Was kostet ein Immobilienfonds? Alle Gebühren und laufenden Kosten im Überblick

Ein Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in bebaute oder unbebaute Grundstücke. Mindestens 51 Prozent des Kapitals fließen dabei in Immobilien, der Rest kann als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren gehalten werden. Du erwirbst mit deinem Anteil also keinen direkten Besitz an einer Immobilie, sondern einen Anteil am gesamten Fondsvermögen.

Die Erträge entstehen vor allem durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte. Bei offenen Immobilienfonds werden diese Erträge meist einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet. Die Höhe hängt von der Mietauslastung und der Entwicklung des Immobilienmarkts ab.

Du beteiligst dich indirekt an einem breit gestreuten Immobilienportfolio, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder verwalten zu müssen.

Offene Immobilienfonds investieren in viele Objekte, oft in verschiedenen Ländern und Nutzungsarten wie Büros, Hotels oder Logistikzentren. Diese breite Streuung reduziert das Risiko, weil Mietausfälle bei einzelnen Objekten weniger ins Gewicht fallen. Du kannst Anteile an offenen Fonds grundsätzlich zurückgeben, musst aber gesetzliche Fristen einhalten.

Geschlossene Immobilienfonds setzen dagegen auf wenige, gezielt ausgewählte Projekte. Das Risiko ist höher, weil sich Verluste nicht auf viele Objekte verteilen. Dafür ist die Renditechance oft größer, und du bist als Anleger stärker in die Entscheidungen eingebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg ist bei geschlossenen Fonds meist kaum möglich, da die Laufzeit vertraglich festgelegt ist.

• Offene Fonds eignen sich für Anleger, die ihr Portfolio breit streuen und flexibler bleiben möchten.
• Geschlossene Fonds sind eher für Anleger mit hohem Kapitaleinsatz und hoher Risikobereitschaft geeignet.

Kaufst du Anteile eines offenen Immobilienfonds direkt über die Fondsgesellschaft oder eine Bank, zahlst du in der Regel einen Ausgabeaufschlag. Dieser wird zusätzlich zum eigentlichen Anteilspreis fällig und kann bis zu 6,0 Prozent betragen. Üblich sind bei offenen Immobilienfonds Ausgabeaufschläge zwischen 2,0 und 5,0 Prozent.

Der Ausgabeaufschlag reduziert deine Rendite von Beginn an, weil dein eingesetztes Kapital nicht vollständig in Fondsanteile fließt. Kaufst du Anteile an der Börse, entfällt der Ausgabeaufschlag oft. Dafür können dort Handelskosten wie Ordergebühren anfallen, die du vorher prüfen solltest.

Vergleiche den Ausgabeaufschlag verschiedener Anbieter, bevor du einen Kaufauftrag erteilst.

Bei offenen Immobilienfonds fallen meist Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 Prozent des Fondsvermögens an. Diese laufenden Kosten zahlst du indirekt mit, weil sie den Wert deiner Anteile reduzieren.

Zusätzlich entstehen Transaktionskosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien durch den Fonds. Diese sind individuell und hängen von den jeweiligen Objekten ab. Auch die Vergütung der Verwahrstelle und die Prüfungskosten des Rechenschaftsberichts werden aus dem Fondsvermögen beglichen.

Manche Banken verlangen zudem jährliche Depotgebühren für die Verwahrung deiner Fondsanteile. Diese Kosten sind nicht im Fondsvermögen enthalten und kommen zu den laufenden Kosten hinzu.

Bei offenen Immobilienfonds kannst du deine Anteile nicht jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Ab dem Kaufdatum beginnt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten zu laufen. Erst nach Ablauf dieser Frist kannst du die Anteile kündigen.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt zusätzlich eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Das bedeutet: Nach deiner Kündigung dauert es noch einmal zwölf Monate, bis du den Rücknahmepreis ausgezahlt bekommst. Der Rücknahmepreis steht bei Kündigung nicht fest und kann vom Anteilswert abweichen.

Möchtest du früher an dein Geld, kannst du Anteile vieler offener Immobilienfonds an der Börse verkaufen. Dort können die Kurse je nach Angebot und Nachfrage stark von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Fondsgesellschaft abweichen.

Dazu gehören die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement, die Vergütung der Verwahrstelle und die Prüfungskosten des Rechenschaftsberichts durch eine Wirtschaftsprüferin oder einen Wirtschaftsprüfer. Auch Steuerberatungskosten für die steuerlichen Pflichten des Fonds fallen darunter.

Transaktionskosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien trägt ebenfalls der Fonds. Ist eine erfolgsabhängige Vergütung vereinbart, die sogenannte Performance Fee, wird auch diese aus dem Fondsvermögen beglichen, wenn die Bedingungen erfüllt sind.

Direkt zahlst du dagegen den Ausgabeaufschlag beim Kauf, einen möglichen Rücknahmeabschlag bei Rückgabe an die Gesellschaft und Depotgebühren bei deiner Bank. Beim Verkauf über die Börse kommen Handelskosten hinzu.

Offene Immobilienfonds erzielen ihre Erträge vor allem durch Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Hotels. Auch Wohngebäude können zum Portfolio gehören. Zusätzlich können Wertsteigerungen der Immobilien die Rendite erhöhen, wenn der Wert der Objekte steigt und damit auch der Anteilswert des Fonds.

Die Ausschüttung der Erträge erfolgt bei offenen Immobilienfonds meist einmal jährlich. Die Höhe hängt von der Entwicklung des Immobilienmarkts und der Mietauslastung ab. Zinserträge kommen hinzu, wenn die Fonds ihr Vermögen als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren anlegen.

Beachte, dass die Rendite durch die laufenden Kosten geschmälert wird. Je höher Verwaltungsvergütung und andere Kosten ausfallen, desto weniger von den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen bleibt bei dir als Anleger übrig.

Offene Immobilienfonds erzielen ihre Erträge vor allem durch Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Hotels. Auch Wohngebäude können zum Portfolio gehören.

Zusätzlich können Wertsteigerungen der Immobilien die Rendite erhöhen. Steigt der Wert der Objekte, steigt auch der Anteilswert des Fonds.

Die Ausschüttung der Erträge erfolgt bei offenen Immobilienfonds meist einmal jährlich. Die Höhe hängt von der Entwicklung des Immobilienmarkts und der Mietauslastung ab.

Beachte: Die Rendite wird durch die laufenden Kosten geschmälert. Je höher Verwaltungsvergütung und Ausgabeaufschlag, desto weniger bleibt von den Mieteinnahmen für dich übrig.

Der Wert deiner Anteile kann sinken, im Extremfall bis zum vollständigen Kapitalverlust. Das Hauptrisiko eines Investments in einen offenen Immobilienfonds ist ein möglicher Wertverlust, weil du nicht weißt, wie sich der Fonds tatsächlich entwickelt.

Bei einer Insolvenz von Mietern oder bei Leerstand sinken die Mieteinnahmen des Fonds. Auch eine verschlechterte Immobilienbewertung im Portfolio kann den Anteilswert reduzieren. Investiert der Fonds außerhalb des Euroraums, kommen möglicherweise ungesicherte Wechselkursrisiken hinzu.

In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt werden, etwa bei unzureichender Liquidität im Fonds. Dann kommst du vorübergehend nicht an dein Kapital, auch wenn du die Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist bereits erfüllt hast.

Die Mindestanlagen sind gering, auch Sparpläne mit niedrigen monatlichen Raten sind möglich. Du solltest das Kapital aber mindestens 24 Monate entbehren können, besser deutlich länger.

Prüfe vor dem Kauf die laufenden Kosten im Basisinformationsblatt und vergleiche sie mit anderen Fonds. Achte auf den Ausgabeaufschlag und prüfe, ob ein Börsenkauf günstiger ist. Du solltest verstehen, dass der Rücknahmepreis bei Kündigung nicht feststeht und vom Anteilswert abweichen kann.

• Du kannst das Kapital mindestens 24 Monate entbehren, besser deutlich länger.
• Du hast die laufenden Kosten im Basisinformationsblatt geprüft und mit anderen Fonds verglichen.
• Du kennst den Ausgabeaufschlag und hast geprüft, ob ein Börsenkauf günstiger ist.
• Du verstehst, dass der Rücknahmepreis bei Kündigung nicht feststeht und vom Anteilswert abweichen kann.
• Du hast die Risiken wie Mietausfälle, Leerstand und Wertverlust für dich bewertet.

Ausschüttungen und Kursgewinne aus Immobilienfonds zählen zu den Kapitalerträgen. Auf diese Erträge wird die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig. Zusätzlich zur Abgeltungsteuer wird der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer erhoben.

Der Sparer-Pauschbetrag beträgt 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Bis zu dieser Höhe bleiben Kapitalerträge steuerfrei, erst darüber wird die Abgeltungsteuer fällig.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent, diese ist bei Immobilienfonds nicht anwendbar. Immobilienfonds investieren nicht in Aktien, sondern in Sachwerte, daher profitierst du hier nicht von der Teilfreistellung.

Bei Immobilienfonds fallen meist Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 Prozent an.

Dazu kommen noch Ausgabeaufschläge von bis zu 6,0 Prozent, weswegen offene Immobilienfonds als eher teure Kapitalanlage gelten.

Auch geschlossene Fonds sind mit diesen Kosten belastet, jedoch fallen diese sehr individuell aus. Eine genaue Bezifferung ist daher nicht möglich.

Kaufst du Fondsanteile nicht an der Börse, zahlst du zusätzlich zum Anteilspreis meist einen Ausgabeaufschlag.

Bei Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag den Wert der Anteile mindern.

Der Wert des Fondsanteils wird auch durch die laufenden Kosten beeinflusst, die aus dem Fondsvermögen gedeckt werden und damit indirekt von dir.

Dazu zählen jährliche Kosten wie die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement und die Vergütung der Verwahrstelle.

Auch die Prüfungskosten des Rechenschaftsberichts durch eine Wirtschaftsprüferin bzw. einen Wirtschaftsprüfer und Steuerberatungskosten für die steuerlichen Pflichten des Fonds fallen darunter.

Zudem entstehen Transaktionskosten beim Kauf und Verkauf von Vermögenswerten.

Ist eine erfolgsabhängige Vergütung vereinbart und sind die Bedingungen erfüllt, wird sie aus dem Fondsvermögen beglichen.

Manche Banken verlangen zudem jährliche Depotgebühren für die Verwahrung deiner Fondsanteile.