Reit Steuer: So werden Immobilien-Aktiengesellschaften und ihre Ausschüttungen besteuert

Der entscheidende Punkt ist die Verlagerung der Steuerlast. Eine REIT-AG zahlt auf Unternehmensebene keine Körperschaft- und Gewerbesteuer, wenn sie ihren Status behält. Dafür bist du als Anlegerin mit den ausgeschütteten Gewinnen voll steuerpflichtig, ohne dass ein Halbeinkünfteverfahren oder eine Teilfreistellung die Belastung reduziert.

Diese Konstruktion unterscheidet sich grundlegend von klassischen Aktiengesellschaften, bei denen der Gewinn zunächst auf Gesellschaftsebene versteuert wird und du anschließend noch einmal auf deine Dividende. Beim REIT kommt der Ertrag also ungeschmälert bei dir an, wird dann aber in voller Höhe als Kapitalertrag erfasst.

• Die Steuerbefreiung der Gesellschaft ist an strenge Auflagen geknüpft, die das REIT-Gesetz vorgibt.
• Für dich bedeutet das: Jede Ausschüttung eines deutschen REITs ist grundsätzlich ein steuerpflichtiger Kapitalertrag.

Die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer ist kein Freibrief. Das REIT-Gesetz verlangt, dass die Gesellschaft fast ausschließlich Immobilien hält und verwaltet, damit Anlegerinnen nicht in ein verstecktes Immobilienhandelsunternehmen investieren.

Die wichtigste wirtschaftliche Grenze liegt bei der Vermögens- und Ertragsstruktur: Mindestens 75 Prozent der Aktiva und der Umsatzerlöse müssen aus unbeweglichem Vermögen stammen. Gleichzeitig ist der Handel mit Immobilien stark eingeschränkt, um einen reinen Immobilienhandel auszuschließen.

• Die Aktien müssen an einer Börse zugelassen sein und sich zu mindestens 15 Prozent im Streubesitz befinden.
• Ein einzelner Anleger darf nicht mehr als 10 Prozent der Anteile halten.
• Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals liegt bei 15 Millionen Euro.
• Die Gesellschaft muss mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses ausschütten.

Für dich als Anlegerin eines deutschen REITs gelten die normalen Regeln für Kapitalerträge. Die Bank führt auf die Ausschüttung die Abgeltungsteuer von 25 Prozent ab, darauf kommen noch der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Eine Teilfreistellung wie bei Aktienfonds gibt es bei direkten REIT-Anteilen nicht. Du kannst jedoch deinen Sparer-Pauschbetrag nutzen: 1000 Euro pro Person und Jahr bleiben steuerfrei. Dafür musst du deiner Bank einen Freistellungsauftrag erteilen, sonst wird die Steuer zunächst in voller Höhe einbehalten.

• Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf die gesamte Ausschüttung.
• Der Solidaritätszuschlag kommt mit 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer hinzu.
• Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr wird automatisch berücksichtigt, sofern ein Freistellungsauftrag vorliegt.

Bei US-REITs greift der amerikanische Fiskus vorab zu. Während auf eine normale US-Dividende 15 Prozent Quellensteuer einbehalten werden, sind es bei einer REIT-Ausschüttung 30 Prozent. Der über 15 Prozent hinausgehende Teil ist in den USA auf Antrag erstattbar.

Noch teurer wird es, wenn der US-REIT-Veräußerungsgewinne ausschüttet. Dann steigt der Quellensteuersatz auf 35 Prozent. Für private deutsche Anlegerinnen mit einer Beteiligung von maximal 5 Prozent ermäßigt sich dieser Satz um 5 Prozentpunkte auf 30 Prozent.

• Normale US-Dividende: 15 Prozent Quellensteuer, voll in Deutschland anrechenbar.
• US-REIT-Ausschüttung: 30 Prozent Quellensteuer, davon 15 Prozent in Deutschland anrechenbar.
• Ausgeschüttete Veräußerungsgewinne: 35 Prozent, ermäßigt auf 30 Prozent bei maximal 5 Prozent Beteiligung.
• Kapitalrückzahlungen eines US-REITs unterliegen keiner US-Quellensteuer.

Eine REIT-Ausschüttung ist steuerlich kein einheitlicher Betrag. Sie kann sich aus drei Komponenten zusammensetzen, die jeweils unterschiedlich behandelt werden. Die genaue Aufteilung steht oft erst nach Abschluss des Geschäftsjahres fest.

Für dich bedeutet das: Ein Teil der Dividende kann im Moment der Zahlung steuerfrei sein, während ein anderer Teil voll versteuert wird. Return of Capital ist keine echte Gewinnausschüttung, sondern eine Rückzahlung deines investierten Kapitals. Sie reduziert deine Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn bei einem späteren Verkauf.

• Ordinary Income stammt aus laufenden Mieteinnahmen und wird als normaler Kapitalertrag versteuert.
• Capital Gains sind durchgereichte Gewinne aus Immobilienverkäufen und werden als Veräußerungsgewinne besteuert.
• Return of Capital ist im Moment der Zahlung steuerfrei, verschiebt die Steuer aber auf den späteren Verkauf.

Return of Capital (ROC): Eine Rückzahlung deines investierten Kapitals, die im Moment der Zahlung steuerfrei ist, aber deine Anschaffungskosten reduziert und so die Steuer beim späteren Verkauf erhöht.

Deine Depotbank steht vor einem Timing-Problem. Sie muss die Dividende sofort verbuchen und versteuern, obwohl der REIT die steuerliche Zusammensetzung erst nach Geschäftsjahresende meldet. Bei US-REITs passiert das in der Regel im Januar oder Februar des Folgejahres.

Deshalb behandelt die Bank den gesamten Betrag zunächst als voll steuerpflichtigen Kapitalertrag und behält die Abgeltungsteuer ein. Später korrigiert sie die Buchung, wenn sich herausstellt, dass ein Teil der Ausschüttung Return of Capital oder Capital Gains war.

• Die vorläufige Verbuchung erfolgt als voll steuerpflichtiger Kapitalertrag.
• Nach der endgültigen Aufschlüsselung korrigiert die Bank die ursprüngliche Buchung.
• War ein Teil Return of Capital, wird die dafür einbehaltene Steuer deinem Konto gutgeschrieben.
• Gleichzeitig sinken deine Anschaffungskosten, was den späteren Verkaufsgewinn erhöht.

Nicht jeder ausländische REIT fällt automatisch unter das deutsche REIT-Gesetz. Die Finanzverwaltung wendet im Zweifel das Investmentsteuergesetz an, weil REIT-Anteile als Wertpapiere gelten. Das REITG hat jedoch Vorrang, wenn seine Voraussetzungen erfüllt sind.

Für dich als Anlegerin ist die Abgrenzung wichtig, weil sie die steuerliche Behandlung beeinflusst. Die Finanzverwaltung beanstandet die Anwendung des REITG durch eine ausländische Gesellschaft nicht, wenn es sich um eine börsennotierte Kapitalgesellschaft handelt, deren Tätigkeit auf das Halten von Immobilien ausgerichtet ist und die einer vergleichbaren Mindestausschüttung unterliegt.

• Ausländische REITs werden deutschen REITs gleichgestellt, wenn sie die Voraussetzungen des § 19 Abs. 5 REITG erfüllen.
• Im Zweifel wendet die Finanzverwaltung das Investmentsteuergesetz an, da REIT-Anteile als Wertpapiere gelten.
• Das REITG geht dem InvStG vor, wenn es anwendbar ist.

REITs und Immobilienfonds sind beides Formen der indirekten Immobilienanlage, unterscheiden sich aber in Regulierung und Besteuerung. Ein REIT unterliegt keiner Produktregulierung durch die Finanzaufsicht, sondern nur dem Aktienrecht. Offene Immobilienfonds sind dagegen investmentrechtlich reguliert.

Für deine Steuerlast ist der Unterschied erheblich. Bei Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent, bei direkten REIT-Anteilen gibt es keine Teilfreistellung. Dafür ist der REIT auf Gesellschaftsebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, während Immobilienfonds auf Fondsebene besteuert werden.

• REITs sind börsentäglich handelbar, offene Immobilienfonds haben oft Haltefristen.
• REIT-Ausschüttungen sind voll steuerpflichtig, Aktienfonds profitieren von 30 Prozent Teilfreistellung.
• REITs zahlen keine Körperschaft- und Gewerbesteuer, Immobilienfonds werden auf Fondsebene besteuert.

Der häufigste Fehler ist die Annahme, dass für REIT-Ausschüttungen die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt. Diese Regelung ist ausschließlich für Aktienfonds gedacht, nicht für direkte Anteile an einer REIT-AG.

Ein weiterer Klassiker betrifft die US-Quellensteuer. Ohne Antrag in den USA bleibt dir die Differenz zwischen 30 und 15 Prozent verloren. Du musst die Erstattung aktiv beantragen, sie passiert nicht automatisch.

• Du beantragst die Teilfreistellung von 30 Prozent für direkte REIT-Anteile, obwohl diese nur für Aktienfonds gilt.
• Du vergisst, die zu viel einbehaltene US-Quellensteuer in den USA zurückzufordern.
• Du behandelst Return of Capital als dauerhaft steuerfrei, obwohl die Steuer nur aufgeschoben wird.
• Du wunderst dich über Korrekturbuchungen deiner Bank, obwohl diese bei US-REITs regelmäßig vorkommen.

Der Hauptvorteil eines REITs liegt in der hohen Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent. Dadurch erhältst du regelmäßige Erträge, die oft über denen klassischer Aktiendividenden liegen. Die Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene sorgt dafür, dass keine Doppelbesteuerung entsteht und die Erträge ungeschmälert bei dir ankommen.

Ein Risiko liegt in der vollen Steuerpflicht der Ausschüttungen. Anders als bei Aktienfonds mit 30 Prozent Teilfreistellung wird bei REITs jeder ausgeschüttete Euro als Kapitalertrag versteuert. Das kann deine Nettorendite im Vergleich zu anderen Anlageformen schmälern.

Hinzu kommt das Klumpenrisiko: REITs sind auf den Immobiliensektor spezialisiert. Steigende Zinsen, Leerstand oder regionale Marktschwächen können die Erträge und den Aktienkurs stärker beeinflussen als bei einem breit gestreuten Portfolio.