. Der Fonds hält Bankguthaben, festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder Barreserven vor, um Rückgaben von Anteilen auszahlen zu können.

• Mindestens 5 Prozent des Vermögens müssen als liquide Mittel gehalten werden.
• Die gesetzliche Aufteilung sorgt dafür, dass der Fonds nicht ausschließlich in schwer verkäufliche Immobilien investiert.
• Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren und Bürokomplexe bilden bei vielen Fonds den Schwerpunkt.

Beim Kauf außerhalb der Börse zahlst du zusätzlich zum Anteilspreis meist einen Ausgabeaufschlag. Bei offenen Immobilienfonds kann dieser bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen.

Hinzu kommen laufende Kosten, die direkt aus dem Fondsvermögen bezahlt werden und damit den Anteilswert mindern. Die jährliche Verwaltungsgebühr liegt typischerweise zwischen 0,5 und 2 Prozent des Fondsvolumens.

• Ein Rücknahmeabschlag kann den Wert deiner Anteile bei der Rückgabe mindern.
• Manche Banken verlangen zusätzlich Depotgebühren für die Verwahrung deiner Fondsanteile.
• Ist eine erfolgsabhängige Vergütung vereinbart, wird sie bei erfüllten Bedingungen ebenfalls aus dem Fondsvermögen beglichen.

Der Wert deiner Anteile kann sinken, im Extremfall ist ein Totalverlust möglich. Die Entwicklung hängt von der gesamtwirtschaftlichen Lage an den Standorten der Immobilien ab, und du kannst sie nicht beeinflussen.

Bei einer Insolvenz von Mietern oder bei Leerstand sinken die Mieteinnahmen des Fonds. Auch eine verschlechterte Bewertung der Objekte im Portfolio reduziert den Anteilswert.

• In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt werden, etwa bei unzureichender Liquidität.
• Investiert der Fonds außerhalb des Euroraums, kommen möglicherweise ungesicherte Wechselkursrisiken hinzu.
• Geschlossene Fonds bergen ein höheres Risiko, weil sie oft nur in wenige Objekte investieren und ein vorzeitiger Verkauf kaum möglich ist.

Offene Immobilienfonds passen zu dir, wenn du mittel- bis langfristig investieren möchtest und Wertschwankungen sowie mögliche Verluste verkraften kannst. Als Beimischung zu Aktien- oder Rentenfonds können sie für eine breitere Streuung im Portfolio sorgen.

Die niedrige Einstiegssumme und mögliche Sparpläne machen offene Immobilienfonds auch für kleinere Budgets zugänglich. Du beteiligst dich am Immobilienmarkt, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder verwalten zu müssen.

• Du kannst dein Geld mindestens zwei bis drei Jahre entbehren.
• Du suchst eine Ergänzung zu anderen Investmentfonds für ein breit diversifiziertes Portfolio.
• Du bevorzugst eine Anlage mit niedriger Einstiegssumme und möglichen Sparplänen.

Auf Erträge aus Immobilienfonds fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt pro Person und Jahr 1000 Euro, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr.

Erst oberhalb dieses Freibetrags wird Abgeltungsteuer fällig. Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt für Aktienfonds, nicht für reine Immobilienfonds.

• Für Immobilienfonds ist keine Teilfreistellung vorgesehen.
• Die Steuer wird direkt von der depotführenden Stelle einbehalten, wenn der Freibetrag ausgeschöpft ist.
• Ein Freistellungsauftrag hilft dir, den Sparer-Pauschbetrag bei deiner Bank zu nutzen.

Der größte Vorteil ist der Zugang zum Immobilienmarkt ohne eigenen Immobilienkauf. Offene Fonds streuen das Geld auf viele Objekte und reduzieren so das Risiko im Vergleich zu einer einzelnen Immobilie.

Dem stehen lange Halte- und Kündigungsfristen gegenüber. Bei offenen Fonds musst du Anteile mindestens 24 Monate halten und die Rückgabe ein Jahr im Voraus ankündigen, bei geschlossenen Fonds bist du oft für die gesamte Laufzeit gebunden.

• Vorteil: Stabile Erträge aus Mieten und Zinsen sind möglich.
• Nachteil: Wertverluste sind möglich, eine Rendite ist nicht garantiert.
• Vorteil: Niedrige Einstiegssumme und Sparpläne machen den Einstieg einfach.
• Nachteil: Du hast keinen direkten Einfluss auf Auswahl und Verwaltung der Objekte.

Vor dem Kauf musst du das Basisinformationsblatt sorgfältig lesen. Es informiert über Risiken, Kosten und die empfohlene Haltedauer und hat ein einheitliches Format, damit du Fonds besser vergleichen kannst.

Der Verkaufsprospekt enthält alle wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds. Auch die neuesten Halbjahres- und Jahresberichte müssen dir vor dem Kauf kostenlos bereitgestellt werden.

• Vergleiche den Ausgabeaufschlag und die laufenden Kosten verschiedener Fonds.
• Achte auf die Anlageschwerpunkte des Fonds, etwa Gewerbeimmobilien, Wohngebäude oder Regionen.
• Prüfe, ob die Anteile an der Börse gehandelt werden, falls du vor Ablauf der Fristen verkaufen möchtest.
• Lass dir bei einer Beratung die Geeignetheitserklärung geben, sie muss darlegen, warum der Fonds zu dir passt.