REIT in der Steuererklärung: So werden Immobilien-Dividenden besteuert

In Deutschland wurde die Rechtsform der REIT-Aktiengesellschaft im Jahr 2007 eingeführt. Sie ergänzt die indirekte Immobilienanlage, die zuvor vor allem über offene und geschlossene Immobilienfonds lief. Der entscheidende Unterschied zu einer normalen Immobilien-AG liegt in der Besteuerung: Nicht die Gesellschaft zahlt Körperschaft- und Gewerbesteuer, sondern erst du als Anlegerin versteuerst die Ausschüttungen.

Für diesen Sonderstatus muss die Gesellschaft strenge Vorgaben erfüllen. Dazu gehören eine hohe Ausschüttungsquote und eine klare Konzentration auf das Immobiliengeschäft. Die Regeln sollen sicherstellen, dass der REIT kein reiner Immobilienhandel wird, sondern überwiegend passiv Immobilien hält und verwaltet.

• Ein REIT muss mindestens 75 Prozent seines Vermögens in unbeweglichem Vermögen anlegen.
• Mindestens 75 Prozent der Umsatzerlöse müssen aus dem Immobilienbereich stammen.
• Der REIT schüttet mindestens 90 Prozent seines handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre aus.

Bei einem deutschen REIT wird die Dividende als ganz normaler Kapitalertrag behandelt. Deine Depotbank führt darauf die Abgeltungsteuer von 25 Prozent ab, dazu kommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer. Eine zusätzliche Quellensteuer fällt im Inland nicht an.

Bei einem ausländischen REIT ist die Lage anders. Hier behält das Sitzland des REITs oft eine Quellensteuer ein, bevor das Geld bei dir ankommt. Diese ausländische Steuer kannst du dir unter bestimmten Voraussetzungen auf deine deutsche Steuer anrechnen lassen oder dir im Ausland teilweise erstatten lassen.

Die deutsche Abgeltungsteuer fällt auf den gesamten Ertrag an, also auf die Bruttodividende vor Abzug der ausländischen Quellensteuer. Die Anrechnung der ausländischen Steuer ist in Deutschland auf maximal 15 Prozent der Ausschüttung begrenzt.

Eine Ausschüttung eines REITs ist häufig kein einheitlicher Kapitalertrag. Sie kann sich aus bis zu drei Teilen zusammensetzen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Diese Aufteilung ist bei US-REITs besonders verbreitet, kommt aber auch bei anderen ausländischen REITs vor.

Der Teil, der aus laufenden Mieteinnahmen und operativen Gewinnen stammt, wird als normaler Kapitalertrag versteuert. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die der REIT an dich durchreicht, gelten als Veräußerungsgewinne und sind ebenfalls steuerpflichtig. Der dritte mögliche Bestandteil ist die Rückzahlung deines eigenen investierten Kapitals.

• Ordinary Income aus Mieteinnahmen und operativem Gewinn ist voll steuerpflichtig.
• Capital Gains aus Immobilienverkäufen des REITs werden als Veräußerungsgewinne besteuert.
• Return of Capital ist im Moment der Zahlung steuerfrei, senkt aber deine Anschaffungskosten.

Der REIT weiß zum Zeitpunkt der Ausschüttung oft selbst noch nicht, wie sich die Dividende steuerlich genau zusammensetzt. Die endgültige Aufteilung in Ordinary Income, Return of Capital und Capital Gains wird erst nach Abschluss des Geschäftsjahres festgelegt. Bei US-REITs passiert das in der Regel im Januar oder Februar des Folgejahres.

Deine Depotbank muss die Dividende aber sofort verbuchen und versteuern, sobald sie ausgezahlt wird. Deshalb arbeitet sie mit einer vorläufigen Einstufung. In den meisten Fällen behandelt die Bank die gesamte Ausschüttung zunächst als voll steuerpflichtigen Kapitalertrag und führt darauf Abgeltungsteuer ab.

Sobald die korrekte Zusammensetzung veröffentlicht ist, nimmt deine Bank eine Korrekturbuchung vor. War ein Teil der Ausschüttung Return of Capital, bekommst du die darauf zu viel gezahlte Abgeltungsteuer erstattet. Gleichzeitig sinken deine steuerlichen Anschaffungskosten für die REIT-Anteile.

Für Dividenden von REITs aus den USA und Großbritannien gelten andere Quellensteuersätze als für normale Aktiendividenden aus diesen Ländern. Bei einer normalen US-Dividende werden 15 Prozent Quellensteuer einbehalten. Bei einer US-REIT-Dividende sind es 30 Prozent.

Der über 15 Prozent hinausgehende Teil ist per Antrag im jeweiligen Land erstattbar. Bei US-REITs beträgt die Differenz 15 Prozentpunkte, bei UK-REITs liegt der Quellensteuersatz bei 22 Prozent und die Differenz zum anrechenbaren Satz von 15 Prozent bei 7 Prozentpunkten.

• Normale US-Dividende: 15 Prozent Quellensteuer.
• US-REIT-Dividende: 30 Prozent Quellensteuer, davon 15 Prozentpunkte erstattbar.
• UK-REIT-Dividende: 22 Prozent Quellensteuer, davon 7 Prozentpunkte erstattbar.

Damit eine deutsche Aktiengesellschaft den REIT-Status erhält, muss sie eine Reihe gesetzlicher Vorgaben erfüllen. Diese Regeln stehen im REIT-Gesetz und werden von der Finanzverwaltung streng geprüft. Nur wenn alle Voraussetzungen dauerhaft erfüllt sind, bleibt die Gesellschaft von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.

Die Vorgaben betreffen vor allem die Vermögensstruktur, die Ertragsquellen und die Aktionärsstruktur. So muss ein bestimmter Teil der Aktien im Streubesitz liegen und kein einzelner Anleger darf eine zu große Beteiligung halten. Das soll verhindern, dass ein REIT als Steuersparmodell für wenige Großanleger genutzt wird.

• Mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres ausgeschüttet werden.
• Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen in unbeweglichem Vermögen angelegt sein, ebenso müssen mindestens 75 Prozent der Umsatzerlöse aus dem Immobilienbereich stammen.
• Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden, zum Zeitpunkt der Börsenzulassung sind es mindestens 25 Prozent.

REIT-Dividenden erfordern in der Steuererklärung mehr Aufmerksamkeit als normale Aktienerträge. Die Korrekturbuchungen deiner Bank und die mögliche Quellensteuererstattung im Ausland sind zwei Punkte, die du aktiv prüfen solltest. Mit einer klaren Reihenfolge vermeidest du, dass du zu viel Steuern zahlst oder eine Erstattung verpasst.

Beginne mit deiner Jahressteuerbescheinigung und arbeite dich dann zu den ausländischen Steuern vor. Die Reihenfolge ist wichtig, weil du für die Anrechnung ausländischer Steuern in Deutschland die korrekten Beträge aus deinen Unterlagen brauchst.

• Prüfe deine Jahressteuerbescheinigung auf Korrekturbuchungen bei REIT-Dividenden.
• Kontrolliere, ob Return of Capital korrekt als steuerfreie Kapitalrückzahlung verbucht wurde.
• Beachte, dass Return of Capital deine Anschaffungskosten reduziert und den späteren Verkaufsgewinn erhöht.
• Bei ausländischen REITs: Prüfe, ob Quellensteuer einbehalten wurde und in welcher Höhe.
• Beantrage die Erstattung der über 15 Prozent hinausgehenden Quellensteuer im jeweiligen Ausland.
• Trage die anrechenbare ausländische Steuer in deiner Steuererklärung ein, maximal 15 Prozent der Ausschüttung.

Viele Anlegerinnen behandeln REIT-Dividenden wie normale Aktiendividenden und übersehen dabei die Besonderheiten. Das kann dazu führen, dass du entweder zu viel Steuern zahlst oder eine Erstattung verpasst. Die häufigsten Fehler lassen sich vermeiden, wenn du die Zusammensetzung der Ausschüttung und die Quellensteuerregeln kennst.

Ein besonders häufiger Fehler ist, die gesamte Ausschüttung als steuerpflichtig zu behandeln, obwohl ein Teil Return of Capital war. Das passiert vor allem dann, wenn du die Korrekturbuchungen deiner Bank nicht beachtest und die vorläufigen Buchungen übernimmst.

• Du behandelst die gesamte Ausschüttung als steuerpflichtig, obwohl ein Teil Return of Capital war.
• Du vergisst, dass Return of Capital deine Anschaffungskosten senkt und der spätere Verkaufsgewinn dadurch höher ausfällt.
• Du beantragst die ausländische Quellensteuererstattung nicht, weil du den über 15 Prozent hinausgehenden Teil übersiehst.
• Du rechnest die ausländische Quellensteuer in voller Höhe an, obwohl in Deutschland nur maximal 15 Prozent berücksichtigt werden.
• Du ignorierst Korrekturbuchungen deiner Bank und übernimmst die vorläufige Steuerbuchung ungeprüft.

Der wichtigste Unterschied liegt in der Rechtsform: Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen einer Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Für dich als Anlegerin bedeutet das unterschiedliche steuerliche Behandlungen. Bei REIT-Dividenden wird die Abgeltungsteuer auf den vollen Ertrag fällig. Bei offenen Immobilienfonds gelten andere Regeln, die von der Art des Fonds abhängen. Auch die Handelbarkeit unterscheidet sich: REIT-Anteile kaufst und verkaufst du jederzeit über die Börse, offene Immobilienfonds haben oft Haltefristen und Rückgabefristen.

• Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, ein offener Immobilienfonds ein Sondervermögen.
• REIT-Dividenden sind voll steuerpflichtig als Kapitalertrag, bei offenen Immobilienfonds gelten andere Sätze.
• REIT-Anteile sind jederzeit über die Börse handelbar, offene Immobilienfonds haben oft Haltefristen.

REIT-Dividenden zählen zu den Kapitalerträgen. Damit kannst du deinen Sparer-Pauschbetrag nutzen, um einen Teil der Erträge steuerfrei zu stellen. Für alle Kapitalerträge, also auch für Dividenden von REITs, gilt der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro.

Liegen deine gesamten Kapitalerträge unter diesem Betrag, fällt keine Abgeltungsteuer an. Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf den über dem Pauschbetrag liegenden Teil. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Deine Depotbank berücksichtigt den Sparer-Pauschbetrag automatisch, wenn du einen Freistellungsauftrag eingerichtet hast. Hast du keinen Freistellungsauftrag gestellt, führt die Bank die Abgeltungsteuer auf alle Erträge ab. In diesem Fall kannst du dir die zu viel gezahlte Steuer über deine Steuererklärung zurückholen.

Für alle Kapitalerträge, also auch für Dividenden von REITs, gilt der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro. Liegen deine gesamten Kapitalerträge unter diesem Betrag, fällt keine Abgeltungsteuer an.

Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf den über dem Pauschbetrag liegenden Teil. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer. Deine Depotbank berücksichtigt den Sparer-Pauschbetrag automatisch, wenn du einen Freistellungsauftrag eingerichtet hast.

Hast du keinen Freistellungsauftrag gestellt, führt deine Bank die Steuer zunächst ab. Du kannst dir zu viel gezahlte Steuer über deine Steuererklärung zurückholen, indem du die Anlage KAP ausfüllst. Dort trägst du alle Kapitalerträge und die einbehaltene Steuer ein.