Immobilienfonds und Abgeltungs­teuer: So werden deine Erträge besteuert

Für deine Erträge aus offenen Immobilienfonds führt deine depotführende Bank automatisch die Abgeltungsteuer an das Finanzamt ab. Der Steuersatz beträgt pauschal 25 Prozent auf den steuerpflichtigen Teil deiner Kapitalerträge. Hinzu kommen noch der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Mit diesem automatischen Steuerabzug ist deine Einkommensteuer auf diese Erträge grundsätzlich abgegolten. Du musst die Beträge in der Regel nicht mehr in deiner Steuererklärung angeben, außer du möchtest zu viel gezahlte Steuern zurückholen.

Die Bank berücksichtigt bei der Berechnung bereits die Teilfreistellung für Immobilienfonds. Dadurch wird nur ein Teil deiner Erträge überhaupt mit Abgeltungsteuer belastet.

Zu den steuerpflichtigen Kapitalerträgen aus offenen Immobilienfonds gehören nicht nur die offensichtlichen Ausschüttungen. Auch bei thesaurierenden Fonds, die ihre Erträge nicht auszahlen, sondern im Fondsvermögen behalten, wird jährlich eine Steuer fällig.

Diese sogenannte Vorabpauschale stellt eine Mindestbesteuerung sicher. Sie gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen und wird von deiner Bank mit Abgeltungsteuer belastet.

• Gewinne aus der Veräußerung deiner Fondsanteile zählen ebenfalls zu den Kapitalerträgen.
• Die Rückzahlung deiner ursprünglich investierten Anlagesumme ist dagegen kein steuerpflichtiger Ertrag.
• Steuerfreie Teilfreistellungsbeträge und Erträge innerhalb deines Sparer-Pauschbetrags werden nicht besteuert.

Die Teilfreistellung ist der zentrale Hebel, um deine Steuerlast bei Immobilienfonds zu senken. Wie viel Prozent deiner Erträge steuerfrei bleiben, hängt davon ab, wo der Fonds schwerpunktmäßig investiert.

Für Privatanleger gilt: Investiert der Fonds mehr als 50 Prozent seines Aktivvermögens in inländische Immobilien und Immobiliengesellschaften, sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Liegt der Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien, erhöht sich der steuerfreie Anteil auf 80 Prozent.

• Bei einem inländischen Immobilienfonds bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, 40 Prozent sind steuerpflichtig.
• Bei einem Auslands-Immobilienfonds bleiben 80 Prozent der Erträge steuerfrei, nur 20 Prozent sind steuerpflichtig.
• Die genaue Einstufung deines Fonds findest du im Fondsprospekt oder in den Anlagebedingungen.

Die Berechnung der Steuer übernimmt deine depotführende Bank automatisch. Sie wendet dabei eine feste Reihenfolge an, um deine individuelle Steuerlast zu ermitteln.

Zuerst wird die Teilfreistellung von deinem Ertrag abgezogen. Erst auf den verbleibenden steuerpflichtigen Teil wird dein Sparer-Pauschbetrag angerechnet, sofern du einen Freistellungsauftrag eingerichtet hast.

• Deine Bank stellt die Höhe deiner Ausschüttung, Vorabpauschale oder deines Veräußerungsgewinns fest.
• Vom Ertrag wird der steuerfreie Teil abgezogen, bei inländischen Immobilienfonds 60 Prozent.
• Vom Restbetrag wird dein verfügbarer Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person abgezogen.
• Auf den danach verbleibenden Betrag führt die Bank 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag ab.

Im Jahr 2026 liegt er bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 Euro.

Damit die Bank diesen Freibetrag bei der Steuerberechnung berücksichtigt, musst du ihr einen Freistellungsauftrag erteilen. Ohne diesen Auftrag führt die Bank die Abgeltungsteuer auch auf Erträge ab, die unterhalb des Pauschbetrags liegen.

Du kannst zu viel gezahlte Steuer dann über deine Einkommensteuererklärung zurückholen. Dafür gibst du deine Kapitalerträge in der Anlage KAP an und beantragst die Überprüfung des Steuereinbehalts.

Thesaurierende Immobilienfonds schütten ihre Erträge nicht aus, sondern legen sie wieder an. Damit der Staat trotzdem jährlich Steuern erhält, wurde die Vorabpauschale eingeführt.

Die Vorabpauschale ist eine pauschal bemessene, jährlich nachträgliche Mindestbesteuerung. Ihre Höhe orientiert sich am allgemeinen Zinsniveau, für das Jahr 2026 beträgt der maßgebliche Basiszinssatz 3,20 Prozent.

Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen. Deine Bank bucht die darauf entfallende Steuer von deinem Verrechnungskonto ab, sofern kein ausreichender Freistellungsauftrag vorliegt.

Deine Bank behält beim Verkauf die Kapitalertragsteuer auf den steuerpflichtigen Teil des Gewinns ein.

Die Teilfreistellung gilt auch für Veräußerungsgewinne. Bei einem Fonds mit über 50 Prozent inländischen Immobilien sind 60 Prozent des Gewinns steuerfrei, bei einem Auslands-Immobilienfonds 80 Prozent.

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden, gelten Übergangsregelungen. Die ab 2018 eintretenden Wertveränderungen von bestandsgeschützten Alt-Anteilen sind steuerpflichtig, soweit sie den Freibetrag von 100.000 Euro überschreiten.

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilienfondsanteilen gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Die depotführende Bank behält beim Verkauf die Kapitalertragsteuer auf den steuerpflichtigen Teil des Gewinns ein.

Der steuerpflichtige Teil reduziert sich durch die Teilfreistellung. Bei einem Fonds mit über 50 Prozent inländischen Immobilien sind 60 Prozent des Gewinns steuerfrei, bei einem Auslands-Immobilienfonds 80 Prozent.

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden, gelten Übergangsregelungen. Die ab 2018 eintretenden Wertveränderungen von bestandsgeschützten Alt-Anteilen sind erst steuerpflichtig, wenn sie einen Freibetrag von 100.000 Euro überschreiten.

Die Höhe der Teilfreistellung hängt von der Art des Investmentfonds ab. Immobilienfonds werden steuerlich deutlich besser behandelt als Aktienfonds oder Mischfonds.

Bei Aktienfonds mit mehr als 50 Prozent Kapitalbeteiligungen bleiben 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Mischfonds mit mindestens 25 Prozent Kapitalbeteiligungen erhalten eine Teilfreistellung von 15 Prozent.

• Immobilienfonds mit mehr als 50 Prozent Immobilien erhalten 60 Prozent Teilfreistellung.
• Bei Auslands-Immobilienfonds erhöht sich der steuerfreie Anteil auf 80 Prozent.
• Die Teilfreistellung gilt für alle Investmenterträge aus dem jeweiligen Fonds, also für Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne.

Das Finanzamt prüft dann auf Antrag, ob die günstigere individuelle Besteuerung für dich vorteilhafter ist als die pauschale Abgeltungsteuer. Die einbehaltene Steuer wird in diesem Fall wie eine Vorauszahlung behandelt.

• Dein persönlicher Einkommensteuersatz liegt unter 25 Prozent.
• Dein Freistellungsauftrag war nicht oder nicht in voller Höhe bei der Bank hinterlegt.
• Du hast Verluste aus anderen Kapitalanlagen, die du mit Gewinnen verrechnen möchtest.
• Du hast deinen Sparer-Pauschbetrag nicht vollständig ausgeschöpft.

Die häufigsten Fehler lassen sich mit wenig Aufwand vermeiden.

Prüfe regelmäßig, ob deine Freistellungsaufträge bei allen Banken korrekt verteilt sind. Ein nicht ausgeschöpfter Sparer-Pauschbetrag bedeutet eine unnötig hohe Steuerlast.

• Kein Freistellungsauftrag bei der depotführenden Bank eingerichtet.
• Freistellungsauftrag nicht auf mehrere Banken verteilt und dadurch nicht ausgeschöpft.
• Fondsart nicht geprüft und dadurch die falsche Teilfreistellung angenommen.
• Zu viel gezahlte Steuer nicht über die Steuererklärung zurückgeholt.

Bei Ausschüttungen geschieht das im Ausschüttungsmonat, bei der Vorabpauschale am ersten Werktag des Folgejahres.

Möchtest du zu viel gezahlte Steuer zurückholen, gibst du deine Kapitalerträge in der Einkommensteuererklärung an. Die Abgabefrist für die Steuererklärung 2026 endet am 31. Juli 2027, sofern du nicht steuerlich beraten wirst.

Für bestandsgeschützte Alt-Anteile, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro für Wertveränderungen ab 2018. Diesen berücksichtigt die Bank nicht automatisch, du musst ihn über die Steuererklärung beantragen.

Die Bank führt die Abgeltungsteuer direkt nach dem Zufluss der Erträge ab. Bei Ausschüttungen geschieht das im Ausschüttungsmonat, bei der Vorabpauschale am ersten Werktag des Folgejahres.

Möchtest du zu viel gezahlte Steuer zurückholen, gibst du deine Kapitalerträge in der Einkommensteuererklärung an. Die Abgabefrist für die Steuererklärung 2026 endet am 31. Juli 2027, sofern du nicht steuerlich beraten wirst.

Für bestandsgeschützte Alt-Anteile, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro für Wertveränderungen ab 2018. Diesen berücksichtigt die Bank nicht automatisch, du musst ihn in der Steuererklärung beantragen.