Immobilienfonds-Einmalanlage: So legst du einen größeren Betrag sinnvoll an

Offene Immobilienfonds sammeln das Kapital vieler Anleger und investieren es in ein breit gestreutes Portfolio aus Gewerbeimmobilien, Grundstücken und anderen Grundstücksgesellschaften im In- und Ausland. Du beteiligst dich bereits mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an diesen Immobilien und profitierst von Mieterträgen und möglichen Wertsteigerungen. Die Wertentwicklung hängt dabei vor allem von der Entwicklung der jeweiligen Immobilienmärkte ab.

Die Streuung erfolgt nach Standort, Nutzungsart, Größe, Alter der Immobilie, Branchen- und Mietermix sowie nach den Laufzeiten der Mietverträge. Dadurch machst du dich unabhängiger von der Entwicklung einzelner Länder, Wirtschaftsbranchen und Unternehmen. Für eine Einmalanlage in offene Immobilienfonds genügen oft bereits kleine Beträge, da du dich an einem ganzen Immobilienportfolio beteiligst.

Deine Anteile kannst du in der Regel an die Fondsgesellschaft zurückgeben oder an Dritte verkaufen. Dabei gelten jedoch bestimmte Fristen, die du vor dem Kauf kennen solltest.

Geschlossene Fonds richten sich eher an Anleger mit hohem Kapitaleinsatz und langer Bindung. Der wichtigste Unterschied liegt in der Rückgabemöglichkeit: Anteile an offenen Immobilienfonds kannst du nach Einhaltung der Fristen an die Fondsgesellschaft zurückgeben, während du bei geschlossenen Fonds in der Regel bis zum Laufzeitende gebunden bist.

Offene Immobilienfonds investieren in ein breit gestreutes Portfolio aus vielen Gewerbeimmobilien. Geschlossene Fonds konzentrieren sich meist auf wenige, konkret benannte Immobilienprojekte. Das erhöht bei geschlossenen Fonds das Risiko, wenn ein einzelnes Objekt Probleme bereitet.

Die Mindestanlage bei offenen Immobilienfonds ist oft bereits ab kleinen Beträgen möglich. Geschlossene Fonds verlangen häufig hohe Mindestzeichnungssummen im fünfstelligen Bereich. Für deine Einmalanlage als Studierende oder Student sind offene Immobilienfonds daher in der Regel der bessere Einstieg.

Die Depotbank wickelt den Kauf für dich ab und verwahrt deine Anteile. Du benötigst dafür ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder Fondsplattform.

Zuerst wählst du einen offenen Immobilienfonds aus, dessen Anlageschwerpunkt und Kostenstruktur zu deinen Zielen passen. Danach gibst du eine Kauforder über den gewünschten Betrag auf. Der Betrag wird einmalig von deinem Konto eingezogen und in Fondsanteile umgewandelt.

Die Fondsanteile werden anschließend in deinem Depot verbucht. Ab diesem Zeitpunkt gelten die Mindesthaltefrist und die Kündigungsfrist für eine Rückgabe. Plane daher vor dem Kauf, dass du das Geld für mindestens 36 Monate nicht benötigst.

Seit dem 22. Juli 2013 gelten für neu erworbene Anteile an offenen Immobilienfonds klare Fristen. Für Anteile, die du ab diesem Datum kaufst, besteht eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Danach musst du eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten, bevor du dein Geld zurückbekommst.

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, entfällt die Mindesthaltefrist. Hier gilt pro Kalenderhalbjahr ein Freibetrag von 30.000 Euro, den du ohne Kündigungsfrist entnehmen kannst. Für Beträge darüber hinaus musst du auch bei alten Anteilen eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten.

Bei Anteilen ab dem 22. Juli 2013 gibt es keine Freibeträge für eine vorzeitige Entnahme mehr. Das bedeutet: Du kommst frühestens nach 24 Monaten Haltefrist und anschließender 12-monatiger Kündigungsfrist an dein Geld, also nach insgesamt 36 Monaten.

Die Höhe variiert je nach Fonds und Depotbank.

Der Ausgabeaufschlag wird einmalig beim Kauf fällig und liegt typischerweise zwischen 0 und 5 Prozent. Die laufende Verwaltungsgebühr beträgt pro Jahr etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Fondsvermögens. Zusätzlich kann eine Depotführungsgebühr von 0 bis 40 Euro pro Jahr anfallen.

Ein hoher Ausgabeaufschlag reduziert den sofort investierten Betrag. Laufende Kosten wirken über die gesamte Haltedauer und schmälern deine Nettorendite Jahr für Jahr. Achte daher besonders auf Fonds mit niedrigem oder ohne Ausgabeaufschlag.

Sie beschreiben die Spielregeln deiner Anlage und helfen dir, Risiken und Kosten besser einzuordnen.

Das Sondervermögen ist ein zentraler Schutzmechanismus: Das Fondsvermögen ist rechtlich vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Bei einer Insolvenz der Gesellschaft bleibt dein Anteil geschützt. Der Rücknahmeabschlag ist ein Abschlag auf den Rücknahmepreis, den die Fondsgesellschaft bei der Rückgabe von Anteilen einbehalten kann.

Der Verkehrswert ist der von Sachverständigen ermittelte Wert der im Fonds gehaltenen Immobilien. Er bildet die Grundlage für die Anteilpreisberechnung. Die Liquiditätsquote gibt an, welcher Anteil des Fondsvermögens als Reserve für Rückgaben bereitgehalten wird.

Sie helfen dir, böse Überraschungen zu vermeiden und deine Anlage an deine Lebenssituation anzupassen.

• Du benötigst das Geld in den nächsten 36 Monaten nicht, da Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist zusammen gelten.
• Du hast eine Notfallreserve von etwa drei Nettogehältern auf einem Tagesgeldkonto.
• Du kennst die laufenden Kosten des Fonds und den Ausgabeaufschlag.
• Du hast die Anlageschwerpunkte des Fonds geprüft, zum Beispiel Büroimmobilien, Einzelhandel oder Logistik.
• Du bist dir bewusst, dass der Anteilwert schwanken kann und ein Verkauf in einer Tiefphase zu Verlusten führt.

Wenn du alle fünf Punkte mit Ja beantworten kannst, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass eine Immobilienfonds-Einmalanlage zu deiner Situation passt.

Ein häufiger Fehler ist, die gesamte verfügbare Summe in einen einzigen Immobilienfonds zu investieren, ohne eine Liquiditätsreserve zu behalten. Wenn dann unerwartete Ausgaben anstehen, musst du Anteile verkaufen, obwohl die Fristen noch nicht abgelaufen sind oder der Kurs gerade schlecht steht. Das kann zu Verlusten führen.

Ein weiterer Fehler ist, die Kündigungsfrist von 12 Monaten zu unterschätzen und dann in finanzielle Engpässe zu geraten. Plane deshalb immer mit einem Vorlauf von mindestens 36 Monaten, bevor du wieder an dein Geld musst. Auch die Kostenquote wird oft ignoriert, was zu einer geringeren Nettorendite führt, als du erwartet hast.

Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.

Für die Besteuerung ist dein Sparer-Pauschbetrag relevant. Er liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, wird Abgeltungsteuer fällig.

Die Teilfreistellung von 30 Prozent, die für Aktienfonds gilt, kommt bei offenen Immobilienfonds nicht zur Anwendung. Die Erträge aus Immobilienfonds werden also in voller Höhe besteuert. Das solltest du bei deiner Renditeplanung berücksichtigen.

Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus offenen Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent.

Für die Besteuerung ist dein Sparer-Pauschbetrag relevant. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, wird Abgeltungsteuer fällig.

Offene Immobilienfonds mit Erträgen aus dem Ausland genießen weiterhin steuerliche Begünstigungen.

Du kannst eine Einmalanlage in einen offenen Immobilienfonds tätigen und parallel einen Fondssparplan auf denselben oder einen anderen Fonds einrichten. Das ist sinnvoll, wenn du einen größeren Betrag sofort anlegen und anschließend kontinuierlich weiter investieren möchtest.

Die Einmalanlage bringt den Vorteil, dass dein Kapital sofort für dich arbeitet. Der Sparplan ergänzt das um regelmäßige Einzahlungen, die unabhängig von der aktuellen Marktlage erfolgen. So verteilst du dein Risiko über verschiedene Kaufzeitpunkte.

Die Kombination aus Einmalanlage und Sparplan ist besonders für Studierende interessant, die bereits einen größeren Betrag angespart haben und parallel mit kleinen monatlichen Raten weiter aufbauen möchten. Dein Depot bleibt dabei flexibel, da du Zuzahlungen und Auszahlungen unter Berücksichtigung der banküblichen Bearbeitungszeiten vornehmen kannst.

Du kannst eine Einmalanlage in einen offenen Immobilienfonds tätigen und parallel einen Fondssparplan auf denselben oder einen anderen Fonds einrichten. Das ist sinnvoll, wenn du einen größeren Betrag sofort anlegen und anschließend kontinuierlich weiter investieren möchtest.

Die Einmalanlage bringt den Vorteil, dass dein Kapital sofort für dich arbeitet. Der Sparplan ergänzt das um regelmäßige Einzahlungen, die unabhängig von der aktuellen Marktlage erfolgen. So verteilst du dein Risiko über verschiedene Kaufzeitpunkte.