Erfahrungen mit Immobilienfonds: Was du vor einer Anlage wissen solltest

Die Fondsgesellschaft kauft von dem eingesammelten Geld Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels. Größere Fonds umfassen teils über 100 Objekte, wodurch das Risiko im Vergleich zu einer Einzelimmobilie breiter verteilt ist. Deine Erträge entstehen aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Gebäude.

Du kannst dich bei offenen Immobilienfonds oft schon mit Beträgen unter 100 Euro beteiligen. Anders als bei geschlossenen Fonds, die meist ein einzelnes Projekt finanzieren, investierst du hier in ein ganzes Portfolio. Die Anteile werden in der Regel an der Börse gehandelt.

Geschlossene Immobilienfonds sammeln Geld für ein konkretes Projekt ein, etwa den Erwerb und Betrieb einer einzelnen Gewerbeimmobilie. Ist der erforderliche Betrag beisammen, werden keine weiteren Gelder mehr angenommen. Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung, bei der im schlimmsten Fall ein Totalverlust droht.

Offene Immobilienfonds stehen dagegen grundsätzlich allen Anlegerinnen und Anlegern offen und investieren in viele verschiedene Objekte. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einem geschlossenen Fonds ist oft nicht oder nur mit hohen Abschlägen möglich. Für Kleinanleger sind geschlossene Fonds deshalb in der Regel nicht geeignet.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gelten strikte Verkaufsregeln. Du musst die Anteile nach dem Kauf mindestens 24 Monate lang behalten, bevor du sie an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst. Zusätzlich musst du den Verkauf mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen.

Diese Kündigung ist verbindlich und kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Du erhältst nicht den Anteilswert zum Zeitpunkt deiner Kündigung, sondern den Wert zum Abrechnungszeitpunkt. Dieser kann auch niedriger ausfallen als zum Zeitpunkt deiner Entscheidung.

• Prüfe zuerst, ob deine Anteile vor oder nach dem Stichtag erworben wurden.
• Rechne bei neueren Anteilen mit einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
• Vergleiche den möglichen Rücknahmepreis mit dem aktuellen Börsenkurs, bevor du dich festlegst.

Der entscheidende Faktor ist dein Kaufzeitpunkt. Hast du deine Anteile vor dem 21. Juli 2013 erworben, kannst du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Die Auszahlung erfolgt zum aktuellen Rücknahmepreis.

Für Käufe nach diesem Stichtag gelten die strengeren Regeln mit Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist. Hast du sowohl vor als auch nach dem Stichtag investiert, gelten für die jeweiligen Anteile unterschiedliche Bedingungen. Die einfache Verkaufsregel mit 30.000 Euro pro Halbjahr gilt nur für Altanteile, die du bis zum 21. Juli 2013 erworben hast.

Die veröffentlichten Anteilspreise basieren auf Bewertungen durch Gutachter, die sich im Nachhinein als falsch erweisen können. Den wahren Wert einer Immobilie kennt man erst, wenn ein Käufer ihn tatsächlich bezahlt. In der Finanzkrise ab 2008 hat dieses Problem bei einigen Fonds zu großen Verlusten geführt.

Wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollen, muss die Fondsgesellschaft Immobilien schnell verkaufen. Je rascher ein Verkauf erfolgen muss, desto geringer fällt in der Regel der erzielte Preis aus. Zusätzlich kann die Fondsgesellschaft die Rücknahme von Anteilen aussetzen, wenn nicht genügend Bankguthaben vorhanden ist.

• Gutachterbewertungen können den tatsächlichen Wert der Immobilien überschätzen.
• Eine Welle von Anteilsrückgaben kann zu Notverkäufen und niedrigeren Preisen führen.
• Bei ausgesetzter Rücknahme kommst du vorübergehend nicht an dein Geld.

Banken, Sparkassen und Fondsgesellschaften verkaufen offene Immobilienfonds vor allem wegen der Provisionen, die in Form von Ausgabeaufschlag und Vertriebsfolgeprovision anfallen. Diese Kosten schmälern deine Rendite von Beginn an, unabhängig davon, wie sich die Immobilienwerte entwickeln.

Der Ausgabeaufschlag liegt oft zwischen 3 und 5 Prozent deiner Anlagesumme. Hinzu kommen laufende Kosten wie Vertriebsfolgeprovision und Verwaltungsvergütung, die jährlich anfallen. Diese Kosten fallen zusätzlich zu möglichen Verlusten aus der Wertentwicklung der Immobilien an.

Du kannst also auf offene Immobilienfonds verzichten, ohne auf eine sinnvolle Diversifikation zu verzichten. Wer dennoch in Immobilien investieren möchte, sollte sich bewusst machen, dass dies eine längerfristige Geldanlage ist.

Die Risiken sind bei breiter Streuung geringer als bei einer Anlage am Aktienmarkt, aber höher als bei sicheren Zinspapieren. Entsprechend kannst du eine Rendite erwarten, die im Mittel etwas über den aktuellen Zinsen liegt. Es wird aber auch Jahre geben, in denen die Rendite niedriger ausfällt.

• Du bist bereit, dein Geld langfristig anzulegen und kommst mit den Halte- und Kündigungsfristen zurecht.
• Du hast bereits eine breite Basis aus Aktien-ETFs und Zinspapieren im Depot.
• Du verteilst deinen Anlagebetrag auf mehrere offene Immobilienfonds, um das Risiko zu streuen.

Wer langfristig Vermögen aufbauen möchte, kann mit breit gestreuten Aktien-ETFs arbeiten. Diese sind kostengünstig, transparent und täglich handelbar. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds gibt es keine Mindesthaltedauer und keine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.

Für sicherheitsorientierte Anlegerinnen und Anleger, die einen Teil ihres Geldes parken möchten, bieten sich Festgeld oder Tagesgeld an. Hier gibt es keine Kursschwankungen und keine Kündigungsfristen. Für eine breite Risikostreuung ist eine Anlage in Zinspapiere und Aktien ausreichend, du kannst also auf offene Immobilienfonds verzichten.

Für eine breite Risikostreuung ist eine Anlage in Zinspapiere und Aktien ausreichend. Du kannst also auf offene Immobilienfonds verzichten, ohne auf eine sinnvolle Diversifikation zu verzichten.

Wer langfristig Vermögen aufbauen möchte, kann mit breit gestreuten Aktien-ETFs arbeiten. Diese sind kostengünstig, transparent und täglich handelbar.

Für sicherheitsorientierte Anlegerinnen und Anleger, die einen Teil ihres Geldes parken möchten, bieten sich Festgeld oder Tagesgeld an. Hier gibt es keine Kursschwankungen und keine Kündigungsfristen.

Aus der Abwertung eines Fonds allein ergibt sich noch kein rechtlicher Anspruch. Verluste gehören zum normalen Risiko von Fonds, und nicht jeder Kursrückgang begründet eine Falschberatung. Ein Anspruch kann jedoch entstehen, wenn du vor der Anlage nicht korrekt über die Risiken oder die Kündigungsfristen aufgeklärt wurdest.

Nach Klagen von Anlegern des Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste, gibt es erste Gerichtsurteile. Die Chancen hängen stark von deiner individuellen Situation ab, etwa wie du beraten wurdest und zu welchem Zeitpunkt du investiert hast. Eine Ersteinschätzung durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht darf nicht mehr als 226,10 Euro kosten.

Lange Zeit galten offene Immobilienfonds als sichere und lukrative Anlage. In den vergangenen Jahren hat sich die Lage jedoch angespannt, und viele Fonds mussten Abwertungen vornehmen. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten drei Jahren um rund 20 Prozent gefallen, auch Gewerbeimmobilien haben erheblich an Wert verloren.

Diese Entwicklung hat die stillen Reserven vieler Fonds aufgezehrt und das Vertrauen der Anleger erschüttert. Wer noch Anteile an einem offenen Immobilienfonds im Depot hat, sollte prüfen, ob ein Verkauf sinnvoll ist. Für Altanteile, die vor dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gelten dabei einfachere Regeln als für neuere Käufe.

Lange Zeit galten offene Immobilienfonds als sichere und lukrative Anlage. In den vergangenen Jahren hat sich die Lage jedoch angespannt, und viele Fonds mussten Abwertungen vornehmen.

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten drei Jahren um rund 20 Prozent gefallen, auch Gewerbeimmobilien haben erheblich an Wert verloren. Diese Entwicklung hat die stillen Reserven vieler Fonds aufgezehrt.

Wer noch Anteile an einem offenen Immobilienfonds im Depot hat, sollte prüfen, ob ein Verkauf sinnvoll ist. Für Altanteile, die vor dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gelten dabei einfachere Regeln als für neuere Käufe.