Immobilienfonds 2026: Warum ein Verkauf jetzt sinnvoll sein kann

Ein offener Immobilienfonds investiert dein Geld nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein Portfolio aus vielen Objekten. Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien, darunter Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Diese Streuung verteilt das Risiko auf verschiedene Standorte und Nutzungsarten.

Deine Rendite entsteht vor allem aus den Mieteinnahmen der Objekte und möglichen Wertsteigerungen. Du kannst oft schon für unter 100 Euro in einen solchen Fonds investieren. Die Anteile werden meist an der Börse gehandelt und können grundsätzlich an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden.

Der wichtigste Unterschied liegt im Zugang und in der Struktur. Offene Immobilienfonds stehen grundsätzlich allen Anlegern offen, du kannst oft schon mit kleinen Beträgen einsteigen. Geschlossene Immobilienfonds sind dagegen nicht für alle zugänglich und verlangen meist hohe Investments.

Ein weiterer Unterschied betrifft die Anzahl der Objekte. Offene Fonds investieren in ein breites Portfolio aus vielen Immobilien, teils über 100 Objekte. Geschlossene Fonds stecken das Geld häufig in nur ein einzelnes Objekt. Für Kleinanleger sind geschlossene Fonds daher nicht geeignet.

Der Stichtag ist der 21. Juli 2013. Hast du nach diesem Datum investiert, musst du deine Anteile mindestens 24 Monate behalten, bevor du sie zurückgeben kannst.

Zusätzlich gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, die verbindlich ist. Der Verkaufspreis ergibt sich dann aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag. Hast du vor dem 21. Juli 2013 investiert, kannst du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Es gilt der aktuelle Rücknahmepreis des Fonds.

Bei einer Rückgabe an die Fondsgesellschaft gelten für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Der Preis steht bei der Kündigung noch nicht fest, da er erst am Verkaufstag nach der offiziellen Fondsbewertung berechnet wird.

Ein Verkauf über die Börse ist ohne diese Fristen möglich. Der Börsenpreis kann jedoch deutlich von der Bewertung der Fondsgesellschaft abweichen. Dafür ist der Preis zum Verkaufszeitpunkt sofort bekannt. In der aktuellen Lage raten wir eher dazu, die Anteile über die Börse zu verkaufen, wenn du schnell aus dem Fonds heraus möchtest.

Seit der Zinswende 2022 haben Anleger mehr als 16 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Drei Fonds, Uniimmo Europa, Grundbesitz Europa und Hausinvest, verzeichneten zwischen September 2025 und August 2026 jeweils Abflüsse von über einer Milliarde Euro. Die Fondsgesellschaften reagieren mit Immobilienverkäufen, um Liquidität für Rückgaben zu schaffen.

Das Fondsmanagement von Union Investment hat sich 2025 und 2026 von 28 Gebäuden im Wert von etwa 3 Milliarden Euro getrennt. Die Brutto-Liquiditätsquoten der Fonds liegen bei 13 bis 21 Prozent und damit über der gesetzlichen Mindestliquidität von 5 Prozent. Die Fondsmanager erwarten, dass die Rückgaben auf hohem Niveau verharren.

Seit der Zinswende 2022 haben Anleger mehr als 16 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Drei Fonds, Uniimmo Europa, Grundbesitz Europa und Hausinvest, verzeichneten zwischen September 2025 und August 2026 jeweils Abflüsse von über einer Milliarde Euro.

Die Fondsgesellschaften reagieren mit Immobilienverkäufen, um Liquidität für Rückgaben zu schaffen. So hat sich das Fondsmanagement von Union Investment 2025 und 2026 von 28 Gebäuden im Wert von etwa 3 Milliarden Euro getrennt. Die Brutto-Liquiditätsquoten der Fonds liegen bei 13 bis 21 Prozent und damit über der gesetzlichen Mindestliquidität von 5 Prozent.

Trotz der Abflüsse rechnen die Asset Manager am Immobilienmarkt mit einer Stabilisierung. DWS geht von einer Bodenbildung der Preise im Jahr 2026 aus, gestützt durch robuste Fundamentaldaten und eine ungebrochene Nachfrage in den Bereichen Wohnen, Logistik und moderne Büroimmobilien in sehr guten Lagen.

Bei neuen Anteilen musst du die Rückgabe zwölf Monate im Voraus ankündigen und weißt den Preis nicht. Der Börsenkurs kann deutlich unter dem offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegen.

Anhaltende Rückgaben zwingen Fondsmanager zu Immobilienverkäufen, oft in einem schwierigen Marktumfeld. Viele Fonds sind stark in Büros und Einzelhandel investiert, die unter strukturellen Veränderungen leiden. Bei Verlusten bestehen zudem nur in bestimmten Fällen rechtliche Möglichkeiten, dein Geld zurückzubekommen.

Festgeld bietet feste Zinsen über einen vereinbarten Zeitraum und ist durch die Einlagensicherung geschützt. Tagesgeld bleibt täglich verfügbar und eignet sich als Liquiditätsreserve mit variabler Verzinsung.

• Breit streuende Aktien-ETFs investieren in hunderte Unternehmen weltweit und sind börsentäglich handelbar.
• Anleihen-ETFs bieten Zugang zu festverzinslichen Wertpapieren mit unterschiedlichen Laufzeiten und Risikoklassen.
• Staatsanleihen gelten als vergleichsweise sichere Anlage, wenn du auf Bonität und Laufzeit achtest.

Aus der Abwertung eines Fonds allein ergibt sich noch kein rechtlicher Anspruch, da Verluste zum normalen Fondsrisiko gehören. Ein Anspruch kann entstehen, wenn du vor der Anlage nicht korrekt über das Risiko oder die Kündigungsfristen aufgeklärt wurdest.

Dazu gibt es erste Gerichtsurteile nach Klagen von Anlegern des Uniimmo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste. Möchtest du rechtliche Mittel ergreifen, empfiehlt sich eine Ersteinschätzung eines Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht. Erstgespräche dürfen nicht mehr als 226,10 Euro kosten. Einige Kanzleien bieten eine kostenlose Ersteinschätzung an.

Prüfe zuerst, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast. Davon hängen deine Rückgaberechte ab.

Die tatsächlichen Kosten hängen von deiner Depotbank und dem gewählten Handelsplatz ab. Die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist in der Regel kostenlos. Beim Börsenverkauf fallen dagegen Ordergebühren und ein Spread zwischen Kauf- und Verkaufskurs an.

Ordergebühren liegen typischerweise zwischen 5 und 15 Euro pro Order. Der Spread kann je nach Fonds und Marktlage zwischen 0,1 und 0,5 Prozent betragen. Diese Kosten schmälern deine Rendite und solltest du bei der Entscheidung zwischen Rückgabe und Börsenverkauf berücksichtigen.