REIT für Anfänger: Immobilien investieren ohne Eigenkapital

Warum Immobilien für dich relevant sind

Immobilien gelten als eine der beliebtesten Anlageformen überhaupt. Der Grund dafür ist einfach: Sie bieten die Chance auf zwei Einkommensquellen gleichzeitig. Zum einen kannst du Mieteinnahmen erzielen, wenn du eine Immobilie vermietest. Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass der Wert der Immobilie über die Jahre steigt, was beim Verkauf einen Gewinn bringen würde.

Doch der direkte Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist für viele Menschen eine unüberwindbare Hürde. Die Kaufpreise sind hoch, und die Banken verlangen einiges an Eigenkapital. Hinzu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, die schnell mehrere zehntausend Euro ausmachen können. Für dich als Einsteiger ist das oft nicht leistbar.

Genau hier kommen REITs ins Spiel. Sie ermöglichen es dir, an der Wertentwicklung von Immobilien zu partizipieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Du kaufst stattdessen Anteile an einem Unternehmen, das in viele verschiedene Immobilien investiert. So kannst du schon mit einem kleinen Betrag in den Immobilienmarkt einsteigen.

Das Schöne daran: Du musst dich nicht um Mieter, Reparaturen oder die Verwaltung kümmern. Das übernimmt das Unternehmen für dich. Du profitierst als Aktionär von den Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Immobilien im Portfolio. Das macht REITs zu einer attraktiven Option für alle, die in Immobilien investieren möchten, aber nicht das nötige Kleingeld für den Direktkauf haben.

Was ein REIT genau ist

REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust, was auf Deutsch so viel wie Immobilien-Aktiengesellschaft bedeutet. Es handelt sich um ein Unternehmen, das in Immobilien investiert und diese bewirtschaftet. Die Besonderheit: Diese Unternehmen sind gesetzlich dazu verpflichtet, einen Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten.

In Deutschland wurde die Rechtsform des REITs im Jahr 2007 eingeführt. Die Idee dahinter war, auch privaten Anlegern den Zugang zu großen Immobilienportfolios zu ermöglichen. Ein deutscher REIT muss mindestens 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien anlegen und mindestens 90 Prozent seines Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Dafür genießt er auf Unternehmensebene Steuervorteile.

Es gibt verschiedene Arten von REITs. Manche konzentrieren sich auf Wohnimmobilien, andere auf Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikzentren oder sogar auf spezielle Bereiche wie Krankenhäuser oder Datenzentren. Diese Vielfalt ermöglicht es dir, gezielt in die Immobiliensegmente zu investieren, die du für zukunftsträchtig hältst.

Wichtig zu verstehen: Ein REIT ist ein börsennotiertes Unternehmen. Das bedeutet, seine Anteile werden wie Aktien an der Börse gehandelt. Du kannst sie also jederzeit kaufen und verkaufen. Das unterscheidet REITs von geschlossenen Immobilienfonds, bei denen dein Geld oft über viele Jahre gebunden ist. Diese Flexibilität macht REITs besonders attraktiv für Anleger, die liquide bleiben möchten.

So funktioniert ein REIT im Detail

Stell dir einen REIT wie eine große Immobilienverwaltung vor. Das Unternehmen sammelt Geld von vielen Anlegern ein, um damit ein breites Portfolio an Immobilien zu kaufen. Diese Immobilien werden dann vermietet. Die Mieteinnahmen, die das Unternehmen erhält, sind seine Haupteinnahmequelle.

Von diesen Einnahmen werden die Betriebskosten abgezogen, zum Beispiel für Instandhaltung, Verwaltung und Versicherungen. Was am Ende übrig bleibt, ist der Gewinn. Und genau diesen Gewinn muss der REIT zu mindestens 90 Prozent an seine Aktionäre ausschütten. Diese Ausschüttung erhältst du in der Regel vierteljährlich oder halbjährlich auf dein Konto.

Zusätzlich zu den Mieteinnahmen kann ein REIT auch Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erzielen. Wenn das Unternehmen eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft, als sie gekauft wurde, wird auch dieser Gewinn in der Regel ausgeschüttet. Das kann deine Rendite zusätzlich steigern.

Der Kurs der REIT-Aktie selbst wird durch Angebot und Nachfrage an der Börse bestimmt. Er hängt von der Entwicklung des Unternehmens ab, aber auch von allgemeinen Faktoren wie Zinsen und Konjunktur. Wenn die Mieteinnahmen steigen, steigt oft auch der Aktienkurs. Wenn die Zinsen steigen, können REIT-Kurse unter Druck geraten, da höhere Zinsen die Finanzierung von Immobilien verteuern.

Welche Kosten auf dich zukommen

Wie bei jeder Geldanlage gibt es auch bei REITs Kosten, die du im Blick behalten solltest. Die wichtigste Kennzahl ist die Gesamtkostenquote, auch TER genannt. Sie gibt an, wie viel Prozent deines investierten Vermögens jährlich für die Verwaltung des Fonds oder Unternehmens abgezogen werden.

Bei REITs, die als Aktien gehandelt werden, zahlst du keine laufende Verwaltungsgebühr wie bei einem klassischen Fonds. Stattdessen fallen beim Kauf und Verkauf der Anteile Transaktionskosten an. Das sind die Gebühren, die deine Bank oder dein Broker für die Ausführung der Order verlangt. Diese Kosten variieren je nach Anbieter und können bei jedem Kauf und Verkauf anfallen.

Zusätzlich solltest du den Spread beachten. Das ist die Differenz zwischen dem Preis, zu dem du kaufen kannst, und dem Preis, zu dem du verkaufen kannst. Bei weniger gehandelten REITs kann dieser Spread größer sein als bei sehr liquiden Werten. Ein hoher Spread erhöht deine effektiven Kosten beim Handel.

Es gibt auch REIT-ETFs, die in viele verschiedene REITs gleichzeitig investieren. Diese Fonds haben eine laufende Kostenquote, die du bezahlen musst. Dafür bekommst du eine breite Streuung über viele Unternehmen und Standorte. Die Kostenquote ist bei ETFs in der Regel niedriger als bei aktiv gemanagten Fonds, aber sie ist ein wichtiger Faktor für deine Nettorendite.

Darauf solltest du bei der Auswahl achten

Bevor du in einen REIT investierst, solltest du dir das Unternehmen genau anschauen. Ein wichtiger Punkt ist die Art der Immobilien, in die der REIT investiert. Überlege, welche Sektoren du für zukunftsfähig hältst. Logistikimmobilien profitieren vom Online-Handel, während Büroimmobilien unter Homeoffice-Trends leiden könnten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die geografische Ausrichtung. Investiert der REIT nur in Deutschland, in ganz Europa oder weltweit? Jede Region hat ihre eigenen wirtschaftlichen und rechtlichen Besonderheiten. Eine breite geografische Streuung kann das Risiko reduzieren, dass ein einzelner Markt deine Rendite belastet.

Achte auch auf die finanzielle Stabilität des Unternehmens. Wie hoch ist der Verschuldungsgrad? Ein REIT mit hohen Schulden ist anfälliger für Zinssteigerungen und wirtschaftliche Abschwünge. Schau dir die Historie der Ausschüttungen an. Ein Unternehmen, das über viele Jahre stabile oder steigende Ausschüttungen gezahlt hat, ist oft verlässlicher.

Die Ausschüttungsrendite ist eine Kennzahl, die viele Anleger zuerst betrachten. Sie zeigt, wie viel du im Verhältnis zum Aktienkurs ausgeschüttet bekommst. Aber Vorsicht: Eine extrem hohe Rendite kann ein Warnsignal sein. Sie könnte darauf hindeuten, dass der Aktienkurs gefallen ist, weil der Markt Probleme erwartet. Eine nachhaltige Rendite ist besser als eine extrem hohe, die womöglich nicht gehalten werden kann.

Typische Fehler, die du vermeiden solltest

Ein häufiger Fehler ist es, nur auf die Ausschüttungsrendite zu schauen und den Rest zu ignorieren. Eine hohe Rendite ist verlockend, aber sie kann auf ein hohes Risiko hindeuten. Du solltest immer das gesamte Bild betrachten, einschließlich der Qualität der Immobilien und der Finanzlage des Unternehmens.

Ein weiterer Fehler ist, alles auf ein einziges Wertpapier zu setzen. Wenn du nur in einen einzigen REIT investierst, bist du stark von dessen Entwicklung abhängig. Besser ist es, in mehrere REITs oder einen REIT-ETF zu investieren, um das Risiko zu streuen. So kannst du Verluste in einem Bereich durch Gewinne in einem anderen ausgleichen.

Viele Anfänger unterschätzen auch den Einfluss von Zinsänderungen auf REITs. Wenn die Zinsen steigen, werden Immobilien teurer zu finanzieren, was die Gewinne der REITs schmälern kann. Gleichzeitig werden Anleihen attraktiver, was Anleger dazu verleitet, aus REITs auszusteigen. Du solltest dir bewusst sein, dass REITs zinsempfindlich sind.

Ein emotionaler Fehler ist es, bei Kursschwankungen sofort zu verkaufen. Die Börse schwankt, und auch gute REITs erleben Phasen mit fallenden Kursen. Wenn du langfristig investierst, solltest du Kursschwankungen aussitzen können. Ein Verkauf in Panik führt oft dazu, dass du Verluste realisierst und die spätere Erholung verpasst.

So legst du dein Geld konkret an

Der erste Schritt ist die Eröffnung eines Depots bei einer Bank oder einem Online-Broker. Das geht heute komplett digital und dauert meist nur wenige Minuten. Achte bei der Auswahl auf die Gebühren für den Handel und die Verwaltung. Viele Neobroker bieten mittlerweile sogar kostenlosen Handel mit ETFs an.

Bevor du kaufst, solltest du dir überlegen, wie viel Geld du investieren möchtest. Investiere nur Geld, das du nicht für den täglichen Lebensunterhalt benötigst und das du langfristig entbehren kannst. Eine gute Faustregel ist, zunächst einen Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto zu haben, bevor du mit dem Investieren beginnst.

Dann kannst du deine ersten Anteile kaufen. Du hast die Wahl zwischen einzelnen REIT-Aktien und REIT-ETFs. Für Anfänger ist ein ETF oft die einfachere Wahl, da er automatisch für eine breite Streuung sorgt. Du kaufst einen einzigen Fonds und bist damit in viele verschiedene REITs investiert.

Überlege dir, ob du einmalig investierst oder einen Sparplan einrichtest. Ein Sparplan hat den Vorteil, dass du regelmäßig einen festen Betrag investierst, zum Beispiel monatlich. So profitierst du vom Cost-Average-Effekt, da du bei niedrigen Kursen automatisch mehr Anteile für dein Geld bekommst. Das nimmt dir auch den Druck, den perfekten Einstiegszeitpunkt zu finden.

Steuern und deine Steuererklärung

Die Ausschüttungen aus REITs sind in Deutschland steuerpflichtig. Sie gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das bedeutet, dass du darauf Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer zahlen musst. Die gute Nachricht: Die Bank führt diese Steuern automatisch für dich ab.

Du hast einen jährlichen Sparerpauschbetrag, bis zu dem deine Kapitaleinkünfte steuerfrei sind. Dieser Betrag wird dir auf dein Konto gutgeschrieben, wenn du bei deiner Bank einen Freistellungsauftrag stellst. Ohne diesen Auftrag wird die Steuer direkt einbehalten, und du müsstest dir das Geld über die Steuererklärung zurückholen.

Ein wichtiger Unterschied zu anderen Aktien: Die Ausschüttungen von REITs gelten nicht als steuerlich teilweise freigestellt. Bei normalen Aktien ist ein Teil der Dividende wegen der bereits gezahlten Körperschaftsteuer steuerfrei. Bei REITs ist das nicht der Fall, da sie auf Unternehmensebene keine Steuern zahlen. Du musst die Ausschüttungen also voll versteuern.

Wenn du REIT-Anteile mit Gewinn verkaufst, fällt auf diesen Gewinn ebenfalls Abgeltungsteuer an. Auch hier gilt dein Sparerpauschbetrag. Verluste aus dem Verkauf kannst du mit Gewinnen aus anderen Wertpapiergeschäften verrechnen. Die Bank macht das automatisch im Rahmen der Steuerbescheinigung. Für die meisten Anleger ist das Thema Steuern damit unkompliziert.

Dein Fahrplan für die ersten Schritte

Jetzt weißt du, was REITs sind und wie sie funktionieren. Der nächste Schritt ist die Umsetzung. Beginne damit, dich über verschiedene REITs und REIT-ETFs zu informieren. Es gibt viele gute Informationsquellen im Internet, aber auch Fachzeitschriften und Bücher können hilfreich sein. Nimm dir Zeit für diese Recherche.

Erstelle dir eine Liste mit Kandidaten, die für dich in Frage kommen. Vergleiche die Kosten, die Ausschüttungsrenditen und die Zusammensetzung der Portfolios. Achte darauf, dass die Unternehmen zu deinen Vorstellungen passen. Wenn du zum Beispiel nachhaltige Immobilien wichtig findest, gibt es REITs, die sich darauf spezialisiert haben.

Eröffne dann dein Depot und stelle deinen Freistellungsauftrag. Lege fest, wie viel Geld du monatlich investieren möchtest. Für den Anfang reicht ein kleiner Betrag, den du regelmäßig sparst. Du kannst deinen Sparplan später jederzeit anpassen, wenn sich deine finanzielle Situation ändert.

Überwache deine Investitionen regelmäßig, aber nicht zu häufig. Ein Blick pro Quartal auf die Ausschüttungen und die Entwicklung des Kurses ist ausreichend. Denke langfristig: REITs sind keine kurzfristige Spekulation, sondern eine Anlage für die Zukunft. Mit Geduld und Disziplin kannst du so von den Erträgen der Immobilienmärkte profitieren.

Häufige Fragen